下载文档原格式
基本公式：① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗② 评估值＝重置成本×综合成新率1、重置核算法重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。
2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。
称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。
（1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。
（1）定基物价指数（2）环比物价指数物价指数法计算的是复原重置成本。
功能性损耗及其计量：年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）经济性损耗及其计量：（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率（2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ）参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的⨯x ⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产⨯n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+⨯%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝（一）未来收益有限期1、每期收益不等额2、每期收益等额（二）未来收益无限期 1、稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A 的估算方法：2、分段法3、增长率法市场比较法：调整差异： 1、时间因素2、区域因素3、功能因素4、成新率因素：5、交易情况调整（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。
A导论：货币时间价值理论货币存款：按单利计算：P0＝Pn/(1+ni) 按复利计算：P0＝Pn / (1+i) n一．现行市价法A市价折扣法（相同）被评估资产的现行市价＝相同的全新资产的市价－应计折旧＝相同的全新资产的市价－（相同全新资产市价－残值）×已使用年限/法定使用年限B市价比较法（类似）现行市价＝[相似全新资产市价－（相似全新资产市价－残值）×已使用年限/法定使用年限]×调整系数KC物价指数法现行市价＝帐面原价×评估日定基物价指数－差异贬值二．重置成本法现行市价（评估价值）＝重置成本－有形损耗－无形损耗＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本：加和分析法：（直接成本间接成本：管理费、总体设计制图费、前期准备费、维修费等）价格指数法：C=(I1/I2)C0 C为重置成本，I1为评估基准日价格指数或分类价格指数，I2为被评估资产原购置时间价格指数，C0 为被评估资产原值。
成本生产能力关系法：相互关系为：重置成本（甲）/重置成本（乙）＝[生产能力（甲）/生产能力（乙）]X式中的生产能力也可以是产量。
其中x是规模经济效益指数。
统计分析法：K=R/R’ K为重置成本与历史成本的调整系数，R为某类抽样资产的重置成本，R’为某类抽样资产的历史成本。
被评估资产重置成本＝∑某类资产帐面历史成本×K有形损耗：观察法/成新率法：重置资产有形损耗＝重置成本×（1－成新率）比率法：有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限/(已使用年限＋剩余使用年限)当资产在使用过程中有更新的情况时，用加权投资年限来代替已使用年限。
加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本加权更新成本＝更新使用时间×更新成本直接价值法/修复费用估算法：扣减有形损耗后的复原重置成本＝复原重置成本－可补偿的有形损耗不可补偿的有形损耗率＝（已使用年限/总使用年限）×100％不可补偿的有形损耗＝扣减可补偿有形损耗后的复原重置成本×不可补偿有形损耗率综合有形损耗率＝（可补偿有形损耗＋不可补偿有形损耗）/复原重置成本无形损耗：功能性损耗：R=（1－x）{ } R为功能性损耗。
一、资产评估主要公式（一）收益现值法1、静态收益现值法企业或资产重估价值=按静态计算的企业或资产年收益现值额/社会基准收益率按静态计算的企业或资产年收益现值额=预期年限内收益之和/预期年数2、动态收益现值法企业或资产重估价值=按动态计算的企业（或资产）年收益现值/社会基准收益率=按动态计算的企业（或资产）年收益现值额/（定期存款利率或长期国库券利率+行业风险利率按动态计算的企业或资产年收益现值额=[∑（企业或资产各年收益额×整体现值系数）]×投资回收系数评估资产现值=评估资产重量价值－按重量价值计算的折旧按重量价值计算的折旧＝该资产评估有形损耗＋功能性贬值＋经济性贬值1、重量价值的计算，其方法主要有：（1）直接计算：资产重量价值＝直接成本＋间接成本（2）指数调整法：某类固定资产重量价值＝该类某期资产账面价值×该类某期资产调整系数某类某期资产调整系数=该类资产评估年度价格指数/该类资产取得年度价格指数（3）功能评价法某资产重量价值=（现时标准资产的现值/现时标准资产的生产能力）×评估资产的生产能力某资产的现值=某资产重量价值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]2、折旧的计算（1）有形损耗的计算A、比率法：有形损耗=评估资产重价值×（已使用寿命/预计使用寿命）B、使用年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]（2）功能性贬值：功能性贬值=使用某设备年节约成本×（1－所得税率）×整体现值系数（3）经济性贬值：经济性贬值=[1－（现有利用生产能力/原有生产能力）]×评估资产价值（二）现行市价法1、市价折余法：资产重估价值=全新资产现行市价－应计折旧＝全新资产现行市价－［（全新资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限2、市价类比法资产重估价值={全新参照物资产市价－［（全新参照物资产市价－预计净残值）／一般使用年限］×评估资产已使用年限}}×调整系数（三）因素综合评价法某项固定资产价值={（资产价值+大修理费用－残值）×[1+（年平均物价上涨指数－年无形损耗系数）×资产已使用年限]}/资产已使用年限+资产尚可使用年限×尚可使用年限（四）外汇换算法资产重估价值=（资产原始价值－应计折旧）×（评估月份汇率/取得资产时汇率）物价指数调整法资产重估价值=资产原始成本×物价变动指数－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝［（资产原始成本×物价变动指数）－按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额］×（1＋－调整系数）按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额＝资产的重估成本×（已使用年限/规定使用年限）（五）货币资金及有价证券的价值评估应收票据、有价证券的现值=票面金额×[1+票面利率×（出票日至到期日天数/360天）]（六）商誉评估价值1、割差法：商誉评估价值=整体资产价值－单项资产（含可确指无形资产）评估价值之和2、超额收益本金化法：商誉评估价值＝单项资产评估价值之和×（被评估企业资金收益率－行业平均资产收益率）／行业平均资金收益率（七）材料价值评估1、近期购进的材料：材料评估价值＝材料物资账面价值2、现行市场价格评估法：材料评估价值＝实有数量×现行市价3、不同时期分别购进材料：材料评估价值=材料账面价值×（评估日物价指数/取得时物价指数）4、进口材料评估：材料评估价值=材料账面价值×（评估日汇率/资产取得时汇率）5、超储积压材料评估值=超储积压材料账面价值×（1－调整系数）（八）低值易耗品评估1、在库低值易耗品的评估低值易耗品评估价值=账面价值×（资产评估日物价指数/资产取得时物价指数）2、在用低值易耗品评估在用低值易耗品评估=市场现行价值×成新率成新率=［1－（实际已使用月份／估计可使用月份）］×100％＝（低值易耗品账面净值／低值易耗品账面原值）×100％（九）在制品评估：在制品评估价值＝在制品数量×完工程度×单位标准成本在制品完工程度=（单位在制品累计工时定额/单位产品工时定额）×100％（十）产成品评估：1、不发生产权变动的资产评估，其计算公式为：某产成品评估价值=[（合理工艺消耗定额×材料现行单价）+（合理工时定额×单位小时合理工资、费用率）]×产成品数量2、产成品转移的资产评估，其计算公式为：产成品评估价值=产成品数量×（同类产成品现行市价－单位产品税金及费用）×（1＋－调整系数）二、 市场法中的具体评估方法（一）直接比较法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对A A （二）类比调整法1．市场售价类比法差异值交易情况差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评++++=......修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照估价值资产评⨯⨯⨯= 2．功能价值法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛+⨯=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评16．成本市价法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛÷⨯=行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法市盈率参照物收益额评估对象估价值资产评⨯= 三、收益法中的具体评估方法应用收益法求取地产价格时，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收益年期又都在发生变化，这就会引发出许多计算公式。
资产评估名词解释汇总资产评估名词解释汇总资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或者过程。
具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循合用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。
通常是指一个企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超额利润的价值。
这种价值的预期是由于企业所处的地理位置的优势，或者由于经营效率高、管理水平高、生产历史悠久、令人爱慕或者恭敬的企业名称、良好的客户关系、高昂的士气等多种的无形“资产”因素综合造成的。
(商誉是企业长期积累起来的一项价值，它由多种无法单独计量的个别因素综合作用形成的，商誉本身并不能单独产生收益，也不能离开企业而单独存在和出售。
)由于资产评估是对评估对象(即待评估资产)在某一时点的价值的估算，该时点即是所评估价值的合用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，该时点即被称为评估基准日。
评估基准日相对于评估(工作)日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。
无形资产是被特定权利主体控制或者拥有的，没有实物形态且不具有流动性，而对生产经营持续发挥作用，并能够在将来带来额外经济效益的资产。
时点性是指资产评估是对评估对象(即待评估资产)在某一时(间)点的价值的估算。
这一时点是所评估价值的合用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。
评估基准日相对于评估(工作)日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。
资产评估名词解释汇总一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物彻底了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。
是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。
常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。
评估明细表样表（供参考）一、说明本套样表参照《企业会计准则第30 号—财务会计报表列报》应用指南的基本要求进行设计。
具体评估业务中，可以根据本指南对评估明细表的基本要求、企业会计核算所设置的会计科目，参考本套样表编制评估明细表。
下面以银行、保险公司及证券公司为例给出评估明细表样表，其他企业可以参照这几类公司的样表编写。
二、评估明细表样表（一）银行评估明细表样表表1：评估结果汇总表表2：评估结果分类汇总表表3：资产分类汇总表表3-1 现金及存放中央银行评估汇总表表3-1-1 库存现金评估明细表表3-1-2 存放中央银行评估明细表表3-2 存放同业款项评估明细表表3-3 贵金属评估明细表表3-4 拆出资金评估明细表表3-5 交易性金融资产评估汇总表表3-5-1 交易性金融资产—股票投资评估明细表表3-5-2 交易性金融资产—债券投资评估明细表表3-5-3 交易性金融资产—基金投资评估明细表表3-6 衍生金融资产评估明细表表3-7 买入返售金融资产评估明细表表3-8 应收利息评估明细表表3-9 发放贷款及垫款评估汇总表表3-9-1 发放贷款及垫款（对公）评估明细表表3-9-2 发放贷款及垫款（对私）评估明细表表3-9-3贴现评估明细表表3-10 可供出售金融资产评估汇总表表3-10-1 可供出售金融资产—股票投资评估明细表表3-10-2 可供出售金融资产—债券投资评估明细表表3-10-3 可供出售金融资产—基金投资评估明细表表3-11 持有至到期投资评估明细表表3-12 长期股权投资评估明细表表3-13 投资性房地产评估汇总表表3-13-1 投资性房地产—房屋（采用成本模式计量）评估明细表表3-13-2 投资性房地产—房屋（采用公允价值模式计量）评估明细表表3-13-3 投资性房地产—土地使用权（采用成本模式计量）评估明细表表3-13-4 投资性房地产—土地使用权（采用公允价值模式计量）评估明细表表3-14 固定资产评估汇总表表3-14-1-1：固定资产—房屋建筑物评估明细表表3-14-1-2：固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表表3-14-1-3：固定资产—管道和沟槽评估明细表表3-14-2-1：固定资产—机器设备评估明细表表3-14-2-2：固定资产—车辆评估明细表表3-14-2-3：固定资产—电子设备评估明细表表3-15 无形资产评估汇总表表3-15-1 无形资产—土地使用权评估明细表表3-15-2无形资产—其他无形资产评估明细表表3-16 递延所得税资产评估明细表表3-17 其他资产评估汇总表表3-17-1 其他资产—抵债资产评估汇总表表3-17-1-1 其他资产—抵债资产—房屋评估明细表表3-17-1-2其他资产—抵债资产—有价证券评估明细表表3-17-1-3其他资产—抵债资产—其他抵债资产评估明细表表3-17-2 其他资产—贴现资产明细表表3-17-3 其他资产—其他资产评估明细表表4负债分类汇总表表4-1向中央银行借款评估明细表表4-2同业及其他金融机构存放款项评估明细表表4-3拆入资产评估明细表表4-4交易性金融负债评估明细表表4-5衍生金融负债评估明细表表4-6卖出回购金融资产款评估明细表表4-7吸收存款评估汇总表表4-7-1对公存款评估明细表表4-7-2储蓄评估明细表表4-8应付职工薪酬评估明细表表4-9应交税费评估明细表表4-10应付利息评估明细表表4-11预计负债评估明细表表4-12应付债券评估明细表表4-13递延所得税负债评估明细表表4-14其他负债—评估汇总表表4-14-1其他负债—其他应付款评估明细表表4-14-1其他负债—存入保证金评估明细表表4-14-3其他负债—贴现负债评估明细表表4-14-4其他负债—其他负债评估明细表（二）保险公司评估明细表样表表1：评估结果汇总表表2：评估结果分类汇总表表3：资产分类汇总表表3-1货币资金评估汇总表表3-1-1货币资金-现金评估明细表表3-1-2货币资金-银行存款评估明细表表3-1-3货币资金-其他货币资金评估明细表表3-2拆出资金评估明细表表3-3交易性金融资产评估汇总表表3-3-1交易性金融资产—股票投资评估明细表表3-3-2交易性金融资产—债券投资评估明细表表3-3-3交易性金融资产—基金投资评估明细表表3-4衍生金融资产评估明细表表3-5买入返售金融资产评估明细表表3-6应收利息评估明细表表3-7应收保费评估明细表表3-8应收代位追偿费评估明细表表3-9应收分保账款评估明细表表3-10应收分保未到期责任准备金评估明细表表3-11应收分保未决赔款准备金评估明细表表3-12应收分保寿险责任准备金评估明细表表3-13应收分保长期健康险责任准备金评估明细表表3-14保户质押贷款评估明细表表3-15定期存款评估明细表表3-16可供出售金融资产评估汇总表表3-16-1可供出售金融资产—股票投资评估明细表表3-16-2可供出售金融资产—债券投资评估明细表表3-16-3可供出售金融资产—基金投资评估明细表表3-17持有至到期投资评估明细表表3-18长期股权投资评估明细表表3-19存出资本保证金评估明细表表3-20 投资性房地产评估汇总表表3-20-1投资性房地产—房屋（采用成本模式计量）评估明细表表3-20-2 投资性房地产—房屋（采用公允价值模式计量）评估明细表表3-20-3 投资性房地产—土地使用权（采用成本模式计量）评估明细表表3-20-4投资性房地产—土地使用权（采用公允价值模式计量）评估明细表表3-21固定资产评估汇总表表3-21-1-1：固定资产—房屋建筑物评估明细表表3-21-1-2：固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表表3-21-1-3：固定资产—管道和沟槽评估明细表表3-21-2-1：固定资产—机器设备评估明细表表3-21-2-2：固定资产—车辆评估明细表表3-21-2-3：固定资产—电子设备评估明细表表3-22 无形资产评估汇总表表3-22-1无形资产—土地使用权评估明细表表3-22-2无形资产—其他无形资产评估明细表表3-23独立账户资产评估明细表表3-24递延所得税资产评估明细表表3-25其他资产评估汇总表表3-25-1其他资产—其他应收款评估明细表表3-25-2其他资产—存出分保准备金评估明细表表3-25-3其他资产—损余物资评估明细表表3-25-4其他资产—其他资产评估明细表表4负债分类汇总表表4-1短期借款评估明细表表4-2拆入资金评估明细表表4-3交易性金融负债评估明细表表4-4衍生金融负债评估明细表表4-5卖出回购金融资产款评估明细表表4-6预收保费评估明细表表4-7应付手续费及佣金评估明细表表4-8应付分保账款评估明细表表4-9应付职工薪酬评估明细表表4-10应交税费评估明细表表4-11应付赔付款评估明细表表4-12应付保单红利评估明细表表4-13保户储金及投资款评估明细表表4-14未到期责任准备金评估明细表表4-15未决赔款准备金评估明细表表4-16寿险责任准备金评估明细表表4-17长期健康险责任准备金评估明细表表4-18长期借款评估明细表表4-19应付债券评估明细表表4-20独立账户负债评估明细表表4-21递延所得税负债评估明细表表4-22其他负债评估汇总表表4-22-1其他负债—其他应款评估明细表表4-22-2其他负债—存入分保准备金评估明细表表4-22-3其他负债—其他负债评估明细表（三）证券公司评估明细表样表表1：评估结果汇总表表2：评估结果分类汇总表表3：资产分类汇总表表3-1货币资金评估汇总表表3-1-1货币资金-现金评估明细表表3-1-2货币资金-银行存款评估明细表表3-1-3货币资金-其他货币资金评估明细表表3-2结算备付金评估明细表表3-3拆出资金评估明细表表3-4交易性金融资产评估汇总表表3-4-1交易性金融资产—股票投资评估明细表表3-4-2交易性金融资产—债券投资评估明细表表3-4-3交易性金融资产—基金投资评估明细表表3-5衍生金融资产评估明细表表3-6买入返售金融资产评估明细表表3-7应收利息评估明细表表3-8存出保证金评估明细表表3-9可供出售金融资产评估汇总表表3-9-1可供出售金融资产—股票投资评估明细表表3-9-2可供出售金融资产—债券投资评估明细表表3-9-3可供出售金融资产—基金投资评估明细表表3-10持有至到期投资评估明细表表3-11长期股权投资评估明细表表3-12投资性房地产评估汇总表表3-12-1投资性房地产—房屋（采用成本模式计量）评估明细表表3-12-2 投资性房地产—房屋（采用公允价值模式计量）评估明细表表3-12-3 投资性房地产—土地使用权（采用成本模式计量）评估明细表表3-12-4投资性房地产—土地使用权（采用公允价值模式计量）评估明细表表3-13固定资产评估汇总表表3-13-1-1：固定资产—房屋建筑物评估明细表表3-13-1-2：固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表表3-13-1-3：固定资产—管道和沟槽评估明细表表3-13-2-1：固定资产—机器设备评估明细表表3-13-2-2：固定资产—车辆评估明细表表3-13-2-3：固定资产—电子设备评估明细表表3-14 无形资产评估汇总表表3-14-1无形资产—土地使用权评估明细表表3-14-2无形资产—其他无形资产评估明细表表3-15递延所得税资产评估明细表表3-16其他资产评估汇总表表3-16-1其他资产—代理兑付证券评估明细表表3-16-2其他资产—代理业务资产评估明细表表3-16-3其他资产—其他资产评估明细表表4负债分类汇总表表4-1短期借款评估明细表表4-2拆入资金评估明细表表4-3交易性金融负债评估明细表表4-4衍生金融负债评估明细表表4-5卖出回购金融资产款评估明细表表4-6代理买卖证券款评估明细表表4-7代理承销证券款评估明细表表4-8应付职工薪酬评估明细表表4-9应交税费评估明细表表4-10应付利息评估明细表表4-11预计负债评估明细表表4-12长期借款评估明细表表4-13应付债券评估明细表表4-14递延所得税负债评估明细表表4-15其他负债评估汇总表表4-15-1其他负债—代理买卖证券款评估明细表表4-15-2其他负债—代理承销证券款评估明细表表4-15-3其他负债—代理兑付证券款评估明细表表4-15-4其他负债—代理业务负债评估明细表表4-15-5其他负债—其他负债评估明细表。
第一章总论一、结构二、知识点分类1需要掌握的知识点：（1）.资产的概念：是指特定权利主体拥有或控制的的，能以货币计量的的，能够给经济主体带来经济效益的的经济资源。
（2）.资产基本特征：a、经济主体拥有和控制的；b、能以货币计量；c、能够给经济主体带来经济利益的紧急资源。
（3）.资产分类：a、存在形态分类：有形与无形；b、综合获利能力：单项与整体；c、能否独立存在：可确指和不可确指；d、生产经营过程中的作用：经营性于非经营性。
（4）.资产评估价值类型及其特点：a、价值类型定义：是指评估结果的价值属性及其表现形式。
b、与资产评估的特定经济行为（资产评估的目的），而且与资产被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件有关。
C、类型：c.1、以资产评估的估价标准形式表述的类型：重置成本、收益现值、现行市价、清算价格；－承袭了现代会计理论的中关于资产计价标准的方法与标准，将资产评估与会计的资产计价紧密的结合。
c.2以资产评估假设的角度：继续使用价值、公开市场价值、清算价值；－有利于人们了解资产评估的结果的假设，同时强化评估人员对评估假设前提的运用。
c.3、从资产业务的角度：抵押价值、保险价值、投资价值、交易价值等；－强调资产业务的重要性。
c.4、资产评估所依据的市场条件以及评估资产的使用状态：市场价值与非市场价值。
－不仅注重了资产评估结果适用范围与资产评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产市场价值概念的提出，树立了资产公允价值的概念。
另外，资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的表现形式是资产公允价值的特殊表现形式。
（5）.市场价值和非市场价值的关系和内涵。
市场价值：资产评估中的市场价值，是指在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
－主要用于产权变动类业务。
非市场价值：是一系列，不符合市场价值定义条件的价值形式的总和。
例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值。
(完整版)会计自考本科-《资产评估》公式-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN第二章资产评估的基本方法一、市场法二、成本法被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值=重置成本x 成新率（一）重置成本的估算：1、重置核算法：直接成本按现时价格逐项加总；间接成本计算方法如下：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2、物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数=资产历史成本x （1+物价变动指数）3、功能价值法，也称生产能力比例法重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4、规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4—1之间 5、统计分析法： K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本被评估资产重置成本=∑⨯K 某类资产账面历史成本（二）实体性贬值及其估算：1、观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2、公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100定利用时间截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率⨯= （三）功能性贬值及其估算 1、∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 2、功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本（超额投资成本可视为功能性贬值）（四）经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=X 生产能力额定生产能力实际使用贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 （五）成新率及其估算1、观察法2、使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%3、修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%三、收益法：1.资产未来收益期有限情况：()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111 R i 未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时；R i-中还包括期末资产剩余净额；n 收益年期；r 折现率2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）P=年收益额/资本化率=A/r年等值收益额()()∑∑==+=+=n t t ni t t r A r R P 11112. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年年金化收益/资本化率×前若干年最后一年折现系数第三章机器设备评估一、成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）重置成本的估算1、重置核算法➢ 外购设备（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）（2）外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）（3）外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（4）外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5）外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率➢ 进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率➢ 自制设备1）标准通用设备2）通用非标准设备P=(C m1÷K m +C m2)×(1+K p )×(1+K t )×(1+K d ÷n)P —非标准设备重置成本C m1----主材费（不含主要外购件费） K m---不含主要外购件费的成本主材费率C m2----主要外购件费K p---成本利润率K t---销售税金率K d---非标准设备设计费率 n--非标准设备产量C m1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]C m2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]2、物价指数法1）定基物价指数：设备重置成本=设备历史成本数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重⨯= 2）环比物价指数：设备重置成本=设备历史成本∏+=⨯211t t t 环比物价指数（ t 1为资产购建年；t 2为资产评估年）➢ 测算进口设备重置成本： 重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=账面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）3、规模经济效益指数法X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）实体性贬值实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）1、使用年限法1）成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%2）实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率3）成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）加权更新成本=更新成本×已使用年限4）贬值率=已使用量/总使用量×100% =已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%2、观测分析法3、修复费用法（三）功能性贬值1、超额投资成本功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本2、超额运营成本∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （四）经济性贬值1、因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X ]×100%2、由于外界因素造成的收益减少：()n r A P ,,税率所得1益损失额设备年收贬值额经济性⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯= 3、受环境保护限制造成的经济性贬值第四章房地产评估一、土地使用权评估的方法（一）市场法待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1、土地使用年限修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n]K---年限修正系数；n----比较案例使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率2、容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数3、基准地价系数修正法待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数 K= [1-1/（1+r ）n ]/[1-1/(1+r)N ] K---年限修正系数； N---最高出让年限；n —实际出让或转让年限；r —还原利率（二）收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11 P —土地使用权评估值；A —土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限； 当n →∞，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法1、 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=（土地取得费+税费）×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×利润率土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之间。
土地是以它的肥沃和收获而被估价的；才能也是土地，不过它生产的不是粮食，而是真理。
如果只能滋生瞑想和幻想的话，即使再大的才能也只是砂地或盐池，那上面连小草也长不出来的。
人生的磨难是很多的，所以我们不可对于每一件轻微的伤害都过于敏感。
在生活磨难面前，精神上的坚强和无动于衷是我们抵抗罪恶和人生意外的最好武器。
1 市场法 收益法 成本法综合 1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。
1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。
1、市场售价类比法：P=P ’*修正系数2、功能价值法：P= P ’*（评估对象能力 / 参物能力）3、价格指数法：P= P ’*（1+物价变动指数）4、成新率价格法：P= P ’*（评估对象成新率 / 参物成新率）5、市价折扣法：P= P ’*（1-价格折扣率）6、成本市价法：P =评估对象合理成本*（P ’ / 其合理成本）7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数市盈率 一、 纯收益不变： P=A/r P=A/r[1-1/(1+r)n ]→有限 二、 纯收益若干年后保持不变 P=∑R t /(1+r)t +A/r(1+r)t P=∑R t /(1+r)t +A/r(1+r)t *[1-1/(1+r)N-n ] 三、 纯收益按等差级数变化 1、等差：递增P=A/r+B/r 2 P=（A/r+B/r 2）[1-1/(1+r)n ]-B*n/r(1+r)n 递减P=A/r-B/r 2 P=（A/r-B/r 2）[1-1/(1+r)n ] +B*n/r(1+r)n 2、等比：递增P=A/（r-s ） P= A/（r-s ）[1-(1+s) n /(1+r)n ]递减P=A/（r+s ）P= A/（r+s ）[1-(1-s) n /(1+r)n ]P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值一、 重置成本p 的估算方法：1重置核算法：购买、自建2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数3功能价值法：p=参物重置价*年产量比4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n二、 实体性贬值的测算方法：1、观测法：=p*(1-实体性成新率)2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧三、 功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数）四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。
