城乡规划师考试《规划实务》案例分析题及答案.doc

2018年注册城乡规划师考试《城乡规划实务》真题及详解试题一（共15分）我国南方沿海某县，西北部为山区，中部为丘陵，东南部有少量平原缓丘及大面积海湾。

海岸线长，海产资源丰富。

南部半岛上有一处省级风景名胜区。

该县近海海域是重要的海洋集聚区及生态环境高度敏感区域。

该县在省级主体功能区规划中被确定为限制开发区。

县域现状总人口为48万人，其中县城城区人口为12万人。

该县现状工业基础薄弱，第三产业以传统服务业为主，近几年，县里为提高经济实力，增加税收，大力发展第二产业，除保留原有的省级经济开发区外，新建东部工业园区及西部工业园区（位置如图1所示）。

另外，政府还拟引进重大石化项目。

图1某县域城镇体系规划示意图规划确定该县城的城市性质是新兴临港重化产业基地，区域重要的工贸、旅游城市。

2035年县域总人口70万人，县城城区人口30万人。

【问题】试问：该县确定的上述发展策略有何问题并阐述理由。

答案：发展策略存在问题及理由如下：（1）该县近海海域是重要的海洋集聚区及生态环境高度敏感区域，工业基础薄弱，城市性质定为新兴临港重化产业基地不合理。

（2）城镇化比例从25%（12万÷48万×100%）快速发展到42.8%（30万÷70万×100%），速度太快，违反了该县在省级主体功能区规划中被确定为限制开发区的要求。

（3）县城位于南方沿海，海域周边为海洋物种聚集区、生态环境高度敏感区，引进重大石化项目不合理，容易对周边海域造成严重污染，破坏城市优势。

（4）县域的优势和限制是海岸线长、拥有风景名胜区，大力发展第二产业为主导产业不科学，应当以原有传统服务业为根基，利用自身资源，大力发展第三产业作为主导产业。

（5）该县在省级主体功能区规划中被确定为限制开发区，新建工业园区不符合上位规划要求。

（6）机械装备制造园区位置太偏僻，应靠近省级经济开发区和高速公路布置，便于规模发展和运输。

（7）拥有省级风景名胜区，但是在规划中没有加以利用，目前的城市道路系统单一，只有一条位于中部丘陵地区的高速公路，南北联系太弱，与周围乡镇联系太弱，尤其应当加强南部沙滩的交通联系，完善整体发展策略。

2013年城市规划师考试《规划实务》案例分析题第一篇：2013年城市规划师考试《规划实务》案例分析题2013年城市规划师考试《规划实务》案例分析题（4）案例4某市城市建设发展，在市区东部地区若干个工厂已经外迁或停产，其厂址由城市土管理行政主管部门统一组织出让。

在出让之前已由规划部门编制了详细规划，确定了每块土地的使用性质。

某开发公司在出让中竞得其中的一块居住用地，面积4.5hm2，按照详细规划的要求，并经城市规划行政主管部门确认，该居住用地的容积率为2.1，建筑密度为25%，建筑高度不得超高45m，居住区内的绿地率为30%，人口密度不超过800人/hm2。

某开发公司与市土地管理行政主管部门签订了土地合同，并将上述条件在合同中作出了明确规定。

合同中明确规定有关规划行政主管部门的条件的目的是什么?答案：这是一个国有土地出让的实例。

关键是某开发公司在竞得4.5hm2用地后与土地管理行政主管部门签订的合同中必须包含有规划行政主管部门的规划设计条件，才能办理建设用地规划许可证的申请。

这主要是防止开发公司得到土地后任意改变规划设计条件，增加土地开发强度。

城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，根据本例中的条件还可以要求其在4.5hm2用地内编制一个修建性详细规划，为建设工程规划管理做准备。

第二篇：注册城市规划师考试规划实务答题套路注册城市规划师考试规划实务答题套路（必背）总体布局1、城市格局合理，结构合理●集中紧凑型：城市各项主要用地较集中，便于集中设置较完善的生活服务设施和市政工程设施，又可节省建设投资，一般中、小城市大多采用这种布局形式。

●分散疏松型：受河流、山川等自然地形、矿藏资源或交通干道的分隔，形成若干分片、分组，就近生产组织生活的布局形式，彼此联系不太方便，市政工程设施的投资会高一些，通常是大城市和地形限制的城市。

●集中与分散型：主城区与外围具有不同功能的组团，主城与外围组团间布置绿化隔离带。

2020年城乡规划师《规划实务》案例分析练习题（2）试题：图为某地级市的市域城镇体系规划示意图。

该市北部为山区，中部为山前平原，南部为滨海平原。

有两条国道呈十字交叉形在市域内通过。

1、该市沿海有N、D、W三个县城。

东部海岸为沙质岸线，沙软潮平，水质清澈，附近有海岛;中部主要为礁石海岸，距海岸500米处水深可达20~25米;西部沿海有大面积的盐田。

规划拟在W城布局大型区域电厂(装机容量480万千瓦)和焦化厂;在D城建深水码头，用进口铁矿石，结合当地的煤炭资源，建大型钢铁基地及发展相关的产业;N城拟建为盐化工基地。

2、该市市区由三个组团构成，相距均在20公里左右。

Z组团为中心组团，是全市政治、经济、文化中心，人口70万。

G为以煤炭开采为主的矿区，人口25万。

F为新型工业区，全市的副中心，人口30万。

Z与G、Z与F、Z与N有国道连接，N与D有公路连接。

规划还拟分别从Z城、G城建高等级公路与W连接。

城市规划师3、为保护环境，中心城市各组团都规划建设污水处理厂(位置见图)。

F城与G城之间有一水库，这个水库是城市水源。

请指出：该规划在工业布局、公路建设及城市基础设施规划中的不合理之处，说明理由并提出改进意见。

答案：1、工业布局上：W城不具备作为工业城的条件，因为一是会破坏海岸自然环境，二是公路运输不便。

F城不适宜发展工业区建议：D城位置居中，并有深水港，可发展区域电厂及建焦化厂工业区可在Z城南发展或在ND城发展2、公路建设上：G城N城只有高速路无公路，G-W，Z-W公路设置不太合理。

建议取消G-W，Z-W，增设Z-D，G-D，D-W，D城结合深水港作为公路交通枢纽城市。

3、城市基础设施规划：污水处理厂设置不合理N城D城无污水处理厂，F城污水厂过于接近水库保护区建议：F城污水厂移至西河或不建ND城共建污水处理厂。

2020年城乡规划师《规划实务》试题及答案（卷二）试题我国东部某一城市的总体规划，规划人口规模35万人，用地规模35km².该市是其所在省属地域范围内的一个中心城市，其东南方向为某沿海经济发达的大城市，北面约200km是其所在省的省会大城市。

该市地处两条主要河流的交汇处，一区西侧有两处省级风景区隔江相望，北面、东面有两个主要山系的余脉，使城市处于一个盆地中，静风频率高，城市热岛效应较强，污染不宜扩散。

有一条高速公路从城市西南侧绕城而过，东南是铁路及站场。

该城市总体规划如下图所示。

某城市总体规划图(2000-2020年)【问题】试根据该城市总体规划对本方案进行综合评析。

参考答案及详解1.方案中的优点(1)根据该城市周围用地条件及环境来看，采用紧凑的城市格局比较合理，由于受河流分割，规划布置成两个组团，结构比较合理。

(2)城市主要功能用地分区比较明确。

(3)道路网布置清晰，功能明确，特别是结合地形布置。

(4)城市绿地景观系统的组织比较有特色，特别是西河北岸留出了充足的滨河景观带。

(5)该市处于一个盆地，静风频率高，城市污染难以扩散，为此，城市新工业区选址在西南角盆地以外，并在主导风向方向规划了一个楔形绿地，以改善城市小气候。

2.主要问题及解决方法(1)三类工业用地不应布置在风景区的附近，且位于主干河流上游，应迁到支干河流东岸组团，集中布置。

(2)支干河流东岸的工业组团与支干河流之间应留出防护绿带，既起到防护作用，也可创造较好的景观岸线。

(3)二类工业区不应布置在城市上风向，因其对城市环境有一定污染，应迁到支干河流附近。

(4)省道穿越城市中心区，对城市造成很大干扰。

应外迁到城市北侧，形成北外环路，再接到高速公路出口处。

(5)污水处理厂西侧的桥梁没有功能要求，可以去掉。

(6)城市新建大型电站是城市重要的基础设施，根据规划法中关于城市规划区划定的意义，应列入城市规划区内。

因此应扩大城市规划区的范围，将城市新建电站包括在城市规划区范围内。

2019年城乡规划师考试《城乡规划实务》真题及答案解析第六题【参考答案】1. 用地情况：该用地性质是否满足文物保护单位建设控制地带的要求，用地面积是否足够，是否有未来扩建的余地。

2. 开发强度：拟建博物馆的建筑高度应符合文物保护单位建设控制地带的要求，容积率，建筑密度，绿地率也应符合其控制要求。

3. 建筑退让与间距：建筑退让间距及日照方面满足周边环境的要求（沿河绿化带退绿线，道路红线退线等）。

4. 交通组织：博物馆出入口位置与小学的出入口相协调，基地内停车数量满足要求。

5. 城市设计：拟建博物馆的建筑形式、体量、风格、色彩应满足文物保护单位建设控制地带整体风格要求。

6. 公共安全：用地要满足防洪、消防方面的要求7. 其他：拟建博物馆布局不应遮挡周边建筑对观景亭视廊，以形成良好的环境关系。

第一题【参考答案】1. 等级结构：①人口预测：规模预测不科学，全县人口呈净流出趋势，而人口从100万（2018年）增长到规划期末的120万，显然脱离实际。

城镇化率由51%（2018年）增长到75%（2035年）（90/120=75%）不切实际，增长过快。

②城镇等级：城镇的构成为1个港城1个县城、5个重点镇、6个一般镇，等级结构不合理，重点镇过多。

③职能分工：3个重点镇远离县域发展主轴不合理，不适合作为重点镇。

2. 空间布局①交通：连接港城与县城的公路级别较低，应用高速公路进行连接。

公路网规划不合理，与临县连接过多，浪费投资。

②基础设施：县城附近铁路客运站选址不合理，位于公路之间且距离县城较远，使用不便。

③产业：产业发展目标不清晰，发展化工产业（工业）及大型畜禽场（农业）完全是两个不同的发展方向。

3. 环境保护：①化工产业园毗邻水域不合理，破坏生态环境。

②在水源地范围内建设大型畜禽场不合理，易对水源造成污染。

第二题【参考答案】1. 城市空间结构：①整体布局分散、且各组团功能单一，导致交通线过长，导致空间配置效率低下。

2020年城乡规划师《规划实务》试题及答案（卷三）单选题1.对于历史文化街区的保护规划，( )。

A.应当编制专门的保护性详细规划B.应当编制专门的控制性详细规划C.没有专门的保护性详细规划D.应当编制专门的修建性详细规划答案：A《城市规划编制办法》第二十五条历史文化名城的城市总体规划，应当包括专门的历史文化名城保护规划。

历史文化街区应当编制专门的保护性详细规划。

2.根据《城镇体系规划编制审批办法》，跨行政区域的城镇体系规划应报( )审批。

A.该城镇体系中行政级别最高的人民政府B.该城镇体系中行政级别最高的城乡规划行政主管部门C.有关地区的共同上一级人民政府D.有关地区的共同上一级城乡规划行政主管部门答案：C根据《城镇体系规划编制审批办法》第十一条?全国城镇体系规划，由国务院城市规划行政主管部门报国务院审批。

省域城镇体系规划，由省或自治区人民政府报经国务院同意后，由国务院城市规划行政主管部门批复。

市域、县域城镇体系规划纳入城市和县级人民政府驻地镇的总体规划，依据《中华人民共和国城乡规划法》实行分级审批。

跨行政区域的城镇体系规划，报有关地区的共同上一级人民政府城乡审批。

3.根据《城市规划编制办法》的规定，控制性详细规划所确定的强制性内容，不包括下列( )。

A.建筑密度、建筑高度B.绿地率C.地下空间开发利用的要求D.容积率答案：C《城市规划编制办法》第四十二条规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

4.各种管线按照离建筑物的水平距离排序，由近及远的顺序应为( )。

A.电力管线或电信管线、燃气管、热力管、给水管、雨水管、污水管B.燃气管、热力管、电力管线或电信管线、给水管、雨水管、污水管C.电力管线或电信管线、热力管、给水管、雨水管、污水管、燃气管D.给水管、污水管、电力管线或电信管线、燃气管、热力管、雨水管答案：A根据《城市居住区规划设计规范》10.0.2.5条的规定，各种管线按照离建筑物的水平排序，由近及远宜为：电力管线或电信管线，燃气管、热力管、给水管、雨水管、污水管。

2019年注册城乡规划师考试《城乡规划实务》真题及详解试题一（共15分）如图1所示，某东南沿海城市，县域内用地平坦，东南部沿海地区建港条件良好，结合沿海优势设置了港城一座。

县城位于县域西侧，县域内有多个重点镇及一般镇。

目前县域城镇化率为51%。

2018年县域人口100万。

近年来全县人口呈净流出趋势，为促进县域发展，规划确定了港城与县域间的发展主轴线。

规划至2035年总人口达到120万人，县城人口90万人。

图1县域城镇体系规划示意图【问题】请分析该县域体系规划的主要问题及原因。

答案：（1）等级结构：①人口预测城镇化水平及人口发展规模预测不够科学合理：①由于全县人口呈净流出趋势，人口从100万（2018年）增长到规划期末的120万脱离实际；②城镇化率由51%（2018年）增长到75%（2035年）（90/120＝75%）不切实际，增长过快。

②城镇等级和职能分工县域等级结构不合理，不符合国家战略要求：①城镇的构成为一港一县城、5个重点镇、6个一般镇，重点镇数量过多且布局分散，不利于群体效应的生成；②北侧的3个重点镇离县域发展主轴线太远，交流不便，难以形成主轴线的发展规模。

（2）空间布局：①交通网络区域交通网络布局不合理：a．路网呈方格网状分布，对外联系道路太多，不利于集中发展，缺乏重点；b．港城与县城的交通联系太弱，应当直接用高速公路连通。

②市政基础设施县城与港城附近的铁路客运站选址太远，使用不便，应当放在县城与港城内。

③产业布局一共有北侧的大型畜禽养殖场与南部的化工园区两者之间没有明确的产业发展方向，且两者距离主要的交通要道太远，发展前景不佳。

（3）环境保护：①未能构建良好的区域生态格局，对于沿海水域，北部山体，中部平原缺乏整体的生态格局规划。

②缺乏与江河、海岸带的保护协调，化工园区毗邻水域，水源地范围内建设大型畜禽场，都造成水体污染。

试题二（共15分）某县县城总体用地规划设计为“两片区五组团”结构，如图2所示，分别包括东片区、西片区、旅游度假组团、职教服务组团、高铁组团、南部工业组团和西部工业组团。

2021年城乡规划师真题《城乡规划实务》参考答案版第一题题型：国土空间规划1．三区同步全面开发不合理；2．中部煤层气储量区设置站点不合理，占古村落；3．北部煤层气储量区开采不合理，影响水源；4．设置工业园区不合理，现成四周均为山地，天气好，不利污染物扩散；5．腾空古村落开发旅游不合理，破坏历史风貌；6．交通规划与县城联系不紧密；7．沿河两侧均设置500m生态防护林不合理；8．发展规模预测过快，城镇化率过快，不符合水资源短缺条件。

第二题题型：中心城区规划1．资源环境与安全（1）留白用地占用基本农田储备区及蓄滞洪区域；（2）城市西侧片区占用蓄滞洪区域；（3）蓄滞洪区域内应保留行洪通道；（4）仓储用地设置在滞留河道上游。

2．用地布局（1）居住用地：部分被工业、仓储用地包围；（2）居住用地：北侧功能过于单一，配套设施不足；（3）货运站选址与城东南工业用地、仓储用地距离远；（4）公共服务设施片区设施过于集中，应分级设置便民；（5）工业用地：部分设置在城区内部，上风向污染；（6）科教片区功能设置过于单一；（7）老城片区内商业服务设施过于集中。

3．道路交通（1）与中心城市衔接道路数量过少，与AB县过多；（2）高速路与城市衔接出入口数量过多；（3）高速路与城市主要道路直接衔接，影响城市生活。

4．基础设施（1）水厂应设置河流上游，水源附近；（2）污水处理厂应设置在河流下游。

第三题题型：修建详细规划1．整体布局西北角地铁站人流主要来向与小区出入口关系不对应。

2．控制指标（1）日照间距：北侧1-15号楼最南侧住宅遮挡中间住宅部分日照；（2）建筑高度：部分建筑超过80m限高。

3．建筑布局（1）小学利用历史建筑加层建设不合理；（2）幼儿园回字形不利于日照，活动场地不满足日照要求；（3）住宅建筑大量底部2层4.5m裙房。

4．配套设施（1）5分钟需配套设置：（2）配套设施集中设置不便使用；（3）大型商场设置在居住小区范围内，不符合用地性质。

2017年注册城乡规划师考试《城乡规划实务》真题及详解试题一（15分）北方发达地区某县，地处平原，交通便利，南部与一特大城市接壤，县城西北部蕴藏有高品质，丰富的地热源。

新编制的城市总体规划方案提出，2030年县城总人口65万人，其中县城城镇人口30万人，建设用地36km2，另外保留原有新兴产业示范区、物流产业园区、食品加工产业园区；在城镇建设用地以外新增北部、中部、南部3个产业园区，位置如图1，同时，为满足市场的需求，在县城西北部利用温泉资源规划一处温泉别墅区。

图1某县城产业园区规划示意图【问题】试问，该规划在上述几个方面存在的问题，并说明理由。

答案：（1）该县城规划建设用地规模36km2，人均建设用地达到120m2/人，刚好处于《城乡用地分类与规划建设用地标准》（2019报批稿）第4.2.2条中人均城乡居民点建设用地面积指标（100.1～120.0）m2/人的要求的边缘，需要做适当调整。

（2）在未取得任何手续和许可的情况下，擅自新增大量建设用地，既不符合集约发展、限定容量、盘活存量的整体要求，同时也违反了《城乡规划法》。

（3）擅自规划别墅用地，违反了国土部的规定，不得以任何形式安排豪宅、别墅类用地。

（4）此县的优势在于南部紧邻特大城市，地处平原，交通便利，因此产业园布置应当控制数量，做大规模，紧邻铁路线和物流产业园会更好。

（5）县城西北部蕴藏有高品质、丰富的地热源，用来建温泉别墅抛开是否合理的问题来说，对资源的利用方式不够充分，地处北方，可以考虑建热电站，为大城市供暖。

试题二（共10分）图2为某县级市中心城区总体规划示意图，2030年规划城市人口21万人。

城市建设用地为22km2，其中居住用地占城市建设用地的45%，该市具有丰富的农业、林业资源，对外交通便捷，有河流绕城区流过，北部为山地林区，南部为基本农田，西部为荒地。

中心城区总体布局拟向西大力发展工业仓储，向南跨越国道建设现代居住新区。

图2某县级市中心城区总体规划示意图【问题】试指出该中心城区总体规划方案的主要不合理之处，并简述理由及依据。

2019年城乡规划师《规划实务》试题及答案（卷一）试题一某市在城市主干路东侧一块平坦的空地上，拟建一个小区，规划实施方案见示意图。

请你评析一下该方案的优缺点(不考虑相关经济技术指标问题)。

答案：1、空间组织比较清晰合理,住宅朝向好。

2、小区主要绿地、步行、水景系统纵其南北,位置适中。

3、幼儿园、物业管理中心位置适中。

4、主要出入口不要开在城市主干路上。

5、地下车场出入口离小区出入口太近。

6、在住宅楼间布置停车场,对居民干扰大。

试题二：某建设单位通过参与国有土地使用权拍卖，竞得某城市中心区两个地块的土地使用权，两地块面积共46公顷，规划性质为居住和公建，建设总量控制为住宅60万平方米，公建40万平方米。

该地段西侧、北侧为城市公园，东侧为市级体育设施。

地块南侧和东侧临城市主干路，西、北两侧为城市次干路.城市干路围合范围内的用地面积为85公顷，其中己建成三个居住小区，分别位于该地块的南侧和北侧，已按小区规模安排了配套设施，并已有一所中专学校.依据该两地块土地出让的规划设计条件，分析还有哪些规划设计条件需要补充(地段现状详见示意图).己给出的规划设计条件：1.用地情况：规划用地性质、规划用地面积、用地边界条件;2.土地使用强度：容积率、建筑密度的规划控制指标;3.建筑后退要求(包括城市绿化带和建筑后退线)及间距规定;4.绿地率及集中绿地配置要求：5.建筑风格、体量、色彩等要求;6.遵守事项：规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范和规定要求。

试补充其它必要的规划设计条件。

答案：1、建筑限高条件。

2、拟建地块里新建建筑应考虑对原有建筑的影响。

3、处理好与城市公园、市级体育设施及城市干路沿线的关系。

4、结合现状统一规划居住区级道路系统,考虑拟建地块出入口设置和停车设置要求。

5、按居住区规模要求安排居住区级公共服务配套设施及市政设施没。

试题一：图示某房地产开发公司通过土地拍卖，购得一宗商住开发建设用她的土地使用权。

2019年城乡规划师考试《规划实务》案例分析题及答案案例：某石油化工工程建设项目炼油装置工艺管线材质设计要求为Cr5Mo，承包商项目质检部门质量检查时，发现已预制的部分工艺管线材质错用为l5CrMo，判定为不合格品。

由于其管理程序繁琐，于是仅通知技术员更换该部分管线材质。

技术员询问供应部门是否有多余的同类规格的管材，但供应库内没有同类规格的管材，另行订购必然延误工程中交时间，于是技术员核对图纸、规范要求后认为在该工艺条件下可以应用l5CrMo材料，便通知了质检员，质检员自行决定对该部分管线放行交付安装。

问题：(1)工艺管线材质错用为l5CrMo是否可以判定为不合格品?(2)如果认定l5CrMo管线为不合格品，在施工现场该如何处理?(3)质检部门只是通知技术员更换该部分管线材质是否妥当?为什么?应如何做?(4)质检员自行决定对该部分管线放行交付安装是否妥当?为什么?应如何做?参考答案：(1)可以判定为不合格品。

因为不合格品的定义为：不满足要求的产品，其可能发生在采购产品过程、中间产品和最终产品中。

在案例中该管线材质要求为Cr5Mo，而实际为l5CrMo，不符合设计要求，发生在最终产品中，故应视为不合格品。

(2)不合格品的处理可以采用以下一种或几种方式：1)采取返工等措施，消除不合格品。

2)让步使用、放行或接受不合格品，但必须由业主决定。

3)改变使用方式和用途(如降级使用或报废)在本案例中，适合采用后两种方法。

(3)、(4)不妥。

不符合不合格品控制程序要求。

应该采取以下做法：1)质检部门在检查发现上述问题后应立即判定该部分工艺管线为不合格品，并应报告给项目总工程师和施工管理部门。

2)施工管理部门应对该部分管线进行标识隔离，防止该不合格品的非预期使用。

3)项目总工程师组织技术、质检、供应、施工等部门进行评审，确定该不合格品的性质、处置途径、处置措施编制要求等。

4)采取返工或返修不合格品处置时，施工管理部门负责组织作业单位按照处置措施要求进行不合格品的处置，质检部门负责处置后的重新检验。

2020年城乡规划师《规划实务》试题及答案（卷五）案例：“帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。

某甲与开发商腾达房地产公司签订了购房合同。

双方约定：腾达房地产公司以28万元人民币的价格，将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118平方米，交房日期定为半年以后。

10个月以后，某甲拿到寓所的钥匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。

房地产管理局告诉某甲，经调查，“帝王花园”系某生产大队与腾达房地产公司搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。

因此，某甲仅凭与腾达房地产开发公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。

某甲找到腾达房地产公司要求退房，腾达房地产公司的销售人员说，买房的钱早已用于“帝王花园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让金。

某甲要退房，房地产公司不予办理;如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。

某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。

评析：根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。

而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。

所以想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。

以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。

用集体土地开发商品房，这是法律所不允许的。

而“腾达公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处罚。

实例：某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。

2020年注册城乡规划师考试《城乡规划实务》真题及详解试题一（共15分）东南沿海某县级市，乡镇经济发达，耕地资源紧张。

该市正在进行国土空间的编制规划，提出按照自然保护地差别化管理要求，将国家公园的核心区划入生态保护红线，在国家公园核心区局部搬迁居民点，复垦增补一定数量的耕地。

对国家公园一般控制区制定具体监管办法，明确不破坏生态功能的适度旅游和必要的公共服务设施。

同时为了促进经济发展和乡镇工业用地整合，在中心城区南侧规划填海建设热电厂和产业园区。

某县级市城镇空间布局规划示意图【问题】试指出该规划存在的主要问题，并阐述理由。

答：（1）只将国家公园的核心区划入生态保护红线不合理，国家公园作为自然保护地必须全部划入生态保护红线。

（2）只局部搬迁居民点不合理，国家公园核心区原则上禁止人为活动，原住居民应退出。

（3）在核心区复垦耕地不合理，核心区退出的土地不得复垦，应该生态修复、恢复原状。

（4）本规划由县级市人民政府组织编制，而生态红线管控办法应由省级人民政府制定，县级市无权制定。

（5）不得填海建设热电厂和产业园。

（6）热电厂距离鱼类产卵区太近破坏生态，应尽量靠近负荷中心。

（7）国土空间总体规划编制应采用风玫瑰，只使用指北针不合规。

试题二（共15分）某滨海县城用地规划方案如图所示。

规划确定该县城市性质为风景旅游城市和临港制造业基地。

中心城区人口规模35万人。

空间结构为组团分布。

某滨海县城市总体规划示意图【问题】试指出该规划存在的主要问题，并阐述理由。

答：（1）城市性质存在问题，规划将该城市性质定位为风景旅游城市和临港制造业基地，从规划布局和本身资源情况来看，缺乏说服力。

（2）对于35万人口的城市，组团太多，基础设施建设投资大，不利于节约集约利用土地，且部分组团间仅有单向交通。

（3）高铁组团布局大量公共管理和公共服务设施用地，不利于城市居民使用。

（4）污水处理厂布置在生态绿地内，对其生态有一定影响；给水厂及取水口上游1000m和下游100m 之内属于应按规定限制建设。

2020年城乡规划师《规划实务》试题及答案（卷五）案例：“帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。

某甲与开发商腾达房地产公司签订了购房合同。

双方约定：腾达房地产公司以28万元人民币的价格，将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118平方米，交房日期定为半年以后。

10个月以后，某甲拿到寓所的钥匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。

房地产管理局告诉某甲，经调查，“帝王花园”系某生产大队与腾达房地产公司搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。

因此，某甲仅凭与腾达房地产开发公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。

某甲找到腾达房地产公司要求退房，腾达房地产公司的销售人员说，买房的钱早已用于“帝王花园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让金。

某甲要退房，房地产公司不予办理;如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。

某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。

评析：根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。

而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。

所以想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。

以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。

用集体土地开发商品房，这是法律所不允许的。

而“腾达公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处罚。

实例：某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。

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2019年城乡规划师《规划实务》案例分析题及解析
某市市区总体规划⽅案规定，市区东北部有⼀绿化隔离地区，⾯积约400ha.为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取⿎励政策，如在该地区已实施绿化⾯积达30%之后，可以利⽤2%⽤地开发经营不影响绿化的低层建设项⽬，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。

为此乡政府依据市政府的政策向城市规划⾏政主管部门提出申请，在该⽤地内建设3万平⽅⽶的⼆层乡村式别墅和1.0万平⽅⽶的游艺设施。

经城市规划⾏政主管部门审核，确定建设总⽤地为7.5ha，并经市政府批准。

评析：
这是将城市规划确定的绿化⽤地改为建设⽤地的⽤地性质变更问题。

虽有市政府的局部调整⽤地政策，并经市政府批准，但仍需办理⽤地性质的变更⼿续。

⾸先，应办理将集体所有⼟地改变为国有⼟地，因为依照规定集体所有⼟地是不能⽤来开发建设的申请。

使⽤⼟地单位向计划部门⽴项后，经⼟地部门核准，再由城市规划⾏政主管部门核发建设⽤地规划许可证。

其次，如果该开发项⽬由乡政府组织开发公司⾃⾏开发经营，应由开发公司办理⼀切⼿续，如果该项⽬由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理⼀切⼿续;如果该⽤地经市政府批准，城市规划⾏政主管部门核发建设⽤地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。