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第7章 房地产开发投资可行性研究PPT课件

第7章 房地产开发投资可行性研究PPT课件
在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查： 市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会 经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项 目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进 行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条 件，或用以支持这两项研究。
编制租售 计划表
安排租售 进度
确定售价 （租金）水平
3. 房地产开发融资能力分析
资金来源渠道
资本金 预租售收入
借贷资金
权益融资 债务融资
资金投放次序
先使用资本金 之后考虑使用预租售收入的再投入
最后可安排使用借贷资金
影响资金筹措能力的因素包括：
➢ 内部因素 ➢ 外部因素
7.3.2 房地产开发投资的财务效益分析
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系， 分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编 制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能 力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判 别项目的财务可行性。
房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方 式是静态评价指标和动态评价指标。
➢ 静态指标是指不考虑货币时间价值的指标。 ➢ 动态指标考虑了货币的时间价值。
7.1 房地产开发投资可行性研究
7.1.1 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前， 运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识， 对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科 学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和 环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证 开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财 务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环 境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。

某地产项目可行性研究报告(PPT 85页)

某地产项目可行性研究报告(PPT 85页)

规划建 筑面积( 平方米)
交易方 式
规划用 途
成交日 期
成交价 (万元)
楼面地 价
（元/平 米）
受让单 位
开发程 度
27 66 40 26
南方庄 71号商
业综合
楼项目
丰台区
成寿寺
南方庄 71
81
87
55
32
11 71
挂
行 政
2007 年
11 月1 7010 日
5984
李世东
三通一 平
本体条件分析小结
地理位置
•紧邻南三环，北临方庄核心区，到达CBD及亦庄经济开发区交通 便捷，地理位置优越。
配套资源
•区域配套成熟，生活氛围浓厚。
规模因素
•项目总占地面积不足13000平米，开发规模小。
投资环境分析
房地产宏观市场研究 所在区域市场分析
14
房地产宏观市场研究
北京十一五发展规划中构建“两轴－两带－多中 心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的 南北主轴上
0.42
丰台区方庄东紫芳 园四区
4.22
丰台区方庄东紫芳 园六区一组团
3.99
丰台区方庄东紫芳 园五区
6.09
丰台区 成寿寺 4.02 甲1号
规划用途
住宅配套
住宅
住宅配套 住宅配套地 下车库 住宅配套地 下车库 住宅配套地 下车库
住宅公建
取地方式 取地时间
划拨
2004.04
划拨
2004.09
划拨
2006.05
包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要
集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星
分布
中

房地产项目可行性研究报告PPT模板

房地产项目可行性研究报告PPT模板

分析项目对当地社区和城市发展的影响
项目的实施对当地社区的经济产生了积极的影响。首先，项目的建设提供了大量的就业机会， 促进了当地经济的发展。其次，项目的投资也增加了当地的经济收入，提高了当地人民的生 活水平。此外，项目的实施还带动了相关产业的发展，如旅游业、餐饮业等，进一步促进了 当地经济的发展。
在当今社会，许多研究项目对环境产生了显著的影响。在某些情况下 ，这些影响可能是负面的，例如，污染和资源消耗。然而，通过实施 适当的环保措施，我们可以减少这些影响并保护我们的环境。 首先，我们需要评估每个研究项目的环境影响。这可以通过一系列环 境影响评估（EIA）来完成，包括对空气、水、土壤和生物多样性的 影响。通过了解这些影响，我们可以采取适当的措施来减少或管理这 些影响。 其次，我们需要实施环保措施。这可能包括使用可再生能源、减少废 物产生、优化生产过程以及采用更环保的材料。此外，我们还需要制 定应急计划，以应对可能出现的环境问题。 最后，我们需要监测和评估这些环保措施的效果。这可以通过定期的 监测和评估来实现，以确保我们的环保措施正在有效地减少环境影响 。
房地产项目可行性分析概述
定义可行性分析的目的和意义
可行性分析是指在实施一项计划或项 目之前，对其经济、技术和社会可行 性进行全面评估的过程。可行性分析 的目标是确保计划的实施能够带来预 期的经济和社会效益，同时不会对环 境造成不可逆转的影响。
可行性分析的主要目的是确定一个计划 或项目是否可以成功实施。它涵盖了计 划或项目的各个方面，包括其经济、技 术和社会影响。通过可行性分析，我们 可以确定一个计划或项目的可行性，并 确定其是否值得投资。
可行性分析对于任何一项计划或项目的成功实施都至关重 要。它可以帮助我们确定一个计划或项目的可行性，并确 保其符合我们的目标和期望。此外，可行性分析还可以帮 助我们避免在实施过程中出现不可逆转的环境影响。通过 进行可行性分析，我们可以确保我们的计划或项目在经济、 技术和环境方面都是可行的。

房地产开发的项目可行性的研究PPT44页

房地产开发的项目可行性的研究PPT44页

7.2 房地产可行性研究的内容与步骤
（一）房地产可行性研究的基本内容
➢ 项目概况 ➢ 市场分析和需求预测 ➢ 规划方案的优选 ➢ 开发进度安排 ➢ 项目投资估算 ➢ 资金的筹集方案和筹资成本估算 ➢ 财务评价 ➢ 风险分析 ➢ 国民经济评价 ➢ 结论
（二）房地产可行性研究的步骤
编写研究报告书
第五步
财务评价和综合评价
第四步
开发方案的设计和评价、选择
第三步
资料收集及市场调查
第二步
组织准备
第一步
7.3 房地产开发项目策划
➢ 区位分析与选择 ➢ 开发内容和规模的分析与选择 ➢ 开发时机的分析与选择 ➢ 合作方式的分析与选择 ➢ 融资方式与资金结构的分析与选择 ➢ 产品经营方式的分析与选择
7.4 房地产项目的财务状况分析
投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是 会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资 寿命期内所有年份的收益情况。
其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利 润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率 并不能真正反映投资报酬率的高低。
项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则
表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，
首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案
的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就
拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进
行选择，应该选投资利润率最高的方案。
例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万 元，则该项目的投资利润率是多少？
二、财务内部收益率
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ

房地产开发项目可行性研究PPT课件

房地产开发项目可行性研究PPT课件
通常按开发项目是否分期与开发经营方式构 造2-4个基本评价方案。
其他因素的影响，可通过敏感性分析来把握。
1Hale Waihona Puke .11.202014（三）市场分析和建设规模的确定 市场供给现状分析及预测 市场需求现状分析及预测 市场交易数量与价格的分析与预测 服务对象分析，制定租售计划 拟建项目建设规模的确定
10.11.2020
15
（四）规划设计方案选择 市政规划方案选择 项目构成及平面布置 建筑规划方案选择
（五）资源供给条件分析 （六）环境影响评价 （七）项目开发组织机构和管理费用研究 （八）开发建设计划编制
想做什么 个人意愿
：信念、目标 、思想意识
Want do
10
投资项目进展过程
机会研究
初步可行性研究
投
资
项目建议书
前
阶
可行性研究
段
项目评估
10.11.2020
投资决策
谈判签约 工程设计 施工安装 试运转 竣工验收 生产经营 更新改造
投 资 阶 段
经 营 阶 段
11
第二节 可行性研究的 内容与步骤
一、可行性研究的内容 二、可行性研究的步骤
10.11.2020
16
（九）项目经济及社会效益分析
项目总投资 项目投资来源、筹措方式的确定 开发成本估算 销售成本、经营成本估算 销售收入、租金收入和其他营业收入估算 财务评价 国民经济评价 风险分析 项目环境效益、社会效益及综合效益评价
（十）结论及建议
10.11.2020
17
项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方 案；
有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；
房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参 数和指标体系。

某市房地产市场分析暨项目可行性研判报告PPT课件

某市房地产市场分析暨项目可行性研判报告PPT课件

显降温。
成交：受制于供应与政策持续偏紧，成交环比继续跌15%
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
土地供应
土地成交
住宅供应

住宅成交
市场存量
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
带动6月成交回升。从溢价率指标来看，一线城市本月出让多宗重点地块，平均溢价率有所回升，但二、三线城市平均溢价
率却出现了回落，这一方面是由于远郊地块占比较高，但更重要的还是因为竞拍者对未来的预期发生了转变，在长效调控机
制日趋完善、重点城市三五年内土地供应持续增加、限购限贷限售限价等政策短期内不会退出的情况下，越来越多的企业开
2017年6月，随着一、二线城市供地力度的加强，全国土地市场成交规模出现明显回升，一二线城市土拍规模大幅 攀升。重点城市纷纷表态三至五年内增加土地供应。
2017年6月，全国300城经营性用地供应建筑面积 4555万平方米，环比下跌7%，同比微降3%，供应量 环比虽然有小幅回落，但是仍处于2017年以来较高位 水平，土地供应还处于放量状态；分城市能级来看，一 线城市土地供应持续放量，本月供应51幅土地，环比 上涨了10个百分点；二线城市本月供应土地建筑面积 3089万平方米，环比小幅下降6%，与上月基本持平； 三四线城市环比供应下跌39%。
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
土地供应
土地成交
住宅供应
住宅成交
市场存量
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
土地供应
土地成交
住宅供应
住宅成交
市场存量
7月29个重点城市成交量高位回落，环比下降15%，同比下降33%。线城市成交量全线回落，同、环
比跌幅渐有加速的趋势。一线城市环比下跌22%，同比减少60%。环比来看，北京、广州成交量连续两

房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究
n 商业购物中心项目：
u 考虑所在地区的流动人口与常住人口的数量、购买力水平以及该 地区对零售业的特殊要求，考虑购物中心的服务半径及附近其它 购物中心、中小型店铺的分布情况。
n 写字楼项目：
u 研究所在地段的交通通达程度，拟建地点的周围环境及与周围商 业设施的关系，还要考虑内外设备的平面布局、特色与格调、装 修标准、提供公共服务的内容，满足未来潜在使用者的特殊需求 和偏好等。
l 房地产市场预测的内容
n 供给状况变化
u 预测房地产开发企业数量以及投入开发物业的数量（增量） （注意开发周期长、利用土地供给总量的预测进行）；
u 预测房地产存量的供应量（三级市场）； u 预测拟开发物业类型及可替代物业类型的供给； u 预测宏观决策对房地产供给的影响。
n 需求状况变化
u 购买力预测（社会集团购买力、城乡居民购买力等）； u 投资价值预测； u 市场潜在需求预测。
n 列表分析
n 数理统计方法分析
u 频率分布、均值与百分比、相关分析、多变量分析、假设检验分 析等；
n 图形分析
u 直方图、饼图、折线或曲线图等。
PPT房地产市场分析（市场调查与预测） 【案例】南京市房地产市场分析
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房地产开发项目可行性研究
房地产市场分析（市场调查与预测）
房地产开发项目可行性研究
房地产市场分析（市场调查与预测）
l 市场调查的作用
n 提高对市场机会的分辩能力，发现和捕捉市场机会； n 提高对市场状况的把握，增强竞争力； n 有利于对项目进展的控制，适时调整策略。
l 市场调查的类型
n 探测性：对市场情况和面临的问题比较模糊，不知如何入手 时，发现和提出问题，确定调查重点；
n 价格变动及其影响预测 n 市场竞争能力发展趋势预测（本企业及竞争企业）
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§6.2 可行性研究的内容与步骤 可行性研究的主要内容
可行性研究概述 可行性研究的内容与 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例

⑩结论 与建议 ①项目 概况
⑨项目经济 与社会效益 分析
一、房地产开发经营方案内容
区位分析与选择 开发内容和规模的分析与选择
收益法开发时机的分析与选择
合作方式的分析与选择 融资方式与资金结构的分析与选择 产品经营方式的分析与选择
§6.3 房地产开发项目策划与基础参数选择
可行性研究概述 可行性研究的内容与 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例
6.销售费用
7.开发期税费 8.其他费用
9.不可预见费
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
在实际操作过 程中，通常按 照开发项目是 否分期与开发 经营方式
§6.3 房地产开发项目策划与基础参数选择
开发活动的起始时间点
可行性研究概述 可行性研究的内容与 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例
一、房地产开发项目投资估算
可行性研究概述 可行性研究的内容 与步骤 房地产开发项目策 划与基础参数选择 房地产开发项目投 资与收入估算 房地产开发项目财 务报表及财务评价 指标 可行性研究报告的 撰写 房地产开发项目可 行性研究实例
1.土地费用估算 2.前期工程费 3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用
接受委托
调查研究
编制可行性研究报告
方案选择和优化
财务评价和综合评价
§6.3 房地产开发经营方案与基础参数选择
可行性研究概述 可行性研究的内容与 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例
学习内容
可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例
§6.1可行性研究概述
一、可行性研究的含义和目的
可行性研究概述 可行性研究的内容与 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例
初步可行性研究
投资估算的精确 度为±20％ 投资估算的精确 度为±10％
详细可行性研究
项目的评估和决策
可行性研究的阶段
§6.1可行性研究概述
三、可行性研究编制依据
可行性研究概述 可行性研究的内容与 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； 批准的项目建议书和同等效力的文件； 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设 施等； 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； 国家所规定的经济参数和指标； 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备 选规划设计方案等。
是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、 合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据
作 用
§6.1可行性研究概述
投资机会研究
投资估算的精确 度为±30％
可行性研究概述 可行性研究的内容与 研究费用占总 投资的 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例 0.2％～0.8％ 研究费用占总 投资的0.25 ％～1.5％ 研究费用占总投资 小型1.0~3.0％ 大型0.2~1.0%
含 义
可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面 的技术经济分析、论证的科学方法。
是实现项目决策的科学化、民主化，
目 的
减少或避免投资决策的失误， 提高项目开发建设的经济、社会和环境效 益。
§6.1可行性研究概述
二、可行性研究的作用
可行性研究概述 可行性研究的内容与 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例
时间类参数
开发经营期
经济评价工作的计算周期
三 、 经 济 评 价 基 础 参 数
房地产开发贷款的贷款利率 融资相关参数 资本金投入比例 预售收入用于后续开 发建设投资的比例 收益相关指标
空置率
运营成本占 毛租金收入比率 基准收益率
评价标准类指标 目标投资回报率等
§6.4 房地产开发项目投资与收入估算
⑧建设计 划编制
⑦开发组 织机构和 费用研究 ⑥环境影 响评价
②现场 调查及方 案制定
③市场分 析及规模 确定
④规划设计 方案选择
⑤资源供给 条件分析
§6.2可行性研究的内容与步骤 可行性研究的步骤
可行性研究概述 可行性研究的内容与 步骤 房地产开发项目策划 与基础参数选择 房地产开发项目投资 与收入估算 房地产开发项目财务 报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰 写 房地产开发项目可行 性研究实例
二、构造评价方案
构造评价方案，就是在项目策划的基础上， 构造出可供评价比较的具体开发经营方案。
开发项目是否分期进行以及如何分期、 开发项目拟建设的物业类型及不同物 业类型的比例关系、建筑面积的规模 和物业档次、合作方式与合作条件、 拟投入资本金的数量和在总投资中的 比例、租售与自营的选择及各自在总 建筑面积中的比例等，都需要在具体 的评价方案中加以明确。