JLL：2019中国城市更新白皮书

中国都市圈发展报告2019城镇化白皮书5.0C O N T E N T S1234国内都市圈的发展现状导读（本章要点）2-1 从大数据看国内都市圈的发展格局2-2 京津冀都市圈2-3 长三角都市圈2-4 粤港澳都市圈2-5 成渝都市圈宏观环境解读导读（本章要点）1-1 都市圈的内涵及要素条件 1-2 都市圈的政策导向及发展意义国外都市圈的实践经验导读（本章要点）3-1 世界都市圈的发展格局及趋势特点3-2 东京都市圈3-3 伦敦都市圈3-4 旧金山都市圈3-5 世界都市圈的发展经验总结戴德梁行观点导读（本章要点）4-1 都市圈发展格局带来的机遇4-2 推动都市圈健康发展的关键要素4-3 都市圈发展的未来展望2 | 城镇化白皮书 5.0前言戴德梁行自1993年进入中国市场以来，深度参与中国城镇化进程，见证了不同区域不同阶段发展方式的转变。

近年来，我们看到随着城市交通、产业体系、市场经济的日益完善，都市圈概念逐渐衍生并日渐成熟。

发展都市圈对于城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡等具有重要作用。

本报告由戴德梁行独家发布，通过大数据分析、国内外案例比较、行业专家访谈等展开研究并总结经验，旨在与各方共同探讨更科学、更可持续以及更高效的都市圈发展路径。

赵锦权环球董事、大中华区执行总裁都市圈已经成为带动国家经济发展和参与国际竞合的主要载体，同时也是协调区域发展的最大推动引擎。

未来都市圈的发展更将是吸引资金、人才和产业，形成区域竞争新优势，带动经济整体转型升级的重要支撑。

戴德梁行拥有完整的新型城镇化服务体系，其未来角色将不仅仅是专业的房地产领域咨询顾问，更是区域和城市发展的合伙人。

陶汝鸿大中华区副总裁大中华区策略发展顾问部主管CUSHMAN & WAKEFIELD | 31宏观环境解读导读（本章要点）发展都市圈是解决大城市病的有效途径，同时也是吸引更多资金、人才和产业，推动区域整体协调发展的重要引擎。

重构社群关系，激活城市动能3转变中的城市更新城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。

随着中国各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临变革。

简·雅各布斯 *（Jane Jacobs）在《美国大城市的死与生》中提到“城市应该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。

因此，针对城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂的资源要素。

从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。

张园在清末民初被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的关键。

从发展在地性来说，未来城市更新的需求已逐步向非一线城市延伸。

面对更广的空间跨度，独立的城市发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。

基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键趋势 —— 从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。

* 简 .雅各布斯（Jane Jacobs）,美国著名城市规划师代表作品：《美国大城市的死与生》、《城市经济学》、《分离主义的问题》。

4仲量联行城市更新白皮书|2019从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域的发展策略制定面临着更为复杂的挑战：早期类似于钢铁厂区、工业基地、船舶航运码头等成片可再利用空间将愈趋稀少。

与此同时，城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出：1）空间上的散点分布特征；2）执行时序上的非连贯性。

2019年城市更新行业分析报告2019年10月目录一、城市更新是城市化进程的必然产物 (4)二、城市更新的政策对比与展望 (9)1、广州城市更新相关政策及特点 (10)2、深圳城市更新相关政策及特点 (11)3、珠海城市更新相关政策及特点 (13)三、从城镇化率看城市更新空间的区域性差异 (16)四、房企参与城市更新的路径与案例 (19)1、案例一：深圳侨城东项目（龙光地产参与的旧厂改造项目） (20)2、案例二：深圳大冲村旧改项目（华润实施的标杆型旧村改造项目，基本完成） (21)3、案例三：深圳白石洲旧改项目（绿景中国地产） (23)城市更新有望开启地产增量新时代：近年来我国城市化进程不断加快，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，但不少城市却面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。

房地产正在从增量时代进入到存量时代，城市更新或将开启房地产空间增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。

政策引导作用大，后续积极政策依然可期：2009年国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省建设，之后广东省在城市更新领域积累了丰富的实践经验，相关规章制度也在不断完善，但依然存在保障弱、时间长、落地难等问题。

2019年以来，中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导支持政策。

9月4日广东省发布了《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，从10个方面深化改革，后续促进城市更新的利好政策有望不断出台。

大湾区珠九市的城市更新机会值得重点关注：从区域集中度和平均城镇化率来看，珠三角位居全国首位，常住人口城镇化率超过80%的城市个数也最多，叠加经济活力突出、增量土地有限、人口流入显著的特征，重点关注广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山等城市的城市更新机会。

广东省在未来三年的“三旧”改造行动方案中明确，全省至2021年“三旧”完成改造面积15万亩以上，其中珠三角城市新增改造面积占比在80%以上，发展空间很大。

北京市城市更新白皮书近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，北京市面临着日益严峻的城市更新问题。

为了解决城市更新所带来的诸多挑战，北京市政府发布了《北京市城市更新白皮书》。

一、背景介绍北京市是我国的首都，也是政治、经济、文化中心，城市更新对于北京市的发展具有重要意义。

然而，由于历史文化遗产保护、老旧小区改造、城市环境整治等因素的综合影响，北京市的城市更新面临着很多挑战和困难。

二、目标设定《北京市城市更新白皮书》旨在促进北京市的城市更新工作，实现以下目标：1.提升城市功能：通过城市更新，提升市区的功能布局，优化交通、住宅、商业等功能空间布局，打造宜居宜业的城市环境。

2.保护历史文化遗产：将历史文化遗产保护与城市更新相结合，保护和传承北京市的历史文化遗产，提高市民的文化素质。

3.改善居住条件：改造老旧小区，提高住房的品质和居住环境，满足市民的居住需求。

4.推动可持续发展：注重资源节约和环境保护，推动城市更新向可持续发展的方向转变，建设生态宜居的城市。

三、政策措施《北京市城市更新白皮书》提出了一系列政策措施，以推动城市更新工作的顺利进行：1.完善政策体系：制定完善的城市更新政策，包括土地利用、规划设计、投资支持等方面的政策，为城市更新提供政策依据和支持。

2.鼓励市场参与：引导社会资本、企业等市场主体参与城市更新，通过市场化方式带动城市更新工作。

3.提升资金支持：加大财政资金投入，完善金融支持体系，吸引社会资金参与城市更新，增加资金来源。

4.加强规划设计：优化城市功能布局、提升建筑设计水平，推动城市更新成果的品质提升。

5.加强管理和监督：加强城市更新工作的组织和协调，加强对城市更新项目的监督和管理，确保城市更新工作的质量和效果。

四、成果预期《北京市城市更新白皮书》希望通过以上政策措施的实施，取得以下成果：1.城市功能提升：通过实施城市更新，整合市区功能布局，提升城市竞争力和发展活力。

2.历史文化保护：将历史文化遗产保护与城市更新相结合，保护和传承北京市的历史文化遗产。

1949-2019年中国城市更新的发展与回顾1949年至2019年，中国城市更新的发展与回顾随着中国的经济快速发展和城市化进程的加快，中国的城市更新也经历了从1949年到2019年的巨大变化。

这篇文章将回顾这70年的城市更新历程，探讨其中的发展和挑战。

1949年，中华人民共和国的成立标志着中国的城市更新开始进入一个全新的阶段。

在新中国的建设过程中，大量的重工业和基础设施建设项目启动，城市也经历了快速的发展。

许多老旧的城市建筑被拆除，让位于高层建筑和现代化的道路网络。

1950年代至1960年代，中国的城市更新主要集中在疏浚河道、城市扩展和新建住宅区。

同时，政府也出台了城市土地使用规划和城市发展规划，为城市更新提供了指导。

在文化大革命期间，中国的城市更新计划几乎停滞。

然而，尽管受到这一时期的限制，一些城市还是进行了一些有限的更新。

1970 年代末至 1980 年代初，中国的改革开放政策的实施有力地推动了城市更新的进程。

城市规划开始引入市场经济的思想，也吸引了大量国内外投资。

到1990年代，随着经济的快速发展，城市更新进入了一个新的阶段。

大规模的城市拆迁开始变得更加常见，以满足城市扩张和经济发展的需要。

城市中心和商业区的更新也得到了重视，多功能的现代化建筑开始出现。

2000年代至今，中国的城市更新进一步加快，进入了以可持续发展为导向的阶段。

在中国政府的推动下，绿色建筑和环境保护成为城市更新的重点。

同时，历史文化保护也成为一个重要的议题，许多古老的建筑和文化遗产得到了修复和保护。

然而，城市更新过程中也存在一些挑战。

首先，城市拆迁引发了一系列的社会问题，包括无家可归的人口和土地纠纷。

其次，城市建设对环境造成了一定的压力，包括土地和水资源的过度消耗以及废弃物的排放。

此外，城市更新过程中的规划和治理也面临一些问题，包括土地使用冲突和规划实施的效率等。

为了解决这些问题，中国政府采取了一系列的政策和措施。

例如，制定了严格的拆迁规定和环境保护法律，以保护居民权益和提高环境质量。

2019年城市更新产业分析报告2019年8月目录一、城市更新：通过留改拆，持续城市有机更新 (5)1、城市扩张受限、房屋破旧，需要城市更新活动 (6)2、城市更新活动从大拆大建过渡到留改拆并存阶段 (9)（1）再开发：鼓励自主开发和集中成片开发 (11)（2）整治和改善：城市生态和功能修补，制止大拆大建 (15)（3）保护：充分合理利用，发挥多种业态和功效 (18)3、西方国家同样早期以推倒重建为主，后期转向微改和保护 (20)二、拆：拆迁再开发是城市更新的核心模式 (21)1、拆迁模式：自主改造与政府主导并存 (22)（1）结构调整：退二进三，留白增绿 (23)（2）旧城改造：城中村、棚改 (27)2、案例：广州横潭村经济社改造 (30)三、改：微改造逐渐成为城市更新的新趋势 (32)1、微改模式：居民自愿，政府主导 (33)2、改造建筑：老旧小区改造 (34)3、改造环境：社区微更新 (37)四、留：用产业带活城市历史 (38)1、保留模式：政府主导，市场参与 (38)2、案例：广州永庆坊历史文化区微改造 (40)五、受益行业：电梯、建材 (42)1、加装电梯：预计200万台潜在需求 (42)2、建材：受益品种集中在改造端及住户二次装修 (45)（1）老旧小区改造相关受益建材品种 (45)（2）老旧小区配套二次装修受益建材品种 (46)城市更新的出发点是在于在城市扩张受限，市内房屋建筑破旧，设施环境落后等情况下，通过盘活存量城市用地，提升城市效率的形式，来进一步带动城市经济的发展和转型。

当前城市更新逐渐从以大拆大建为主的形式过渡到留改拆并存的模式。

早在90年代末期，各个城市均有陆续开展旧城改造，例如大规模拆迁、城中村整治等。

国家2008年开始探索城镇土地集约节约用地，并以广东省为试点，以“三旧”为改造对象，正式开展自上而下推进的“城市更新”活动。

当前以广州、深圳和上海为代表的一线城市，更新活动从以大拆大建为主的模式逐渐过渡到留改拆并存，并鼓励社会和居民参与到城市更新行为中。

城市更新培训交流材料内容城市更新是指对城市中老旧、陈旧和不适应城市发展需要的部分进行更新改造的一种城市发展方式。

城市更新可以促进城市的发展和转型，提升城市的功能和品质，改善居民的生活条件和品质，增强城市的吸引力和竞争力。

城市更新培训交流材料内容可包括以下几个方面：1. 城市更新的背景和意义：介绍城市更新的背景和意义，如城市老旧和陈旧设施的存在、不适应城市发展需要的建筑和基础设施、城市环境和居住条件的不理想等。

说明城市更新对于改善城市功能、提升城市品质、提高居民生活水平、推动城市发展和竞争力的重要性。

2. 城市更新的目标和原则：阐述城市更新的目标和原则，如促进城市功能重塑和提升、改善城市宜居环境、推进城市转型和发展、加强城市管理和服务、保护城市历史文化遗产等。

强调城市更新需要注重科学规划、科技创新、生态环保、社会公平等原则。

3. 城市更新的政策和法律法规：介绍相关的城市更新政策和法律法规，如城市更新的规划管理办法、土地使用政策、建筑设计标准、历史文化遗产保护法等。

讲解政策和法律法规对城市更新的指导和约束作用，以及企业和个人在城市更新中应遵守相关规定。

4. 城市更新的方法和技术：介绍城市更新的方法和技术，如城市规划和设计方法、空间整合和资源优化、新材料和技术应用、智慧城市和信息化建设等。

说明这些方法和技术在城市更新中的作用和应用，以及对城市功能和品质的提升效果。

5. 城市更新的案例和经验：分享一些城市更新的成功案例和经验，如国内外城市更新的典型项目和成功实践。

分析这些案例的成功因素和经验教训，以及可借鉴和推广的做法和方法。

激发培训参与者的学习兴趣，启发思考和创新。

6. 城市更新的展望和挑战：展望城市更新的未来发展和面临的挑战，如人口老龄化、城市化进程和空间资源限制、环境污染和生态保护等。

提出应对挑战的思路和建议，如加强政策引导、推动科技创新、加强人才培养和合作交流等。

通过城市更新培训交流活动，可以增强参与者对城市更新的理解和认识，提升其相关知识和技能，鼓励其积极参与城市更新工作，促进城市更新的规范化和可持续发展。

中国城市更新论坛白皮书城市更新的类型及在城市发展中的作用一、城市更新的分类城市更新类型多种多样。

可以按更新对象划分，可以按更新的主客体可划分，可以按更新的主导模式等。

但无论如何划分，最终都可归为以下三类: 拆除重建类，有机更新类，综合整治类。

由于发展阶段不同，城市更新的模式重点也不相同：一般早期或特殊时期的城市更新以拆除重建为主，成熟发展中的城市更新以有机更新和综合整治为主。

拆除重建、有机更新、综合整治三类城市更新方式在实践中并不是相互分割、完全独立的。

通常在某一片更新区域中三种模式可能都存在，但以哪种方式为主，则决定了其运作机制、投融资模式、政府政策、企业参与方式等有所不同。

有机更新在空间优化和提升的同时，更加注重权衡社会、产业、生态、历史、文化等多因素的传承和创新。

它不仅是更新建筑和空间，而且是提升城市品质和能级的内涵式和系统化的更新方式。

如果说拆除重建的更新是城市阶段的、粗放式、偏重增量的更新，有机更新则是城市永续的、内涵式、偏重质量的更新。

二、城市更新在城市发展中的作用城市更新过程融汇了社会、经济、自然环境和物质空间的全面复兴和可持续发展，从而使城市变得更有活力和竞争力。

这是一个永续的过程，也是当今国际大都市持续提升城市活力的关键举措。

伦敦、纽约、东京等国际大都市一直保持处于世界领先的地位，始终是世界的创新中心、消费中心、金融中心、高端制造业的发明中心及研发中心等，其背后的原因就是不断地通过城市更新来迭代产业、吸引人才。

城市更新就是最终实现高质量城市化的必经途经之一。

未来中国“要形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

城市更新在打造国内大循环为主的经济发展模式下，将发挥积极作用。

三、城市有机更新的重要意义有机更新是对城市遗产的最大尊重。

城市遗产是城市中能够体现一个城市的历史、科学、艺术价值的、具有传统和地方特色的历史街区、历史环境和历史建筑物等。

城市遗产是城市肌理的重要组成部分，是一个城市历史与文化的象征，代表着一个城市独有的价值和面貌。

住房和城乡建设部关于政协十三届全国委员会第三次会议第0291号（城乡建设类006号）提案答复的函文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2020.10.20•【文号】•【施行日期】2020.10.20•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文关于政协十三届全国委员会第三次会议第0291号（城乡建设类006号）提案答复的函张劲委员：您提出的关于城市更新要兼顾产业升级和文化传承的提案收悉，现答复如下：党中央、国务院高度重视城市更新工作。

2015年12月，习近平总书记在中央城市工作会议上指出，提倡城市修补，做到城市保护和有机更新相结合。

2016年2月，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，要求有序实施城市修补和有机更新，恢复老城区功能和活力。

2019年12月，中央经济工作会议明确，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

我部贯彻落实党中央、国务院决策部署，大力推进相关工作。

一、相关工作情况（一）以生态修复城市修补为抓手，探索城市工作统筹协调新机制。

2015年以来，我部组织三亚、福州等58个城市开展了生态修复城市修补（简称“城市双修”）试点工作，印发指导文件，推动修复山体水系绿地，修补功能设施、空间环境、景观风貌，并探索创新“城市双修”的推进方式、工作机制、管理模式。

在推进过程中，58个试点城市有56个成立以书记、市长任组长的工作领导小组，统筹发展改革、住房和建乡建设、城市管理、自然资源、交通、环保、农林、水利等部门协同推进，形成上下联动、部门协作、多方参与的高效工作格局。

部分试点城市所在省还成立了省级专项领导机构，制定省级行动计划，统筹协调各部门推动工作。

截至2019年底，已累计开展“城市双修”项目9789项，投资1.5万亿元，试点城市面貌实现了从“乱”到“治”的重大转变。

（二）以老厂区老厂房改造为切入点，探索城市产业转型新路径。