郑州市房地产报建手续办理流程图

房地产开发报批报建流程先从大家最熟悉的五个证说起，五证包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，五证相互关联，说不上谁重要，要非说谁最重要的话五证中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内，两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

三表：是指1.竣工验收备案表。

2.房屋实测面积表。

3.住宅工程质量分户验收表。

规划用地土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。

但是，这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。

看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。

简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

下面我就从拿地需要办理的几个证简单进行性一下梳理和总结。

名词解释：项目备案：将项目建设单位的基本情况及项目投资额、建设规模等基本情况在市、省发改委进行备案，以便各级政府掌握所管辖范围内的投资状况，是下一步项目投资发展的前提条件；关键职责开发部：负责项目备案相关手续的办理及资料准备等；研发部（设计部）：负责提供项目各项技术指标及分期指标；操作指引1.1 开发部组织各部门提供所需报建资料，提交市发改委城市发展处，资料清单如下：A. 按要求填写的《河南省企业投资项目备案表》（文件加盖单位公章2 份、电子版）B. 项目情况简介（书面材料2 份）C. 申请单位营业执照（验原件，留复印件）D. 申请单位房地产开发资质（验原件，留复印件）E. 项目土地出让合同（复印件）F. 成交确认书（复印件）G. 项目备案请示或函（申请单位红头文件2 份）1.2 开发部按要求填写备案表，设计部和财务部配合开发部填写备案资料，并提供相关数据、指标，资料按开发周期整理卷宗（每期分别为1 个卷宗）；（1 天）1.3 资料递交市发改委城市处，开发部组织发改委经办人审核资料并看现场；（5 天）1.4 发改委经办人根据现场情况报城市发展处处长审批；（发改委内部程序2 天）1.5 城市处审批完毕后法规处审批；（发改委内部程序2 天）1.6 发改委副主任、主任审批；（发改委内部程序4 天）1.7 市发改委资料审核批准后网上上报省发改委审核；（发改委内部程序5 天）1.8 省发改委审核批准后在省发改委网站进行公示，公示期为5 天；（发改委内部程序）1.9 市发改委根据网上公示的《河南省企业投资项目备案表》审批盖章；（公示期内可同步进行，发改委内部程序）2.1 审批盖章后由开发部领取《河南省企业投资项目备案表》。

房地产建设项目报建程序简易图取得国土证——-—发改局立项（内资）-——市规划局（1、规划设计方案审批,2、核发《建设工程规划许可证》)—-—-建筑设计单位（出施工图)----市人民防空办公室(不含工业厂房）—--—市环保局—--—市公安消防大队——市气象局-—-市建设局---市公用事业管理局———开工（竣工---市规划局(验收）--—-市建设局（验收）-——市房管局（领房产证)（注:在市区外则可以县级政府机构办理）附件：项目建筑报建政府各部门需要的资料一、发改局办理《投资项目登记备证》立项业务须提供资料有：1 填写投资基建项目登记备案申请表2、请示1份；3、营业执照或企业名称预核准证明及法人身份证复印件1份；4、组织机构代码证复印件1份;5、银行资金证明（不少于投资总额的30%）原件1份;6、相关部门意见；以上资料齐全5个工作日完成立项，核准类、审批类项目另外规定。

二、规划局(一）办理《建设用地规划许可证》业务须提供资料有：1、申请书1份；2、征地协议书(购地凭证）原件及复印件;3、法人代表身份证原件及复印件;4、地形图（在规划信息中心购买）1份；5、营业执照原件及复印件；6、代码证原件及复印件；7、村镇建设用地规划许可证申请表.以上资料齐全15个工作日完成报建手续。

（二）办理《规划设计审批业务》须提供资料有：1、申请书1份;2、《建设用地规划许可证》原件及复印件;3、规划设计成果(包括五图一书，由有资质设计的单位设计）;4、国土证原件及复印件；5、法人代表身份证原件及复印件；6、营业执照原件及复印件；7、代码证原件及复印件;8、立项备案证或外经批准证书原件及复印件。

以上资料齐全15个工作日完成报建手续。

(三）办理审图报建核发《建设工程规划许可证》业务须提供资料有:1、申请书(规划窗口申领)1份；2、国土证原件及复印件；3、《建设用地规划许可证》及界限图原件及复印件；4、施工图[（平、立、剖、水、电、基础）由有资质设计单位设计]三套;5、经审定的规划图1套［即已审批的规划设计（含水、电）］;6、身份证原件及复印件;7、营业执照原件及复印件；8、发展改革局批文或外贸易局批文原件及复印件；9、代码证原件及复印件；10、村镇建设工程规划许可申请表。

房地产开发立项、报规、报建行政审批全流程第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业容和围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业容和围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

郑州市房地产报建手续办理流程(总24页)外联工作流程及细则目录第一部分：土地及规划手续办理 (2)第二章、办理《建筑工程施工许可证》 (4)第三部分：办理预售许可证 (9)第四部分、主体竣工时配套设施申报办理流程 (11)第五部分、办理备案及产权证 (13)第一部分：土地及规划手续办理办理《建设用地规划许可证》要素办理《建设用地规划许可证》细则办理单位：郑州市城乡规划局需要的资料： 1、申请书（以村委会名义） ；2、相关部门的所有批准文件；办理地点：市局办证大厅、市局2 楼用地处。

3、营业执照，开发公司资质证明； 4、航测图 1 套；5、控规资料和控规办理时间：预计 20 个工作日。

的批复； 6、经办人的委托书和身份证复印件。

内部配合部门：设计部、客服部办理时所具备的条件： 1、取得《国有用地使用权出让合同》 ；2、取得控外部主管部门： 郑州市城乡规划局用地处、 县区处、 规批复。

规划分局 具体流程： 1、办证大厅受理、 准备资料； 2、用地处审核； 3、用地公示；审核相关人员：4、处长签审核签字；5、宋总签审；6、张局签审；7、办理《建设用地 规划许可证》。

（ 2）办理《国有土地使用证》要素办理《国有土地使用证》的细则取得《国有用地使用权出让合同》后办理，可 需要的资料：与《建设用地规划许可证》同时办理 1、申请书、申请表、具结书；办理单位：郑州市国土资源局。

2、营业执照、法人代表证明书、组织机构代码证（复件） ；办理地点：淮河路与文化宫路交叉。

3、法人代表委托书；办理时间：预计 10 个工作日。

4、经办人身份证，法人身份证复印件（复印件） ； 内部配合部门：设计部。

5、国有土地使用权出让合同以及补充合同（原件） ；审核相关人员： 6、出让金缴纳票据、契税票；7、地籍调查表（指界委托书、地籍调查法人证明书） ；8、用地批复；办理《建设工程规划许可证》要素 办理《建设工程规划许可证》的细则办理单位：郑州市城乡规划局中原分局。

目录第一部分项目开发报建流程1第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7第三部分项目建设阶段报建流程10一、办理项目地名注册手续10二、办理《项目立项》12三、规划局13（一）办理《建设项目选址意见书》 13(二)办理《建设用地规划许可证》13（三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22（一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61五、城市管理局63六、人防办76七、消防局79八、房管局82第一部分项目开发报建流程附表1：项目报批报建附表2：配套工程报批报建：附表3：项目验收阶段报批报建第二部项目前期阶段报建流程一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续一、土地使用权转让（一）适用范围 1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让；2、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位（占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让；3、经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让；4、原经批准划拨的经营性房地产项目用地，补办出让手续后再转让。

1、房地产公司取得土地
2、办理蓝线图，
3、办理土地房屋使用权证
4、根据合同要求进行方案设计
5、方案设计完成后报发改局办：理企业不使用政府性资金投资的重大和限制类项目核准
6、方案设计完成后报规划局办理建设用地规划许可证及方案批复
7、方案批复后报人防，办理人防告知书
经发局办理固定资产节能评估与审查
8、建设局办理项目报建表
9、地勘/设计招投标
10、确定地勘单位后地勘单位进场初勘
11、地勘完成后进入施工图设计阶段
12、方案批完后可同时报环保局进行环评报告编制
13、施工图完成后：报审图所审图
14、审图完成后：请测绘单位进行面积预算同时报市政园林审核
15、审图完成后：报消防设计审核，人防备案
16、消防设计审核后：报规划局办理建设工程规划许可证
17、工程规划办理后委托咨询单位进行施工招投标
18、办理施工许可证进入施工阶段
19、施工许可证办理后申请正式用水、用电、有线、电信申请
20、至测绘中心办理单体放样后报规划局验线
21、至正负零后至测绘中心报正负零验线，验线结果出来后报规划验线
22、施工阶段
23、建筑物出地面后办理预售许可证
24、竣工验收，相关单位验收
25、办理产权。

外联工作流程及细则目录第一部分：土地及规划手续办理▪ 进入招投标程序的资料：招标登记表一式两份、免除监理招标报告及说明、提前进入招标程序报告、验资报告原件及复印件（元龙及上海升龙）、授权书、三家投标单位的营业执照、资质证书、安全生产许可证及项目经理人证书原件及复印件、外地企业进郑信誉证、授权委托书及身份证、招标代理合同。

▪ 审核相关人员：①报建窗口：张华、王妍、王凤歌；②建管处：赵处长；③招标办牛主任；④交易中心：朱科长。

2、办理详细流程1、办理细则▪ 办理单位：郑州市城乡建设委员会。

▪ 合同备案需要的资料：中标通知书、规划许可证、建设工程施工合同（2正4副）；综合评标报告、建设工程项目廉政责任书（施工、监理、设计）、入场交易告知单、专业分包劳务分包登记表、外地企业进郑信誉证。

▪ 质量报监报所需资料：工程质量监督登记表（一式六份）、中标通知书、施工图审查合格证、各专业施工图纸（盖图审章）、防雷合格证、规划许可证、监理合同、监理资质证书、红线图。

▪ 核费所需资料：规划许可证、中标通知书、保函收讫证明、投标预算书、施工合同。

▪ 审核相关人员： 2、办理详细流程《建设工程规划许可证》进入网上公示（3）、安全报监程序1、办理细则▪ 费用：建工险费率一般为中标价的‰-- ‰；农民工工伤保险为中标价‰；电子监控一般为6万元。

▪ 办理前提：1、购买建工险；2、购买农民工伤保险；3、到建委安监站备案单位安装电子监控和塔吊防碰撞系统；4、到建委安监站备案单位购买安全网。

▪ 所需资料：1、施工单位安全报检资料装订册一式两份；2、安全员证件三本；3、安全备案审查表一式三份；4、郑州市社会保障局出具的农民工工商保险缴纳证明；5、建工险购买发票；6、安全网、电子监控及塔吊防碰撞系统购买收据。

▪ 审核相关人员：▪ 办理单位：郑州市城乡建设委员会。

▪ 办理《建筑工程施工许可证》所需资料：施工许可证申报表、施工许可证登记表、规划许可证原件及复印件、中标通知书原件及复印件、项目资金证明原件、安全施工审查备案表、质量监督登记表、缴费通知书、农民工工资承诺书、项目担保收讫证明、施工合同、监理合同、商品混凝土合同、项目单项工程备案。