房地产抵押贷款中存在的风险

浅谈房地产抵押中存在的风险及控制【提要】房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。

它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时在新的领域拓展了金融业务。

但是在房地产抵押过程中存在不少问题。

【关键词】房地产；抵押；风险；控制一、房地产抵押中存在的风险1、抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。

从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要是指在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。

由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。

一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。

此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。

目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。

而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，只有不足10%的贷款采用保证担保方法。

于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。

《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。

房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。

但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。

一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。

这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。

这一案件已经处理完全，并没有受到损失。

2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。

如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。

案件涉讼后，抵押效力受到影响。

该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。

3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。

现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。

4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。

5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。

6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。

7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。

8、子母公司抵押担保问题。

关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。

二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。

房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。

由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。

而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。

在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。

1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。

这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。

所谓的“东风”大多是指启动资金。

而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。

但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。

那在这就浅谈一下。

一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。

是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。

银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。

二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。

被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。

这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。

理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

商业房产抵押合同的风险评估一、抵押物风险抵押物风险主要体现在抵押物权利瑕疵和抵押物价值减少两个方面。

抵押物风险是商业房产抵押贷款中最为常见的风险，它主要来自债务人或第三人提供的抵押房产本身存在权利瑕疵，导致贷款银行权益得不到保障。

具体来说，如果抵押房产存在产权纠纷、存在权利限制（如已被司法机关查封、已设定其他抵押等）、位置不佳、市场前景不好等情况，都会影响抵押物的变现能力，从而给贷款银行带来风险。

此外，如果抵押物价值因市场环境变化而减少，也会影响贷款银行权益的实现。

二、市场风险市场风险主要来自房地产市场的波动，包括政策法规、经济环境、供求关系、竞争状况等因素的变化。

如果房地产市场发生波动，如房价下跌、利率上升等，都会导致抵押物价值的减少，从而影响贷款银行权益的实现。

此外，市场风险还可能来自于抵押物的瑕疵和估价不当等因素。

因此，对于商业房产抵押贷款来说，选择优质、可靠的房产抵押物并聘请专业机构进行评估显得尤为重要。

三、信用风险信用风险是商业房产抵押贷款中必须重视的一个风险点。

如果债务人无法按照合同约定履行还款义务，就会导致贷款银行面临损失。

信用风险产生的原因主要包括债务人的还款能力不足、还款意愿不强烈等。

为了降低信用风险，银行通常会要求借款人提供充足的担保措施，如担保人、反担保物等，同时还会对借款人的信用状况进行严格审核。

四、操作风险操作风险主要来自商业房产抵押贷款的办理过程。

如果操作不当或存在疏漏，就会导致风险的发生。

例如，在办理抵押物登记手续时，如果相关手续不齐全或存在错误，就会导致抵押权无法有效设立；在贷后管理过程中，如果对抵押物的监管不到位，就会导致抵押物价值减少或被转移等风险。

因此，银行在办理商业房产抵押贷款时，必须严格按照相关法律法规和操作规程进行操作，确保抵押权的有效设立和贷后管理的有效性。

五、法律风险商业房产抵押合同涉及到多个法律主体和法律关系，因此法律风险是商业房产抵押贷款中必须重视的一个风险点。

房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。

房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一、房产抵押贷款存在的风险(一)租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。

如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。

当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

(二)抵押登记权的风险1、“一物多押”的风险。

《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。

银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。

另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。

因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。

银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。

(三)土地性质引发的风险1、土地使用期限。

第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，越来越多的人选择通过抵押贷款的方式购买房产。

在房产抵押贷款过程中，房产公证抵押作为一种常见的抵押方式，被广泛运用。

然而，房产公证抵押也存在一定的风险，本文将详细分析房产公证抵押的风险，以帮助消费者在购房过程中规避风险。

二、房产公证抵押概述房产公证抵押是指借款人将所购房产抵押给贷款银行，以获取贷款的一种抵押方式。

在房产公证抵押过程中，借款人需向公证机构申请办理房产公证，公证机构将对房产的真实性、合法性进行审核，确保抵押房产不存在产权纠纷。

三、房产公证抵押风险分析1. 房产真实性风险房产真实性风险是指抵押房产并非借款人真实拥有的房产。

在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在虚假信息，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。

（1）房产信息虚假：部分借款人为了获取更多贷款，可能会提供虚假房产信息，如虚假房产证、虚假产权证明等。

（2）房产权属纠纷：部分房产可能存在权属纠纷，如共有房产、夫妻共有房产等，若借款人未如实告知，将导致抵押无效。

2. 房产合法性风险房产合法性风险是指抵押房产存在法律瑕疵，如未缴纳土地出让金、存在违建等。

在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在合法性风险，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。

（1）未缴纳土地出让金：部分房产可能未缴纳土地出让金，导致房产无法办理产权登记。

（2）违建：部分房产可能存在违建问题，如未经批准擅自改建、扩建等，导致房产无法办理产权登记。

3. 房产价值风险房产价值风险是指抵押房产的价值低于贷款金额，导致抵押物不足以偿还贷款。

在房产公证抵押过程中，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。

（1）房产价值评估不准确：房产价值评估机构可能存在评估不准确的问题，导致抵押房产价值低于实际价值。

（2）市场波动：房地产市场价格波动可能导致抵押房产价值下降，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效。

标题：房产抵押与金融风险防控的研究随着经济的发展和金融市场的繁荣，房产抵押贷款已成为金融体系中不可或缺的一部分。

然而，房产抵押贷款也带来了许多风险，尤其是金融风险。

本文将探讨房产抵押与金融风险防控的关系，并分析如何通过有效的风险管理来降低这些风险。

一、房产抵押的风险1.信用风险：借款人的信用状况是决定房产抵押贷款风险的关键因素。

如果借款人不能按时偿还贷款，这将导致贷款违约，从而产生风险。

2.市场风险：市场风险是指由于经济环境变化导致的房地产市场价格波动。

如果房地产市场出现大幅下滑，将直接影响抵押贷款的价值和偿付能力。

3.操作风险：在贷款过程中，操作不规范可能导致潜在的风险。

例如，缺乏严格的风险评估机制，可能会对贷款发放的质量产生影响。

二、如何防控风险1.强化借款人的信用评估：银行应建立完善的信用评估体系，包括借款人的信用历史、财务状况、工作稳定性等信息。

通过这些信息，银行可以更准确地评估借款人的偿付能力，从而降低违约风险。

2.多元化风险管理手段：除了传统的信用评级方法，银行还可以使用更多的风险管理手段，如压力测试、情景分析等。

这些方法可以帮助银行预测经济环境变化可能对借款人偿付能力的影响，从而提前做好风险防控措施。

3.严格操作流程：银行应制定并执行严格的贷款操作流程，确保每个环节都符合法律法规和行业标准。

此外，银行还应建立内部监控机制，定期对贷款质量进行检查和评估，以确保贷款发放的质量。

4.加强信息披露：银行应向公众和监管机构充分披露其房产抵押贷款业务的相关信息，包括贷款规模、贷款质量、风险管理措施等。

这有助于提高公众对银行的风险认知，同时也有助于监管机构对银行的风险管理进行监督和评估。

5.建立风险分散机制：银行可以通过与其他金融机构或保险公司合作，建立风险分散机制。

例如，银行可以购买保险产品来分散信用风险和市场风险；或者与其他金融机构合作，共同开发多元化的房地产投资组合，以分散单一项目的风险。