房地产企业开发成本核算及分配

房地产开发成本费用项目及核算内容1 、开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费2、各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“ 通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金 ( 或墙改专项基金 ) 、教师住宅基金 ( 或中小学教师住宅补贴费) 、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费 ( 含支付社会中介服务机构的市场调研费) ，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水( 含地下排水管、沟开挖铺设费用 ) 、供电、道路 (含按规定应交的占道费、道路挖掘费 ) 等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用 (包括开工前垃圾清运费 )(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

房地产开发企业成本的核算房地产开发企业是专门从事房地产项目的开发、建设和销售的企业，主要在城市和城市周边地区进行活动。

在市场竞争激烈的环境中，控制房地产开发企业的成本是非常重要的。

本文将介绍房地产开发企业成本的核算，以帮助企业实现更好的成本控制。

成本的定义成本是指企业所发生的用于生产企业产品或服务的各种支出，包括生产所需的原材料、设备、人力、房租、保险、税费、运输等。

这些支出都是企业的成本，对企业的利润和长期发展有很大的影响。

战略性成本核算房地产开发企业应该把成本核算作为一个战略性的工作进行推进。

企业需要对各个方面的成本进行核算，从而提高生产和经营效率。

在成本核算中，企业需要注意以下几个方面：1. 直接成本直接成本是指制造产品所必需的材料和劳动力成本。

在房地产开发企业中，直接成本包括房屋建设所需要的材料和人工成本。

为了合理控制直接成本，企业需要谨慎安排建设计划和材料采购，以及合理地组织施工队伍。

2. 过渡成本过渡成本是指在生产过程中的一些临时性成本，如运输、包装、库存管理等。

在房地产开发企业中，过渡成本主要表现为建筑材料运输和供应管理成本。

企业需要合理组织供应链，减少建筑材料的运输费用，同时优化供应链管理、减少库存等临时性费用。

3. 长期成本长期成本是指企业生产过程中的长期投资支出，如建立新的生产基地、购置新的生产设备等。

在房地产开发企业中，长期成本主要表现为房地产项目的投资和建设成本。

企业需要合理规划资金投入，避免出现资金短缺和项目延期的情况。

4. 间接成本间接成本是指企业生产或销售活动所需的非直接成本，如广告费用、管理费用、办公室费用等。

在房地产开发企业中，间接成本主要表现为销售和运营活动所需的费用。

企业需要合理安排销售和营销策略，减少间接成本的支出。

成本控制的重要性房地产开发企业需要不断地控制各个方面的成本，以获得更好的收益。

如果企业不能合理控制成本，会导致利润下降或亏损。

因此，成本控制是企业取得成功的重要因素之一，可以帮助企业实现以下目标：1. 提高竞争力成本控制能够提高企业的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中具有更强的战斗力。

房地产成本核算各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用] —[公共] —[公共]”归集，分配计入成本核算对象。

也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。

有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。

若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。

直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。

方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。

自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。

办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。

自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。

自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。

处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区售楼部所处位置图示2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。

房地产开发项目成本核算房地产项目开发成本核算是指将开发一定数量的房地产所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终核算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

一、按照房地产开发项目主要成本要素分类的开发成本。

(1)土地征用及拆迁补偿费:指因开发房地产项目而征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、拆迁安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。

(2)前期工程费:指房地产项目开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整及施工临时水电安装等费用。

(3)基础设施费:指房地产项目开发过程中发生的供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

(4)建筑安装工程费:指房地产项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

(5)配套设施费:指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

(6)开发间接费:指房地产开发独立核算的项目部及开发现场管理发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、拆旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。

构成房地产开发项目的开发成本，相当于工业的制造费用和生产成本，如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算房地产公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发成品而发生的销售费用。

管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。

它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。

同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工程量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。

房地产企业成本核算的会计科目有哪些你知道吗房地产开发企业的成本核算是一项非常复杂的工作，这是由房地产项目的特性所决定的，房地产项目投资项目具有建设周期长、资金投入量大、成本核算环节多、成本分配复杂、金融投资风险高等特点。

所以正确进行成本核算及分配，是房地产开发企业会计的首要任务，因此，对于房地产企业成本核算科目的深刻了解也是必要的。

1.房地产开发企业成本核算的会计科目（1）开发成本：可类比于工业企业的“生产成本”；（2）开发间接费用：可类比于化学工业企业的“制造费用”；（3）开发产品：可类比于工业企业的“产成品”。

2.开发成本开发成本科目开发成本会计核算企业在土地、房屋、建设项目设施和代建工程的开发过程中所酿成的各项费用。

开发产品成本按用途可分为四类：（1）土地开发成本：房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发与此相反生的各项直接费用和开发间接费用。

（2）房屋开发成本：房地产开发企业开发计划各种可行性研究房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。

（3）基础建设设施开发成本：房地产开发企业开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发新产品成本的公共配套设施所再次出现的各项费用支出。

（4）代建工程成本：房地产开发企业告知知会委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他建筑工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。

3.开发间接费用开发间接费用核算中小企业内部独立核算单位直接组织管理开发项目而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；为建造开发家电产品借入资金而发生的借款费用，据此企业会计准则，将符合借款资本化条件的还款费用计入开发间接费用。

4.开发产品开发产品核算的是企业已完工仍未开发产品的实际成本。

包括土地、房屋、配套设施和代建工程等，具体是指企业已经完成全部开发计划过程，并已验收合格，合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

房地产企业成本核算方法
房地产企业的成本核算方法主要包括以下几种：
1. 直接成本法：将所有直接与房地产项目相关的成本列入项目成本范围，包括土地购置费、建筑物建设费用、设备采购费、人工成本等。

2. 间接成本法：将与房地产项目相关但难以直接分配的成本归入间接成本，例如管理费用、销售费用、研发费用等，按照一定的分摊比例计入项目成本中。

3. 全面成本法：综合考虑直接成本和间接成本，并将所有与房地产项目相关的费用都纳入核算范围，包括项目前期开发费用、设计费用、融资成本等。

4. 边际成本法：只考虑新增投资所导致的成本变化，不计算已有的固定成本和间接成本。

在实际应用中，房地产企业常常结合以上方法制定适合自身运营的成本核算方法，以准确计算项目成本，为决策提供参考。

房地产开发企业的成本会计核算_开发成本摘要:本文论述了房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。

首先回顾了房地产开发中的常见成本，然后通过对成本会计核算原则和相关会计准则的介绍，揭示了开发成本的特征、核算原则和核算方法，最后简要提出了对成本会计核算进行评估的原则和原则。

关键词：房地产开发，成本会计核算，开发成本，核算原则，核算方法，评估原则正文：一、简介房地产开发是指在拥有房地产开发权的基础上，将房地产扩大开发、增值的综合性表现形式。

它集经营、投资和其他业务为一体，是一个复杂的、高风险的经济活动，其成本会计核算十分复杂。

本文重点讨论房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。

二、成本会计核算原则根据国家会计准则，企业在进行成本会计核算时应遵循以下原则：1. 实物直接成本原则：所有直接参与生产和销售活动的实物费用都应归为直接成本。

2. 推算成本原则：当不能直接获取实物费用的数据时，可以根据相关信息推算出相应的成本数据。

3. 全部成本原则：所有参与生产和销售活动的费用都应归为全部成本，然后以某种方式将它们分配给不同类别的产品或服务。

4. 时间成本原则：应当将成本对应到生产和销售活动中的时间，将发生的成本归属到具体的时间段内。

三、开发成本的核算1. 开发成本的特征在房地产开发中，开发成本是指由于地方政府相关政策或者企业创新研发活动而认可的，可以在销售项目中分解出的，用于支持企业的相关投资。

一般来说，包括建设成本、投资管理成本、销售及服务成本以及其他营运性成本等。

2. 开发成本的核算原则a) 开发成本应当根据财务会计原则，按原始成本和变动成本两个类别进行核算；b) 如果土地、楼宇、运输设施等的价值不能直接计量，应当进行估值，并在估值变动情况出现时及时进行调整；c) 生产、投资、行政以及其他费用应当按真实价值进行核算；d) 土地使用权、许可证等费用应当逐笔计提；e) 违约金、罚款等应当在发生时计提；f) 投资补偿费、押金等应当按实际发生成本进行核算。

房地产企业成本归集与分配分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去的几十年中发挥着重要的作用。

然而，随着市场环境的不断变化，房地产企业面临着越来越多的挑战，其中最突出的问题之一就是成本控制。

本文将探讨房地产企业成本归集与分配的问题，并提出相应的解决方案。

一、成本归集在房地产企业中，成本的归集是成本管理的基础。

只有准确、全面地归集成本，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。

1、直接成本归集直接成本是房地产企业开发过程中产生的直接费用，如土地购置费、设计费、施工费、材料费等。

这些费用可以直接计入开发成本中的各个项目。

在归集直接成本时，应采用适当的方法，确保数据的准确性。

2、间接成本归集间接成本是指为支持房地产企业正常运营而产生的费用，如管理费用、销售费用等。

这些费用需要根据实际情况进行分摊，并计入每个开发项目中。

在归集间接成本时，应采用合理的分摊方法，确保每个项目的成本核算准确。

二、成本分配在房地产企业中，成本的分配是成本控制的关键。

只有将成本合理地分配到每个项目中，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。

1、按照项目分配成本在房地产企业中，每个项目都有不同的特点和要求。

因此，需要根据每个项目的实际情况将成本进行分配。

在分配成本时，应采用合理的方法，确保每个项目的成本核算准确。

2、按照时间分配成本房地产企业的开发项目通常需要较长时间来完成。

因此，需要根据开发进度的实际情况将成本进行分配。

在分配成本时，应采用适当的方法，确保每个阶段的成本核算准确。

三、成本控制策略1、制定合理的预算和计划房地产企业需要制定合理的预算和计划，以确保成本控制的有效性。

预算和计划应该包括每个项目的开发进度、投资计划、销售计划等。

通过制定预算和计划，可以更好地掌握每个项目的实际情况，及时调整成本控制策略。

2、建立完善的成本控制体系房地产企业需要建立完善的成本控制体系，以确保成本控制的有效性。

成本控制体系应该包括成本预测、成本归集、成本分配、成本分析等环节。

房地产开发成本项目构成与成本分配的具体方法！财务人都在看！房地产开发企业进行经营活动的时候前期投入是十分的，如果做极成本规划处理不好有可能在前期工程正在进行的时候公司就会支撑不住负债的压力导致破产，生活中这种例子很罕见。

那房地产开发企业成本项目是如何构成的呢？怎么分配才是最好的呢？快来一起看下吧！一、房地产开发成本项目投资构成1）土地征用及拆迁补偿费是指为取得官地土地合作开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

2）前期工程费是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期市场费用。

3）建筑安装工程费是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的酿成建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

4）基础设施建设费是开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

5）公共配套设施费是指对开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或拨用赠与地方政府、政府公共事业单位的市政开支配套设施费用等。

6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

7）借款费用是指符合资本化条件的借款费用。

二、成本分配的具体方法《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业处理办法>的通知》（国税发〔2021〕31号）：第二十九条企业开发、建造的开发产品产品应按制造成本法实施计量与核算。

房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算一、设立时的核算在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。

设置的主要账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。

对于收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，资本公积—资本溢价或股本溢价。

对于筹建期开办费发生时，会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款等。

二、取得土地时的核算在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。

设置的主要账户包括开发成本、无形资产、投资性房地产等。

对于用于土地、商品房开发，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款等。

对于用于自建用房或暂时没有明确用途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。

对于用于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存款等。

三、房地产开发阶段的核算在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。

设置的主要账户包括开发成本、管理费用、销售费用等。

对于为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。

对于项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—前期工程费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。