海南雅居乐清水湾案例分析

海南高院发布海南法院优化营商环境典型案例（行政和执行典型案例）文章属性•【公布机关】海南省高级人民法院,海南省高级人民法院,海南省高级人民法院•【公布日期】2022.11.04•【分类】其他正文行政典型案例海南世外桃源休闲农业有限公司诉海口市琼山区人民政府土地行政处罚案【关键词】：关联事实考量政府信赖利益保护违法过错责任处罚合理性【案情概要】2009年，海口市琼山区人民政府招商建设堆插村休闲农业项目，要求建设周期为2年，公开承诺在规划审批、土地供应等方面实行绿色通道，桃源公司通过琼山区政府的引荐与堆插村签订合作建设协议。

项目备案批准配套建设接待中心、驿站、景观点等服务设施；土地利用总体规划为风景名胜设施用地、农村居民点用地。

2012年3月，海南省农业厅、琼山区政府将该项目确定为省休闲旅游重点项目、区政府重点旅游项目。

琼山区召开专题会议，要求项目加快建设进度。

桃源公司利用水塘岸边的荒坡废地、边角地、灌木丛坡地及村中空闲宅基地进行建设，并投入巨资为村民建设生产生活设施。

2012年6月，海口市国土资源局认定涉案项目建设占用农用地。

琼山区政府向市国土资源局发函申请调转12亩预留宅基地用地指标，并给予办理农转用手续；琼山区旅游局向海口市法制局作出说明，介绍项目是政府主导的重点旅游项目，不存在非法占地的故意，建议免除行政处罚。

2012年12月，市国土局向桃源公司、堆插村作出处罚决定，责令退还非法占用的土地，没收新建建筑物和其他设施，并处以罚款。

2013年5月，海口市琼山区人民法院判决撤销该处罚决定，海口市中级人民法院二审予以维持。

此后，企业没有进行加建、扩建。

项目先后获评省五椰级乡村旅游点、2016年中国最美休闲农庄、2017年首批共享农庄示范点、中国乡村旅游金牌农家乐、省休闲农业示范点、省乡村旅游示范点、海口旅游名村、省休闲观光果园等荣誉称号，2014年获省旅游产业发展专项补助资金，2017年纳入海口市重点投资项目，2018年获共享农庄创建试点专项奖励资金。

雅居乐海南清水湾策划案第二小组成员：龙鹏举陈宇王瑞红沈文杰望祎荣康小蝶1、前言2、市场分析（1）海南整体市场的发展及对项目的影响（2）海南旅游市场的发展及对项目的影响（3）小结3、项目分析（1）本项目整体状况（2）本项目优势（3）本项目劣势（4）本项目威胁4、竞争者分析5、定位分析（1）项目定位①属性定位②形象定位（2）目标消费者定位（3）各区域目标消费分析6、活动计划7、活动预算8、事后效果分析【前言】海南雅居乐清水湾是一个生命力很旺盛的品牌，它的生命力来源于其核心竞争力的优越性，最好的定位就是占位，清水湾以“全球度假旅游中国样本”的身份出现，带给了它很强的竞争力，如何把它打造成一个高端品牌成为雅居乐广告诉求的重点。

我们可以看到清水湾的诸多定位：十二公里海岸，上层国度雅居乐清水湾，你的国度，你的第二人生来海南清水湾，看真正的海在诉求上，清水湾避短扬长，成功的在品牌定位中一独特的优势作为了定位点，并组织了一系列的广告传播活动，例如：正在进行的全国推介会，以及以台风过境后企业的事件营销。

但是，我们也发现：面对众多竞争对手的同质化传播，稳定客户群已不再那么简单。

房产推介会如同打“游击战”一般，在某一城市推广之后，难以维系长久的传播力。

摆在我们面前的问题是：如何找到一位巨星，领导这支球队，打好这场传播战？或者说：我们需要一个强有力的“噱头”。

所以我们整合了现有的传播方式，得出了以下活动思路，推出了以“体验第二人生”为主题的广告推广活动。

一【市场分析】（1）、海南的整体市场发展：一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30天，直航海南-台湾, 国际航线60条等自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组建，未来秘书处选择设在博鳌。

前线：我国旅游综合体的发展现状与趋势在旅游需求多元化及旅游产业发展复合化的双重作⽤下，以旅游休闲功能为主导，融合休闲、旅游、度假、居住、⽂化、产业等多功能的旅游综合体顺势⽽⽣。

近两年在有利的市场环境诱导下，旅游综合体更是发展极为迅猛。

本⽂是克⽽瑞旅游地产团队在近⼏年数百个实操项⽬策划与研究基础上整理⽽成的⼀些观点和⼼得，也希望借此机会能与能与业界同仁能有更多的交流。

在积极探索其发展模式和路径。

尤其是近两年，在旅游消费转型、旅游产业提升、城镇改⾰深化等等多种因素共同促进下，旅游综合体已经成为旅游业改⾰创新的聚集点。

国际旅游投资协会总⼲事王琪曾在接受记者采访时⽀出：“旅游项⽬的综合性越来越强，⼤型趋势也很明显，旅游综合体已经成为旅游投资项⽬的基本模式。

”本⽂所指的旅游综合体是指⼀定规模的⼟地为基础，以相对丰富的资源为依托。

以旅游功能为主导，有效实现旅游及相关产业的联动发展的复合型旅游度假项⽬。

具体⽽⾔，旅游综合体是复合有多重功能的综合型旅游地产项⽬。

旅游综合体的发展现状1旅游综合体的发展虽然仅有短短五年时间，但在各⽅因素的共同促进下，旅游综合体已经出具市场规模，并在多个层⾯影响旅游业，房地产业乃⾄社会经济的发展格局。

1.1市场规模庞⼤旅游综合体⾃提出以来，就⼀直得到各级政府的经济⿎励，也得到了⼤量旅游企业的和房地产企业的⾼度关注。

据CRIC旅游地产不完全统计，截⽌2013年底，全国已上市的旅游综合体项⽬约有2600个，占旅游地产项⽬总数的50%左右。

约有两千多家来⾃不同领域的企业涉⾜旅游地产开发，投资总额超过1万亿，旅游综合体投资已经成为社会固定资产投资的主要组成部分。

国内知名旅游综合体项⽬投资额⼀览表1.2发展区域集中我国的旅游综合体开发的区域集中性特征⼗分明显。

从区域分布来看，⽬前的我国旅游综合体项⽬主要集中在⾃然资源较好的区域，在区域分布上呈现出“向海、环湖、依⼭”的特点，因此投资源突出的海南岛、环渤海和⼭，湖资源突出的长三⾓、云南以及川渝地区是我国旅游旅游综合体项⽬最为集中的区域。

雅居乐希尔顿度假酒店修规方案设计说明一、概况希尔顿度假酒店是海南雅居乐地产开发有限公司开发投资的项目，项目位于海南省三亚陵水县清水湾，是一新开发的海湾，距离三亚市中心大约50公里。

整个项目位于清水湾的西端占地近9公顷的地块，正面是300多米长的白色沙滩和碧蓝纯净的中国南海海水，是一块拥有独一无二的自然风景和区域特色的自然海湾。

用地的西北边是正待开发的万豪酒店，北面和东面是已开发的别墅群。

在清水湾景致如画的土地上，希尔顿度假酒店将成为海南岛乃至东南亚地区一个新兴的高档的具有世界品质的卓越酒店。

临近中国大陆和众多亚洲主要城市的优越位置将使它成为休闲、会议、度假等的首选。

这家酒店将拥有一个世界级酒店、会议中心、酒店别墅和独一无二的水疗中心。

我们设计的意图是为了创造一个协调融合海南美景的艺术度假地。

二、总体设计本项目9公顷的场地是个度假区开发地的其中一个单位，整体度假区开发项目包含了公寓、住宅、零售、高尔夫球等。

在度假区开发计划中有几栋30层高的公寓正位于场地后区，因此，酒店高度不允许超过9层以保持后面公寓往海视线无干扰。

方案设计就以如下条件协调∙所有客房将有海景∙避免没有日光，天然通风和外景的内走廊。

∙这是一个热带度假酒店，因此要确保最佳的天然通风以享受海上的微风和波涛声。

空调区域应该同时允许在天气凉爽的情况下能天然通风本项目基地南侧具有个300米宽的海滩和沿着海的避风树林。

场地前后大约有4米的标高差别。

建筑设计为低层、高层建筑，总建筑面积为87004平方米，其中地上建筑面积63075。

酒店的主体部分设在基地的北部，位于2层的酒店大堂通过廊道通向两侧的客房部分，高层客房分为南翼、西翼、U型客房、东翼客房四个区域，共设540个自然间，酒店主体和高层客房开口部位正对沙滩。

在基地的西南部沿着海滩高低起伏地设置了7幢海景别墅，提供了最佳的观景视野。

酒店的景观中轴线由酒店的大堂一直延伸到海边，沿着景观中轴线由北向南分别为酒店大堂、草坪和大游泳池，游泳池的西侧设置特色餐厅。

雅居乐海南清水湾关于目标消费者调查报告前言黄琼、陆华平、郑波、徐倍佩、徐尤军（调查背景 调查目的 调查方法）本次调查的目的是研究雅居乐的企业形象，了解和把握消费者对雅居乐海南清水湾的认识.期望和评价，和他们对旅游地产度假消费的看法兴趣，认识度假消费的行为特征和消费意愿，以及在旅游度假楼盘在营销服务中所应该注意的问题，为雅居乐海南清水湾后期的经营策略.服务深化和市场营销规划的制定提供参考资料。

从而使该项目管理和市场运作更富有成效。

本调查采用网上问卷方式，以问卷法为收集资料方法，进行了定量分析。

本次问卷得到有效文本500份。

内容分析：1.调查是否考虑购置度假物业：0%20%40%60%有考虑没有考虑是否考虑购置度假物业百分比调查对象中有60%的消费者有考虑购置度假物业，40%的没有考虑购置。

这说明旅游地产度假业还有开发潜力，上升空间。

2.购置度假物业的类型：购买各物业类型百分比在调查对象中，花园洋房占40%，小高层高寓占5%,高层占5%，电梯多层占10%，联体排屋占6%，别墅占34%。

这表明人们对住房的设施环境有很高的要求，对奢侈品很青睐。

3.购房的用途：购房各用途百分比（多选题）在调查对象中，消费者购房的目的最统一的事为了养老，占80%,朋友聚会占30%，投资占20%，企业会所占5%，家庭周末度假占3%。

所以清水湾在建房的时候要注意营造一种家的感觉，让消费者在这找到家的感觉。

4房接受程度：各房价接受度的百分比0102030405060在调查对象中，我们可以看出消费者对高房价接受程度很低，房价小于30万元的消费者接受度是50%，30-50万元的占16%，50-70的占10%，70-90的占8%。

高于170万元的消费者占1%。

5.楼盘注重的方面楼盘注重方面百分比102030405060706.建筑风格：喜欢的建筑风格百分比5101520253035在调查对象中，我们可以发现喜欢现代中式建筑风格的人比较多，占到30%，其次是传统欧陆风格，占到21%，然后依次是现代简约型.地中海风格.东南亚风格。

经典案例详细分析目录1. 经典案例综述 (2)1.1 案例的重要性 (3)1.2 案例来源及背景 (4)2. 案例详细分析 (5)2.1 案例概况 (6)2.2 问题描述 (7)2.2.1 问题的背景 (8)2.2.2 问题的关键点 (9)2.3 决策过程 (10)2.3.1 决策者 (11)2.3.2 决策制定的过程 (12)2.3.3 决策的考量因素 (13)2.4 结果分析 (15)2.4.1 结果的正面影响 (16)2.4.2 结果的非预期后果 (18)2.5 经验教训 (19)2.5.1 从成功中学习 (20)2.5.2 从失败中吸取的教训 (21)2.6 挑战与机遇 (22)2.6.1 对行业的挑战 (23)2.6.2 对案例本身机遇的分析 (24)3. 案例对现代管理的影响 (26)3.1 启发与借鉴 (28)3.2 对当前管理实践的启示 (29)3.3 对未来趋势的预测 (31)4. 案例分析的局限性 (32)4.1 数据完整性 (33)4.2 分析方法的局限 (34)4.3 主观判断的影响 (35)1. 经典案例综述在商业世界和法律领域中，经典案例不仅是历史的见证，更是经验和智慧的积累。

这些案例跨越多个行业、领域和地域，涉及众多具有代表性的事件或行为，为人们提供了深入了解和研究的样本。

本部分将对所选的经典案例进行详细的综述，为后续的深入分析做好铺垫。

我们选取的案例涵盖了不同行业、不同争议焦点且具有显著影响力的案例。

这些案例在商业决策、法律实践、管理策略等方面都具有突出的代表性，反映了行业发展中的常见问题和挑战。

通过对这些案例的分析，可以为企业决策者、法律从业者和管理人员提供宝贵的经验和启示。

我们将从以下几个方面对所选案例进行介绍：案例的基本事实、涉及的主要人物、关键事件以及最终的裁决或结果。

这些案例涉及商业合同、知识产权、市场竞争等多个领域，包括但不限于大型企业的商业决策失误、法律诉讼中的权利与义务冲突等。