XX房地产策划方案
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娜允国际策划方案
第一部分项目开发总特点第二部分项目定位
第三部分产品概念设计第四部分营销策略部分第五部分广告策略
第一部分项目开发总特点
从我们对普洱至尚房地产开发有限公司的整体走访调查发现，其开发水平与其经济发展水平是相吻合的。
我们应该看到并非消费者对优质的房产品没有接受能力，而是缺少优秀的房产品来刺激和引导消费观念的提升。
随着房产开发量的增加，竞争的加强，在未来房产市场消费者对性价比的追求将逐渐显现出来。
娜允国际的项目开发正好处于至尚房地产开发水平的转变时期，因而需要导入具有前瞻性的开发理念，成为至尚地产开发走向成熟的一个标志，起引导房地产买方市场的发展趋势的作用。
基于这一市场背景，“娜允国际”的开发存在这样的总特点：
品牌特点：
作为孟连第一个小高层，且地处市中心商业区，无疑就是一种标志性的品牌效应。
房地产市场将逐步进入品牌竞争的时代，一个有影响的品牌，可以征服消费者，获得较大的市场份额。
对于房产品来说同样如此。
品牌房产代表了卓越的质量体系，真正以人为本的建筑、环境设计，完善的售后服务体系等。
品牌房产在得到购房者认同的同时，亦给开发商带来可观的效益和可持续发展的原动力。
因此，娜允国际项目在开发和整个市场推广过程中，从整体到局部，从大的方面到小的细节，处处以品牌房产的形象出现，获得消费者心理上和行动上的认同。
品质化开发和资源整合开发特点:
品质化开发是形成品牌房产的有力支持，因而品质意识在贯穿娜允国际开发的全过程，着力塑造楼盘的综合品质，让品质落于大处也见于小处，同时从品质楼盘出发推广品质化的生活，使品质成为业主身份和身价的载体。
资源整合开发指至尚房产要有效整合已有的各种资源条件包括土地的、生态的、环境的、人文的、区域的，并合理添置部分居住资源如景观、建筑、配套等等，实现建筑、人与自然和谐统一的开发和一种可持续发展的生存空间和生存状态。
第二部分项目定位
娜允国际作为至尚房产开发的项目，无论是定位还是营销策略上都需要有一个总体的把握，即围绕至尚房产这个总品牌进行延拓，形成一个品牌的一种共性，便于消费者识别与认同，这种共性即是这个项目开发上的总体定位：品质化、人性化、个性化三位一体。
品质化：品质是本案物业定位的基础，无论规划还是配套，无论硬件还是软件，本案的项目都有是以品质作为最大的前提予以考虑的，以品质化的物业质素来营造品质化的生活。
人性化：一个好的物业拥有的良好的规划建筑以及配套都有是从人本出发的，都一一注重人性居住的功能性和生活需求的合理性，它追求的还有对人居住的深层次的精神关怀以及着力满足人与人之间交往的情感需求，本案的物业就是以此作为设计的最基本的原则。
个性化：产品的个性是产品开发理念、产品特色的综合体现，具有个性的建筑才是具有生命力的建筑，才能满足居住者的个性需求。
娜允国际是具有个性的物业，故在至尚房产项目开发总定位的基础上娜允国际细分定位如下。
尊贵性：所处地理位置（市中心商业区）的尊贵性为娜允国际奠定了不可置疑的尊贵特性，与显赫地段相匹配的多重都市景观也体现了物业的尊贵性。
加之在配套和服务上的重点加强，为本项目的高档尊贵将提供更有力的支撑。
典藏性：尊贵性所带来的物业价值和保值的特性都赋予了娜允国际值得典藏的特性。
当然值得典藏的还有项目所处地段所带来的都市亘久的繁荣。
可以说娜允国际典藏性将成为入主其中的业主财富身份和荣耀的象征。
星级酒店服务：物业的尊贵性及典藏性表现在具体的物业细节上，便是娜允国际这个孟连第一个小高层住宅及商业物业，享受等同与酒店居住的舒适和尊祟服务。
定位诠释：
清新：从规划、建筑、景观来看娜允国际是一座充满活力充满阳光具有自由自在生活意境的清新家园。
优雅：从品质可以衍生出尊贵，也可以延伸出一种明快轻松、平和恭谦、质朴殷实的状态，我们称之为优雅，这便是娜允国际希望营造的生活状态和场所精神。
生活：优质生活是娜允国际的主题，清新也好，优雅也好，无不是生活的气质，无不是为了生活。
娜允国际是一个生活的地方。
第三部分产品概念设计
一、空间布局
1•紧密结合已有的地理条件和外部环境特征进行布局。
这一点在娜允国际上表现突出。
地处市中心地段，在空间考虑上要予以充分利用。
对于娜允国际则可考虑如何进行合理化的空间规划，使建筑与环境能够更为融洽地融合。
2•有机地划分居住的户外空间层次与绿化景观层次，确保均好性，使户户通风采光，户户开窗见景。
3•地下停车场确保居住的安全与安静。
二、建筑设计
1.在建筑外立面上要突出建筑的个性。
2•住宅设计要做到增加住宅的通透性。
3.增加住宅的开窗度，可采用落地窗、低窗、飘窗等设计，强化窗的观景功能, 既可满足通风采光性能又有利于改善建筑外立面的的变化。
4.主卧带豪华卫生间及走入式衣柜，对于大户型的住宅来说，主卧的豪华舒适应着重考虑。
5.统一的室外空调机位的考虑，既作为一种人性化品质化的体现又可确保存建筑外立机的整体美观。
6.关于户型面积、朝向、日照等要有综合的考虑和匹配。
7.建议房型设计中尽可能采用功能分区，并增加储藏间的设计。
8.—楼的化妆品、女鞋区，二楼和三楼的服装，以及三四楼的餐饮和电影院采用时尚且大气的设计格局。
二、景观设计
1.景观项目
周边绿化带环状绿化宽带绿化
2.景观设施
楼盘前方广场水景喷泉、戏水池等
3、细部设计
入口设计高尚、大气通透、美观
指示牌设计冼炼精致
背景音乐古典优雅、抒情
地面升降设计台阶等硬体升降起伏有致
外部景观的应用融景借景
四、物业配套
1.五级安保系统
每户设对讲电子系统、社区报警系统，小区设周界防盗系统、闭路监控系统、电子巡更系统。
2.智能化配套
社区设置：DDN宽频网络专线，PDS综合布线，VOD视频点播系统，通过小区局域网查询服务项目、点击服务、预订活动场馆、参与社区活动告示。
每户设置：网络接口，通讯接口，有线电视，卫星电视。
3.物业配套
设管道媒气、管道纯净水、24小时热水等。
4.生活配套
商务中心、便利店等。
5、车库设置
集中地下停车库包括自行车库和汽车泊位
第四部分营销策略部分
一、入市期目标
打响知名度，树立初步品牌形象建立口碑，造成小众传播的声势
二、营销期目标品牌策略“持续造就并巩固、维护品牌形象有效回笼资金，达到良好销售效果实现长期品牌效果，建立首席品牌形象
三、文化和艺术策略关于城市，关于生活方式，关于建筑，关于未来的话题房地产是一种综合的文化现象，房地产项目的新闻宣传，当然离不开文化的话题，这是推广宣传的新闻话题杀手锏，也是为品牌增加厚度和内涵的必由之路。
四、价格策略价格策略是促进销售的实质推动力推出阶段不同，房型、楼层不同都要做出策略性调整。
买主的实力不同，在价格上要做出策略性调整。
第五部分广告策略
一、广告方式大众媒介的有效整合和运用销售现场，营销中心的展示、引导、煽情。
工地现场包装，气氛营造。
各种主题活动的举办有效现场导购的方式和实施小众传媒
二、广告内容
1形象定位
2买点诉求
3销售跟进
4消费心理诉求
5利益陈述诉求
6强销，即某阶段或者销售最后阶段，策略性的销售势头
7价格战略
8品牌巩固
9固定媒体，固定频率，固定形象的宣传方式
10广告的统一性和持续性
三、广告创意策略
1 针对国际化受众以及孟连特殊的人文环境，采用双语加傣族特色的宣传方式提升项目创业的理论高度
2 提升城市文化和生活发展的高度。
3卖点广告的创意，作为孟连标志性的建筑，以个性化角度作为基本出发，并以生活方式和品质的引导作为主线。
4创意手法：以标题一概念，一画面一图景，虚实结合。
5新闻题材的宣传
6活动（大型的露天促销宣传活动），其中包含节假日庆典销售宣传活动。
7奖品，赠品等实物宣传
8不同时期主题活动的举办。
