世联东磁合肥紫蓬湾项目启动区定位及物业发展建议(第二阶段)220P

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财富广场B座 北一环路亳州路交汇
东南 21层 石材玻璃幕墙 1800 2.7 大理石 粉墙 国产蒂森克虏伯 6客2货 1350KG 18人 分体空调 美标 二手楼售价约6500 50
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财富广场是合肥市较早入市的大体量办公物 业，吸引了大量国内外知名企业入驻，带动 了整个北一环商务氛围的形成。
连续集中的楼体设置，大面积玻璃幕墙的使 用是产品一大亮点。
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二线豪宅：主流高端——融科九重锦，主抓主流 自住需求客户，产品力取胜，量价均有较大突破
项目位置
政务区习友路与茂荫 路交口
占地面积 7.5万㎡
建筑面积 31万㎡
容积率 3.21
分期情况
共14栋33层高层， 一期6栋现剩余1栋
户型面积 82~142㎡
成交均价 7500~8000元/㎡
总户数 2300户
本报告是严格保密的。
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地块价值解析
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绿轴 绿轴
商业和住宅的规划关系是项目规划的重点，与 人流相关、与地块价值相关、与开发次序相关
34号地R<5.7 36号地R<3.5
规划限制条件——
目前项目规划方向不拘泥于分地块的规划容积率指标，在三块地 内可以考虑综合平衡容积率； 260米超高层建筑的位置基本确定，160米的位置可以调整； 30米限高区域位置可以调整，购物中心位置根据最终判断另行沟 通调整；
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写字楼市场
合肥写字楼一线产品分布 合肥代表性楼盘
合肥写字楼产品分析
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合肥市场写字楼分布 合肥写字楼主要分布于中心老城区和环城路沿线，
概况
其中市场一线产品多集中于北一环和政务区

物业 价值
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
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本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
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报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
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项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
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定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
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酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：

星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生

核心问题解析
问全题国导现出象
世联为了梳理项目的核心问题，从以下几个 层面来进行思考
我们需要从以下层面进行思考
项目核心 问题如何
得出？
1 对开发商目标的理解
开发商对项目有什么期望和要求？ 这些目标对项目操作带来哪些问题 ？
2 综合体的操作规律
世联在综合体研究方面发现了哪些 规律？ 本项目如何借鉴和操作？
发展目标
首次操作大规模综合体项目，提升企业的 商业运营管理能力和组织管控能力等，这 就要求企业明确综合体的开发组织关系
盈利目标
项目的根本目的是实现利润最大化，这也 对现金流提出内在要求，必须在安全的基 础上充分挖掘本体价值，实现溢价
品牌目标
注重企业形象，通过项目开发为企业的品 牌奠基，实现良好的市场口碑，而口碑的 获得主要取决于销售速度
学习改变命运,知 识创造未来
项目属性界定 核心问题解析 市场背景和区域价值分析 住宅细分市场机会挖掘 商业市场机会挖掘 整体发展战略与项目定位
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学习改变命运,知 识创造未来
世联安徽金宇地产肥西地块项目整体定位与开发策略137页
综合体规律
综全合国体现分象类
世联对世界不同等级城市成功综合体项目进 行了广泛而深入的研究，归结了4种模式
项目的地价5.67个亿，前提投入很大，财务沉没 成本很高，现金流的压力很大
世联安徽金宇地产肥西地块项目整体定位与开发策略137页
学习改变命运,知 识创造未来

结论：
年去化量
产品和规划本身没有方向
性的大问题；可以进入市 场。
售价
规划的缺点在于未充分考 虑到外围建筑的影响，以
产品
及城市发展带来的土地功
能切合度。
如园林
现有设计主题明确，有利 建筑 于形成一定的市场差异性： 户型等 但整体看,产品价值没有 很好整合、放大、传达给 客户。
我们要延续原有长处精髓； 不足部分需要弥补，并增 加宣传和展示。
银行贷款利息
利率按照5.49%计算
6 不可预见费
按照以上1-4项的3%计算
7 销售费用
营销推广费
按销售收入的2%计算
8 销售税费
含营业税、附加税费 按销售收入的5.56%计算
三 开发成本
总成本费用-销售税金
四 项目利润
扣企业所得税
销售收入-总成本费用-所得税
五 成本利润率
项目利润/开发成本
正常 售价
规划不变更
税后1亿 的利润
四种选择
规划局部调整， 保留北侧两个组 团过度，东西两 侧加小高层。 R=1.4 。
规划全部调整， 容积调整至约 2.5。
规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。
1、产品增值—可能的方向如： ➢定位差异化、细分市场 ➢产品和园林特色、产品附加值； ➢服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议
3、增加高价值功能的比例，如商业。
4、改变功能，如产权式酒店。
5、营销增值——可能的方向如：
➢提升知名度，拨高形象；
➢降低首付门槛手段；
在后续营销报告中研究
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方向二涉及发展战略选择及物业发展建议；
我们首先针对方向一的四种选择进行初步判