房地产行业市场分析报告

湖南房地产行业市场分析报告

Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

2007年湖南省房地产行业市场分析报告

郭国庆 陈栋

（中国人民大学商学院，北京 100872）

北京新生代市场监测机构最新调查数据显示，湖南居民房产的预购率为％。从预购年限来看，湖南省未来1-2年内房产销售平稳，未来3年内会有一定增长，此后将有所回落，到未来5年则会达到新的销售高峰。湖南全省总体房产消费水平也高于全国平均水平。

房地产行业巨大的消费潜力不仅吸引了湖南省各地政府和开发企业，同时也受到了众多市场分析和研究者的关注。本报告将在认真分析湖南消费者的生活态度、消费心理和习惯的基础上，从细分市场选择和开发新产品、广告策略、定位、定价策略、销售管理、售后、行业消费发展指数等七个方面，重点探讨湖南房地产行业市场和营销活动的发展状态及发展趋势。

一、细分市场选择和开发新产品

（一）细分市场选择

房地产市场细分是房地产市场发展的必然趋势。从产品的最终用途来分，调查显示，湖南购房计划居民中，％的人是为了自己居住，也不乏少数居民购房作为办公、经商之用。

而从房产地理区域位置的选择来看，湖南居民都选择在市中心、学校周围等交通便利的地方（如图1所示）。房地产的开发应充分考虑不同的地理位置、交通条件、环境条件等。得天独厚的地理位置，会使房地产商占尽先机。

52.127.730.72.2市中心学校周围郊区其他位置

图1 湖南居民房产位置选择（单位：%）

按人口变量细分，包括年龄、性别、家庭人数、收入、职业、宗教信仰、国籍和民族等。如表1和表2所示，大部分湖南购房计划居民中都打算购买一般商品房和经济适用房，在房产结构的选择上，七成居民计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好也有所区别，开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。

房地产行业的市场失灵分析　

◆孙海华　（首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院）　【摘要】房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住有很强的依赖性。随着政府公共设施的建设，即使边缘地带的房　房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我地产价格也会大幅上涨。同时，交通的便捷与否，治安状况的好　国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同坏，甚至邻居素质的高低都会极大地影响消费者的效用。一般认　于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必为，外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。因此，房地产　然性。　的外部性使房地产市场仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配　【关键词】房地产业　市场失灵对策　置和社会福利的最大化，不可避免地造成市场的失灵。　０引言　随着２００８年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、　垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业，其发　展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产　业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。以下谨从市　场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。　１房地产市场失灵的表现形式　市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争　的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某　些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来　解决。房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住　房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为　我国的支柱产业。虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有　不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观　必然性。　１．１房地产市场的垄断性导致市场失灵　１．１．１房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代　性造成的产品性质垄断。房地产是不动产，固定在一个特定的位　置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远　固定在某个位置的天然垄断。同时，房地产也是一种高度异质性　的商品。由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社　会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方　面的千差万别，更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强，垄　断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场　机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的　失灵。　１．１．２房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一　个资金密集型产业，从土地的开发投资、投人生产到装修配备，每　一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成　为一种价值高昂的“奢侈品”，使房地产业从生产到销售都对金融　信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制，从　而挤出了一部分的投资者和消费者，使得市场缺乏竞争，导致了市　场资源配置的失效。　１．１．３房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源，再　加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断　优势。　１．２房地产的外部性导致的市场失灵　由于房地产与周围环境不可分割，所以其价格常常受周围房　地产及环境变化的影响，而且影响的范围很广，涵盖了正外部性和　负外部性。具体表现在：一定区域内的房地产项目之间相互影响。　如福州大学城的落成直接导致大学城周围房地产项目身价大增，　表现出较强的正外部性。房地产对市政设施和各种社会职能部门　ｊ　１８　１．３房地产市场信息的不对称性导致的市场失灵　信息不对称就是交易双方掌握的与交易有关的信息在准时　性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。在各种产品市场均有　不同程度的体现，而房地产商品的特殊性决定了它在房地产市场　中的表现更为明显。主要表现在以下几点：　１．３．１房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，涉及面极广，　导致消费者难以确定商品的质量。　１．３．２房地产商品隐蔽工程多，很多工程都是在前一个工程的　基础上施工，又被后一个工程覆盖，难以进行全面的检查。　１．３．３房地产商品地理位置，设计构造各不相同，即高度的异　质性决定了消费者不能通过“货比三家”的原则来进行比较选择，　导致了房地产商品信息的垄断性很高。　１．４房地产的公共性导致的市场失灵　根据经济学原理，公共物品的市场一般会失灵。由于市场的　本质是以私人利益最大化为导向的，因此市场缺乏提供公共物品　的动力。房地产本身是一种私人物品，其产权或使用权内的土地、　建筑及装修都属于私人物品。但由于房地产最主要的构成部分土　地是国有的，同时房地产总是和城市道路、公共交通、水电煤供应、　通信、社区服务等公共设施联系在一起，外部性极强。而这些公共　设施都是政府提供的公共物品，房地产依附于这些公共物品上，使　得房地产也具有了公共物品的某些属性。　于是，一些房地产商　就利用房地产公共性这一特点，刻意炒高某些地段的房价，也就是　所谓的“搭便车”，造成了社会资源配置的不合理。　１．５社会分配的不公导致的市场失灵　在分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能完全实现　收入的公正分配。但是，房是人们的基本生活资料，关系到社会的　稳定。况且，住房又是一种价值高昂的产品，并非每个家庭都能承　受。因此，政府有必要干预住房市场，帮助低收入家庭获得适当的　住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用，有　市场来供应大多数居民的住房。同时政府直接供应一部分必要的　保障住房作为辅助的手段。　１．６房地产的不易腐性导致的市场失灵　房地产的不易腐性也间接地决定了房地产市场不可能像其他　商品市场那样通过市场机制的自动调节作用而达到供求平衡，从　而使市场交换的配置失灵。同时房地产可以在未来继续出售，也　可以不断地反复买卖，从而决定了房地产投资和消费的双重性。　消费属于正常需求，而投资并不是真正的消费，而是为了转手出售　以赚取买卖差额。从而对房地产未来价格的预期就会强烈地影响　房地产当前的销售和价格。房地产商往往也正是利用这一点，炒　高房地产的价格预期，造成房地产价格“越炒越高”，远远高于“市　场出清”的均衡价格，供求严重失衡，房地产泡沫化严重，最终造成　市场失灵。

—1— 附件（3）

四川省房地产开发行业

诚信企业评价标准（试行）

第一章 总则

第一条 为了倡导诚实守信的从业精神，规范行业行为，树立行业新风，提高房地产开发企业诚信经营意识，维护消费者合法权益，促进四川房地产业持续健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》及有关规定，结合我省实际，制定本标准。

第二条 鼓励全省范围内取得房地产业开发资质的企业积极参加诚信评价活动，争创四川省诚信房地产开发企业。

第三条 诚信房地产开发企业应做到企业管理规范、产品质量管理规范、商品房预（销）售规范、房屋售后服务规范、资信状况良好，为规范房地产市场秩序做出贡献。

第四条 四川省房地产开发行业诚信企业评价标准，是全省范围内房地产开发企业和房地产开发从业人员应当遵守的行为准则。

第二章 企业管理（15分）

第五条 有健全切实可行的企业管理制度和诚信建设工作实施办法。（2分）

第六条 模范执行国家的法律法规和各项有关技术规范，商品房开发建设的各个环节，应依法办理有关手续。（3分） —2— 第七条 切实加强对诚信建设工作的领导，并将此项工作纳入企业工作的重要日程，做到有领导分管，有专人负责，有具体方案和措施。（1.5分）

第八条 积极参加社会公益活动，为构建和谐社会尽力献策，社会责任感强。（1.5分）

第九条 按时向行业主管部门报送真实的房地产开发企业信用信息档案。（1.5分）

第十条 企业信誉（含金融信贷信誉）良好，认真履行纳税义务，无重大不良行为投诉记录，无恶意拖欠工程款行为。（2.5分）

第十一条 按规定办理资质变更手续和资质证书的延续。（1.5分）

第十二条 无涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书及挂靠开发等违章开发行为。（1.5分）

第三章 产品质量管理（25分）

第十三条 牢固树立“百年大计、质量第一“的开发理念，并贯穿于房地产开发的各个环节，建立完善的质量保证体系和安全生产体系，工程建设过程中未发生重大安全和质量事故。（3.5分）

2002年上海别墅市场分析

2002-09-28

上海房地产市场报告

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

今年，上海成了不容置疑的别墅年

上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

(一)别墅价格

50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71％；其中，50--80万人民币的占37.3％，81至120万人民币的占33.70％。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60％，201至300万人民币的占7.40％，301至500万人民币的占2.10％，501万人民币以上的占2.30％。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60％。

(二)别墅区域

上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30％)、康桥地区(占20.60％)和虹桥别墅区(占17.40％)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60％、11.40％)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60％)和其它别墅区(只占8.10％)。

(三)别墅类型

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65％，连体别墅为20％，连排别墅为10％，叠加别墅为5％。