房地产行业的发展阶段

中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方——海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。

这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。

第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。

90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。

当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。

住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。

这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。

由于当时住宅属福利性质，并没有选择的余地。

从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。

通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。

早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。

总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。

这时候的住房理念只是解决人们从“ 居者无其屋” 到“ 居者有其屋” 的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。

一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。

2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。

1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。

1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。

1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。

1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。

随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。

处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。

房地产行业发展历程
房地产行业的发展历程可以追溯到人类社会的最早时期，但以下是主要的发展阶段：
1. 早期住房：在人类社会发展初期，人们居住在原始的、简陋的住所中，如洞穴、树屋等。

这些住所主要是为了提供基本的庇护和保护。

2. 农耕时代：随着农业的兴起，人们逐渐开始建造农舍和农田。

土地的私有化也催生了地产权的概念。

3. 城市化：随着城市的发展，人们逐渐开始聚集居住。

在古代城市中，富人建造了豪华的住宅，而贫困阶层则居住在简陋的房屋内。

4. 工业革命：工业革命带来了城市化和大规模工业化生产，人们集中在工业城市中工作和居住。

这导致了房地产市场的出现，其中包括劳动者住房和工厂房产等。

5. 城市化的扩张：随着城市的不断发展和人口的增长，城市化的范围逐渐扩大。

大规模公共住房项目和高楼大厦的兴起成为了城市发展的标志。

6. 商业和金融化：随着经济的发展和全球化的进程，房地产行业逐渐与商业和金融业紧密联系在一起。

商业地产、住宅地产投资和房地产信托等金融产品的出现推动了房地产行业的快速发展。

7. 可持续发展和智能化：在当代，房地产行业正逐渐转向可持续发展和智能化的方向。

绿色建筑、节能减排技术和智能家居等创新成果正在改变着房地产行业的发展模式。

房地产行业在人类社会发展中发挥着重要的作用，不断适应和推进城市化和经济发展的需求。

随着科技的进步和社会变革的不断发展，房地产行业的未来发展依然充满着挑战和机遇。

中国房地产市场变革历程中国房地产市场变革历程三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。

在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。

未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。

一、1949-1978，房地产还未成为行业。

1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。

国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。

在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。

由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。

城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。

1978年人均居住面积是12平方米。

二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。

作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。

1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。

房地产的市场化之路开始起步。

房地产发展的五个阶段随着社会经济的快速发展，房地产行业在我国的重要性日益突显。

然而，房地产的发展并非一帆风顺，经历了许多阶段的演变与变革。

本文将按时间顺序，介绍房地产发展的五个阶段。

第一个阶段：初期开发与低起点中国改革开放以来，房地产行业步入了快速发展的轨道。

起初，国家对于房地产业的发展放宽了监管，并提供了一系列的优惠政策，以吸引更多的开发商进入市场。

由于此阶段对于资本、技术和经验等方面的要求相对较低，因此吸引了大批的小型开发商的涌入，使得房地产业初具规模。

第二个阶段：市场竞争与品牌崛起随着房地产市场的逐渐透明化和规范化，房地产行业进入到了市场竞争与品牌崛起的阶段。

在此阶段，国家加强了对房地产市场的监管，要求开发商提供更多的信息公开和服务保障。

同时，市场对于品质与信誉的要求也越来越高，不少小型开发商因无法满足市场需求而退出市场，同时也催生了一批行业领先的品牌开发商。

第三个阶段：城市化与巨头崛起随着城市化进程的加快，房地产行业进入了一个大规模推动城市建设和拓展的阶段。

在这个阶段，房地产企业开始从单一的住宅开发扩展到多元化的城市开发，并与城市规划、基础设施建设等形成密切的协作。

同时，由于项目规模的增大和市场的集中化程度提高，一些房地产巨头开始崛起，通过并购、整合等手段来扩大市场份额。

第四个阶段：品质求精与绿色发展在经历了前几个阶段的快速扩张后，房地产行业开始面临着品质和环保的严峻考验。

由于供应过剩和市场竞争加剧，开发商们开始注重提升产品的品质和服务。

同时，以保护环境为主旨的绿色发展理念逐渐被引入到房地产行业，推动房地产企业注重可持续发展和生态保护。

第五个阶段：智能化与科技创新随着科技的快速发展，房地产行业进入了智能化和科技创新的阶段。

各类新兴科技如人工智能、大数据、物联网等被广泛应用于房地产行业。

无人驾驶机器人、智能家居等新兴技术的不断涌现，为房地产行业带来了全新的机遇和挑战，推动着房地产行业向智能化、绿色化的方向发展。

中国房地产业现状及发展趋势研究近年来，中国房地产业得到了迅猛的发展。

特别是在经济转型和城镇化进程中，房地产业对中国经济的推动作用日益突出。

本文从房地产行业的发展历程、现状及未来趋势等方面对中国房地产行业做了分析。

一、发展历程中国房地产业的发展经历了三个阶段：（1）改革开放前期阶段（1978-1992年）。

该阶段，中国房地产市场还未成形，房地产开发主要由政府出资或引导外资。

不少地方决策管理部门按计划生产方式，对房地产推崇尽恨，导致房地产市场的低迷。

（2）改革开放中期阶段（1993-2012年）。

该阶段，房地产行业快速增长，成为中国经济发展的新引擎。

财政政策、货币政策和土地政策等一系列政策的支持和推动，让房地产市场从体制上获得了必要的积极性和灵活性。

随着住房消费观念的逐渐成熟，房地产市场的供需矛盾依然存在，但受到多个因素的制约，其中包括城市化率的增加、居民收入水平的提高、地方政府的财政制约以及相关的税力政策、金融政策和地产行业的调整。

资本市场也对房地产企业的发展起到了积极的促进作用。

（3）新常态下的阶段（2013年以来）。

继房地产市场经历了十年的黄金时期之后，市场进入维持高增长、高投资的状态。

然而，在“大楼政策”的背景下，当前的中国房地产市场还面临着新的调整和压力。

政策环境发生了变化，在经济增长和财政预算方面的政策取向均发生了改变。

房地产信息公开化和专业化等趋势的加强也加速了房地产行业的进一步规范。

二、现状中国房地产市场在近年来呈现出以下特点：（1）回落趋势。

根据发布的数据，截至2018年11月底，中国四大一线城市和30个典型二线城市房价环比连续3个月下降，表明中国房地产市场的回落趋势正在逐渐显现。

（2）土地市场低迷。

由于政府调控政策影响加大，地方政府的土地供应量逐渐减少，土地市场的火爆程度相对较低，导致房地产企业的土地储备和资金调配难度逐渐加大。

（3）投资增速放缓。

据中国国家统计局数据显示，从2013年开始，房地产行业投资增速呈明显滑坡趋势，2018年投资增速约为10.9%，较上一年同期窄幅下降。

中国房地产商品化发展历程中国房地产商品化发展历程自1978年改革开放以来，中国房地产行业经历了巨大变革。

在改革开放初期，中国的房地产市场处于起步阶段，商品化发展尚未成熟。

然而，随着经济的快速增长和城市化进程的推进，中国房地产市场逐渐迈入商品化发展的新阶段。

本文将从不同时间段来探讨中国房地产商品化的发展历程。

1978年至1990年代初期，中国房地产市场刚刚起步。

在这一时期，由于经济体制改革的推进和土地制度的调整，中国开始实行了商品房的销售制度。

此时，商品房的供应主要由国有企业承担，购房者多为公务员和企事业单位员工。

然而，商品房的供应仍然相对有限，价格也较高，普通百姓很难购买到自己的住房。

1990年代中期至2000年代初期，中国房地产市场进入了高速发展阶段。

随着城市化的推进和经济的飞速增长，商品房市场迅速扩大。

此时，各类房地产开发企业相继涌现，商品房供应量大幅增加。

与此同时，政府逐渐放松了房地产市场的调控，引入了更多的市场机制。

购房者的群体也开始扩大，普通百姓也有机会购买到自己的住房。

然而，由于监管不力和市场乱象，房地产市场也出现了一些问题，如投机炒房和房价泡沫等。

2000年代中期至2010年代初期，中国房地产市场进入了调控期。

在此期间，政府加强了对房地产市场的监管，出台了一系列政策来控制房价上涨和防范风险。

政府实施了限购、限贷和限售等措施，以遏制投机炒房行为和房价泡沫的形成。

同时，政府也推动了经济结构的调整，鼓励发展租赁市场，提高住房保障的供给。

这一时期，房地产市场虽然受到了一定的影响，但整体稳定了下来。

2010年代中期至今，中国房地产市场进入了新常态。

在这一时期，房地产市场继续保持稳定发展。

政府继续加强对市场的调控，继续推动住房租赁市场的发展。

与此同时，政府也加大了对房地产市场的监管力度，打击违规行为，保障市场的健康发展。

此外，房地产市场也面临着新的挑战和机遇，如人口老龄化和城市更新等。

为了应对这些挑战和机遇，房地产企业和政府需要加强创新，提高服务质量，推动房地产市场的可持续发展。