我国商品房预售预告登记制度的立法完善

浅谈商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度区别合同备案登记与预告登记都是在合同签订之后物权取得之前的登记。

在现实生活中，人们往往会对二者产生混淆。

然而事实上，尽管二者存在一定的衔接，但在性质、效力等方面存在很大的区别。

也正因为如此，当在实务操作过程中，应该区分出这两种登记制度的功能，明确其立法价值，充分发挥其作用，避免出现不必要的问题。

本文通过对商品房买卖登记过程进行分析，以更好地分析商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度的区别。

标签合同；备案制度；预告登记合同备案登记与预告登记都是在合同签订之后物权取得之前的登记。

在现实生活中，人们往往会对二者产生混淆。

然而事实上，尽管二者存在一定的衔接，但在性质、效力等方面存在很大的区别。

也正因为如此，当在实务操作过程中，应该区分出这两种登记制度的功能，明确其立法价值，充分发挥其作用，避免出现不必要的问题。

一、商品房预售合同登记备案制度概述我国的商品房预售合同登记备案制度建立于上世纪90年代，是为了有效保护不动产物权的重要制度，以我国的房地产业为例，上世纪90年代，我国的房地产市场正处于起步发展时期，与房地产有关的法律法规也不够完善，对不动产登记及物权的认识也有限。

也正因为如此，我国的备案制度在实务操作中出现了偏差，并在不同时期表现出了不同的侧重点。

目前我国理论界、实务界对于商品房预售合同登记备案制度的作用、效力有不同的观点，主要有三种类型，即民事（准物权）行为作用、效力论（包括防止一房二卖论）；民事行政交叉行为作用、效力论；行政管理行为作用、效力论（包括控制期房交易论）。

民事（准物权）行为作用、效果论的观点认为，商品房预售合同登记备案制度是一种因行政备案后而获得准物权的行为，即预购人在合同备案后已取得该期房的准物权，房地产开发企业不能将房屋再次出售。

民事行政交叉行为作用、效力论观点认为，合同备案是一种民事行政交叉的行为，其既有民事（准物权）的行为效果又有行政管理行为效果。

试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。

预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。

文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。

[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。

这种登记是不动产登记的特殊类型。

其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。

在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。

[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。

二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。

该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善作者：艾志花来源：《商情》2012年第19期摘要不动产预告登记制度在我国是一种较新的制度，本文对我国现有法律对预告登记制度在适用范围、效力、发生条件方面规定的缺陷进行了考察与分析，通过对德国、日本、我国台湾地区的立法借鉴，提出了我国不动产预告登记制度的几点完善途径。

关键词预告登记立法现状完善一、我国预告登记制度的立法现状2007实施的《物权法》第20条第一次以基本法律的形式正式规定了预告登记制度，对预告登记的适用范围、效力、行使程序和消灭作出了规定，但是只有一个条文。

《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第三章第四节专节规定了预告登记制度。

《土地登记办法》的相关规定相对原则，基本与《物权法》第20条相同。

可见我国预告登记制度在立法上存在的最大缺陷是规定粗略、简单，有诸多模糊、漏定之处，兹列举以下几点不足：（一）适用范围模糊物权法第20条规定了预告登记的适用范围，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

”对该条文的理解有歧义，是签订买卖“房屋或者其他不动产物权”还是签订“买卖房屋或者其他不动产物权”，如果按前者理解，则预告登记的适用范围太窄，仅适用于不动产物权买卖请求权，不适用于设定抵押权等。

而如果按后者理解，则预告登记的适用范围较宽，可以适用于不动产物权的转让、设定抵押权等请求权。

从上文提到的地方性法规以及房屋权属登记实践来看，预告登记主要适用范围包括：预购商品房及其转让；预购商品房抵押及其转让；在建工程抵押及其转让。

因此，可以推定物权法20条关于预告登记适用范围的理解应该按后一种理解为妥。

（二）仅规定了预告登记的权利保全效力物权法仅规定了权利保全效力，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”根据该规定，经预告登记后的债权请求权，具有对抗债务人其他处分行为的排斥性效力，理论上称为保全效力，是预告登记最主要的效力。

浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。

随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。

本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。

一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。

这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。

2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。

一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。

3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。

不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。

4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。

由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。

针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。

对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。

3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。

浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。

不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。

然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。

文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。

关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。

现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。

商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。

关键词：商品房预售；预告登记制度；完善2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。

2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。

尽管如此，在实践中仍然出现了问题。

本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。

只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。

一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析（一）恶意利用预告登记预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。

然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。

在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。

这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。

目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。

这将是需要我们完善改进的地方。

预告登记制度的完善预告登记制度的完善不动产预告登记对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。

所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

笔者在本文对不动产预告登记制度相关问题进展简单的探讨和分析。

一、预告登记的法律地位以及适用范围（一）关于预告登记的立法现状在《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进展不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

在我国，不动产物权的公示方法为登记，而预告登记的目的在于保障债权的实现，通过预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力，进而使该债权获得保全。

也就是说，预告登记的一个主要功能就是保障不动产交易平安，确保债权的实现。

（二）预告登记的适用范围所谓预告登记的适用范围是指与高高登记制度在何种情形下适用的问题，根据我国现行物权法的规定，预告登记的范围应包括房屋或者其他不动产物权的交易，在这里表达的是物权法定原那么，即物权的种类法定，质言之在交易的过程中适用预告登记的物权种类法定。

对于适用预告登记的情形我国立法上“采用了列举加一般条框并用的方式。

” ① 在预告登记的适用上，实际只是包括两种情形的请求权：一种是以不动产物权的取得变更丧失为内容的请求权，一种是为附有起始期、停顿条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。

在我国的实践中，为了防止“一物二卖”甚至“一物多卖”的现象，物权法的预告登记制度确保了交易平安，保障了所有权的实现。

当然，根据《物权法》的规定，不动产物权的变更不仅仅只是所有权的取得、变更、消灭，还包括设定他物权以及他物权的变动，所以，我国当前的预告登记的适用范围应该包括以下几个方面：（1）不动产物权的所有权额取得、变更和消灭的请求权；（2）用益物权的设定、移转、变更和消灭的请求权，如国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购置权等；（4）附条件或者附期限的不动产物权请求权。

论不动产预告登记制度的完善发表时间：2012-08-29T08:15:33.840Z 来源：《赤子》2012年第13期供稿作者：陈霞常英姿[导读] 我国预告登记仅适用于依据合同之债而产生的请求权，且仅将不动产列为适用对象。

陈霞常英姿（黑龙江美盛泰富律师事务所，黑龙江哈尔滨 150000）摘要：近些年，由于我国房价上涨的速度异常迅猛，开发商有时一房两卖甚至是一房多卖，这样严重的侵害了房屋买受人的合法权益。

不动产预告登记制度对控制一房多卖现象起着积极作用，并从法律层面保护交易安全，确保交易主体间的平衡关系。

我国《物权法》明确了不动产预告登记制度，但是法律规定过于简单，缺乏可操作性，对预告登记的范围、效力和消灭等未作规定，并且其内容还存在欠缺，本文笔者结合司法实务对如何完善我国不动产预告登记制度提出了具体构想。

关键词：不动产预告登记；建议；制度1 统一登记机构我国《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

”我国目前尚未统一不动产登记行政管理机构。

“由于我国长期以来把登记作为一种行政管理的措施而不是公示方法，从而产生了登记机关与行政机关的设置与职能合一的结果。

”基于不动产的种类由不同的行政机关进行管理，自然形成了不同的登记机关负责不动产登记的现象。

如房屋由房产部门管理，则房屋产权登记也在该部门进行；土地及其登记相应地由土地管理机构负责。

不动产登记由不同的行政机关分头负责，并不利于管理不动产交易秩序。

另一方面，“受部门利益的驱使，各登记部门收费标准不统一，存在乱收费、多收费的现象，百姓怨言颇多。

此外，分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。

”不动产登记机构的统一既有利于不动产的管理、减少财政负担、提高工作效率，也可以极大的方便给当事人进行不动产登记同时便于不动产的公示和查询，促进服务型政府体制的确立。

关于推动预告登记制度全面落地的司法建议”办理情况的函
尊敬的先生/女士：
感谢您对预告登记制度全面落地的关注和支持。

根据您的请求，我们想向您提供关于推动预告登记制度全面落地的司法建议的办理情况。

我们已经仔细研究了您提出的司法建议，并认真讨论了相关问题。

我们承认预告登记制度在确保权益和促进司法公平方面具有重要作用。

因此，我们将采取以下措施促进预告登记制度的全面实施：
1. 宣传推广：我们将积极开展宣传活动，向公众普及预告登记制度的重要性，以及如何正确地进行登记。

我们将发布宣传材料和官方通知，并利用社交媒体和网站等渠道，向公众提供相关信息和培训。

2. 规范登记程序：我们将进一步完善相关法律法规和登记制度，确保预告登记的程序规范、透明和高效。

我们将加强对登记机构的监管，提高工作效率和服务质量。

3. 加强信息共享：我们将建立统一的登记信息数据库，将各个登记机构的信息相互连接和共享。

这将有助于避免重复登记和信息不一致的情况发生，提高登记工作的准确性和可靠性。

4. 加强执法力度：我们将加强对违法行为的打击和惩罚力度，严厉打击伪造、篡改或隐瞒登记信息的行为。

我们将加大执法
力度，确保预告登记制度的有效实施。

这些努力将有助于推动预告登记制度全面落地，并有效维护公众的权益。

我们将持续关注该问题的发展，并及时向您提供相关的进展情况。

再次感谢您对预告登记制度的关注和支持。

顺祝商祺，
xxx（您所在机构的代表签名）。

住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2010.04.13•【文号】建房[2010]53号•【施行日期】2010.04.13•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]53号）各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。

未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。

各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。

（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。

实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。

房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。

我国《物权法》预告登记规则之探析与完善作者：季伟明来源：《学术探索》2012年第12期摘要：预告登记制度源于普鲁士法的异议登记，并为德国、日本等国家所继受。

新中国成立后，我国未建立统一预告登记制度，与其有关的规定散见于地方性法规中。

《物权法》首次系统引进此制度，实为立法一大进步之举。

本文从一房二卖的困境出发引出预告登记制度，并在对我国调整规则进行探析之基础上，提出一些建议，以期预告登记调整规则日臻完善。

关键词：预告登记；相对无效；本登记中图分类号：DF521文献标识码：A文章编号：1006-723X（2012）12-0039-04一、问题的提出：一房二卖的困境在现实生活中，房屋作为重要不动产之一，与之有关的权利变动与人们生活息息相关。

鉴于买卖不动产合同成立生效与物权转移往往存在时间间隔，在此期间内，不动产可能出现被查封扣押或所有权发生转移等情况。

买受人在签订不动产买卖协议且未进行过户登记时，仅享有债权性的请求权，在对方违约时，只能援引合同条款加以救济，导致经常出现出卖人一心追逐利益，一房二卖的现象频频发生。

如下面案例，李先生在2009年4月5日在中介的介绍下相中了一套房屋，在与卖方签订协议后，交付了订金同时支付了中介费。

可是，卖方在与李先生签订协议之前，即4月1日已将此房屋卖给王先生，并于4月6日办理了过户手续。

李先生为了讨回自己的订金和中介费，身心严重受到伤害。

可见，当卖方片面追逐经济利益时，“一房二卖”甚至是“一房多卖”现象屡见不鲜，不仅使买受人合法权利无法得到有效保障，更扰乱市场经济秩序，同时挑衅着诚实信用原则。

在《物权法》出台以前，此种现象不能得到有效控制，随着类似案件增多，逐步引起立法重视。

立法者鉴于考量到作为交易基础的法律行为与不动产物权变动存在间隔差距，买受人在物权变动登记完成之前，可能会承受目的落空的风险。

为保障物权变动目的不落空，防止一房二卖现象出现，在借鉴域外立法基础上，预告登记制度便应运而生。

浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策自我国不动产登记制度改革推行以来，预告登记制度一直是其中的重要组成部分。

预告登记制度是指当事人在尚未办理所有权或其他物权登记的情况下，依据自己的权利拟定预告登记申请，向不动产登记机构申请登记。

预告登记制度的实施，可以为当事人提供一定的法律保护，但是随着不动产市场逐渐成熟，预告登记制度也逐步暴露出了一些不足。

因此，本文将对我国不动产预告登记制度的不足逐一进行分析，并提出完善对策。

1. 预告登记不具法律强制力预告登记只具有备案的性质，缺乏法律强制效力。

这意味着，当事人只能依靠对方的自觉遵守，而无法通过法律手段强制对方履行预告登记所涉及的权利义务。

这给当事人带来了一定的法律风险，甚至可能导致其因此遭受经济损失。

2. 预告登记存在不确定性由于预告登记只是对尚未发生的权利进行登记备案，登记机构无法验证权利是否真实存在。

这就存在着预告登记内容的不确定性，一旦涉及到多个矛盾的预告登记内容时，就会导致争议长期无法解决。

3. 预告登记申请过于便捷预告登记制度并未对办理预告登记的申请人做出明确规定，只规定预告登记申请的提交条件，缺乏严格的审查措施。

这使得不法分子可以通过虚假申请等手段，达到欺骗或者侵害他人利益的目的。

预告登记本身就已经具有一定的法律效力，应该在法律上予以明确，使其能够发挥更大的作用。

建议将预告登记列入《不动产登记法》中，明确预告登记的法律效力，以及预告登记向第三人的披露效力。

2. 加强预告登记的核查为遏制虚假预告登记的发生，应加强对预告登记申请人的资格审查，严格核查他们的身份和资料真实性。

此外，应加强不动产登记机构的技术设备和人员培养，提高其核查能力。

3. 完善预告登记的内容详细为避免预告登记内容的不确定性问题，应该完善预告登记的内容。

将预告登记中出现的基础信息、内容、法律适用、备案机关等内容全部详细地列出，并在登记证明中标明。

这样就可以更加充分地表达情况，减少争议发生。

试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善【摘要】我国商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏统一规范，具体登记机关繁杂不清，责任约束与公信力不明确，行政色彩浓厚。

商品房预售中，商品房预售人应当在订立预售合同后到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续，如果预售人没有办理预售合同登记备案手续有可能导致其他债权人对该已预售房屋主张权利。

一方面，根据我国城市管理法，各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。

法律没有明确规定这种登记备案的具体操作细则及其具有的效力，行政管理色彩浓厚。

另一方面，我国没有统一的不动产登记制度，不动产登记机关呈分散状态且对登记机关并没有明确的责任约束。

商品房预售登记部门和不动产登记部门在各个城市所制定的规则中不免会产生交叉重合以及完全分离的状态。

本文以商品房预售登记和不动产登记为对象，针对现有登记制度所产生的若干问题提出合理的规范设想。

【关键词】不动产登记；登记范围；登记效力；商品房预售登记；制度完善登记是指为使申请主体取得合法的主体资格或者取得从事某种行为的资格，由特定的国家行政机关依法对其申请事由及相关事项进行审查、核准、注册，颁发有关证书或记载有关被批准的申请事项，并按照一定程序公开公示的行为。

在我国现阶段，登记也可以界定为行政机关，包括法律法规授权组织，对申请人申请事由及有关事项经依法审查后，对符合法定条件者依法做出书面记载，允许其享有特定权利，承担相应义务的行为。

不动产登记和预售登记都属于登记的重要类型。

一、现行法中的不动产登记性质与法律效果（一）不动产登记的性质从现行法的规定来看，我国对不动产进行分类登记的登记机构都是国家相关行政机关，房产登记机构便是房产管理机关（城市房地产管理法第59条）。

①另外，物权法第10条第2款规定：国家对不动产实行统一登记制度。

可以理解为国家对不动产实行统一登记。

由此两点可以得出结论：不动产物权登记是指权利人向主管机关申请就其物权权属的相关事项进行登记的行为，应是一种行政行为，而不仅仅是一种私权行为。

浅论中国预告登记制度的缺陷及补足前言:我国城市住房政策从福利房转化为商品房后，商品房交易日渐火爆。

其中预售房销售普遍存在，但由于市场体系不完善，法规建设跟不上，使得商品房交易中违规、违法现象和买卖纠纷层出不穷。

近几年，我国制定的商品房预售合同的登记备案制度，对预防和制止这些欺诈行为起到了一定积极作用，但由于这一制度尚不系统、不完备，设计上更偏重于行政管理功能，行政色彩较强，致使其对预购人权益保护的功用未能得到充分的发挥。

《中华人民共和国物权法》出台后，规定了预告登记制度。

通过预告登记，预购人的权利受到了很好的保护，预售人的行为受到了一定的限制，第三人可以通过公示了解商品房的现状，从而决定是否从事交易。

关键词：商品房预售;预告登记;效力一、商品房预售与预告登记（一）商品房预售商品房预售俗称“卖楼花”，一般被认为是由香港立信置业公司于1954年所首创。

所谓商品房预售，一般意义上的预售，是指房地产开发商(预售人)将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者(预购人)，购房者支付定金或购房款，房地产开发商在未来确定的日期将房屋交付给购房者并转移房屋的所有权，购房者支付全部款项的一种房屋买卖行为。

它的出现，加快了商品房的销售和开发商资金的周转，为房地产开发商开创了新的融资渠道，从而极大地推动了房地产市场地发展。

因此，在90年代初期，随着我国房地产市场的发展，首先是深圳引入了这种销售方式，然后在全国各地迅速流行开来。

当今，它己经成为商品房销售的一种主流方式。

有关统计资料表明，目前我国各主要城市商品房预售比例均在80%以上，部分城市甚至达到了90%以上。

（二）预告登记预告登记（Vormerkung ）是由德国中世纪民法所创立的一种制度 ,它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。

预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

论预告登记制度的完善 The final edition was revised on December 14th, 2020.论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。

在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。

因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。

而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。

日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。

上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。

德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。

如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。

德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。

依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。

《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。

在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。

我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。

因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。

而我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。

广东省出台的(《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)第四十三条规定：房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人在有关法律文件生效之日起三十日内申请预告登记：第一，预购商品房及其转让;第二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;第三，以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;第四，法律﹑法规规定的其他情形。

2023-11-10•预告登记制度的基本概念•预告登记制度的重要性和应用范围•预告登记制度的实施现状及问题•完善预告登记制度的建议•结论目录01预告登记制度的基本概念预告登记是指当事人约定买卖或其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人未来取得物权而进行的登记。

预告登记是一种临时性措施，旨在防止债务人擅自处分该不动产，从而保护债权人的利益。

预告登记的定义通过预告登记，债权人可以限制债务人处分该不动产，从而保护自己的利益。

预告登记的目的保护债权人利益预告登记制度可以避免因不动产的重复抵押、买卖或其他物权变动而产生的纠纷，从而提高交易的安全性。

保障交易安全通过预告登记，国家可以掌握不动产的物权变动情况，从而维护社会秩序的稳定。

维护社会秩序《物权法》该法规定了预告登记制度的基本内容，明确了预告登记的法律效力及程序。

《城市房地产管理法》该法对房地产领域的预告登记进行了详细规定，包括登记程序、适用范围等。

预告登记的法律依据02预告登记制度的重要性和应用范围保障不动产交易的安全是预告登记制度的核心价值之一。

在不动产交易中，由于不动产的特殊性质，交易双方往往存在信息不对称的情况，买方难以完全了解不动产的权属状况和权利限制。

通过预告登记制度，可以将不动产权利的变动信息进行公示，使买方能够更加全面地了解不动产的权属状况和权利限制，从而减少交易风险，保障交易安全。

预告登记制度的重要性和应用范围 保障交易安全防止权利滥用预告登记的范围和效力03预告登记制度的实施现状及问题预告登记制度实施现状预告登记的程序和要求01目前，我国预告登记制度主要依据《物权法》和《不动产登记暂行条例》实施。

申请人需提交登记申请、相关证明文件和缴纳相应费用后，方可完成预告登记。

预告登记的范围02预告登记主要针对不动产交易中的预售、预租、预抵押等情形，旨在保障交易安全，维护当事人合法权益。

预告登记法律效力03预告登记完成后，未经权利人同意，他人不得对该不动产进行处分，否则该处分行为无效。