人流与业态

04
人流流线的发展趋势与展 望
人流流线的发展趋势
多元化发展
随着消费者需求的多样化， 商业综合体的人流流线设 计趋向多元化，以满足不 同顾客的需求。
智能化应用
利用智能化技术，如大数 据、人工智能等，实现人 流流线的智能化管理，提 高运营效率。
人性化设计
注重顾客的体验感，通过 人性化的设计，提高商业 综合体的舒适度和便捷性。
人流流线在商业综合体项目中的重要性
提高商业效益
合理的人流流线设计可以引导顾客在 商业综合体内更加便捷地到达目的地， 提高顾客的购物体验和满意度，从而 增加商业效益。
提升空间利用率
增强安全防范
人流流线设计还可以考虑安全防范因 素，如设置紧急疏散通道、合理规划 消防设施等，提高商业综合体的安全 性能。
结合建筑特点
考虑未来发展
根据商业综合体的建筑特点，合理规划人 流流线，充分利用空间，避免人流拥堵和 冲突。
在人流流线设计中预留一定的灵活性，以 便应对未来商业综合体的功能调整和扩展 需求。
03
人流流线案例分析
案例一：某大型购物中心的人流流线设计
总结词
高效引导、舒适体验
详细描述
该购物中心采用明确的入口导向设计，将顾客从入口引导至各个商铺。内部采用 环形动线，确保顾客可以轻松逛完整个商场，同时设置休息区，提升顾客的购物 体验。
商业综合体项目将更加注重可持续发展
随着环保意识的提高，商业综合体项目将更加注重可持续发展，通过绿色建筑、节能减排 等措施，降低对环境的影响。
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商业综合体项目人流流线探 讨209页
目录
• 人流流线概述 • 人流流线在商业综合体项目中的应用 • 人流流线案例分析 • 人流流线的发展趋势与展望 • 结论

大型商场中商铺人流动线一、人流动线的规划原则1、注重内外沟通，脉络清晰；2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系；3、避免盲区和死角问题；4、合理设置宽度。

二、商场电梯布局的规划原则1、扶梯布局原则①．商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；②．避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。

③．引导顾客向上购物2、垂直电梯的布局原则①．货人分流商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。

②．专用通道设置结合商场功能定位，避免行业经营冲突。

三、铺位布局规划原则：1、实用、利润、形象的统一商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。

2、尊重消费者的行为人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。

3、面积按定位划分根据整个商场定位划分商铺的面积。

20㎡以下占整个商场面积的10%，20㎡—40㎡占整个商场的30%，40㎡—80㎡占整个商场的20%，卖场占整个商场的40%。

商铺进深与门面比例不宜大于2：1。

建议：B1、F1为内置步行街、专卖店的形式，F2与F3为超级市场与专卖店相结合的形式。

F4层为餐饮、娱乐行业。

商铺面积尽可能小，但要便于自由组合。

垂直动线及出入口处要宽敞明亮。

F2、F3为宽敞明亮的超级市场，收银可统一设在F2，收银处对面可设一排经典商铺，发挥人流积聚处的最大商业价值，F4的商铺根据经营需要可略大一些。

4、使用率适中本项目的使用率控制在58%—65%之间。

四、商场内外部景观及商业小品设计原则以商场核心主题特色为基点，通过内外景观、小品的有效组合，与商场主题密切联系，保证内外景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性。

室外有足够的广场，作为促销场所和消费者休闲的公共区域。

商场小品注重观赏性，大众化与艺术有机组合。

五、商场外立面设计原则；1、与定位结合；2、与商场的特色结合；3、与区域环境结合；突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、流行、经典、开放这一主题六、商场停车规划设计原则1、与商场规模定位结合，停车位数适当；2、停车购物的方便性，安全性；3、人车分流。

浅谈大型商业的流线设计流线设计是大型商业建筑设计的重点之一，本文主要从使用方便和经济效益及社会效益的角度出发结合实践重点研究商业的内部流线组织。

标签：商业;水平流线;垂直流线;商业综合体一、良好的商业地产流线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效区域，降低顾客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋点保持在较高水平，流线设计在商业建筑设计中至关重要。

商业流线包括外部流线和内部流线，而内部流線组织又包括水平流线和垂直流线。

二、水平流线水平流线即把不同的流线组织在同一平面的不同区域，与水平功能分区一致。

水平流线组织主要设计三个方面的内容：正常的客流和后勤流线，还有紧急状态下的疏散流线，即消防疏散的流线。

（一）客流内部客流的组织设计体现了商业建筑设计的平面个性。

丰富的内部流线可提高购物情绪和促进偶发行为重要措施。

平面流线包括主流线、次流线和辅助流线（连廊、天桥、阶梯等）。

商业主次流线的设计，不仅体现在能够给进入商业项目的消费者提供舒适的行走路线，而且也能体现项目的商业文化。

良好的商业主次流线组织可以使商场每一寸营业空间都能充分发挥其最大商业价值，并创造出良好的购物环境。

增加商业路线的丰富性应尽可能采用环状购物流线，并注重其它子功能的连接支路设计。

调研归纳发现主要有同心圆状，花瓣状，方格网状，链条状四种形式可有效增加流线丰富性。

（二）后勤流线后勤流线的组织设计体现了商业建筑设计的平面功能性。

后勤流线要合理组织员工流线、垃圾流线、货运流线、后勤流线与公共客流尽可能的区分开来，车行流线也同样需要区分后勤和公共客流。

由于商业活动的物流量较大，需要事先规划面积适宜的卸货区，卸货区一般设置在地下室，与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。

货车可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库然后通过客梯直接进入办公区，避免办公人流与货流对购物人流的干扰。

商场人流统计与空调通风联动调整商场人流统计与空调通风联动调整一、商场人流统计的重要性及方法（一）商场人流统计的重要意义在商业运营领域，商场人流统计扮演着极为关键的角色。

它为商场管理者提供了精确的数据支持，从而能够更深入地洞察商场的运营状况，为制定科学合理的决策奠定坚实基础。

人流统计数据是评估商场人气的核心指标之一。

通过准确掌握不同时段、不同区域的人流量，管理者可以清晰地判断商场的热门区域和冷清区域，进而对店铺布局进行优化调整。

对于人流量较大的区域，可以引入更具吸引力的品牌和业态，以提升整体商业价值；而对于人流量较小的区域，则可以考虑进行改造或重新规划用途。

了解顾客的行为习惯和消费偏好，进而有针对性地调整商品种类、陈列方式以及营销策略。

例如，如果统计数据显示某类商品区域的人流量持续较高，但购买转化率较低，管理者就可以深入分析原因，可能是商品陈列不够吸引人，或者是价格缺乏竞争力，从而及时采取相应措施进行改进。

（二）常见的商场人流统计方法1. 传统人工计数法：安排工作人员在商场的各个入口、通道或特定区域进行人工计数。

这种方法的优点是简单直接，无需额外设备投入。

然而，其缺点也十分明显，人工计数容易出现疲劳和误差，而且难以实现长时间的连续监测，统计结果的准确性和完整性难以保证。

2. 红外线感应计数法：利用红外线传感器对人体发出的红外线进行感应，从而实现对人流的统计。

这种方法相对较为自动化，能够在一定程度上减少人工误差。

但是，红外线感应容易受到环境因素的干扰，如强光、热源等，可能导致计数不准确。

而且，对于多人同时通过或人员停留等情况，可能会出现误判。

3. 视频监控分析计数法：借助安装在商场内的监控摄像头，采集视频图像，然后通过智能视频分析算法对图像中的人员进行识别和计数。

该方法具有覆盖范围广、可追溯性强等优点，能够同时对多个区域进行监测。

不过，视频分析算法的准确性对图像质量和算法性能要求较高，如果光线条件不佳、人员密度过大或场景复杂，可能会影响计数的精度。

商业面积与人口业态比例一、辐射范围从这个角度来看，小商品批发的辐射范围是最广的，因为大型的小商品批发集散地可以长期持续地吸引大量的人流和物流，这必然会对一定地域范围内的商品贸易产生影响。

比如义乌小商品城有“买世界、卖世界”的称谓，由此可见其辐射范围已大至全球，而海宁则号称“买中国、卖中国”，这表明其辐射范围主要是国内市场。

虽然不同量级的小商品批发市场辐射范围大小有别，但相比于其他几种商业业态而言，其在贸易规模和持续交易方面的优势决定了它具有最广的辐射范围。

超市的辐射范围是最窄的，一般在三五公里之内，超市最大的特点在于便利性，消费群体则以普通百姓为主，这决定了其交易的产品种类少规模小，从而也就大大限制了其辐射范围。

处在第二位的是百货，百货是真正意义上的商业，它是一个商圈之内可以持续获得收益的业态，也是每平米商业价值最高和销售强度最大的。

百货的优势在于其交易不受时段的限制，且商品的种类极其丰富，这都有效地扩大了辐射范围。

娱乐和餐饮的辐射范围则在百货之下，超市之上。

一般而言，在商业街上，娱乐和餐饮都属于商业价值比较低的业态，因为它们需要大量完备的配套设施作为支撑，且交易时段和消费规模都有一定的限制，同时还占据很大的面积。

尽管如此，这两种业态仍然是所有的商圈和商业街都必须具备的，价值就在于它们可以带来大量的人流，而持续大量的人流正是百货等商业业态所渴求的。

在发育比较完善的大型商业中心，商业百货、餐饮、娱乐一般都按照5：3：2的比例分配，甚至有些商业中心的餐饮娱乐已经超出了50%的份额，为的就是以此来吸引人流。

二、租金成本关于租金有一个比较简单的估算方法，即可接受租金为交易额的8%。

用总的交易额剩上8%的比例得到租金总额，再除以去掉公摊面积后的经营面积可得到每平米的租金。

根据这个原理，得到一个简单有效的估算公式：租金额(天/m2)=(总交易额8%)/(经营面积365)其中经营面积=总面积—商业：餐饮：娱乐=52%：18%：30%、火车站周边2-3公里的商圈辐射范围以内，基本上不会有成功的居民消费性的零售商圈，所以生意很旺的商场基本上都是服务于流动人口的、具有快速交易特色的零售商场或批发商场。

城市商业街区设计中的人流引导随着城市化进程的加快，商业街区作为城市中文化、消费、社交等活动的重要场所，扮演着至关重要的角色。

在城市商业街区设计中，人流引导是一个不容忽视的要素，它直接影响到商业街区的繁荣与发展。

本文将探讨城市商业街区设计中的人流引导，并提出一些有效的方法和策略。

一、人流引导的重要性人流引导是指通过设计手段和策略引导人们在商业街区中有序地流动，达到最佳的商业效果。

合理的人流引导能够有效增加商业街区的人气和流量，提升消费者的购物体验，促进商业街区的繁荣。

相反，如果人流引导设计不合理，可能导致人流拥堵、商业衰退等问题。

二、人流引导的设计原则1. 分析商业街区的特点和需求在进行人流引导设计之前，要先对商业街区的特点和需求进行全面分析。

比如，商业街区的规模、定位、目标消费群体、业态布局等，这些都将直接影响到人流引导的设计方案。

只有充分了解商业街区的特点，才能设计出切实可行的人流引导策略。

2. 设计合理的交通流线商业街区的交通流线是影响人流引导的重要因素。

要设计出合理的交通流线，使人们可以方便、顺畅地在商业街区中移动。

交通流线应该考虑到各种出入口的位置、道路宽度、交通信号灯等，确保人们可以迅速到达目的地，避免拥堵现象的发生。

3. 配置明显的标识和导向系统在商业街区中设置明显的标识和导向系统是引导人流的有效方式之一。

通过在地面、墙面、柱子等位置设置指示牌、标识牌，指引人们前往商铺、餐厅、停车场等目的地。

标识和导向系统应该具有明显的标识符号、简洁明了的文字信息，以便人们快速识别和理解。

4. 设计宽敞舒适的行人道和公共休息区商业街区的行人道和公共休息区的设计也是重要的人流引导因素。

行人道应该宽敞舒适，足够容纳人流的流动，并保证行走畅通。

公共休息区可以设置座椅、休息亭等设施，让人们可以在购物疲劳时得到休息和放松。

5. 创造丰富多样的商业环境商业街区的环境设计也是人流引导的重要手段之一。

通过创造丰富多样的商业环境，吸引人们驻足观光、消费。

一、外部人流导入系统的设计：只有使人流汇聚，购物中心才有可能成功。

交通的易达性和外部人流的充分合理导入是项目成功的基本必要条件。

根据本人的学习和归纳，香港购物中心外部人流导入方面主要有几个特点：1、地铁出入口直接进入购物中心;2、紧邻巴士总站或有多条巴士线经过;3、通过天桥而且多为封闭天桥与街对面或住宅区、写字楼相连;4、同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉像地面层;5、配备有必要的停车位，方便驾车人士光临;6、设计醒目的主入口，在主入口处配备露台广场和大型电视屏幕吸引人流;7、内部设露天广场聚集人气;8、购物中心四周设置的士站，便于消费者的来往;9、有的购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，或设电梯直通写字楼或酒店。

二、内部人流动线规划：内部人流动线规划是购物中心规划的灵魂，内部人流动线设计的基本要求是尽量引导人流经过每一个店铺，动线设计是要注重趣味性、随机性、流线型(弧线型)。

一般来说，承租户销售额与铺前的人流量成相关关系，所有优化人流走向，最大限度的让顾客经过尽可能多的店铺，是人流动线规划的灵魂。

而人流规划又分为平面人流规划和垂直人流规划。

1、平面人流规划：(1)购物中心平面的形式、市内步行街的规划布局、核心店的规模、数量及摆放位置。

(常见的四种购物中心平面布局：风车型、哑铃型、L型和十字型)核心店是购物中心的灵魂店，其本身的知名度和特点是购物中心主要的魅力之一。

对客户有着很强的招纳力。

大型购物中心一般把百货和超市类的核心店布置在购物中心的两端，中间沿步行街布置各类专卖店或商店。

如果步行街过长，需要每过一段距离设置一个知名的有相当集客能力和吸引力的连锁，使人们愿意继续逛下去。

圆弧人流规划设计也是购物中心的一大特色，通过圆弧动线可以让消费者的视野性更强，增加单店的能见度，同时增强消费者的空间位置感。

(2)中庭的规划：中庭对平面人流、垂直人流、空间和环境设计有重要的影响。

中庭策略地位上是用来提高平面的人潮，以多彩与动态的设计创造出强烈的指示性与商品陈列区域的关联关系。

的不重复的线路逛遍全场， 一般只会走完2条放射线，店铺浏览率低； 各分区之间分享人流随机消费的效果不明显，各分区 适合目的性较强的内容； 优点 将人流汇聚到核心再导向不同分区可以提高效率；
人流动线的设计
外部人流 水平人流 垂直人流
复杂动线构成的基本模式
第四种：环形组织形式 天河城
动线，意指人在室内外移动的点， 连合起来就是动线。商业动线， 就是消费者走过的路线，某条路 线消费者走得多，就是人流主动 线。 当购物中心确立了外部接口以后， 内部动线的设计就成了购物中心 成功与否的关键。（深圳目前地 铁出口接入购物中心叫价一般在 3000万左右） 购物中心内部交通动线的规划必 须从总体上考虑商业各业态的平 衡，使得所有商户的人流通行量 最大。优化人流动线，最大限度 的让人流经过尽量多的店门口而 又不把距离拉得太长，才能达到 最佳效果。简单地说，就是通过 商户组合以及建筑设计的各种手 段引导顾客在商场内的流动，从 而促进顾客在商场内的消费，达 到购物中心利益的最大化。
专题一
购物中心人流动线的设计
主要内容：
2012年8月

人流动线的概念 人流动线的分类 人流动线的设计 人流导向系统的设置 缓冲空间的设置 人流动线的标示 案例爽析
人流动线的概念
首先要明确一点，我们绝非为了设计动线而研究动线。动线研究是为了引导人流，均衡人 流，方便人流，服务人流，避免商业死角，使各位置商铺商业价值保值增值！
中心城广场
评价： 环形动线中，主通道形成回环路，店铺布局在主通道的一侧或者两侧，主通道中无交叉或者极少交叉； 优点 适用面广，洄游性好，店铺等级均衡； 由于环形的中心性便于组织中庭空间； 缺点 使用率较低，对防火疏散要求较高； 对消费者的位置感有一定影响，容易迷路和疲劳；

各个业态关系与位置探讨商业综合体已处在当今商业市场的最高食物链条上，它就像一个庞大的自然群落，涵盖了当今人们生活中的各个商品及业态。

为此我们这些商业人士如何来认识商业综合体这个庞然大物，来认识其中的各个品牌与品牌之间的共生关系，以下为本人的一些见解，希望各位专家给予指点。

谢谢一综合体业态1、各个业态关系化妆品、珠宝、鞋帽、皮具、服装（儿童服饰、儿童用品、男女装、流行服饰、高端服装）、精品家私家纺、功能区（ATM机、服务台、休息区、吸烟区）、餐饮（中餐、西餐、快餐）、娱乐（儿童娱乐区、影院、电玩）、特殊展区。

以下均为理想情况⑴、在一个理想的情况下化妆品、珠宝、鞋帽、皮具放置在一个界面，其中四种业态放置一般为化妆品与珠宝放置在间，皮具与鞋帽放置在四周。

因消费者会一般先去化妆品专柜后照顾到其附近的珠宝，它们都与消费者脸上有关，其对于珠宝也会进一步关注，就达成了共生关系；而随后的鞋帽、皮具也就照顾到了，消费者在脚与手上的东东的虚荣，此刻男士的鞋帽皮具就女性消费者要考虑到最后的问题了。

这样就完成了四种业态的共生关系，期间对于化妆品是该界面的主要吸引力，即：化妆品＞珠宝＞鞋帽＞皮具＞男士鞋帽、皮具。

期间本人并没有对各个品牌之间的自然关系进行阐述，因要有大量的市场调研工作及市场对比。

⑵、服装在理想的状态下要区分来看，男女流行服饰、内衣、饰品一定放置同一界面上。

在其消费者购物过程中会先倾向与先逛流行服饰继而在附近出现饰品就会带动其消费，而内衣是附带两者间考虑的，在此处就出现了三类的共生关系。

从吸引力上来看男女流行服饰＞饰品＞内衣⑶、儿童服装类、儿童用品、儿童娱乐、家私家纺适合放置同一界面，此四类是目的性很强消费类业态，因家庭关系就完成了共生关系。

针对有孩子的消费者（除去特殊情况），如不带孩子儿童服装、用品＞儿童娱乐＞家私家纺，如带孩子就会出现儿童娱乐＞儿童服装、用品＞家私家纺⑷、运动服装、户外用品、男士正装此三类，因运动服装与户外用品对现代消费者吸引力较大，可以聚合在一个界面上，而男士正装是其附带消费（也是目的消费类），故此吸引力：运动服装＞户外用品＞男士正装⑸、餐饮、娱乐（电影、电玩）应放置在同一界面，因消费者在娱乐的同时会照顾在周边的餐饮，而我在考察各个商业项目时，我发现现在目的来看电影的消费者，会为等待电影而光顾电玩，而其附近的特色餐饮与快餐也会顾及到。

购物中心五大租户类型：人流贡献型、品牌引领型等购物中心中有5类不同角色的租户类型，哪5类?他们分别扮演什么角色?各自有什么功能?第一类是人流贡献型的购物中心。

这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。

但这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。

第二类，我们叫品牌引领型租户。

举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。

他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。

不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。

比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。

相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。

第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。

这一类租户自身吸纳能力并不强。

在整体过程中它起到一个总体的租金收益额。

大家可以在这一类租户中看到一些品牌，所以它同时也可能是租金贡献型租户。

另外，还有一些专卖店、品牌快餐，还有一些临时性的租户。

我们购物中心里有时候叫“花车”，有时候叫"“临时租赁点”。

他们的租金高的有的一平米可以到50到七八十，有的会高到100。

这种非品牌的租户比较多，一般依赖客流的吸引，它来找现成的客流，所以它起到的作用是租金贡献型。

第四类，就是典型的面积消化型租户。

比如我们购物中心里的家居，他们是没有办法，实在没有办法把这个地方消化掉，有租金总比没有租金好。

这是面积消化型的典型特点。

很多购物中心是在一些比较高的楼层，在一些边角的位置，本身它的租金也不会太高，它又可能是目的型消费客群，可能不在乎位置和楼层，这时候他会过来消费。

所以，这一类客户通常租金也比较低。

第五类，是综合功能型租户。

实际上这就比较靠近主力店和次主力店的租户。

这个租户是结合前面四个租户的特点，它既有客流的吸引能力，又有品牌的引领作用。

摘要目前国内在进行商业综合体设计时，许多建筑师把目光过多的局限在了建筑设计本身。

但实际上，商业建筑的项目成功其先决条件是商业业态定位和选择的成功，而不仅仅是一幢建筑单体。

建筑设计师应从商业策划阶段就参与项目，与开发商、市场营销人员共同策划来对商业业态进行很好的选择和定位，与此同时再通过不同流线的合理组织，来作为建筑设计的依据，从而达到良好的经济效益。

本研究正是基于商业建筑设计的理论体系，从两个方面对国内外商业综合体的实际案例来进行分析，其一是商业业态的组成部分和其分布情况，以及商业业态的比重情况；其二是流线组织部分，从而可以看出当前消费者的消费心理和消费习惯，得出现在商业综合体的商业业态定位及其选择原则和流线组织原则，可以最大化的为商业综合体争取商业收益。

其次通过对西安地区商业综合体实际调研分析，一方面了解到那些运营成功的商业综合体是如何选择业态及其分布，如何对商业综合体内外部的流线进行组织的；另一方面从那些失败的项目中发现其商业业态及其流线组织存在哪些问题，并针对问题展开讨论与解析，探究商业综合体业态与流线之间的关系及其原则。

研究最后通过对失败案例的改造进一步验证了研究成果的可行性。

关键词：商业综合体商业业态流线设计消费心理经济价值AbstractCurrently conducting commercial complex design, many architects to look too much confined to the architectural design itself. But in fact, commercial construction projects is a prerequisite for the success of its commercial activities and successful positioning choice, not just a building monomer. Business should be based architects involved in the project planning stage, and developers, marketing personnel to plan for commercial activities to be a good choice and positioning, at the same time through the rational organization of different flow lines, as architectural design , so as to achieve good economic returns.The study is based on commercial architectural design theoretical system, from two aspects of actual cases of domestic and foreign commercial complex to analyze, one of which is an integral part of commercial activities and its distribution, as well as the proportion of cases in commercial activities; its The second is part of the organization streamline, so we can see the current consumer psychology and consumer habits, come now positioned commercial complex commercial activities and choice of organization principles and the principles of flow lines, can maximize the commercial complex fight business income. Followed by a commercial complex in Xi'an actual research analysis, one understands that the successful operation of the commercial complex is how to choose the format and distribution, how commercial complex in vivo flow lines outside the organization; on the other hand from those failures The project found that the problems which its commercial activities and streamline the organization, and for issues to discuss and resolve, to explore the relationship and the principles of commercial complex format and the flow line. Finally, the case study of the transformation of failure to further validate the results of the feasibility study.Keywords: Commercial complexn Commercial form Treamline Economic value Consumer Psychology目录第一章绪论 (1)1.1课题的研究背景 (1)1.2课题研究目的与意义 (2)1.2.1研究目的 (2)1.2.2研究意义 (2)1.3国内外研究现状及发展趋势 (3)1.3.1国外研究现状 (3)1.3.2国内研究现状 (4)1.4研究对象及概念 (5)1.5研究方法 (6)1.6技术路线 (7)第二章基础理论及相关研究概况 (9)2.1商业综合体业态定位和选择 (9)2.1.1商业综合体业态分类 (9)2.1.2国内外商业综合体业态案例分析 (10)2.2商业综合体流线组织 (13)2.2.1商业综合体流线组织类别及内容 (14)2.3小结 (19)第三章国内外商业综合体业态分类及流线组织实例分析 (21)3.1国外商业综合体常见商业业态分类及流线组织 (21)3.1.1国外优秀案例商业业态分类 (22)3.1.2 国外优秀案例流线组织分析 (23)3.2 国内商业综合体常见商业业态分类及流线组织 (24)3.2.1国内优秀案例商业业态分类 (25)3.2.2 国内优秀案例流线组织分析 (27)3.3总结 (29)第四章西安地区商业综合体调研分析 (33)4.1 西安地区商业综合体建设及发展现状 (33)4.1.1西安地区商业综合体建设现状 (33)4.1.2西安地区商业综合体发展现状 (34)4.2西安地区商业综合体调研分析 (35)4.2.1赛格国际购物中心 (35)4.2.2西安曲江银泰国际购物中心 (39)4.2.3民乐园万达广场购物中心 (42)4.2.4龙湖星悦荟购物中心 (46)4.3现状问题探讨和解析 (50)第五章商业综合体商业业态及流线组织设计方法研究 (53)5.1商业综合体商业业态定位及其流线组织原则 (53)5.1.1商业综合体商业业态定位原则 (53)5.1.2商业综合体流线组织原则 (54)5.2金莎国际购物中心改造实践 (55)5.2.1金莎国际购物中心现状分析 (55)5.2.2金莎国际购物中心改造原则 (57)5.2.3金莎国际购物中心改造方案 (59)5.3小结 (61)第六章结论与展望 (63)6.1结论 (63)6.2展望 (64)参考文献 (65)致谢 (67)图表目录图2.1业态配比示意图 (10)图2.2业态分类表 (10)图2.3 B1层业态分布示意图 (10)图2.4一层业态分布示意图 (11)图2.5 二层业态分布示意图 (11)图2.6三层业态分布示意图 (11)图2.7 五层业态分布示意图 (11)图2.8新加坡怡丰城购物中心 (12)图2.9怡丰城整体业态分布示意图（面积） (12)图2.10负二层业态分布示意图 (13)图2.11一层业态分布示意图 (13)图2.12二层业态分布示意图 (13)图2.13三层业态分布示意图 (13)图2.14流线基本类型示意图 (14)图2.15北京世贸天阶人流流线示意图 (15)图2.16环形人流流线示意图 (16)图2.17矩形人流流线示意图 (16)图2.18哑铃型人流流线示意图 (17)图2.19万达明乐园人流动线分析示意图 (17)图2.20深圳万象城交通流线分析图 (18)图2.21北京apm购物中心 (19)图3.1美国city walk购物中心 (22)图3-1业态种类比例分布表 (22)图3.2 业态比重示意图 (22)图3.3City walk借鉴之处 (23)图3.4日本福冈博多水城购物中心 (23)图3.5博多水城购物中心流线分析图 (24)图3.6博多水城人流线分析图 (24)图3.7三里屯VILLAGE购物中心 (25)图3.8 北京西单大悦城购物购中心 (26)图3-2楼层业态分布表 (26)图3-3商业业态比重表 (26)图3.9南京鹏欣水游城购物中心 (27)图3.10 B1层流线组织分析图 (28)图3.11 一层流线组织分析图 (28)图3.12 二层流线组织分析图 (28)图3.13国内外商业业态分类及比重 (29)图3.14西单大悦城购物中心 (30)图3.15西安赛格国际购物中心 (30)图4.1西安市商业综合体分布图 (33)图4.2西安市区域商业综合体商业面积比重图 (33)图4.3西安市区域商业综合体商业面积比重图 (33)图4-1西安市区域商业综合体分布数表 (34)图4-2西安市商业圈商业综合体分布表 (34)图4.4小寨赛格国际购物中心 (35)图4.5一层业态分布示意 (35)图4.6二层业态分布示意 (35)图4.7三层业态分布示意 (36)图4.8四层业态分布示意 (36)图4.9五层业态分布示意 (36)图4.10六层业态分布示意 (36)图4.11赛格国际购物中心业态比重示意图 (36)图4.12地下二层外部流线分析示意图 (37)图4.13地上二层外部流线分析示意图 (37)图4.14内部流线分析图 (38)图4.15景观节点实景图 (38)图4.16六层天梯实景图 (38)图4.17曲江银泰国际购物中心 (39)图4.18曲江银泰购物中心业态比重示意图 (39)图4.19一层平面分布示意图 (40)图4.20二层平面分布示意图 (40)图4.21三层平面分布示意图 (40)图4.22四层平面分布示意图 (41)图4.23负一层平面分布示意图 (41)图4.24外部流线分析示意图 (41)图4.25曲江银泰购物中心内部流线分析图 (42)图4.26西安民乐园万达广场 (42)图4.27地下一层平面分布示意图 (43)图4.28一层平面分布示意图 (43)图4.29二层平面分布示意图 (43)图4.30三层平面分布示意图 (43)图4.31四层平面分布示意图 (44)图4.32五层平面分布示意图 (44)图4.33民乐园万达业态比重示意图 (44)图4.34外部流线分析示意图 (45)图4.35内部流线分析示意图 (45)图4.36龙湖星悦荟 (46)图4.37地下一层平面分布示意图 (46)图4.38一层平面分布示意图 (46)图4.39二层平面分布示意图 (47)图4.40三层平面分布示意图 (47)图4.41业态结构比重示意图 (47)图4.42龙湖星悦荟外部流线示意图 (48)图4.43龙湖星悦荟内部流线示意图 (49)图4.44垂直式流线分析 (49)图4.45垂直式流线分析 (49)图4.46上海陆家嘴正大广场购物中心 (50)图4.47西安金莎国际购物中心流线组织分析图 (52)图5-1金莎购物中心业态分布表 (56)图5.1金莎国际购物中心区位分析图 (56)图5.2金莎国际购物中心外部流线分析图 (57)图5.3金莎国际购物中心内部流线示意图 (57)图5-2新兴业态优势表 (58)图5.4方案一总平面图 (59)图5.5方案一总平面图 (60)图5.6方案一平面流线分析图 (60)第一章绪论第一章绪论1.1课题的研究背景随着全球经济化的飞速发展，城市也变的越来越多元化，由于经济的迅速发展，城市人口的不断增长，建设用地也日益变得越来越紧张，西方发达国家20世纪中期出现了集各种商业业态为一体的商业建筑——商业综合体。

商业街区业态规划方案引言：商业街区的发展是城市经济繁荣和社会发展的关键因素之一。

在商业街区中，不同的业态规划对于吸引顾客、促进消费和提升街区形象至关重要。

本文将根据商业街区业态规划方案（二）的要求，对相关内容进行详细阐述。

概述：一、市场调研与分析：1.1 了解目标人群：通过市场调研和分析，明确目标人群的特征和消费需求，包括年龄段、职业、收入水平等因素，为业态规划提供依据。

1.2 街区差异化：通过分析竞争对手的业态布局和核心竞争力，确定街区的差异化特色，吸引目标人群选择本街区进行消费。

1.3 潜在机会与威胁：对商业环境、消费趋势和政策法规进行全面分析，确定商业街区的潜在机会和威胁，为业态规划提供参考。

1.4 投资回报分析：通过对不同业态的投资回报率进行评估，确定商业街区在不同业态上的投资比例，以确保商业街区的可持续发展。

二、商业街区业态规划：2.1 商业街区定位：根据市场调研结果和商业街区的差异化特色，明确定位商业街区的核心定位，例如时尚、休闲娱乐、文化创意等。

2.2 业态组合：根据目标人群需求和商业街区定位，确定合适的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、服务等，以满足不同消费者的需求。

2.3 租赁策略：制定租赁策略，吸引有潜力和品牌影响力的商家入驻，提升整个街区的形象和吸引力。

2.4 空间布局：进行细致的空间布局规划，使各业态之间互相补充，形成合理的商业街区格局，提升消费者的购物体验。

2.5 环境设计与管理：设计街区的环境风格和氛围，与业态规划相匹配，同时制定环境管理措施，确保街区的干净整洁和安全有序。

三、品牌营销与推广：3.1 品牌定位：根据商业街区的核心定位和业态组合，明确街区的品牌形象和定位，以建立独特的品牌风格。

3.2 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下相结合的推广活动、街区活动和合作营销等，以吸引更多的消费者。

3.3 合作品牌与活动：与知名品牌和本地机构的合作，举办特色活动和推广活动，增加商业街区的曝光度和知名度。

各种业态开店选址的差异近年来，随着经济的快速发展，各种业态的开店大行其道。

然而，在选择开店的时候，不同的业态也要考虑不同的选址因素，因为选址的差异可以直接影响到店铺的经营和成败。

下面将结合几种常见的业态来分析各种业态开店选址的差异。

首先，对于餐饮业来说，选择一个好的地理位置是至关重要的。

餐饮业的选址最重要的是考虑到人流和交通情况。

比如，一个位于商业中心而且交通便利的地方，可以吸引更多的顾客前来就餐。

而且，周边的人流量也会增加，提高了店铺的知名度和曝光率。

此外，餐饮业在选择选址的时候还需要考虑周边竞争情况，如果附近已经存在过多的同类餐厅，那么选择在这个区域开店的竞争压力就会很大。

其次，对于零售业来说，选址的重要因素是人群密集度和购买力。

在人口密集的地方开店，能够提高店铺的曝光率和销售机会。

此外，还需要考虑到竞争情况，比如是否有同类零售店铺在附近竞争。

另外，也需要考虑到目标客户的购买力，选择在消费水平较高的地方开店，有助于提高店铺的盈利能力。

再次，对于服务业来说，选址的重要因素是人群密集度和便捷性。

服务业的特点是需要顾客前来，在人群密集的地方开店能够提高店铺的知名度和曝光率。

而且，如果店铺位于交通便利的地方，比如靠近公交站、地铁站或者繁华街区，能够更吸引顾客前来。

另外，也需要考虑到周边竞争情况，如果附近已经存在过多的同类服务业店铺，那么开店的竞争压力就会增加。

最后，对于娱乐休闲业来说，选址的重要因素是人流密集度和周边配套设施。

娱乐休闲业的目标是提供娱乐和休闲的场所给顾客，所以人流密集的地方能够带来更多的潜在顾客。

此外，周边配套设施的完善度也会影响到店铺的经营。

比如，周边是否有酒店、餐厅、商场等设施，这些设施的存在能够为娱乐休闲业带来更多的客流量。

因此，在选择选址的时候，除了要考虑人流密集度外，还需要考虑周边配套设施的情况。

综上所述，不同业态的开店选址差异是存在的，主要由于业态的特点和选址所要达到的目标不同。

描述店铺优点街道业态
1、独门独户，客流会比内铺大。

街道是大家出行的必经之路，来来往往的路人会给铺位带来意想不到的商业氛围。

2、一位临街，广告、宣传会起到比较理想的效果。

因为临街，街道是大家出门的必经之路，就算不是特地来买东西的，也能看到你的门面，你的广告和宣传。

3、不会被项目的成败捆绑价值。

如果是内铺的话，假若商场招商不成功，客源做不旺，那么内铺的价值将会被彻底埋灭。

4、业态安排自由。

你可以自由地安排你的铺位是做餐饮还是做服装，是茶烟酒还是饰品店，内铺就会被商场的规划捆绑。

5、升值潜力大。

商场再怎么旺，有个顶点，但是临街铺不一样，升值潜力上不封顶，只要商业氛围够浓郁，消费人流够大。

它都可以一直升下去。

6、由于位置好，在搞营销活动做宣传的时候，也会轻松吸引消费者的眼球，刺激消费。

7、在沿街商铺开店，可以选择的项目非常多，餐饮小吃、超市、饮品或是服装都行。

8、光线好，店内亮堂宽敞，能给消费者提供更好的体验和感受。

各商业业态的选址要求商业业态是指对外提供商品和服务的一种经济活动形式。

不同的商业业态有着不同的选址要求，以下是各商业业态的选址要求的一些例子：1.零售业：零售业主要是指出售商品给最终消费者的商业活动。

在选址时，需要考虑以下要素：-人流量：选择繁华地段，尤其是人流较多的区域，以吸引更多的顾客。

-交通状况：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来购物。

-竞争对手：避免与过多的竞争对手直接面对面，避免相互影响销售业绩。

-配套设施：周边要有充足的停车场、餐饮、娱乐、教育等配套设施，提供更多的选择和便利。

2.餐饮业：餐饮业主要是指提供餐饮服务的商业活动。

在选址时，需要考虑以下要素：-人口密度：选择人口密集的地区，人口多意味着潜在的顾客群体多。

-消费水平：选择消费水平较高的地区，这样能够提高门店的盈利潜力。

-竞争对手：避免与过多的竞争对手直接面对面，避免相互影响客流和销售业绩。

-可访问性：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来用餐。

-周边环境：选择环境舒适、人气旺盛的区域，例如商业街、步行街等。

3.服务业：服务业主要是指提供各种服务的商业活动，如美容、运动健身、娱乐等。

在选址时，需要考虑以下要素：-潜在顾客群体：了解周边的人口特征和生活方式，选择与服务业态需求相匹配的地区。

-竞争对手：周边竞争对手的数量和档次，对服务业选择的地点有很大影响。

-周边环境：选择环境舒适、氛围良好的区域，能够提供良好的服务体验。

-可访问性：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来享受服务。

4.办公楼：办公楼主要是指提供办公场所及相关配套服务的建筑物。

在选址时，需要考虑以下要素：-交通便利性：选择交通便利的地点，方便员工和客户的进出。

-城市规划：了解城市发展规划，选择处于城市核心区域或发展迅速的新兴地区。

-周边设施：周边需要有商业、餐饮、住宅等配套设施，以提供员工生活的便利性。

-办公环境：选择环境安静、绿化好的地区，有利于员工的工作效率和生活质量。

街边店的选址：“人流、人聚、人见、人停”处在早期没有形成大的商业市场之前，街边店是店面中的最传统形式。

街边店以形象展示效果强、消费者购买方便等因素仍然是主流的店面业态。

对家居建材市场来说，三四线市场街边店形态多，二三线建材市场兴起，一二线市场建材家居商城开始占据主流。

街边店的“旺铺”标准是什么样的呢？一般来说，要具备以下几个特征：◆客流量较大，人气旺。

◆目标消费者聚集，在市场的核心商圈内。

◆店面视野宽，利于店面形象展示。

具体来说，街边店的“旺铺”位置推荐如下：（1）人群聚集处。

人气即财气，在该品牌所属的商圈内要选择人群相对集中处。

如果要打造第一品牌，尽可能选择该区域人气最旺之处；如果此区域竞争激烈，没有合适位置，则可以用建设该商圈最大的店来弥补。

特别对于三四线市场的街边店来说，你的店面最大、最漂亮，你就是这里的第一品牌，会比一些高空广告之类的效果要明显很多。

（2）交通便利处。

店前交通方便，便于顾客到达，如地铁旁、公交站旁等。

“酒香不怕巷子深”的年代已经过去。

公交站台旁是顾客第一接触点，因停留时间长，跟店面接触时间相对较长，加深顾客记忆，从而人们对第一接触的周边店面记忆会较为深刻。

另外，有的店面在交通站点对面看上去近在咫尺，但由于交通隔栏顾客到达需饶一大圈，或者离公共交通站点较远等，都会影响顾客的光顾率。

（3）易于停车处。

现在私家车非常普及，交通拥堵更是家常便饭，停车是令人头痛的事情。

如果店前面有停车位，将大大提升店面的光顾率。

如果店面没有停车位，那就要选择离公共停车区比较近的店面。

试想，谁愿意到一个停车费劲的地方，或者停车后要走很远的地方购物呢？（4）选择阳街。

街道25米宽，最易形成人气和顾客潮。

超过30米，有时反而不聚人气。

如果道路中间被隔开，或人行道两边被栅栏隔开，店面应选择在行人较多一侧，即阳街。

阴街即客流量较少的一侧。

阴阳街的形成有其地理、历史因素，其房租水平往往相差不大，但其客流量差异较大。

主题商业商业面积与人口比例一、辐射范围从这个角度来看，小商品批发的辐射范围是最广的，因为大型的小商品批发集散地可以长期持续地吸引大量的人流和物流，这必然会对一定地域范围内的商品贸易产生影响。

比如义乌小商品城有“买世界、卖世界”的称谓，由此可见其辐射范围已大至全球，而海宁则号称“买中国、卖中国”，这表明其辐射范围主要是国内市场。

虽然不同量级的小商品批发市场辐射范围大小有别，但相比于其他几种商业业态而言，其在贸易规模和持续交易方面的优势决定了它具有最广的辐射范围。

超市的辐射范围是最窄的，一般在三五公里之内，超市最大的特点在于便利性，消费群体则以普通百姓为主，这决定了其交易的产品种类少规模小，从而也就大大限制了其辐射范围。

处在第二位的是百货，百货是真正意义上的商业，它是一个商圈之内可以持续获得收益的业态，也是每平米商业价值最高和销售强度最大的。

百货的优势在于其交易不受时段的限制，且商品的种类极其丰富，这都有效地扩大了辐射范围。

娱乐和餐饮的辐射范围则在百货之下，超市之上。

一般而言，在商业街上，娱乐和餐饮都属于商业价值比较低的业态，因为它们需要大量完备的配套设施作为支撑，且交易时段和消费规模都有一定的限制，同时还占据很大的面积。

尽管如此，这两种业态仍然是所有的商圈和商业街都必须具备的，价值就在于它们可以带来大量的人流，而持续大量的人流正是百货等商业业态所渴求的。

在发育比较完善的大型商业中心，商业百货、餐饮、娱乐一般都按照5：3：2的比例分配，甚至有些商业中心的餐饮娱乐已经超出了50%的份额，为的就是以此来吸引人流。

二、租金成本关于租金有一个比较简单的估算方法，即可接受租金为交易额的8%。

用总的交易额剩上8%的比例得到租金总额，再除以去掉公摊面积后的经营面积可得到每平米的租金。

根据这个原理，得到一个简单有效的估算公式：租金额(天/m2)=(总交易额×8%)/(经营面积×365)其中经营面积=总面积—公摊面积在租金方面，娱乐和餐饮的租金成本则相对较低。