酒店式公寓课件
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产权式酒店及酒店式公寓课件 (一)
产权式酒店及酒店式公寓课件 (一)随着全球旅游业的迅速发展，人们对于旅游住宿的需求越来越高。
而产权式酒店及酒店式公寓则成为了近年来备受瞩目的一种住宿方式。
接下来，我们将介绍产权式酒店及酒店式公寓的概念、区别、发展以及优缺点。
一、产权式酒店和酒店式公寓的概念产权式酒店是指将酒店客房或公寓的产权进行出售，业主可以获得酒店的产权并享有产权带来的收益。
酒店则负责承担管理运营、维修以及升级的费用。
酒店式公寓是指以公寓的模式运作，通过统一的酒店管理服务为客户提供住宿服务，客户可以享受到与酒店房间相同的设施及服务。
二、产权式酒店和酒店式公寓的区别产权式酒店侧重于资产投资，业主主要获得资产增值的收益。
而酒店式公寓则侧重于服务提供，为客户提供更具价值的住宿体验。
此外，产权式酒店的发展更加注重项目的地理位置和市场潜力，而酒店式公寓则更加注重如何提高用户体验、品牌营销和服务升级。
三、产权式酒店和酒店式公寓的快速发展随着旅游业的蓬勃发展，产权式酒店和酒店式公寓得到了快速发展。
尤其是在中国，作为旅游市场的重要组成部分，产权式酒店和酒店式公寓迅速崛起。
根据预测，未来几年，这两种住宿方式的市场规模将会进一步扩大。
四、产权式酒店和酒店式公寓的优缺点产权式酒店的优点在于，业主不仅可以获得资产的增值收益，还可以享受酒店管理团队的专业管理服务，以及部分房间的免费住宿。
而其缺点则是业主需要对房间的维修、升级、税费等方面进行支付。
酒店式公寓的优点在于，提供了更加舒适、个性化的住宿环境，无需承担管理费用。
但是，其缺点在于，长期住宿的费用相对较高，并且其地理位置和房间规格等因素可能会影响房价。
总之，随着旅游业的迅速发展，产权式酒店和酒店式公寓将会越来越受到人们的喜爱。
无论是哪种住宿方式，都有其独特的优缺点。
因此，在选择住宿方式时，还需要根据自己的需求和实际情况来进行权衡。
酒店式公寓培训课件(ppt 45页)
7.室内功能区要求
总结：两梯四户或者或者两梯五户占96%，目前酒店式公寓 不可能达到，所以酒店式公寓单层户数一直是有待解决的难点。
8.项目二期的商住两用公寓的预期价格：
总结：由于二期受到商业地性的影响，使用年限减少到40年，而且水电等生活成本 升高，比周边竞争项目明显处于劣势；尤其是无法办理蓝印户口，流失了大量外 地客户；通过调研客户对这种物业类型不太认可，项目只能提高性价比，增加实 用性。单价5500-6000，总价45-55万、首付50%在20万左右是普遍可以接受的 价格，配合多样的户型设计来满足年轻客户需求。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
《酒店式公寓》课件
酒店式公寓的设计与装修
设计风格
现代简约风格：简洁、实 用、美观
欧式风格：豪华、大气、 典雅
田园风格：自然、清新、 舒适
工业风格：粗犷、个性、 时尚
装修材料
地板：实木地板、复合 地板、地毯等
墙面：乳胶漆、壁纸、 瓷砖等
家具：实木家具、布艺 家具、金属家具等
灯具：吊灯、壁灯、台 灯等
窗帘：布艺窗帘、纱帘 等
发展趋势：酒店式公寓的发展趋 势是智能化、个性化、环保化
发展趋势
市场需求：随着城市化进程的加快，酒店式公寓的需求量将不断增加
投资价值：酒店式公寓具有较高的投资价值和回报率，受到投资者的青睐
政策支持：政府对酒店式公寓的发展给予一定的政策支持和优惠措施 智能化趋势：随着科技的发展，酒店式公寓将更加智能化，提高居住体验 和运营效率
销售模式：业主 将公寓出售给酒 店管理公司，由 酒店管理公司负 责经营管理
酒店式公寓的经 营管理需要注重 服务质量、客户 满意度和品牌建 设等方面
管理方式
采用酒店式管理模式，提供24小时前台服务 配备专业物业管理团队，负责日常维护和清洁 提供餐饮、洗衣、健身等配套服务 采用智能化管理系统，提高运营效率和客户满意度
收益分析
收入来源：租金收入、服务费收 入、餐饮收入等
利润计算：收入减去成本，得出 利润
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
成本支出：物业成本、人力成本、 运营成本等
风险评估：市场风险、政策风险、 经营风险等
投资回报率
运营成本：包括人力成本、 水电费、维修费等
投资成本：包括土地成本、 建筑成本、装修成本等
类型
按照建筑形式分类：独栋式、联排式、高层式 按照服务类型分类：长租型、短租型、度假型 按照装修风格分类：现代简约、欧式古典、中式传统 按照地理位置分类：城市中心、郊区、旅游区
设计风格
现代简约风格：简洁、实 用、美观
欧式风格：豪华、大气、 典雅
田园风格：自然、清新、 舒适
工业风格：粗犷、个性、 时尚
装修材料
地板：实木地板、复合 地板、地毯等
墙面：乳胶漆、壁纸、 瓷砖等
家具：实木家具、布艺 家具、金属家具等
灯具：吊灯、壁灯、台 灯等
窗帘：布艺窗帘、纱帘 等
发展趋势：酒店式公寓的发展趋 势是智能化、个性化、环保化
发展趋势
市场需求：随着城市化进程的加快，酒店式公寓的需求量将不断增加
投资价值：酒店式公寓具有较高的投资价值和回报率，受到投资者的青睐
政策支持：政府对酒店式公寓的发展给予一定的政策支持和优惠措施 智能化趋势：随着科技的发展，酒店式公寓将更加智能化，提高居住体验 和运营效率
销售模式：业主 将公寓出售给酒 店管理公司，由 酒店管理公司负 责经营管理
酒店式公寓的经 营管理需要注重 服务质量、客户 满意度和品牌建 设等方面
管理方式
采用酒店式管理模式，提供24小时前台服务 配备专业物业管理团队，负责日常维护和清洁 提供餐饮、洗衣、健身等配套服务 采用智能化管理系统，提高运营效率和客户满意度
收益分析
收入来源：租金收入、服务费收 入、餐饮收入等
利润计算：收入减去成本，得出 利润
添加标题
添加标题
添加标题
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成本支出：物业成本、人力成本、 运营成本等
风险评估：市场风险、政策风险、 经营风险等
投资回报率
运营成本：包括人力成本、 水电费、维修费等
投资成本：包括土地成本、 建筑成本、装修成本等
类型
按照建筑形式分类：独栋式、联排式、高层式 按照服务类型分类：长租型、短租型、度假型 按照装修风格分类：现代简约、欧式古典、中式传统 按照地理位置分类：城市中心、郊区、旅游区
Aloha公寓公寓式酒店案名PPT演示课件
•10
•11
•12
夏威夷，属玻利尼西亚文化:
由七个不同的文化地域组成：萨摩亚(Samoa)、纽西兰(New Zealand)、菲济(Fiji)、 夏威夷(Hawaii)、玛贵斯(Marquesas)、大溪地(Tahiti) 和汤加(Tonga)。历经一千 多年的相互交融，最终确定了自己的图腾与信仰。 而直到今天，仍流传着这样一个故事：大地母亲Papa和天空父亲 Wakea生下了一 大批有分工的神灵，统管世界万物。
案名一
玛蒂宫馆
•48
案名阐述： • 玛，玉石；蒂，同帝，寓意顶级的事物，凸显项目的品质； • 宫馆，王公贵族的居所，表现Aloha公寓式酒店主人的尊贵型。
•49
D.酒店品质。 其他备选案名
圣汐一品 泷海假日 金玺海洋 海榭华世 铂世海岸
海宸 壹渡 雅世澜湾 锦帝
•50
E，其他方向
亚蔚海岸 海汇宫馆
•4
岛语·清水湾，Aloha高层公寓
承袭北纬18°的阳光、激情、韵律与风景。清水湾中央， Aloha九栋高层公寓，代言最美的夏威夷WAIKIKI。
•5
卡奥恭园
考爱岛
莫洛凯庄园
拉奈湾
茂伊湾
尼豪岛
欧湖湾
希洛庄园
凯路亚宫馆
外海内水，在夏威夷，也在清水湾
•6
方案A：Aloha高层公寓案名
B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11
•13
夏威夷文化来到清水湾 Aloha，高层公寓
结合组成夏威夷的七个不同的地域文化，夏威夷岛自身的两大精神 图腾，以及其与夏威夷的地理位置关系， 根据公寓所处位置及特色，融入其中，从而将丰富多元的热带异域 风情带到清水湾。
酒店式公寓PPT课件
项目 项目周边 项目位置 内部
位置 状况
卖点 配套
燕莎 桥东 南
昆仑饭店 等、外事 公寓
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
豪华 精装 修
产品 客群 类型
酒店
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 物业 项目 （租金） 标准 管理 分析
185美元 /天
285美元 /天
385美元 /天
景观
面 40000元 精装 物业费： 中关村唯一的精
向 /平方米
7.4元/ 致生活沙龙广场
中
平方米 作为带动和引导
写
关 村
字个
楼性
消
费
阶
／月 (含供 暖)
中关村地区精致 消费潮流的载体， 朗斯芳德创建于 中关村新消费市 场空缺，独立推 进市场
层
44000元 /平方米
公寓
亚奥商圈
亚运村商圈
区域 & 产品
连锁商业
中心、国 办 际商务港、 公 五星级酒
店、5A写
字楼、特
色商业街
区
酒
店
建面 17.6万 平方米
商 铺
五星级酒 办 店、5A写 公 字楼、特 色商业街 区
国贸 桥东
临近京汇 总建筑 大厦.招商 面
酒 店
商 铺
中西餐厅、 办 咖啡厅、 公
客群
价格（租 金）
现状
装修标 物业管 项目分
准
理
析
特别适 合中小 型咨询、 广告、 经纪及 服务类 公司使 用
• 2、基本类型
可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售 并举。其实质是发展商投资理念的变化。
《产品酒店式公寓》PPT课件
25 26 27
项目内容 提供棋类活动场所 组织图书、音像制品交流 太极拳培训 义务宣传家庭用电知识 组织儿童书画展 组织住户摄影展 娱乐服务室 配备急救箱 代为联系医院
定期组织义诊医疗服务 量血压、测身高、秤体重 提供家庭园艺咨询
13
免费开放健身房
28 鲜花养护指导
14
儿童电脑知识培训
29 车辆管理
26
北京某酒店式公寓物业便利服务项目
编号 01 02 03 04 05 06 07 08 09
10 11 12
项目内容
居室装修咨询 介绍保姆
代请家教 代办电话开户
代交电话费 代办有线电视开通
代订牛奶 代为介绍装修公司
代办收订报刊 定 况期检查燃气炉安全状 临时代为保管小件物品
免费开放儿童公园
编号 16 17 18 19 20 21 22 23 24
精选PPT
13
北京酒店式公寓的客户
❖商务居住为主 ❖外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者 等高阶层人士
❖欧美人士占到6成
❖具有长期居住及安置家人的需求。
客户国籍分布比例
18% 32%
30% 20%
美国客户 亚洲客户 欧洲客户 其它客户
精选PPT
14
深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
18
上门收洗衣服（不含洗衣 费）
19 看护病人
20 钟点工
21 代购商品
07 清洗安装排风扇
20元/次
22 室内清洁服务
08 清洗安装抽油烟机
40元/次
23 电脑培训
09 安装分体式空调
150元/次
24 打字
10 安装窗式空调
项目内容 提供棋类活动场所 组织图书、音像制品交流 太极拳培训 义务宣传家庭用电知识 组织儿童书画展 组织住户摄影展 娱乐服务室 配备急救箱 代为联系医院
定期组织义诊医疗服务 量血压、测身高、秤体重 提供家庭园艺咨询
13
免费开放健身房
28 鲜花养护指导
14
儿童电脑知识培训
29 车辆管理
26
北京某酒店式公寓物业便利服务项目
编号 01 02 03 04 05 06 07 08 09
10 11 12
项目内容
居室装修咨询 介绍保姆
代请家教 代办电话开户
代交电话费 代办有线电视开通
代订牛奶 代为介绍装修公司
代办收订报刊 定 况期检查燃气炉安全状 临时代为保管小件物品
免费开放儿童公园
编号 16 17 18 19 20 21 22 23 24
精选PPT
13
北京酒店式公寓的客户
❖商务居住为主 ❖外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者 等高阶层人士
❖欧美人士占到6成
❖具有长期居住及安置家人的需求。
客户国籍分布比例
18% 32%
30% 20%
美国客户 亚洲客户 欧洲客户 其它客户
精选PPT
14
深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
18
上门收洗衣服（不含洗衣 费）
19 看护病人
20 钟点工
21 代购商品
07 清洗安装排风扇
20元/次
22 室内清洁服务
08 清洗安装抽油烟机
40元/次
23 电脑培训
09 安装分体式空调
150元/次
24 打字
10 安装窗式空调
酒店式公寓PPT
售价
主力面积
租金
20000
398-1088（天）
50000
55-156平米
7500-12000（月）
徐汇苑III期 徐汇苑 期
基本情况 位置： 位置：中山南二路天钥桥路 经营方式：统一经营， 经营方式：统一经营，小面积目前只租不 卖 大面积不包租出售 提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物 提供服务：商务服务、报刊订阅、 预订机票、叫车服务、 品、预订机票、叫车服务、机场 接送等，配备大型会所、 接送等，配备大型会所、包括中 西餐厅、会议室、健身房、 西餐厅、会议室、健身房、游泳 池等 开盘价
主力面积 56~110
租金 10000~12000
50000~60000(先卖 110以上大面积）
日月光中心， 日月光中心，伯爵居
基本情况 位置：卢湾瑞金二路 位置：卢湾瑞金二路411号 号 产品： 栋酒店式公寓 建面3.6万平方米 栋酒店式公寓， 产品：2栋酒店式公寓，建面 万平方米 经营方式： 经营方式：开发商自己经营 上海鼎固房地 产开发有限公司 装修配备： 装修配备：6000-8000/平方米 无配备软装 平方米 商业配套： 万平方米综合广场及 万平方米综合广场及14.8万 商业配套：4.4万平方米综合广场及 万 平方米的大型购物中心，一栋31 平方米的大型购物中心，一栋 甲级写字楼（ 层5A甲级写字楼（太平洋管理）， 甲级写字楼 太平洋管理）， 卖点：重点商圈、交通便利 卖点：重点商圈、 地铁上盖、 地铁上盖、配套齐全 统一经营、 统一经营、管理 得房率较高
酒店式公寓市场分析
酒店式公寓类别
一、酒店式公寓类别
二、板块酒店式公寓代表楼盘
转型酒店式公寓
Θ地理分布：主要长宁、徐汇两大区域，静安有相当一部分 Θ规划分析：建筑风格多与国际接轨，浓厚的国际氛围，房型 与面积设计的配比上更加人性化。 Θ配套设施：配套相对齐全 Θ物业管理：开发商自己组建的队伍管理 Θ经营方式：90%只租不售（一般一年起租） Θ档次定位：堪称高档型，还有一部分豪华型（衡山路41号） Θ代表物业：鸿艺豪园、仁恒滨江苑、上海商城、鼎园
酒店式公寓培训课件
酒店式公寓培训课件一、课程介绍本课程旨在培训学员对酒店式公寓的运营管理和服务提供有全面的认识和了解。
通过本课程的学习，学员将能够掌握酒店式公寓的各种运营管理技巧，并提升对客户需求的理解和满足能力。
二、课程内容本课程的内容包括以下几个方面：1. 酒店式公寓的定义和特点•酒店式公寓的概念•酒店式公寓与传统酒店的区别•酒店式公寓的发展趋势•酒店式公寓的组织架构•酒店式公寓的运营流程•酒店式公寓的资源管理3. 酒店式公寓的客户服务•酒店式公寓的服务标准•酒店式公寓的客户需求分析•提升客户满意度的技巧和策略4. 酒店式公寓的市场营销•酒店式公寓的品牌定位•酒店式公寓的市场推广策略•酒店式公寓的客户关系管理•酒店式公寓的质量标准•酒店式公寓的服务质量控制•酒店式公寓的持续改进三、学习方法与评估本课程将采用理论讲解、案例分析和小组讨论相结合的形式进行。
学员通过学习课程内容，并参与课后练习和小组讨论，将掌握所学内容。
课程评估方法将包括平时表现、小组讨论和学习报告等方式，以全面了解学员对酒店式公寓运营管理和服务提供的掌握情况。
四、预期目标通过本课程的学习，希望学员能够达到以下预期目标： - 了解酒店式公寓的定义和特点 - 掌握酒店式公寓的运营管理技巧 - 提升对客户需求的理解和满足能力 - 熟悉酒店式公寓的市场营销策略 - 掌握酒店式公寓的质量管理方法五、参考资料•Johnson, S. (2016). The Apartment: A Novel. Random House.•Liu, M., & Erdem, M. (2014). Hotel or Condo? The impact of extended stay accommodation offerings on hotel revenues.International Journal of Hospitality Management, 36, 228-240.•Xie, K. L., Wang, D., Ma, X. M., & L, K. K. (2015). The impact of list price strategy on hotel room revenue management under price sensitive demand. International Journal of Hospitality Management, 50, 79-90.以上是关于酒店式公寓培训课件的大致内容，希望通过本课程的学习，能够帮助学员提升在酒店式公寓运营管理和服务提供方面的能力和水平。
服务式公寓介绍PPT课件
形容两人水平差不多的成语两翼齐飞。
两小无猜。
背水一战。
伯仲之间。
实力悬殊。
水准相当。
实力不相上下。
画龙点睛。
一毛不拔。
能及之力。
势均力敌。
齐头并进。
兼容并蓄。
水平均衡。
实力抗衡。
同能相搏。
不相上下。
劲敌相对。
拔米高步。
相当程度。
平起平坐。
志趣相投。
出淤泥而不染。
水涨船高。
相望而不相投。
拉长短跑。
实力分庭抗礼。
同水平相当。
势均力敌。
同声相应。
相仿相惜。
势均力敌。
实力均等。
精益求精。
勇攀高峰。
敌容朋友。
路漫漫其修远兮。
同归于尽。
伯仲之际。
贴心相伴。
不分彼此。
水平均衡。
平等待人。
同气连枝。
同舟共济。
血浓于水。
中国酒店式公寓剖析.ppt
3.国内酒店式公寓市场分析
（1）我国的酒店式服务公寓是结合 了国情的特殊房地产产品
• 在我国，酒店式服务公寓是经济发展到一定阶段 的产物，是具有中国特色的房地产产品。 • 对外开放引起的人才流动是酒店式服务公寓产生 的主要背景。人才交流愈加频繁，其居住需求出 现分化，即希望能获得在短期居住条件限制下的 最自由的居家环境，而这是酒店和产权公寓所不 能满足的。因此，结合了宾馆与公寓特色的酒店 式服务公寓应运而生。
马赛国际公寓（2009年底数据）：
5.元都酒店管理有限公司旗下公寓酒店 1.酒店式公寓的概念
元庭酒店式公寓连锁--大堂
元庭酒店式公寓连锁—大床房
元庭酒店式公寓连锁—过道
元庭酒店式公寓连锁—卫生间
元庭酒店式公寓连锁—标准间
（3）酒店式公寓的市场诱惑力（以 租养贷）
• 第一、投资风险小，出租回报率高。利用所得租 金养买房之贷款。对于业主来说可以得到不断回 升房价的回报。 • 第二、“居家的自由、酒店的享受”。由于它吸 收了传统酒店与传统公寓的优点，真正体现“居 家的自由、酒店的享受”。进入市场后经营业绩 空前良好。 • 第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安 心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收 投资，无疑降低了投资的风险。
（2）房地产市场的发展和分化是酒 店公寓发展的又一主要原因。
我国房地产市场的发展在经历了1993、1994年的超常规发 展后迅速跌入低谷，大批空置住宅成为房地产市场萧条的主 要见证。在这一特殊背景下，部分开发商通过改造空置公寓 并提供酒店式管理，开始尝试“资产经营”的新路，以此作 为 解决空置的一个探索。经过一两年的实践，一个新的房地产 细分市场正在形成。 酒店式服务公寓的出现将市场的潜在需求转化成有效需求培 养了一批具有特殊居住需求的消费者。因此，可以认为酒店 式公寓的形成和发展是我国房地产市场在发展过程中的一次 分化。
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项目二期经济技术指标
总用地面积：43129平米 总建筑面积124823平米
商业建筑面积21344平米 公寓建筑面积103479平米
容积率：2.89 绿化率：32.44%
规划摆位图：
东丽区重要片区的分布
东丽软 件园
东丽湖温泉度假 旅游区
华明经 济区
东丽开发区
军粮城 工业园
滨海重机工 业园
我们项目属于轻轨沿线项目，衬托与军粮城工业园，延伸向津滨两市。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
目录
一、项目的基本情况及整体构思 二、区域市场情况 三、项目细分市场综述 四、客户/指向 五、项目定位 六、物业发展建议
品牌竞争的核心-------产品竞争
•项目的基本情况及整体构想
项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧，项目北至津塘路，西邻茶金路，南至军粮城税务所东临 规划七号路，总建筑面积214020平方米。分二期开发，目前项目一期6万平米住宅部分已全部售罄，商业已 售70%，并且已经交付使用，二期产品正在规划中，09年由于年初的蓝印户口政策和拆迁带来的刚性需求， 给市场带来了比08年火爆的销售态势。但是，2010年政府的再次调控“国十条”及对二、三次房贷的政策收 紧，我们的房子卖给谁？我们的客户在哪里？他们的需求是什么？对于二期的产品，市场定位非常重要， 对于市场我们很难有一个宏观的把控，因此，在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞 争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
86-94精装两居
0
远洋城
10000
塘沽区客运站以西，津塘公路 华北陶瓷正对面
高层
天津普利达房 地产建设开发
700000
2.6
200
17000
94-109两室；120-136三 室
4
东丽一号
待定
东丽开发区华润超市后 高层、洋房 阳光滨海 83300 3
25 1000
90平米两室
10
滨海国际新干线
7800
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
万科 88914பைடு நூலகம்1.51 13.836 1640
项目要想在区域市场拔得头筹，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前 卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，要树立一个差异化的形象，与其它楼盘拉开距 离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广 告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。
•区域产品简分
东丽区短期住宅及公寓市场，表现为供大于求的态势，但基于滨海新区的大 力开发、开发区西区的建设完成及区域第一居所的成功转型，未来区域需求量会 有进一步的释放，供大于求态势会有所改善。 产品分析来看，东丽区在售楼盘目前逐渐从别墅产品过渡到洋房、小高层，建 筑规模不等，万科东丽湖、空港片区成为区域供应市场支柱；随着新城镇规划得 深入进行，第一居所的逐步转变，二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主 流。 从出让地块分析，未来东丽湖板块成交及未来出让地块面积较大，导致未来市 场竞争加大。而轻轨沿线板块，出让土地很少，未来将成为稀缺的轻轨沿线产品
津塘公路与茶金路交口（军 公寓,商铺, 天津市源园
粮城）
框架高层 房地产
67000
3
20 ——
未定
2.4
津塘沿线项目，从建筑形式上看以多层、小高层以主，容积率基本在2左右，产品档次普遍偏低；主推户型面积由西 向东逐步增大，同时价格也自西向东逐步递减直至远洋城，一号桥马上面市的金地别墅项目将引领轻轨沿线进入高端。
82-99平米二居 130-135平米三居
1.2
80平米一居
13400均
中山门四号路与虎丘路交口 （45中学操场对过）
高层
天津泰达 55000 2.6
14.5
1200
96-116平米二居、123168平米三居
1
金地紫乐府
未定
津塘路沿线一号桥
别墅、
金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
◆东丽区域津塘路沿线房地产市场
3.津塘路轻轨沿线房地产市场状况
（4）重点项目
河东区 东丽 开发区
东丽区 军粮城
滨海新区 开发区
项目名称 融科.金月湾
格调竹境
销售均价
项目位置
建筑形式 开发商
占地
容积 住宅（万 率 平米）
户数
主力户型
商业（万 平米）
13000
津塘路与月牙河南路交口以 南200米
高层
融科智地 62700 2.5 14.48 1519
津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低，价格由市区向滨海新区递减。
1）产品结构趋于合理 项目细分市场综述
近年，东丽区域市场内由于“万科魅力之城”“首创溪堤郡” “香邑国际” 等项目的开发，区 域市场内中档产品的大量开发使产品结构越来越趋向于合理，而开发商专注的高端市场高档 产品逐渐走向成熟。市场竞争将越来越白炽化，竞争的加大将导致产品在价格保持平稳的前 提下提升产品品质，直接促进房地产业的健康发展。东丽区域市场内高层产品正在悄然升起， 从规划设计建筑设计及产品户型都有所创新，例如万科项目赠送面积，赠送精装修
项目所处军粮城中心区域，目前唯一一个商品房项目，整体建成后将是此区域内一个地标性建筑，由于 二期地性为商业用地，二期定位为商住两用公寓，要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在整体区 域市场的形象，经历未来市场动荡考验，就应为二期产品注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性， 树立起“广福”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，紧邻轻轨，要赋予项目更为便捷的生 活，现代风格的社区，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出好的 销售佳绩。
2）别墅类产品稀缺，商住两用公寓供应量少
通过以上市场分析，东丽区域别墅产品相对较少，轻轨沿线一号桥金地项目今年会上市此 类产品，今年随着滨海新区的发展及商业等建设的逐渐到位，整个板块正逐步向高端产品 过渡。 市场需求有了，接下来的重点是如何推出新型产品来满足客户逐渐增高的档次和品味要求， 因此中高端市场产品的研发，产品的差异化和国家的一系列贷款政策对开发商提出了较高的 要求。