土地估价报告写作注意事项

土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛明珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1.估价人员资格。

估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。

2.估价对象界定。

估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。

3.估价所依据资料的质量。

估价所依据资料是否翔实、可靠。

4.估价假设前提和限制条件。

估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。

5.市场分析。

土地市场分析是否完整，结论是否合理。

6.估价技术路线、方法选择及运用。

估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。

7.地价确定的理由。

地价确定的理由是否充分、合理。

8.估价结果。

估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。

9.估价报告的逻辑性。

估价报告的前后逻辑是否一致。

10.估价报告的完整性。

估价报告内容是否完整，附件是否齐全。

二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。

(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。

表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。

②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。

目录第一部分总述 4一、估价项目名称 4二、委托估价方 4三、受托估价方 4四、估价对象 4五、估价目的 5六、估价依据 5七、地价定义 5八、估价期日 6九、估价日期 6十、估价结果 6 十一、需要特殊说明事项7 十二、土地估价师签名7 十三、土地估价机构盖章7 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析7 一、估价对象描述7 第三部分土地估价11一、估价原则11二、估价方法与估价过程12 (一)市场比较法12 市场比较法可能会出现的错误：21（二）收益还原法22 收益还原法可能会出现的错误；27 （三〕剩余法（假设开发法〕27 剩余法可能出现的错误：28 （四）成本逼近法29 成本逼近法可能会出现的错误：34 （五）基准地价系数修正法34 基准地价系数修正法可能会出现的错误37 三、地价的确定38 可能出错的地方：39 第四部分附录39 可能出现的错误39修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。

2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。

3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。

4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。

5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。

6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。

土地估价技术报告[封面标题]项目名称；[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。

估价项目他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样] 受托估价单位：[同“土地估价报告”文字式]土地估价报告编号：[同“土地估价报告”文字式]土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；估价目的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范。

土地评估报告书写注意事项和技术难点浅析估价师平台评估行业信息发布评估师技术互助交流估价师求职招聘（房地产估价师土地估价师资产评估师）信息发布估价机构转让信息估价师行业资源共享86篇原创内容公众号土地评估报告书写注意事项和技术难点浅析评估机构秋季招聘→摘要：日常土地评估报告除了按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》的要求书写外，估价师往往容易遗漏对一些项目的书写和披露，忽视对一些重点问题的分析，或者分析的不够充分、不到位。

本文结合日常土地评估报告书写过程中容易遗漏和忽视的一些问题，按照土地估价技术报告（评估工作底稿）的各部分书写顺序，对其中几个重点项目从报告书写的充分性角度进行分析，并举例说明书写注意事项和方法。

另外结合估价方法中相关技术参数的确定探讨了估价过程中技术难点。

关键词：书写注意事项技术难点充分性（二）估价期日的确定注意特殊估价时点要求：如：抵押项目，按照《房地产抵押估价指导意见》第十条规定“房地产抵押价值时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日；调整用途或容积率补地价的项目，按照4号文，估价期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为主，征收拆迁项目，按照《国有土地上房屋征收评估办法》，估价期日为拆迁公告发布之日。

（三）地价定义按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）及《土地估价报告评审标准》，在地价定义处需描述估价对象所处市场条件是公开市场或特定市场，这一点是平常书写报告比较容易遗漏的地方。

还有对于一些地区地价中不含耕地占用税，耕地占用税是土地成交后由竞得人支付，在地价定义内涵中应予以合理界定。

（六）估价对象描述评估机构秋季招聘→估价对象描述包含土地登记状况、土地权利状况、土地利用状况的描述，土地登记状况中一般容易忽视土地来源的描述，一些报告甚至没有土地来源描述或是一笔带过，没有真正对土地历史来源情况进行充分的分析，土地来源描述应结合土地历史资料情况进行分析说明，如：政府储备土地拟出让的项目，土地来源处不能仅简单描述估价对象为政府储备地，应充分分析政府是以何种方式进行征收的，是征收农用地或集体建设用地，还是收购存量国有土地，并描述征收的相关批准文件或是收购协议。

土地估价报告的撰写标准及业务操作流程1.提纲报告撰写及评审的标准业务操作流程与报告规范格式报告撰写撰写估价方法应注意的事项2.报告撰写、评审的标准报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据《城镇土地估价规程》《土地估价报告评审规则》《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》评审:报告形式、技术问题两方面2.1形式不合格未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。

2.1.1报告形式案例封面存在的格式问题字体、字号规程要求：封面“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

其他内容应为三号楷体。

内容擅自增加了委托单位、估价人员“提交估价报告日期”改为“估价日期”2.1.2报告形式案例存在的格式问题估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。

自然机构负责人也没有签字2.1.3报告形式案例存在的格式问题将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容2.1.4报告形式案例存在的格式问题技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”2.1.5报告形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位置示意图和照片案例低级技术错误1、成本法将新增费计入成本2、基础设施配套费和土地开发费同时出现新增建设用地有偿使用费“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

”（财综字〔1999〕117号第二条）“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。

”（财综〔2006〕48号第四条）。

从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。

案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期2.2技术问题不合格估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。

“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求第一篇：“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求一、纸张应采用幅面为209×295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）二、字体与字型号(一)封面1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2、其他内容应为三号楷体。

3、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其它内容左端对齐后居中排列。

(二)正文1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。

2、其他内容字体应为四号仿宋。

3、正文内容两端对齐后居中排列。

三、土地估价报告的制作与出具1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用，“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式；2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。

当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；3、委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。

土地估价机构对估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地估价结果的确认机构备查；四、文字要求1、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”中对估价对象的描述和分析应客观、公正，不得带有任何恭维、诱导性或估价过程无关的言论；2、“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用。

如需以外文出具“土地估价报告”的，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。

估价目的
容易出现的错误：
●估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、 转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目 的；
●出现两个估价目的；
●表述不清、混乱。
估价依据
基本内容： 说明估价行为的依据，包括，法律政策依据、技术依据、估价
对象鉴别依据、现场调查资料等 容易出现的错误： ●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全 ●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性
基准日和估价日期
基本内容：
估价基准日说明所估价值的时间点；估价日期说明估价行为的 时间期限。
容易出现的错误：
●擅自确定估价基准日 ●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前
估价日期 ●基准日与估价日期不分
地价定义
基本内容：
对所估价值进行定义，包括所对应的时间点、用途、开发程 度、年期、权利类型、价值类型等。
选用市场比较法估价
因素条件说明及说明表编制 基本内容：
●因素条件整理分析说明（概括） ●列表
问题：
●具体、量化程度不够 ●判断与前后文不对应，甚至矛盾 ●地价指数依据不够 ●交易情况一般设定为“正常”，但找不到真正的正常证据 ●普遍没有文字说明
选用市场比较法估价
因素修正系数 基本内容：
●系数确定的说明（比较标的、系数类型、系数衰减方式、总 系数的计算方法等） ●列表
地价影响因素分析
问题：
●泛泛而谈，没有针对性（模式化） ●不谈对价格的影响程度 ●头重脚轻（一般因素多，个别因素少） ●与估价过程中矛盾
估价原则
基本内容：
●体现与估价对象相关的原则 ●体现与估价目的相关的原则 ●体现与估价方法和过程相关的原则

土地评估注意事项
1. 嘿，你可千万别小瞧了土地评估这件事！就像你去买水果，不仔细看看好坏怎么行呢？比如有块地看起来不错，可要是下面有隐藏的地质问题你没发现，那不就亏大了嘛！所以呀，一定要仔细全面地了解土地的方方面面。

2. 土地评估的时候，可得把眼睛睁大啦！这可不是开玩笑的呀！你想想，要是本来以为能盖高楼的地，后来发现有很多限制条件，那不就糟糕了！就好比你满心欢喜准备做个大餐，结果发现食材不够齐全，那多郁闷呐！
3. 哎呀呀，土地评估要注意的可多咯！特别是土地的位置，这可太重要啦！同一个城市，不同地段价值能一样吗？就跟同一个班级，学习好的和调皮捣蛋的能一样受关注嘛！所以对土地位置要有清晰的认识呀！
4. 哼，进行土地评估的时候，可一定要关注土地的用途规划呀！不然你以为能盖别墅的地最后只能盖小房子，那得多失望呀！就好像你本来计划去海边尽情玩耍，结果到了才发现只能在沙滩上溜达溜达，这差距有多大呀！
5. 喂喂喂，别忘了土地的周边环境啊！是热闹还是冷清，这影响可大着呢！好比你住在一个天天吵吵闹闹的地方和一个安静舒适的地方，那感受能一样嘛！所以周边环境绝对不能忽视哦！
6. 哇塞，土地评估时土壤质量也很关键的呀！要是土壤不好，种啥都长不起来，那多可惜！这就跟你有个好锅才能做出美味饭菜一个道理呀！千万不能掉以轻心哟！
7. 嘿，土地评估的产权问题也得搞清楚呀！如果产权有纠纷，那不就麻烦大啦！就像你买了个东西结果别人也来说是他的，这得多闹心呐！一定要慎重对待啊！
8. 记住喽，土地的市场趋势也不能忽略哟！行情好的时候和不好的时候那差别老大啦！这就像时尚潮流一样，一会儿流行这个一会儿流行那个，得随时留意呀！总之呢，土地评估一定要全面仔细，可不能马虎大意！。

土地估价报告写作注意事项（29页）目录第一部分总述错误！未指定书签。

一、估价项目名称错误！未指定书签。

二、委托估价方错误！未指定书签。

三、受托估价方错误！未指定书签。

四、估价对象错误！未指定书签。

五、估价目的错误！未指定书签。

六、估价依据错误！未指定书签。

七、地价定义错误！未指定书签。

八、估价期日错误！未指定书签。

九、估价日期错误！未指定书签。

十、估价结果错误！未指定书签。

十一、需要特殊说明事项错误！未指定书签。

十二、土地估价师签名错误！未指定书签。

十三、土地估价机构盖章错误！未指定书签。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析错误！未指定书签。

一、估价对象描述错误！未指定书签。

第三部分土地估价错误！未指定书签。

一、估价原则错误！未指定书签。

二、估价方法与估价过程错误！未指定书签。

(一)市场比较法错误！未指定书签。

市场比较法可能会出现的错误：错误！未指定书签。

（二）收益还原法错误！未指定书签。

收益还原法可能会出现的错误；错误！未指定书签。

（三〕剩余法（假设开发法〕错误！未指定书签。

剩余法可能出现的错误：错误！未指定书签。

（四）成本逼近法错误！未指定书签。

成本逼近法可能会出现的错误：错误！未指定书签。

（五）基准地价系数修正法错误！未指定书签。

基准地价系数修正法可能会出现的错误错误！未指定书签。

三、地价的确定错误！未指定书签。

可能出错的地方：错误！未指定书签。

第四部分附录错误！未指定书签。

可能出现的错误错误！未指定书签。

修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。

2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。

3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。

4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。

5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。

土地评估报告编制要点一、引言土地评估报告是对某一片土地进行评估，通过专业的检测和分析来确定土地的价值和潜在用途。

本文旨在介绍土地评估报告的编制要点，以指导评估师和相关从业人员准确、全面地呈现评估结果。

二、背景和目的在土地评估报告的编制中，必须在开头明确报告的背景和目的。

背景包括评估的土地位置、面积、所属行政区划等信息，目的则是对土地价值进行评估以便于确定最佳用途或作为业务交易的依据。

此外，可以在背景和目的中引入相关的宏观经济背景和政策法规，以便更好地阐述评估结果。

三、评估方法和数据分析1. 数据收集与验证在评估报告中，评估师需要收集并验证与土地评估有关的各类数据信息，包括但不限于土地权属、土地用途规划、土地市场价格和相关政策法规等。

评估师应严格审查数据的真实性和有效性，确保评估结果的可靠性。

2. 评估方法选择在编制土地评估报告时，评估师需根据具体情况选择合适的评估方法。

常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法适用于市场活跃、数据充足的土地；收益法适用于具有一定收入来源的土地；成本法适用于新建或改建土地项目。

3. 数据分析与结果说明在评估师选择了合适的评估方法后，需要进行数据分析，计算土地的价值。

评估师应清晰、详细地说明分析中使用的数据和计算方法，使读者能够理解和验证评估结果的合理性。

必要时，可以引入相关的统计学和经济学理论来支持评估结果的解释。

四、风险因素和应对策略评估报告中应该包含风险因素的分析和相应的应对策略。

评估师需要对影响土地价值的各种风险因素进行综合分析，例如政策风险、市场风险、环境风险等。

同时，评估师需要提出相应的风险应对策略，以减少风险对土地价值的影响。

五、结论和建议在土地评估报告的结尾，应该明确给出评估结果的结论和建议。

结论应准确、简明地总结土地的价值，建议则是基于评估结果针对不同需求方提出的具体建议，如开发商、投资者、政府等。

六、附录和参考文献评估报告的附录部分可以包括与评估结果相关的数据、图表、资料等。

土地估价报告的撰写标准及业务操作流程1.提纲报告撰写及评审的标准业务操作流程与报告规范格式报告撰写撰写估价方法应注意的事项2.报告撰写、评审的标准报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写报告的评审者：评审专家主要依据《城镇土地估价规程》《土地估价报告评审规则》《土地估价报告评审要点》《土地估价报告评审表》评审:报告形式、技术问题两方面2.1形式不合格未按照《土地估价报告规范格式》撰写的；缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的；缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。

2.1.1报告形式案例封面存在的格式问题字体、字号规程要求：封面“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

其他内容应为三号楷体。

内容擅自增加了委托单位、估价人员“提交估价报告日期”改为“估价日期”2.1.2报告形式案例存在的格式问题估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。

自然机构负责人也没有签字2.1.3报告形式案例存在的格式问题将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容2.1.4报告形式案例存在的格式问题技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的”2.1.5报告形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位置示意图和照片案例低级技术错误1、成本法将新增费计入成本2、基础设施配套费和土地开发费同时出现新增建设用地有偿使用费“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

”（财综字〔1999〕117号第二条）“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。

”（财综〔2006〕48号第四条）。

从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。

案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期2.2技术问题不合格估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的；市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。

土地估价报告撰写的基本要求与问题分析第一讲估价报告撰写的基本要求主要内容第一讲：估价报告撰写的基本要求第二讲：报告撰写中的常见问题与注意事项第三讲：报告撰写中的难点问题与解决思路第四讲：报告案例分析与点评总结：如何写好估价报告技术规程中的要求评审工作中的要求评估目的、地价定义、….方法选择与运用、价格确定、附件基准地价过期、调控政策影响、划拨地价评估、混合用地及特殊用途评估、地价指数应用地价定义技术思路与方法运用第一讲：估价报告撰写的基本要求一、什么是估价报告二、技术规程中的相关规定三、报告评审工作中的要求一、什么是估价报告内涵：是估价师对估价过程的总结和提交的专业成果。

是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论，向行政主管部门备案，接受专业审查的书面文件。

用途（目的）：总结评估过程；提供符合职业标准的评估结论；接受专业审查与监督。

……类别：估价（结果）报告、估价技术报告表现形式：表格式、文字式二、《规程》中的相关规定《城镇土地估价规程》GB/T 18508—2001附录E：土地估价报告规范格式本课程中重点介绍文字式估价报告的撰写基本内容、结构框架比较写作要求、排版格式<规程>规定:1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用。

……；2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。

当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；3、委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。

….三、报告评审工作中的要求关于印发《土地估价报告评审规则》的通知（中估协发〔2012〕4 号） 2012-3-5组织模式、运行机制评审原则、程序、依据及标准评审表形式审查要点：符合土地估价报告基本格式至少两名土地估价师评估至少一个符合土地估价资质的估价机构签字、盖章技术审查要点：地价定义方法运用………各等级报告的判定要点：格式、要件、界定、阐述、方法、结果一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。

土地估价报告撰写中的几个关键问题---兼谈如何写好土地估价报告丛 明 珠中国土地估价师协会2007-04-18一、对估价报告标准的认识•总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理•具体内容上：10条标准1. 估价人员资格。

估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。

2. 估价对象界定。

估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、地价定义等界定是否准确。

3. 估价所依据资料的质量。

估价所依据资料是否翔实、可靠。

4. 估价假设前提和限制条件。

估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。

5. 市场分析。

土地市场分析是否完整，结论是否合理。

6. 估价技术路线、方法选择及运用。

估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。

7. 地价确定的理由。

地价确定的理由是否充分、合理。

8. 估价结果。

估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类似土地的价格相当。

9. 估价报告的逻辑性。

估价报告的前后逻辑是否一致。

10. 估价报告的完整性。

估价报告内容是否完整，附件是否齐全。

二、对我国地价的基本认识1.地价是什么？地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。

(1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果(2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格(3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益)2.我国地价管理进展(1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。

表现在:①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。

②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。

土地估价报告容易出错的地方（续一）土地估价一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）常用的原则：1、替代原则（所有方法适宜）2、变动原则（所有方法适宜）3、需求与供求原则（所有方法适宜）4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）5、协调原则（所有方法适宜）即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。

6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）7、多种方法结合原则8、最有效利用原则如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。

待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。

可能出现的错误：原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。

二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的方法。

要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。

同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据2、估价过程：详细表述估价方法（估价测算过程）可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法（表面看是两种方法实际是一种）（一）市场比较法应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格。

要求比较实例不得少于三个。

估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：A、比较实例选择。

所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落（门牌号和宗地号）比较案例选择（大于或等于三个）要求：①与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。

“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求1、纸张应采用幅面为209*295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）。

2、字体与字型号（1）封面1．“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2．其他内容应为三号楷体。

3．“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应居中排列，其他内容左端对齐后居中排列。

（2）正文1．“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。

2．其他内容字体应为四号仿宋。

3．正文内容两端对齐后居中排列。

3、土地估价报告的制作与出具1．“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用，“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式；1．每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。

当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；2．委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。

土地估价机构对估价过程中采用的有关技术依据（如征地协议、征地标准文件、开发费用、基准地价成果、土地市场交易资料等）应单独整理成册，供土地估价结果的确认机构备查；五、文字要求1．“土地估价报告”和“土地估价技术报告”中对估价对象的描述和分析应客观、公正，不得带有任何恭维、诱导性或与估价过程无关的言论；2．“土地估价报告”和“土地估价技术报告”应以中文撰写打印，并分别以中文格式提交委托方和土地管理部门审查用。

如需以外文出具“土地估价报告”的，其内容应与中文报告一致，并在报告中注明以中文格式为准。

土地评估报告编写的基本原则与指导一、报告编写目的与意义二、评估报告的法律和技术要求三、评估报告的组成与结构四、评估报告编写的基本原则五、评估报告编写的指导六、评估报告编写的常见问题及对策一、报告编写目的与意义土地评估报告是评估师对土地价值进行科学、客观、全面评估后形成的文书报告。

其主要目的是为了提供客观、专业的评估意见，对于土地的合理利用、土地交易以及土地资源的开发和保护具有重要意义。

二、评估报告的法律和技术要求在编写土地评估报告时，评估师需遵守相关法律法规和评估技术规范的要求。

例如，需根据土地管理法、土地增值税法等相关法律法规进行评估，并参考国家土地资源管理局制定的评估报告编写规范。

三、评估报告的组成与结构评估报告通常包括报告封面、前言、评估目的、评估过程、评估结果及附录等部分。

其中，评估过程是整个报告的核心内容，包括资料收集、调查及数据分析等。

四、评估报告编写的基本原则1.客观性原则：评估报告应基于客观的事实和数据，真实反映土地的价值情况，不得夸大或减少价值。

2.科学性原则：评估报告的编写需遵循科学的评估方法和技术，确保评估的结果准确可靠。

3.规范性原则：评估报告应符合评估编写规范和要求，遵循相关法律法规，并按照评估报告模板进行编写。

4.针对性原则：评估报告应根据不同的评估目的和要求进行编写，确保评估结论与实际需要相适应。

5.可读性原则：评估报告应清晰明了，语言简练，结构合理，方便读者理解和使用。

6.保密性原则：评估报告应涉及商业秘密和个人隐私等不予公开的内容，确保评估结果的保密性。

五、评估报告编写的指导1.确保数据准确性：在编写报告时，评估师需对土地相关信息进行全面收集和核实，确保数据的准确性和真实性。

2.运用科学方法：评估师应根据评估对象的不同特点，运用适当的评估方法和技术，在评估过程中进行科学分析。

3.注意评估风险：评估师应对评估过程中可能存在的风险因素进行全面评估，并在报告中进行详细说明。