房地产税收制度52页PPT

第十章 房地产税收制度与政策
第一节 房地产税收概述
• 一、我国税收体系 • 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转
税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 • 第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流
转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发 经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税 、关税等。 • 第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和 个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及 此类的税种主要有企业所得税。
• 四、房地产税收制度改革和税收优惠政策
• 十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产 税立法，并适时推进改革”的要求。多年来，房地产税 成为争论的焦点。有人认为，虽然房地产税已成为国际 惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且 在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了 70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房 地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议 。房地产税收制度改革的目的，要有利于房地产更好地 服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建 设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础； 要有利于对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场 稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础； 要有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础 。
• 房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产 税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或 估价转让给基建单位的，应从基．为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
• 5．对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机 构等卫生机构自用的房产，免征
• 房产税。
• 自用的地下建筑，按以下方式计税：
• 1．工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房 产原值。

辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点 由省、自治区、直辖市税务机关确定。
(2)纳税期限 土地使用税按年计算，分期缴纳。
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3、 城镇土地使用税
6、减税、免税 (1)政策性免税 1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地， 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用 地和其他用地。
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2、房 产 税
4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚
、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性 房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束 后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基 建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征 税。
5)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用 的房产，可免征房产税。
(1)纳税人(课税主体) 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人， 即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。
(2)课税对象(课税客体) 课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的 物，即国家对什么事物征税。 根据课税对象的性质不同，全部税种分为5大类： 流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
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4、 耕地占用税
6、 减税、免税 (1)减税范围 1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征 收。 2)一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡
孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标 准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请， 经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准

政策因素
政府的税收政策、房地产调控 政策等对房地产税收形成直接 或间接影响。
地区因素
地区财政状况、不同地方的税 收政策、土地资源分布等因素 会导致房地产税收的差异。
房地产税收的优缺点
1
缺点
2
可能加重负担，影响市场活跃度，导致 经济不稳定，存在征管难度。
优点
增加财政收入，调节房地产市场，促进 资源合理配置，提高社会公平性。
《房地产税收》PPT课件
税收的定义和目的
房地产税收的概述
房地产税收是指对房地产与相关交易所征收的税费。它涉及土地、房屋、物 业及房地产交易等方面，是社会经济发展中重要的财政手段。
房地产税收的种类和分类
物业税
根据不同地区和房产等级，对拥有房地产物业的个人或机构征收的税费。
土地增值税
用于调节土地流转和利用，征收在土地增值过程中的税费。
契税
涉及房地产交易，根据交易金额一次性征收的税费。
房地产税收的法律法规
1 《中华人民共和国房地产税法》
制定了房地产税的基本原则、征收对象和税 率等相关规定。
2 《中华人民共和国土地增值税法》
规定了土地增值税的征收范围、计算方法和 税负分配等方面的内容。
房地产税收的影响因素
经济因素
经济发展水平、市场需求、物 价波动等对房地产税收有着直 接或间接的影响。
房地产税收的应用案例及经验分享
案例研究：美国房地产税
经验分享：税收优化
探讨美国房地产税的征收方ຫໍສະໝຸດ 和 税收利用情况，借鉴其实践经验。
分享房地产税优化策略，减轻税 负并合法避税的方法。
案例分析：税收收入利用
研究房地产税收入如何用于社会 建设和民生改善，为其他国家提 供借鉴。

直接转让土地使用权甲公司相关税金
1、营业税： （1800-1000）×5%=40万
2、土地增值税： 1800－1040 × 40%－1040×5%=252万 3、所得税： （1800－1000－40－252）×18%=91.44万 税负合计383.44万元。
甲公司的相关税金
双方合作建房相关税金合计 144万 土地投资入股相关税金合计 367.4万 直接转让土地使用权相关税金合计 383.44万
2、土地增值税 可抵扣金额1000万元， 适用税率40%， （1800－1000）×40%－ 1000×5%=270万元
政策依据
1、对于以房地产进 行投资、联营的，投 资、联营的一方以土 地（房地产）作价入 股进行投资或作为联 营条件，将房地产转 让到所投资、联营的 企业中时，暂免征收 土地增值税.财税字 [2019]048号， 2019年3月2日以 前适用）
房地产相关税收政策分析
主讲人 钟必
主要内容 一、以土地投资问题
二、土地增值税清算问题
三、营业税的纳税义务发生时间
四、视同销售问题
五、对国税函〔2019〕299号文的理解 六、拆迁补偿问题 七、虚开建筑业发票问题
一、以土地投资问题
(一)土地投资入股问题 案例: 甲公司取得一块土地，成本1000万，评 估价1800万元，没有进行开发。现乙房 地产公司要购买该块土地，出价1800万 元，并表示配合甲公司采用最合适的办法 进行运作。甲公司决定以土地投资的形式 入股乙房地产公司，占其30%的股权。
另一种观点:更能少交税
至于分开算普通的如果是负增值额,合并 算增值税就有利于纳税人。纳税人可以按 <土地增值税暂行条例>选择不分别核算， 虽然不能享受20%的普通住宅免税优惠， 但不分开核算的话，普通住宅的负增值部 分自然就抵消了非普通住宅的增值额，同 样达到有利于纳税人的目的 ,更能少交 税.

详细描述
房地产税收是政府对房地产市场进行调控的重要手段之一，其征收对象主要包括 土地、房屋等不动产，税基通常为房地产的评估价值或交易价格。由于房地产是 不动产，其税收不易转嫁，因此税收负担主要由产权人承担。
房地产税收的种类与作用
总结词
房地产税收主要包括土地使用税、房产税、契税、土地增值税等，其作用包括增加财政收入、调节收入分配、抑 制房价过快上涨等。
减免政策
对特定用途的房地产，如 教育、医疗等，实行减免 政策。
房地产税的征收程序与管理措施
征收程序
按照申报、评估、审核、征收等 程序进行。
管理措施
建立完善的房地产登记制度和信息 共享机制，加强税收征管力度。
法律责任
对违反税收法律法规的行为，依法 追究相关责任人的法律责任。
CHAPTER 03
房地产税的优惠与减免
《房地产税收制度》 ppt课件
CONTENTS 目录
• 房地产税收制度概述 • 房地产税的征收与管理 • 房地产税的优惠与减免 • 房地产税的改革与发展 • 国际房地产税收制度的比较与借鉴
CHAPTER 01
房地产税收制度概述
房地产税收的定义与特点
总结词
房地产税收是指政府对房地产的持有、交易、使用等环节所征收的税种，具有征 收对象特定、税基稳定、税负不易转嫁等特点。
建立评估机制
建立专业的房地产评估 机构，确保评估结果的
客观性和公正性。
CHAPTER 05
国际房地产税收制度的比较与借鉴
国际房地产税收制度的现状与特点
各国房地产税收制度现状
介绍各国房地产税收制度的现状，包括税种设置、税率水平 、征收方式等。
各国房地产税收制度特点
分析各国房地产税收制度的特点，包括税收负担、税收公平 性、税收效率等。

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（七）减税、免税 1.减税范围
★ 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减 按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、 税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以免征或者减征 耕地占用税。
★ 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 ★ 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的农村居
的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于 免征范围。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。 （3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产，但其附设的营 业用房及出租的房产，不属于免征范围。 （4）个人所有非营业用房产。 （5）经财政部批准免税的其他房产。其包括：
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★ 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可 免征； ★ 对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使 用时征收； ★ 房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征； ★ 在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征； ★ 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产； ★ 中、小、高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税， 但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳 房产税。
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商场占地应纳税额＝10000×4＝40000（元） 分店占地应纳税额＝6000×2＝12000（元） 仓库占地应纳税额＝20000×1＝20000（元） 商场自办托儿所按税法规定免税 全年应纳土地使用税额＝40000＋12000＋20000
＝72000（元）
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三、耕地占用税
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6.减税、免税 （1）政策性免征 ★ 国家机关、人民团体、军队自用的土地； ★ 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； ★ 宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地； ★ 市政街道、广场、绿化地带等公用土地； ★ 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； ★ 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴

❖ 韩国房地产所得税：不动产转让所得税、土地 过分利得税（土地增值税）土地开发负担金
❖ ４、海外房地产税收发展的规律：
❖ 房地产税划归地方税体系，是地方财政收 入的重要来源
❖ 对土地与房屋分别课征，采用不同税收和 税率
❖ 房地产税收与政府政策密切相关。
三、我国房地产税收 １、我国房地产税收的历史沿革 ２、我国目前房地产税收的现状 ❖ 1）房产税 ❖ 2）城镇土地使用税：采用分类分级定额税率
❖ 免税面积的计算。 ❖ 扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对
一套应税住房扣除免税面积。 ❖ 纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，
免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高 档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有 多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住 房计算扣除免税面积。 ❖ 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人 的应税住房均不扣除免税面积
３、房地产所得税
❖ 是对房地产或土地在经营、交易过程中。究 其所得或增值收益可征的税收。一般分为：征 收所得税；征收所得税和资本利得税；征收所 得税和土地增值税三类
❖ 日本的房地产所得税：不动产经营所得和不动 产转让所得
❖ 美国的房地产所得税：个人所得税、公司所得 税和社会保险税，但对不动产投资信托公司免 征所得税
2、房地人可争得税收。
❖ 一般分为：原始取得（不动产取得税和登录 许可税）和继承取得（不动产取得税和登录 许可税、印花税；遗产税或赠与税）
❖ 日本的房地产取得税：不动产取得税、登录 许可税、继承税、赠与税
❖ 英国的房地产取得税：印花税、遗产税
❖ 美国的房地产取得税：联邦遗产税和赠与税、 州遗产税和赠与税
（大城市0.5-10元、中城市0.4-8 、小城市 0.3-6、县、建制镇、工矿区0.2-4） ❖ 减免范围：政策减免和地方减免

注意：1、未涉及非货币性资产交换、债 务重组中涉及的非货币性资产偿债的 问题。
2、区别增值税的计税基础和增值税申 报表的填列。
3、先确认收入并计税但延期开票问题。
二）、关于成本费用、支出
1、 关于视同销售成本：填报纳税人 按税收规定计算的与视同销售收入对 应的成本，每一笔被确认为视同销售 的经济事项，在确认计算应税收入的 同时，均有与此收入相配比的应税成 本。
2、扣除限额”：“纳税调整后所得” （主表第16行）乘以税收规定的扣除比 例计算填列。其中，全额扣除的捐赠项 目，扣除限额与纳税人的实际捐赠支出 相等。
例：A公司会计利润1500万，公益捐赠50 万，非公益捐赠25万，3％的扣除比例； 调整后所得为1575万，按3％ 计算公益捐赠的扣除基数，也不得 弥补以前年度亏损。（注意国税函 【2006】1043号文规定的查补应纳 税所得额的含意）
2、区分需补税投资收益与不需要补税的 投资收益；
3、会计制度规定对持有短期债权投资过 程中实际取得的利息，作为投资成本 收回，冲减投资成本，不确认投资收 益。
而税收规定，除了投资初始时支 付的款项中包含已到期尚未领取的 利息外，其他持有期间取得的利息 一律确认为利息所得，而不是冲减 投资成本。
4、 会计上只确认投资转让收益或损 失，税收规定必须严格区分股息性 所得与投资转让收益或损失，股息 性所得的确认时间是被投资方会计 上进行利润分配时，不是完全的收 付实现制。
视同销售是指会计上不作为销售核算， 而在税收上作为销售、确认收入计 缴税金的商品或劳务的转移行为。 如：
A、用于在建工程、管理部门、非生产 机构、赞助、集资、广告、样品、 职工福利奖励等方面的材料和自产、 委托加工产品的价值金额。
B、将非货币性资产用于投资、分配、捐 赠、抵偿债务等方面，按照税收规定 应视同销售确认收入的金额。

受让土地
税收优惠 • 对廉租住房、经济适用住房建设用地以及
廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、 向规定保障对象出租的廉租住房用地，免 征城镇土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项 目中配套建造廉租住房，在商品住房项目 中配套建造经济适用住房，如能提供政府 部门出具的相关材料，可按廉租住房、经 济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例 免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。(财 税[2019]24号 )
应纳税额=计税依据×3%
受让土地
• 土地使用税 应纳税额=占用土地面积 ×每平方米年
税额 以出让或转让方式有偿取得土地使用权
的，应由受让方从合同约定交付土地时间 的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约 定交付土地时间的，由受让方从合同签订 的次月起缴纳城镇土地使用税。 （财税 [2019]186号）
预售
• 营业税 应纳税额=计税依据×5%
《中华人民共和国营业税暂行条例实施 细则》 第二十五条 纳税人转让土地使 用权或者销售不动产，采取预收款方式的， 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
预售
• 土地增值税
预征是土地增值税征收管理工作的基础， 是实现土地增值税调节功能、保障税收收 入均衡入库的重要手段。
预售
“非普通住宅”指除普通住宅、别墅、 “经济适用住房（含解困房）”和“限价 商品住宅”以外的住宅项目。
“别墅”指独户独院的住宅项目。 “写字楼（办公用房）”指该项目 “广东省广州市商品房预售许可证”上载 明其类别为“办公”的房地产开发项目。 “商业经营用房”指该项目“广东省 广州市商品房预售许可证”上载明其类别 为“商业”的房地产开发项目。
除保障性住房外，东部地区省份预征率 不得低于2%，中部和东北地区省份不得低 于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地 要根据不同类型房地产确定适当的预征率 （地区的划分按照国务院有关文件的规定 执行）。 (国税发[2019]53号 )

1、税收制度概述
(1)强制性。国家以社会管理者的身份，对所有的 纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家 税收。 (2)无偿性。指国家取得税收，对具体纳税人既不 需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓 税收，就是向居民无偿索取。 (3)固定性，也称确定性。指国家征税必须通过法 律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这 是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。
1、税收制度概述
二、税收制度及构成要素
税收制度简称税制，是国家各项税收法 律、法规、规章和税收管理体制等的总称， 是国家处理税收分配关系的总规范。 税收制度由纳税义务人(以下简称纳税 人)、课税对象、税基、税率、附加、加成 和减免、违章处理等要素构成。
1、税收制度概述
(1)纳税人(课税主体) 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人， 即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。
3、 城镇土地使用税
6、减税、免税 (1)政策性免税 1)国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地， 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用 地和其他用地。
1、税收制度概述
(5)附加、加成和减免 纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调 节，但还可以通过附加、加成减免措施来调节。 1)加重纳税人负担的措施主要有附加和加成。 附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之 外附加征收的一部分税款。 加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行 加成征税。

6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
房地产税收制度
一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
Thank you