世茂地产集团 研发设计 产品线 “璀璨”系列产品白皮书

设计说明书一、建筑部分1、概况1.1南京市是江苏省省会所在地，是全省的政治、经济、文化、科技和教育中心，也是长江流域中心城市之一，处于沿海开放地带和长江流域的交汇部，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市。

南京已有2496年的建城历史，经历了十朝都会，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。

丰富灿烂的历史遗存与南京雄浑秀美的山水城林融为一体，构成了城市独特深厚的历史人文底蕴。

南京东接长江三角洲，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，长江自西向东横穿市区。

南京属北亚热带季风气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛，良好的自然条件加之历代的绿化努力，使南京享有“绿城”之誉。

1.2南京市发展目标是把南京建设成为：充满经济活力的城市――长江下游现代化的中心城市富有文化特色的城市――国际影响较大的历史文化名城最佳人居环境的城市――人与自然和谐共生的江滨城市1.3南京城市发展布局：1.3.1最近规划的都市发展区总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%。

1.3.2提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”，除主城外，在三个新市区培育次区域中心，形成多核区域中心格局中；明确提出开敞式的格局，在更大范围内延续“山水城林”融为一体的空间特色，建设最佳人居环境城市。

1.3.3南京市域城镇形成主城一新市区一新城－重点城镇－一般城镇五级大中小级配合理的等级结构。

调整后的各级城镇有：（a）主城：新市区：包括东山、仙西、江北3个新市区。

（b）新城：包括大厂、新尧等个新城，预留玉带、桥林为新城备用发展空间。

（c）重点城镇：包括栖霞、八卦洲等13个重点城镇。

（d）其他城镇为一般城镇。

1.3.4远景南京全市总人口按1000万预留，规划远景按87%城市化水平和870万左右城镇人口进行规划安排。

主城人口2010年控制在300万以内，远景下降到260万。

2、地理位置及周边环境南京世茂外滩新城（以下简称本项目）基地位于南京市下关区滨江带，滨江大道东侧，东邻惠民大道高架路，北临中山北路，南侧与三汊河为邻，总用地面积约为51.89万平方米，整个地区沿江展开约1.3公里（其中基地西北部部队用地占临江面约630米）。

白皮书艾麦欧（上海）建筑设计咨询有限公司Add 上海市徐汇区柳州路399号（甲）上海主角G层 Tel (86) 021-5407-0708 E-mail hr@ 1141181221261301321341361381424642414038364852隆基泰和 未来石LONGJITAIHE58金华金东新城JINHUA JINDONG NEW CITY66河北承德未来城HEBEI CHENGDE FUTURE CITY72正荣·金融财富中心ZHENGRONG FORTUNE & FINANCE CENTER82869298102106110天安云谷TIANAN CLOUD VALLEY 南京洪家园NANJING HONGJIAYUAN 石狮世茂中心SHISHI SHIMAO CENTER 梦上海SHANGHAI DREAM 淮北国购广场HUAIBEI GUOGOU PLAZA 石家庄世界华文传媒国际交流中心HUAIBEI GUOGOU PLAZA 南京长江九号NANJING CHANGJIANG NO.978深圳龙岗新城产业综合体SHENGZHENG LONGGANG NEW CITY 2101822263034144150154158162168174003 002005 004007006出租车广告009 008011 010013 012015014017016urban scale furniture scale019 018021 020LUDI SERIES023 022025 024027 026029 028031 030500m033032035 034037036项目地点 设计用途 占地面积 建筑面积 容 积 率 委托单位 南昌市红谷滩北部办公3.3万m 217.6万m 2 (地上)5.4南昌博泰地产039 038041 040043乐汇城sale批发产业support 关联产业service 服务产业品牌发展基地专业市场区域体验式购物中心CBD区域体验式购物中心酒店餐饮银行银行娱乐关联产业批发产业服务产业产业SHIJIAZHUANG XINYUAN LEHUICHENG045044047 046049048051 050053052保定隆基泰和未来石BAODING WANHE2011~项目地点 河北省保定市七一路,东三环设计用途 城市综合体占地面积 91756.7平方米建筑面积 412900平方米容 积 率 4.499委托单位 隆基泰和集团封闭商业难与东湖产生互动 ---- 需要将建筑体量分散，设置观湖平台通道本案设计理念着眼于超越符号化层面的标志性:不但在城市格局上整合完善了新城区环湖商务中心，并且顺应时代前瞻，立体复合地延续了生态空间，更新了城市形象与活力；更重要的是创造性地发挥了业态组合的经济效力，将城市生态、文化、经济等功能片断重新组织；打造工作、生活与游乐的舞台，与已有的生态、艺术殿堂形成互补，从城市场景上承接本区域文脉；并且通过提供多样的业态组合，聚集商务中心成立所必需的人气，形成以人为本的群体地标。

住宅标准化产品手册01第一篇02第二篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型目录03第三篇04第四篇3.1 起居室设计要求3.2 餐厅设计要求3.3厨房设计要求3.4 卫生间设计要求4.1 首层入户门厅01第一篇1.1 住宅标准化产品设计总则1.2 住宅标准化产品的特点1.3 住宅标准化产品的理念1.4 住宅标准化产品的模块1.5 住宅标准化产品的组合1.6 客户群的定义1.7 标准化房型开间进深控制原则1.8 标准化房型开洞尺寸控制原则1.9 标准化房型室内布置控制原则总则1.1住宅标准化产品设计总则前言：本套标准化户型是根据浙江地区新城衢州、台州、桐乡项目，江苏地区的新城金坛、丹阳、吴江、张家港项目，经过优化设计后，形成的一套标准化产品。

本套产品适用于浙江、江苏地区，因各地区对规范的具体要求不同，具体实施应与当地的消防部门和审图中心进行沟通，且本套产品未考虑空中花园、设备平台的赠送，后期各地可根据当地规划局的相关规定进行调整；定位：启航、乐居、圆梦、尊享；物业类型：高层；依据：因各省市规范具体要求不同，本标准制定主要依据国家相关规范以及江苏、浙江的省一级标准，具体有：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB 50016—2014 Array《住宅设计规范》GB50096-2011《建筑工程面积设计规范》 GB T50353-2005《无障碍设计规范》GB 50763—2012《江苏省城市规划管理技术规定》（2011 年版）《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J 26-2016（待定）《浙江省城乡规划条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第51 号）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）核心筒类型：分置式核心筒、集中式核心筒；符合市场需求，快速且合理，因地制宜成熟度匹配度速度可变性+标准化模块化理念目标核 心 筒 模 块 库户 型 模 块 库自由组合是标准化产品线从模块元素到单元产品的核心方法分置式核心筒集中式核心筒集中式核心筒分置式核心筒首次过渡性购房或婚房，让置业者轻松实现“家”的梦想高品质与经济价格合二为一，让二次置业的家庭尽享舒适为都市精英的置业提供理想居所，更为三口之家享受天伦之乐提供宽敞空间成功人生的高品质追求，品鉴生活之美1.6客户群的定义总则1.7标准化房型开间进深控制原则总则1.8标准化房型开洞尺寸控制原则1.9标准化房型室内布置控制原则总则02第二篇2.1 标准化核心筒2.2 标准化房型拼接平面2.3 标准化房型房型面积房型面积房型不通透房型通透中间房型端部房型房型编号房型编号适用于江苏省核心筒平面拼接导览图125+80+80+125125+80+80+125面宽：3+2+2+2面宽：3+2+2+2125+90+90+125125+90+90+125115+90+90+120115+90+90+120面宽：3+3+3+2面宽：3+3+3+2面宽：2+3+3+2面宽：2+3+3+2130+110+110+130面宽：3+3+3+3130+110+110+130面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3140+110+110+140面宽：3+3+3+3125+110+140面宽：3+3+3面宽：3+3+3160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4170+170面宽：4+4180+180面宽：4+4190+190面宽：4+4140+110+160140+110+170140+110+160140+110+170面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3面宽：3+3+3125+110+140面宽：3+3+3140+140面宽：3+3140+140面宽：3+3170+170面宽：4+4125+110+140面宽：3+3+3170+170面宽：4+4面宽：4+4160+160面宽：4+4180+180面宽：4+4180+180T1 核心筒■T1核心筒面积64.80㎡：■T1核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用于面积段：140㎡~180㎡，一梯两户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；■组合示意图：T2 核心筒■T2核心筒面积76.38㎡：■T2核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户不通透■组合示意图：T3 核心筒■T3核心筒面积75.39㎡：■T3核心筒特点：1、适用于浙江地区；2、适用面积段较广，可为一梯三户或者四户；3、适用于层数≥19F，高度小于100米住宅中；4、中间户通透。

产品类前言为了配合我司快速发展的需求，集团研发设计中心联合营销中心前策产品部，针对我司和竞品公寓产品进行分析整理，共同研发商办类公寓产品线——城市菁英生活+产品系列，该系列共包含三种产品类型，分别为平层公寓—畅享系、跃层公寓—玥享系、创意LOFT—尊享系，产品面积段为25㎡—65㎡。

城市菁英生活+充分发挥工匠精神，通过内部空间的高效利用，打造符合投资客户和使用客户需求的都市公寓产品线，解决公寓由于面积偏大、产品力不足、空间利用率低而影响销售去化的问题。

概览城市菁英生活+产品系列平面组合及标准层平面图优秀公寓项目案例01020304☐产品发展脉络☐适用规划条件☐购买客群特征☐畅享系☐玥享系☐尊享系☐模块组合示意图☐标准层组合参考☐总部新翼广场☐武汉泰富城项目☐广州东塱壹城广场品质上升期品质飞跃期产品初创期代表作：三明碧桂园代表作：花都空港国际代表作：PARK ROYAL2010~20122013~20142015~至今地块规划指标条件限制地块为商办类用地或项目内商业比例太高，需要以商业公寓分化商业建面，实现项目内部多物业分化。

具备投资客群城市居民收入水平提高，投资能力增强；地块周边以及区域具备创业等青年人群。

区位优势地块处于市中心，地段繁华，人口密集，城市流动人口多，投资和租赁市场活跃。

交通便利城市交通便利或者未来交通规划利好，为潜在客群的进入创造良好的交通条件。

投资客户包括本地投资客户和异地投资客户；特征描述：1.有一定的财富积累，看中物业的地段价值、开发商品牌、未来升值空间；2.关注区位地段未来规划，对城市交通配套、生活配套较为重视；3.对公寓品质要求高，青睐于品牌开发商开发的项目；4.对价格敏感度高，看中物业升值空间，比较看重投资回报率。

价值关注点：总价、地段价值、投资回报率投资加过渡性自住客群特征：1、他们是年轻一族，处于事业的拼搏上升期，渴望在城市有个稳定的居所；2、首付资金不充裕，对总价极其敏感，但未来收入稳步提升；3、相对于城市住宅的高价，具有总价优势的公寓产品，可作为他们过渡性置业的最佳选择；4、生活、工作及朋友圈都在城区，对生活配套和交通较为看重，需要便于上班工作。

房企管理解析（五）: 从万科引出房企产品线思考兰德征询总裁: 宋延庆咱们先来看两个案例——万科在北京房山有两个楼盘, 一种是“中粮万科长阳半岛”, 一种是“京投万科新里程”。

长阳半岛是中粮地产和万科合伙开发百万平米大盘, 项目从7月面市以来, 销售额超过50亿。

“新里程”项目距长阳半岛很近, 是一种有1000余套房小项目。

如果你对照新里程项目户型, 你会发现几乎所有户型都能在毗邻长阳半岛中找到同样户型。

也就是说, 新里程户型几乎就是从长阳半岛项目“搬”过来。

同属“华南五虎”恒大, 实现合约销售额803.9亿元, 同比增长59.4%；实现营业收入619.2亿元, 同比增长35.2%；净利润117.8亿元, 同比增长46.9%。

更值得关注是, -四年间, 恒大销售额平均增长率高达133.6%。

但是, 如果你到长春、沈阳、石家庄等都市“恒大·绿洲”看看, 并认真对比一下各个项目楼书, 你会发现这些在全国都叫做“绿洲”项目, 无论是会所、售楼处, 还是户型、外立面, 几乎都是一模同样。

或许不同都市“绿洲”业主不懂得, 但许多业内人员也许懂得, 各个“绿洲”就是一套原则图建出来。

其实, 不只是万科和恒大。

据底中华人民共和国房地产业协会和兰德征询联合发布《房地产开发公司产品线研究绿皮书》报告显示, 当前房地产业界几乎所有一线房地产开发公司都已经形成了各种产品系列和多条产品线, 并在不同都市不同项目上进行着原则化连锁、复制开发。

例如:■万科都市花园系列, 四季花城系列, 金色系列、TOP系列；■恒大华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；■保利花园系列、林语系列、山庄系列；■绿城玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列；■万达广场系列、华府系列；■龙湖滟澜山系列、天街系列、大城小院系列, 等等。

并且, 不但是一线房企, 就连第二、第三梯队大中型房地产公司, 以及相对低调央企地产公司, 近年来也逐渐形成了自己产品系列, 也开始了原则化产品线连锁、复制开发。

世茂产品系案名五大产品线覆盖全生命周期世茂房地产开发，以打造臻品项目为宗旨，借助自身30多年高端人居开发经验，秉持“匠心精神”持续打造和提升产品力，将产品体系覆盖客户全生命周期，完成住宅标准化迭代升级，提升市场竞争力。

世茂从客户的细微化需求出发，对旗下住宅产品进行精研创新，在稳固高端产品领先优势的同时，注重对刚需、改善型、高端客群痛点的洞察和对产品的精雕细琢，先后推出云系、璀璨系、国风系、天誉系、龙胤系等五大优质产品体系，在解决客户痛点的同时，锻造出市场认可的产品。

云系寓意梦想与未来满足对美好生活的憧憬代表项目：上海世茂云图项目介绍:世茂云图，世茂倾力打造的精装M住区。

项目坐落于林海公路与上南路交汇处西接前滩，东临迪斯尼，社区内新古典主义建筑与4D景观绿谷，近百种人性化细节打造公园秘境，五大精装科技系，还生活讲究之心。

其他案名：世茂铂翠湾、世茂翡翠首付、南京世茂水城、世茂城品、世茂晋江云府、世茂晋江云城、世茂云城、世茂云泽、世茂德兴云玺、世茂大唐云璟、世茂云嶺四季、世茂云墅、世茂云珑湾、世茂云著·深蓝、世茂云锦、世茂三木·云澜、世茂源升云尚城、世茂云泽园、乐清东潮云筑、世茂云悦壹号璀璨系寓意成功与荣耀绽放生活的璀璨时刻代表项目:固安世茂璀璨天城项目介绍:以整体化思维打造高端人居，主张“先还原，再设计”，将建筑、环境、城市、情感等因素纳入生活情境，不只营造居所，更酝酿生活方式。

筑高阶作品立人居标杆，为京南明珠敬献人居范本。

其他案名：世茂天城、世茂璀璨倾城、世茂璀璨时代、世茂璀璨明樾、世茂璀璨新城、世茂璀璨壹号、世茂璀璨天宸、世茂南外滩璀璨公园、世茂璀璨天玺、世茂璀璨悦府、世茂璀璨时光、世茂荣誉璀璨天城、世茂璀璨公园、保利世茂璀璨江滨、世茂·禹州璀璨江山、世茂璀璨里、世茂璀璨里程、世茂璀璨澜庭、世茂璀璨星河、世茂璀璨泱颂、世茂璀璨天元、世茂银河璀璨天宸、世茂璀璨湖郡、世茂振兴·璀璨熙湖、世茂璀璨狮城、世茂璀璨凡高、世茂璀璨岚园国风系寓意传承与再造表达文化底蕴与盛世情怀代表项目：福州世茂国风鼓岭项目介绍：国风首卷，于鼓岭百年情缘中开篇，汲取传统经典风华，寻地域文化之脉络，重塑新时代中国式居住理想，抒大国盛世气象。