物业管理基础知识

超全的物业管理基础知识

1、什么是业主

广义的业主是指房屋所有权人，狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人。通常说业委会候选人，是指狭义的业主。参考资料：《建筑物区分所有权司法解释》。

2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件

原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书一证一表”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，就符合交房条件。

3、房屋竣工验收的指的是什么

开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件，但何为竣工验收合格开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准，甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的。 依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付，必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表，方能交付。

4、《竣工验收备案表》有什么作用

一般情况下，开发商能提供竣工备案表，说明房屋主体质量是合格的，如果有足够的证据证明其确实不合格，是可以推翻的。

5、有《竣工验收备案表》，但房屋有重大质量问题怎么办

业主收房、验房对房屋质量有疑义时，可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定，如果鉴定主体结构不合格，即使开发商能提供《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房。

6、房屋存在质量瑕疵，业主如何处理

房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵，业主在收房时，应当列出问题清单，要求开发商限期整改，整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改，业主可以自己整改，费用由开发商承担。如果开发商拒不整改，给业主造成相应损失的，有权要求开发商赔偿。

7、合同约定延期交房违约金太低，业主如何取得合理违约赔偿 现在不少开发商在购房合同中将延期交房的违约金约从范本的每日按总价款的万分之一到三，约定为无论多长时间都只赔总价款的万分之一，甚至万分之，这样的约定是显失公平的。业主可以与开发商进行协商，协商不成可以提起诉讼。司法实践中一般会确认这种约定无效，按日计算违约金，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计算违约金。

1 物业管理知识题库一

一、判断题：

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（ Х ）

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ √ ）

3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（ Х ）

4、业主是物业所有权人。（ Х ）

5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（ √ ）

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。( √ )

7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。( √ )

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ Х ）

9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。( √ )

10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( √ )

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ √ ）

13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（ √ ）

14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ √ ）

15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（ √ ）

16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ √ ）

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（ Х ）

18、由国务院颁布的、于2007年10 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ Х ）

物业管理基础知识复习资料

一、基础篇

1、什么是物业？

物业是指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋建筑，以及与之相配套的公用设施、设备及相关的场地。

2、物业管理区域划分的原则是什么?

物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。

3、新建住宅小区如何划分物业管理区域？

新建住宅小区，包括分期建设或者有两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。

4、物业管理项目中有市区级规划道路穿越的，怎么划分物业管理区域？

物业管理项目中有市区级规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划行政主管部门有明确要求的除外。

5、什么是物业管理？

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

6、物业管理有什么作用?

物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。

7、对同一个物业管理区域实施物业管理有什么规定？

一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业（须持有资质）实施物业管理服务。同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

8、物业管理包括哪些内容？

物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务。日常管理是经济性的管理和服务，包括共用部位、共用设备设施的维护和管理、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业装修管理服务等。特约服务是根据业主和住户需要，提供各类有偿服务。

9、什么是业主？

业主即房屋的所有权人。具体是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。

物业和物业管理基础知识

物业管理的起源

物业管理行业于1940年左右由英国兴起，当时并未得到广泛的发展，真正得到社会认可是由万国博览会开始，于二十世纪五十年代左右逐渐成为一个成型的产业。

物业与物业管理的概念

（一）物业的概念

“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念

在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。

1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征： （1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。

（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。

（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。

2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：

（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。

（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。

（二）物业管理

物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property

Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。