下载文档原格式
工程治理指导书北京万科企业天秀工程经理部目录附图：万科天秀工程总平面图附件：一、天秀工程开展方案二、天秀工程一期工程总操纵方案1.1序言投资方：北京万科企业开展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计参谋公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2工程概况万科天秀工程位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
住宅局部由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库〔1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库〕，建筑面积为31861m2。
配套公建局部包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。
住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，根底为墙下或柱下筏板根底。
商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园根底为钢筋混凝土扩展根底；会所为墙下或柱下筏板根底。
1.3工程规划万科天秀工程分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
一期工程开工时刻为2003年3月15日，竣工备案时刻为2003年12月30日，进住时刻为2004年6月30日。
二期工程开工时刻暂定为2003年8月份，2003年年底±0.000以下结构完工。
一期销售卖场和样板间，于2003年3月15日开工，2003年8月31日竣工，2003年9月1日开盘销售。
1.4工程及工程治理重点和难点依据万科天秀工程设计要点、工程开展方案和施工实践经验，列出以下工程及工程治理的重点和难点：商业街、幼儿园根底垫层换填施工；住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；销售卖场工程工期紧，施工技术及工程治理保障措施；一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工治理保障措施。
万科工程管理策划指导书30P北京万科企业有限公司XX项目经理部目录1、项目概况 (5)1.1 序言 (5)1.2 项目概况 (5)1.3 项目规划 (5)1.4 工程及工程治理重点和难点 (6)2、项目部治理架构及要紧岗位描述 (6)2.1 部门要紧工作内容 (6)2.2 组织架构图 (7)2.3 要紧岗位职责 (7)3、项目进展打算 (9)4、项目总操纵进度打算 (9)4.1 项目施工治理流程 (9)4.2 项目总操纵打算 (9)4.3 项目操纵打算关键节点 (9)5、施工单位和监理公司组织方案 (10)5.1 总承包商组织方案 (10)5.2 监理公司组织方案 (10)5.3 甲方直截了当分包工程组织方案 (10)6、材料设备供应方案 (11)7、项目进度打算保证措施 (13)7.1 项目进度打算关键节点 (13)7.2 甲方进度打算编制 (13)7.3 总包施工进度打算审核 (13)7.4 施工过程中施工进度打算审核 (14)7.5 总包施工和谐治理 (14)7.6 奖惩机制 (14)7.7 甲分包施工进度打算操纵 (14)7.8 甲方打算内部和谐 (15)7.10 现场交通情形 (15)7.11 民扰情形 (15)7.12 外协工作 (16)8、项目质量保证措施 (16)8.1 图纸审查制度 (16)8.2 施工单位质量保证体系 (16)8.3 监理公司职责 (16)8.4 设备材料进场验收制度 (16)8.5 样板制度 (17)8.6XX项目质量治理要点 (17)8.7技术方案先行制度 (18)8.8质量通病处理 (18)8.9日常质量治理 (19)8.10设计和谐咨询题 (19)8.11质量事故处理 (19)8.12外线施工设计和治理 (19)8.13入住前质量检查和修理 (19)9、项目成本操纵措施 (20)9.1 项目成本操纵目标 (20)9.2 项目成本操纵措施 (21)10、安全文明施工治理 (22)10.1施工现场CI标识系统 (22)10.2施工过程治理 (24)11成品爱护措施 (25)12信息和谐治理 (25)12.1项目印章治理 (25)12.2邮件治理 (25)12.3文件治理 (26)12.4会议制度 (28)13.1实施方案时期 (28)13.2施工图设计时期 (29)13.3施工时期 (30)附图：万科XX项目总平面图附件：一、XX项目进展打算二、XX项目一期工程总操纵打算1.1 序言投资方：北京万科企业有限公司进展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾咨询公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
工程管理策划指导书北京万科企业有限公司XX项目经理部编制：任英、吕彦东、审定：韩冬批准：周成辉第1页共30页目录1、项目概况 (5)1.1 序言 (5)1.2 项目概况 (5)1.3 项目规划 (5)1.4 工程及工程管理重点和难点 (6)2、项目部管理架构及主要岗位描述 (6)2.1 部门主要工作内容 (6)2.2 组织架构图 (7)2.3 主要岗位职责 (7)3、项目发展计划 (9)4、项目总控制进度计划 (9)4.1 项目施工管理流程 (9)4.2 项目总控制计划 (9)4.3 项目控制计划关键节点 (9)5、施工单位和监理公司组织方案 (10)5.1 总承包商组织方案 (10)5.2 监理公司组织方案 (10)5.3 甲方直接分包工程组织方案 (10)6、材料设备供应方案 (11)7、项目进度计划保证措施 (13)7.1 项目进度计划关键节点 (13)7.2 甲方进度计划编制 (13)7.3 总包施工进度计划审核 (13)7.4 施工过程中施工进度计划审核 (14)7.5 总包施工协调管理 (14)7.6 奖惩机制 (14)7.7 甲分包施工进度计划控制 (14)编制：任英、吕彦东、审定：韩冬批准：周成辉第2页共30页7.9 总包计划控制 (15)7.10 现场交通情况 (15)7.11 民扰情况 (15)7.12 外协工作 (16)8、项目质量保证措施 (16)8.1 图纸审查制度 (16)8.2 施工单位质量保证体系 (16)8.3 监理公司职责 (16)8.4 设备材料进场验收制度 (16)8.5 样板制度 (17)8.6XX项目质量管理要点 (17)8.7技术方案先行制度 (18)8.8质量通病处理 (18)8.9日常质量管理 (19)8.10设计协调问题 (19)8.11质量事故处理 (19)8.12外线施工设计和管理 (19)8.13入住前质量检查和维修 (19)9、项目成本控制措施 (20)9.1 项目成本控制目标 (20)9.2 项目成本控制措施 (21)10、安全文明施工管理 (22)10.1施工现场CI标识系统 (22)10.2施工过程管理 (24)11成品保护措施 (25)12信息协调管理 (25)12.1项目印章管理 (25)12.2邮件管理 (25)编制：任英、吕彦东、审定：韩冬批准：周成辉第3页共30页12.4会议制度 (28)13设计协调与管理 (28)13.1实施方案阶段 (29)13.2施工图设计阶段 (29)13.3施工阶段 (30)附图：万科XX项目总平面图附件：一、XX项目发展计划二、XX项目一期工程总控制计划编制：任英、吕彦东、审定：韩冬批准：周成辉第4页共30页1、项目概况1.1 序言投资方：北京万科企业有限公司发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
目录一、说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3二、施工准备阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄81.综合计划管理2.项目监理进场3.临水、临电，场地平整4.桩基施工准备5.总包单位进场准备三、土方及基础施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄121.软地基处理2.土方工程3.基坑支护4.桩基施工5.地下室施工四、主体施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄211.架空层主体施工2.转换层施工3.标准层主体施工4.屋面层主体施工5.砌体施工五、毛坯装修及落架阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄281.墙抹灰2.外墙抹灰3.铝合金安装4.主要部品安装5.建筑屋面6.外墙装饰7.天棚8.地坪9.外架拆除10.建筑电气11.建筑给排水12.通风与空调13.电梯工程六、室外工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄451.室外附属建筑2.室外道路、小品、亭台、花坛3.园林绿化4.室外给排水5.室外电气七、精装修工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄481.毛坯-精装的工作面移交2.精装修施工期间配合3.精装修工程验收八、工程验收┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄501.基础验收2.主体结构验收3.分项工程验收4.规划验收5.环保验收6.消防验收7.竣工验收第一章：说明建筑工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。
对于房地产开发项目，我们把项目实施阶段各类管理行为中与工程现场有关的部分称为工程管理，并且按工程实施进展的程序分为：施工准备阶段、基础施工阶段、主体施工阶段、毛坯装修及落架阶段、室外工程阶段、精装修阶段、验收交付阶段和保修阶段。
本指导书将从工程现场管理的角度出发，依据国家、行业或政府的有关规定，结合万科集团、区域及公司各项工程管理制度和技术标准，明确工程管理的各个阶段、环节当中，工程管理的主体——项目部的主要职责是什么，各主要执行者——项目经理、各专业工程师该干什么，需要以什么样的程序去进行现场管理。
万科工程管理策划指导书范本(doc 29页)工程管理策划指导书北京万科企业有限公司XX项目经理部附图：万科XX项目总平面图附件：一、XX项目发展计划二、XX项目一期工程总控制计划1、项目概况1.1 序言投资方：北京万科企业有限公司发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m2。
配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。
住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，基础为墙下或柱下筏板基础。
商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园基础为钢筋混凝土扩展基础；会所为墙下或柱下筏板基础。
1.3 项目规划万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
一期工程开工时间为年3月15日，竣工备案时间为年12月30日，入住时间为年6月30日。
二期工程开工时间暂定为年8月份，年年底±0.000以下结构完工。
一期销售卖场和样板间，于年3月15日开工，年8月31日竣工，年9月1日开盘销售。
1.4 工程及工程管理重点和难点根据万科XX项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：商业街、幼儿园基础垫层换填施工；住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工管理保障措施。
工程经管策划指导书北京万科企业有限公司XX工程经理部目录1、工程简况 (5)1.1 序言 (5)1.2 工程简况 (5)1.3 工程规划 (5)1.4 工程及工程经管重点和难点 (6)2、工程部经管架构及主要岗位描述 (6)2.1 部门主要工作内容 (6)2.2 组织架构图 (7)2.3 主要岗位职责 (7)3、工程发展计划 (9)4、工程总控制进度计划 (9)4.1 工程施工经管流程 (9)4.2 工程总控制计划 (9)4.3 工程控制计划关键节点 (9)5、施工单位和监理公司组织技术方案 (10)5.1 总承包商组织技术方案 (10)5.2 监理公司组织技术方案 (10)5.3 甲方直接分包工程组织技术方案 (10)6、材料设备供应技术方案 (11)7、工程进度计划保证措施 (13)7.1 工程进度计划关键节点 (13)7.2 甲方进度计划编制 (13)7.3 总包施工进度计划审核 (13)7.4 施工过程中施工进度计划审核 (14)7.5 总包施工协调经管 (14)7.6 奖惩机制 (14)7.7 甲分包施工进度计划控制 (14)7.8 甲方计划内部协调 (15)7.10 现场交通情况 (15)7.11 民扰情况 (15)7.12 外协工作 (16)8、工程质量保证措施 (16)8.1 图纸审查制度 (16)8.2 施工单位质量保证体系 (16)8.3 监理公司职责 (16)8.4 设备材料进场验收制度 (16)8.5 样板制度 (17)8.6XX工程质量经管要点 (17)8.7技术技术方案先行制度 (18)8.8质量通病处理 (18)8.9日常质量经管 (19)8.10设计协调问题 (19)8.11质量事故处理 (19)8.12外线施工设计和经管 (19)8.13入住前质量检查和维修 (19)9、工程成本控制措施 (20)9.1 工程成本控制目标 (20)9.2 工程成本控制措施 (21)10、安全文明施工经管 (22)10.1施工现场CI标识系统 (22)10.2施工过程经管 (24)11成品保护措施 (25)12信息协调经管 (25)12.1工程印章经管 (25)12.2邮件经管 (25)12.3文件经管 (26)12.4会议制度 (28)13.1实施技术方案阶段 (28)13.2施工图设计阶段 (29)13.3施工阶段 (30)附图：万科XX工程总平面图附件：一、XX工程发展计划二、XX工程一期工程总控制计划1.1 序言投资方：北京万科企业有限公司发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 工程简况万科XX工程位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
工程管理策划指导书 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】工程管理策划指导书北京万科企业有限公司XX项目经理部目录附图：万科XX项目总平面图附件：一、XX项目发展计划二、XX项目一期工程总控制计划序言投资方：北京万科企业有限公司发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m2。
配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。
住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，基础为墙下或柱下筏板基础。
商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园基础为钢筋混凝土扩展基础；会所为墙下或柱下筏板基础。
项目规划万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
一期工程开工时间为年3月15日，竣工备案时间为年12月30日，入住时间为年6月30日。
二期工程开工时间暂定为年8月份，年年底±以下结构完工。
一期销售卖场和样板间，于年3月15日开工，年8月31日竣工，年9月1日开盘销售。
工程及工程管理重点和难点根据万科XX项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：商业街、幼儿园基础垫层换填施工；住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工管理保障措施。
（万科企业管理万科工程管理策划指导书P（万科企业管理万科工程管理策划指导书P工程管理策划指导书北京万科企业仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；XX项目经理部目录1、项目概况 (5)1.1 序言 (5)1.2 项目概况 (5)1.3 项目规划 (5)1.4 工程及工程管理重点和难点 (6)2、项目部管理架构及主要岗位描述 (6)2.1 部门主要工作内容 (6)2.2 组织架构图 (7)2.3 主要岗位职责 (7)3、项目发展计划 (9)4、项目总控制进度计划 (9)4.1 项目施工管理流程 (9)4.2 项目总控制计划 (9)4.3 项目控制计划关键节点 (9)5、施工单位和监理公司组织方案 (10)5.1 总承包商组织方案 (10)5.2 监理公司组织方案 (10)5.3 甲方直接分包工程组织方案 (10)6、材料设备供应方案 (11)7、项目进度计划保证措施 (13)7.1 项目进度计划关键节点 (13)7.2 甲方进度计划编制 (13)7.3 总包施工进度计划审核 (13)7.4 施工过程中施工进度计划审核 (14)7.5 总包施工协调管理 (14)7.6 奖惩机制 (14)7.7 甲分包施工进度计划控制 (14)7.8 甲方计划内部协调 (15)7.9 总包计划控制 (15)7.10 现场交通情况 (15)7.11 民扰情况 (15)7.12 外协工作 (16)8、项目质量保证措施 (16)8.1 图纸审查制度 (16)8.2 施工单位质量保证体系 (16)8.4 设备材料进场验收制度 (16)8.5 样板制度 (17)8.6XX项目质量管理要点 (17)8.7技术方案先行制度 (18)8.8质量通病处理 (18)8.9日常质量管理 (19)8.10设计协调问题 (19)8.11质量事故处理 (19)8.12外线施工设计和管理 (19)8.13入住前质量检查和维修 (19)9、项目成本控制措施 (20)9.1 项目成本控制目标 (20)9.2 项目成本控制措施 (21)10、安全文明施工管理 (22)10.1施工现场CI标识系统 (22)10.2施工过程管理 (24)11成品保护措施 (25)12.1项目印章管理 (25)12.2邮件管理 (25)12.3文件管理 (26)12.4会议制度 (28)13设计协调仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；管理 (28)13.1实施方案阶段 (28)13.2施工图设计阶段 (29)13.3施工阶段 (30)附图：万科XX项目总平面图附件：一、XX项目发展计划二、XX项目一期工程总控制计划1.1 序言投资方：北京万科企业仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
万科项目工程管理策划指导书北京万科企业有限公司XX项目经理部目录1、项目概况 (5)1.1 序言 (5)1.2 项目概况 (5)1.3 项目规划 (5)1.4 工程及工程管理重点和难点 (6)2、项目部管理架构及主要岗位描述 (6)2.1 部门主要工作内容 (6)2.2 组织架构图 (7)2.3 主要岗位职责 (7)3、项目发展计划 (9)4、项目总控制进度计划 (9)4.1 项目施工管理流程 (9)4.2 项目总控制计划 (9)4.3 项目控制计划关键节点 (9)5、施工单位和监理公司组织方案 (10)5.1 总承包商组织方案 (10)5.2 监理公司组织方案 (10)5.3 甲方直接分包工程组织方案 (10)6、材料设备供应方案 (11)7、项目进度计划保证措施 (13)7.1 项目进度计划关键节点 (13)7.2 甲方进度计划编制 (13)7.3 总包施工进度计划审核 (13)7.4 施工过程中施工进度计划审核 (14)7.5 总包施工协调管理 (14)7.6 奖惩机制 (14)7.7 甲分包施工进度计划控制 (14)7.9 总包计划控制 (15)7.10 现场交通情况 (15)7.11 民扰情况 (15)7.12 外协工作 (16)8、项目质量保证措施 (16)8.1 图纸审查制度 (16)8.2 施工单位质量保证体系 (16)8.3 监理公司职责 (16)8.4 设备材料进场验收制度 (16)8.5 样板制度 (17)8.6XX项目质量管理要点 (17)8.7技术方案先行制度 (18)8.8质量通病处理 (18)8.9日常质量管理 (19)8.10设计协调问题 (19)8.11质量事故处理 (19)8.12外线施工设计和管理 (19)8.13入住前质量检查和维修 (19)9、项目成本控制措施 (20)9.1 项目成本控制目标 (20)9.2 项目成本控制措施 (21)10、安全文明施工管理 (22)10.1施工现场CI标识系统 (22)10.2施工过程管理 (24)11成品保护措施 (25)12信息协调管理 (25)12.1项目印章管理 (25)12.2邮件管理 (25)13设计协调与管理 (28)13.1实施方案阶段 (29)13.2施工图设计阶段 (29)13.3施工阶段 (30)附图：万科XX项目总平面图附件：一、XX项目发展计划二、XX项目一期工程总控制计划1.1 序言投资方：北京万科企业有限公司发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
万科工程管理策划指导书30P北京万科企业有限公司XX项目经理部1、项目概况 (5)1」序言 (5)1.2项槪况 (5)1.3项目规划 (5)1.4工程及工程治理重点和难点 (6)2、项目部治理架构及要紧岗位描述 (6)2」部门要紧工作内容 (6)2.2组织架构图 (7)2.3要紧岗位职责 (7)3、项目进展打算 (9)4、项目总操纵进度打算 (9)4」项目施工治理流程 (9)4.2项U总操纵打算 (9)4.3项LI操纵打算关键节点 (9)5、施工单位和监理公司组织方案 (10)5」总承包商组织方案 (10)5.2监理公司组织方案 (10)5.3甲方直截了当分包工程组织方案 (10)6、材料设备供应方案 (11)7、项冃进度打算保证措施 (13)7.1项口进度打算关键节点 (13)7.2屮方进度打算编制 (13)7.3总包施工进度打算审核 (13)7.4施工过程中施工进度打算审核 (14)7.5总包施工和谐治理 (14)7.6奖惩机制 (14)7.7屮分包施工进度打算操纵 (14)7.8甲方打算内部和谐 (15)7.9总包打算操纵 (15)7.10现场交通情形 (15)7」1民扰悄形 (15)7」2外协工作 (16)8、项目质量保证措施 (16)&2施工单位质量保证体系 (16)8.3监理公司职责 (16)&4设备材料进场验收制度 (16)&5样板制度 (17)&6XX项目质量治理要点 (17)&7技术方案先行制度 (18)8.8质量通病处理 (18)8.9日常质量治理 (19)&10设计和谐咨询题 (19)&11质量事故处理 (19)8.12外线施工设计和治理 (19)8.13入住前质量检查和修理 (19)9、项目成本操纵措施 (20)9.1项LI成本操纵标 (20)9.2项訂成本操纵措施 (21)10、安全文明施工治理2210」施工现场CI标识系统 (22)10.2施工过程治理 (24)11成品爱护措施 (25)12信息和谐治理 (25)12.1项LI印章治理 (25)12.2邮件治理 (25)12.3文件治理 (26)12.4会议制度 (28)13设计和谐与治理 (28)13」实施方案时期 (28)13.2施工图设计时期 (29)附图：万科XX项口总平面图附件：一、XX项目进展打算二、XX项一期工程总操纵打算1.1序言投资方：北京万科企业有限公司进展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设讣和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾咨询公司美国GBBN设讣公司总承包商：监理公司：1.2项目概况万科XX项訂位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2,总建筑面积 146561 m2 o住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2,地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m2o配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2,商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。
工程管理指导书北京万科企业有限公司天秀项目经理部目录1、项目概况 (5)1.1 序言 (5)1.2 项目概况 (5)1.3 项目规划 (5)1.4 工程及工程管理重点和难点 (6)2、项目部管理架构及主要岗位描述 (6)2.1 部门主要工作内容 (6)2.2 组织架构图 (7)2.3 主要岗位职责 (7)3、项目发展计划 (9)4、项目总控制进度计划 (9)4.1 项目施工管理流程 (9)4.2 项目总控制计划 (9)4.3 项目控制计划关键节点 (9)5、施工单位和监理公司组织方案 (10)5.1 总承包商组织方案 (10)5.2 监理公司组织方案 (10)5.3 甲方直接分包工程组织方案 (10)6、材料设备供应方案 (11)7、项目进度计划保证措施 (12)7.1 项目进度计划关键节点 (12)7.2 甲方进度计划编制 (13)7.3 总包施工进度计划审核 (13)7.4 施工过程中施工进度计划审核 (14)7.5 总包施工协调管理 (14)7.6 奖惩机制 (14)7.7 甲分包施工进度计划控制 (14)7.8 甲方计划内部协调 (14)7.10 现场交通情况 (15)7.11 民扰情况 (15)7.12 外协工作 (15)8、项目质量保证措施 (15)8.1 图纸审查制度 (15)8.2 施工单位质量保证体系 (16)8.3 监理公司职责 (16)8.4 设备材料进场验收制度 (16)8.5 样板制度 (16)8.6天秀项目质量管理要点 (17)8.7技术方案先行制度 (17)8.8质量通病处理 (18)8.9日常质量管理 (18)8.10设计协调问题 (19)8.11质量事故处理 (19)8.12外线施工设计和管理 (19)8.13入住前质量检查和维修 (19)9、项目成本控制措施 (19)9.1 项目成本控制目标 (19)9.2 项目成本控制措施 (20)10、安全文明施工管理 (21)10.1施工现场CI标识系统 (21)10.2施工过程管理 (24)11成品保护措施 (24)12信息协调管理 (25)12.1项目印章管理 (25)12.2邮件管理 (25)12.3文件管理 (26)12.4会议制度 (27)13.1实施方案阶段 (28)13.2施工图设计阶段 (28)13.3施工阶段 (29)附图：万科天秀项目总平面图附件：一、天秀项目发展计划二、天秀项目一期工程总控制计划1.1 序言投资方：北京万科企业有限公司发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院单体设计：华特建筑设计顾问公司美国GBBN设计公司总承包商：监理公司：1.2 项目概况万科天秀项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m2。
配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。
住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，基础为墙下或柱下筏板基础。
商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园基础为钢筋混凝土扩展基础；会所为墙下或柱下筏板基础。
1.3 项目规划万科天秀项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
一期工程开工时间为2003年3月15日，竣工备案时间为2003年12月30日，入住时间为2004年6月30日。
二期工程开工时间暂定为2003年8月份，2003年年底±0.000以下结构完工。
一期销售卖场和样板间，于2003年3月15日开工，2003年8月31日竣工，2003年9月1日开盘销售。
1.4 工程及工程管理重点和难点根据万科天秀项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：商业街、幼儿园基础垫层换填施工；住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工管理保障措施。
2.1 部门主要工作内容负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。
主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。
(1)项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。
(2)监理公司及各施工承包商的考察。
(3)施工许可证的办理。
(4)项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。
(5)建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。
(6)项目施工组织设计的审定。
(7)图纸会审和技术交底的组织。
(8)材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。
(9)施工现场勘探及测量放线的组织实施。
(10)现场施工安全及环保措施的检查落实。
(11)施工进度计划的审核及检查。
(12)按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。
(13)施工过程中的质量预测和动态控制。
(14)工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。
(15)项目实施过程中的相关信息及资料管理。
2.2 组织架构图项目部组织架构安排如上图，并根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。
2.3 主要岗位职责2.3.1 项目总经理2.3.1.1万科天秀项目施工阶段现场总代表。
2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。
2.3.1.3协调项目内部和外部关系。
2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。
2.3.2 项目总经理助理2.3.2.1协助项目总经理进行项目管理。
2.3.2.2负责项目内部管理工作。
2.3.3 标段负责人2.3.3.1各自标段内主体工程、市政工程、景观工程的施工管理负责人，对施工进度、质量、安全文明、成本负责。
2.3.3.2协调本标段监理公司、设计院、总承包商、分包商的工作。
2.3.3.3协调本标段各专业之间的工作。
2.3.3.4标段一负责人保证销售卖场按时保质竣工。
2.3.3.5负责组织本标段的竣工验收工作2.3.4 专业工程师2.3.4.1做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明和成本负责。
2.3.4.2负责组织本专业的验收工作。
2.3.4.3现场设计变更、签证工作。
2.3.4.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。
2.3.4.3协调本专业与其他专业的工作。
2.3.5成本工程师2.3.5.1联合专业工程师做好职责范围内的招投标工作。
2.3.5.2日常工作中设计变更、现场签证等与成本有关的工作2.3.5.2负责竣工结算。
2.3.6 资料管理员2.2.7.1 负责项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。
2.2.7.3 按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。
2.3.7 行政管理员2.3.7.1 负责项目部对内对外日常行政工作。
2.3.7.3 负责固定资产管理的管理工作。
2.3.7.4负责现场保安和安全消防工作。
详见附件一《天秀项目发展计划》。
项目总控制计划是在公司《项目发展计划》的基础上，根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的影响，编制形成的。
天秀项目总控制计划主要考虑一期工程从现场拆迁到业主入住的整个流程，二期工程将根据一期工程销售状况灵活安排，拟2003年底完成±0.000以下结构施工。
4.1 项目施工管理流程天秀项目工程包括基坑工程、地基处理工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、暖卫工程、强电工程、弱电工程、人防工程、小市政工程、园林景观工程，以及商业街、会所、销售卖场公共部位的精装修工程等。
项目施工管理总流程：项目开工——基坑开挖——（地基处理）——基础工程——地下室结构——±0.000以上结构施工——水、暖、电系统安装——屋面工程、初装修、外装修工程——设备安装——精装修——小市政工程——园林景观——竣工备案——入住4.2 项目总控制计划见附件二《天秀项目一期工程总控制计划》。
根据公司总体计划，万科天秀项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
5.1 总承包商组织方案一期工程分为两个标段，分别由两家总承包商负责施工，标段一包括1#~10#住宅楼，商业街、会所等，标段二包括11#~18#住宅楼；二期工程计划由标段二总承包商负责施工。
总承包商采用工程量清单招标方式确定。
5.2 监理公司组织方案天秀项目由一家监理公司总负责。
5.3 甲方直接分包工程组织方案天秀项目中，甲方直接分包的工程包括：（1）铝合金门窗（2）入户门、车库门、单元门（3）直饮水系统（4）污水处理设备（5）燃气壁挂炉（6）电暖气（7） 户式中央空调 （8） 车库消防系统 （9） 消防水箱（10）有线电视和卫星接收系统 （11）宽带网络 （12）安防工程 （13）中压调压站 （14）市政工程 详见下表，《天秀项目材料设备采购计划》。
7.1 项目进度计划关键节点天秀项目一期工程关键节点如下：7.2 甲方进度计划编制考虑到本工程会所和商业街需要在2003年8月31日前竣工，包括中心园林景观，1#~18#楼需要在2003年12月30日前竣工备案，工期非常紧张。
在编制《项目总控制计划》时，按地下外墙防水、土方回填施工与结构施工平行作业考虑（采取必要的技术措施和安全保护措施），可以节省工期1个月左右。
另外，商业街地基处理方式，原设计采用2：8灰土换填，为加快施工进度，保证工程质量，建议采用级配砂石换填。
开工前，项目经理部联合工程管理部根据《项目总控制计划》，以及甲分包、甲供货、甲指定、甲限价等供应方案，编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述考察时间、二次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。
7.3 总包施工进度计划审核施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。
监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后，则转送项目经理部审核。
项目经理部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
