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出租房产租金偏低核定案例
案例背景:
位于某城市的小郊区有一套出租房产，面积为80平方米，房间布局为两室一厅一卫。
根据市场调查发现，在该区域周边的类似房源租金价格普遍较高，但该套房屋的租金定价
偏低，需要进行租金核定。
核定案例分析:
1. 市场调查: 对该区域周边的类似租房进行市场调查，了解租金定价的普遍情况。
根据调查结果，该区域类似房源的租金价格相对较高，可以作为核定租金的参考依据。
2. 房屋设施及条件: 对该套房屋的设施、装修、位置、房屋状况等进行评估。
如果
发现房屋与周边房屋相比存在特殊的不足之处，可以进一步降低租金。
3. 区域因素考虑: 该小郊区交通状况良好，距离市中心较远，但附近有公交站和便
利店等生活设施。
该区域环境优美，空气质量较好。
以上因素可考虑对租金进行一定的加点。
4. 相似房屋租金对比: 将该房屋与周边面积、房型、设施相近的房源进行租金对比，进一步确认租金是否偏低。
5. 房屋租金核定: 根据以上分析，结合市场调查、房屋设施、区域因素及相似房屋
租金对比，综合考虑后，可以将该出租房的租金核定为市场租金的90%。
结论: 在考虑了市场调查、房屋设施及条件、区域因素和相似房屋租金对比的基础上，将该出租房产的租金核定为市场租金的90%。
这一核定结果可以使房屋所有人在公平的基
础上获得一定的租金收益，并提供良好的租赁选择给租户。
也能保持较高的租金水平，避
免市场租金过低对整个区域的租赁市场造成不良的影响。
房地产租赁价格评估一、引言房地产租赁价格评估是指通过对特定房地产的市场情况、房屋特征以及租赁需求等因素进行综合分析和评估，确定该房地产的合理租赁价格。
本文将详细介绍房地产租赁价格评估的目的、方法和步骤，并通过实例进行说明。
二、目的房地产租赁价格评估的目的在于为房地产所有者、租赁方和相关利益相关者提供一个客观、准确的租赁价格参考，以确保租赁交易的公平性和合理性。
通过租赁价格评估，可以匡助房地产所有者合理定价，吸引租赁方；同时，租赁方也可以根据评估结果判断租金是否合理，避免过高租金的损失。
三、方法房地产租赁价格评估主要采用市场比较法和收益法两种方法。
1. 市场比较法市场比较法是通过比较相似房地产的租赁价格，来确定目标房地产的租赁价格。
评估师会采集并分析同一区域、同类型、同规模的房地产租赁价格数据，然后根据目标房地产的特征和市场情况，进行适当调整和比较，得出合理的租赁价格。
2. 收益法收益法是通过估计目标房地产的租金收益来确定其租赁价格。
评估师会考虑到房地产的租金收入、运营成本、资本化率等因素，计算出目标房地产的净收益，并根据市场情况和风险因素进行适当调整，最终得出合理的租赁价格。
四、步骤房地产租赁价格评估的步骤通常包括以下几个方面：1. 采集数据评估师需要采集相关的市场数据，包括同类型房地产的租赁价格、租赁需求、市场供需情况等。
同时，还需要采集目标房地产的相关信息，如面积、位置、建造结构等。
2. 分析市场情况评估师会对市场情况进行综合分析，包括市场供需关系、租赁价格趋势、竞争情况等。
通过对市场情况的分析，可以更好地判断目标房地产的租赁价格。
3. 应用评估方法根据采集到的数据和市场分析结果，评估师会选择合适的评估方法，如市场比较法或者收益法，进行具体的价格评估计算。
4. 调整和比较在应用评估方法后，评估师会根据目标房地产的特征和市场情况，进行适当的调整和比较。
这包括考虑目标房地产的位置、建造质量、租赁需求等因素，并与同类型房地产进行比较，得出合理的租赁价格。
案例十、房地产租赁权评估正文：一、文档目的和背景本文档旨在对房地产租赁权进行评估，为租赁双方提供准确的房地产市场价值，帮助双方确定租赁金额和租赁期限。
二、评估对象和范围评估对象为特定房地产租赁权，评估范围包括但不限于以下内容：1：房屋面积及布局评估2：建筑物及设施评估3：房地产市场情况评估4：租赁政策及法律依据评估三、评估方法和流程1：收集数据通过现场勘查和相关文件收集信息，包括房地产租赁合同、房屋产权证书、土地使用权证书等。
2：市场调研对当地房地产市场进行调研，了解租赁市场需求和相似房屋的租金水平等指标。
3：评估参数确定根据收集到的数据和市场调研结果，确定评估所需的参数，例如房屋面积、建筑物年限、租赁期限等。
4：计算价值按照评估参数，运用相关的评估模型和计算方法，计算出房地产租赁权的价值。
5：评估报告编制根据计算结果，编制评估报告，包括房地产租赁权的价值及评估依据、市场调研和数据收集的概述、评估方法和流程的说明等。
四、评估结果和建议根据评估报告中的计算结果，提供对房地产租赁权价值的评估，并根据市场情况给出相应建议，包括租赁金额的建议和租赁期限的建议等。
五、附件本文档涉及的附件如下：1：房地产租赁合同2：房屋产权证书3：土地使用权证书4：其他相关文件六、法律名词及注释1：房地产租赁权：指房地产所有权人将其房地产的使用权转让给他人进行租赁的权利。
2：市场价值：指在正常的市场交易中，根据供需关系和买卖双方的交易意愿确定的商品或资产的价格。
3：租赁期限：指房地产租赁合同中规定的租赁开始和结束的日期。
4：房屋面积：指房屋占地的面积，通常以平方米为单位进行计量。
房地产租金咨询评估方法概述及实例一、评估方法根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行资产租赁价值评估时采取的评估技术思路有市场法、成本法、剩余法和收益法，以及由此衍生的价值折算法等。
通常来说比较法是评估市场租金最适宜的评估方法。
成本法是评估或核定新开发建设项目成本租金最适宜的评估方法，价值折算法和剩余法是评估或分析测算租赁型房地产投资可行租金最适宜的方法。
具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。
二、评估方法概述（一）比较法：比较法是根据与估价对象相似的房地产租金，经比较、调整或修正来求取估价对象房地产租金的方法。
其评估主要考虑以下事项，收集可比实例信息、选取可比实例(统一价格内涵、支付方式、计价单位等)、进行区位实物权益状况修正等。
（二）成本法：成本法是以租金各个构成项之和来求取房地产租金的方法。
租金构成项及基本公式如下：房地产租金=地租+房屋折旧费+室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费当采用租赁方式取得房屋进行改造后再出租的(如整租后分租时，评估整租或者分租租金时)，租金构成项及基本公式为:房地产租金=取得房屋租金+房屋改建折旧费+新增室内装饰装修和家具家电折旧费(如有)+运营费+租赁营销费+相关税费(三)价值折算法：价值折算法是选取适宜方法求得估价对象房地产市场价值或价格，然后确定估价对象报酬率或资本化率，选用适当的数学公式求取折算系数,计算房地产净收益，加上运营费相关税费等得出房地产租金的方法。
基本公式如下:房地产租金=租金净收益+房屋空置和收租损失+运营费+租赁营销费+相关税费房地产租金净收益=房地产价值或价格x折算系数(四)剩余法：剩余法是根据房地产经营产生的经营收入，扣除经营成本和经营利润，或根据改造完成后的房地产租赁收入，扣除需投入的改造成本，求取房地产租金的方法。
房地产评估师行业的租金评估模板在房地产市场中，租金评估是一项重要的工作。
租金评估的准确性对于房地产投资者、开发商以及其他相关利益方来说都至关重要。
为了提供一个标准的模板，用于房地产评估师在租金评估工作中的参考，下面将介绍一种适用于房地产评估师的租金评估模板。
【模板开始】1. 租赁目标物业信息- 物业地址：- 物业类型：- 建筑面积：- 租赁用途：- 建筑年代：- 物业所有权类型：- 租赁期限：2. 市场分析2.1 周边市场状况在该物业附近，同类型的物业租金价格是多少？根据最近的市场调研数据，列出几个同类型物业的租金价格及其面积、位置等信息。
2.2 潜在租户需求通过对市场调研数据、租赁市场需求分析等途径，分析该地区目前的租户需求情况。
3. 物业评估3.1 建筑评估- 建筑结构评估；- 建筑质量评估；- 建筑状况评估；- 建筑功能评估。
3.2 室内设施评估- 内部装修评估；- 空调、供暖、通风评估；- 电力、网络等基础设施评估；- 其他重要设施评估。
3.3 土地评估- 土地使用权评估；- 土地位置、规模及开发潜力评估。
4. 租金评估方法4.1 收益法- 净市场收益评估；- 直接资本化评估。
4.2 成本法- 重置折旧法；- 减值法。
4.3 比较法- 市场租赁比较法；- 锚定租赁比较法。
5. 租金评估结果结合以上租金评估方法，给出租金评估结果，并解释评估结果的逻辑和依据。
【模板结束】通过上述模板，房地产评估师可以有条理地进行租金评估工作。
当然，在实际操作中，根据具体情况可能还需要针对性地增加某些子项或者进行部分修正。
同时，评估师也可以根据实际情况和需求，灵活地调整模板中的内容和顺序。
在租金评估工作中，评估师需要对物业市场、物业自身、周边环境等因素进行全面的分析和研究，并结合各种评估方法，形成客观准确的租金评估结果。
只有在评估模板的指导下，才能确保评估师的工作符合行业标准，为房地产市场的各方提供可靠的参考依据。
案例十：房地产租赁权评估案例八:租赁权评估××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承租权。
一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路1、租赁权价格形成的特点租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。
当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约定支付租金的义务。
当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿）金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。
当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时候，租赁权便没有价值。
但是，一般情况下由于房地产具有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。
随着时间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及外部经济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。
2、租赁权评估的技术思路采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。
二、市场租金的确定采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价格。
1、计算公式估价对象市场价格=•比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正2、比较案例选择根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为比较案例。
案例A：××路180号该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积20000平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。
房屋租赁价格评估案例为了帮助房屋所有者和租户确定房屋租赁价格，我们可以使用房屋租赁价格评估模型。
这个模型会综合考虑房屋的各种特征，并使用统计学和机器学习的方法来预测合理的租金价格。
考虑以下情景：房屋所有者想要出租他的公寓，而租户希望找到一个合适的房屋。
我们可以使用租金评估模型，对房屋价格进行预测，并且帮助双方确定一个公平的租金价格。
首先，我们需要收集一些数据来训练我们的模型。
这些数据可以包括房屋的大小、位置、设施、房间数量、卫生间数量、停车位数量等。
我们还可以考虑一些额外的因素，如街区的安全性、购物中心或学校的距离等。
所有者和租户可以提供这些信息，在我们的模型中进行训练。
一旦我们收集到足够的数据，我们可以使用回归分析来开发我们的租金价格评估模型。
回归分析是一种统计方法，用于预测一个变量（即房屋租金价格）与其他变量（即房屋特征）之间的关系。
通过回归分析，我们可以找到一个最佳拟合的回归线，该线可以最好地解释租金价格与房屋特征之间的关系。
这将使我们能够使用房屋特征来预测合理的租金价格。
为了验证我们的模型的准确性，我们可以使用部分数据作为训练集，另外一部分数据作为测试集。
我们可以使用训练集来训练模型，并使用测试集来评估模型的性能。
我们可以计算模型的预测误差，并比较预测价与实际价格的差异。
一旦我们的模型被训练和验证，我们就可以使用它来预测新的租金价格。
当房屋所有者想要出租他的公寓时，他可以输入房屋特征到我们的模型中，并获得一个预测的租金价格。
同样地，租户可以输入房屋特征到我们的模型中，来确定他们愿意支付的租金价格。
这样，房屋所有者和租户可以通过我们的模型来确定一个合理的租金价格，避免价格争论和不公平交易。
房屋所有者不会将价格定得太高，以致无人租赁，租户也不会支付过多的租金。
总结而言，房屋租赁价格评估模型是一个有用的工具，可以帮助房屋所有者和租户确定一个合理的租金价格。
通过收集和分析房屋特征数据，使用回归分析方法来训练和验证我们的模型，我们可以准确地预测房屋租金价格。
收益法评估租金的案例话说有个老王，他在闹市区有个商铺，想知道这个商铺合理的租金应该是多少，于是就请了评估师来用收益法评估租金。
一、确定潜在的总收入。
1. 市场调研。
评估师先在周围溜达了一圈，看看周边类似商铺的情况。
他发现周围的商铺啊，有的是开服装店的，有的是开小吃店的。
这些商铺生意都还不错，人流量挺大的。
他就开始统计，周边类似商铺平均每个月的销售额。
比如说，那些服装店，旺季的时候一个月能卖个5万块，淡季的时候也能有个2万块。
小吃店就更厉害了，旺季一个月能有8万的营业额，淡季也有3万左右。
2. 确定收入来源。
对于老王的商铺，评估师分析了它的潜在用途。
这个商铺位置好，既可以继续做零售，也可以做餐饮。
如果做零售，根据周边的情况，预计每个月的营业额大概在3万到6万之间。
如果做餐饮呢，可能会在4万到7万之间。
但是呢，老王的商铺出租的时候，租户可能还会有一些其他的收入来源，像在门口摆个小摊位卖些小玩意儿之类的。
评估师估计这个小摊位每个月能额外带来2000块的收入。
综合起来，评估师初步确定这个商铺的潜在总收入，如果做零售，每个月大概是3.2万（3万的正常零售营业额加上2000的小摊位收入），如果做餐饮就是4.2万（4万餐饮营业额加上2000小摊位收入）。
二、计算有效总收入。
1. 空置率和收租损失。
评估师又查了查这一片商铺的历史数据，发现平均空置率大概是5%。
也就是说，一年里大概有5%的时间商铺是租不出去的。
而且啊，有时候租户可能会拖欠租金，这部分收租损失大概占总收入的3%。
那如果按照做零售来算有效总收入的话，潜在总收入是3.2万每月。
一年12个月，潜在总收入就是3.2万×12 = 38.4万。
因为空置率5%和收租损失3%，所以有效总收入就是38.4万×(1 5% 3%)=38.4万×0.92 = 35.328万。
要是按照做餐饮来算呢，潜在总收入是4.2万每月，一年就是4.2万×12 = 50.4万。
案例十房地产租赁权评估房地产租赁权评估是指对房地产租赁权进行评估和估价的过程。
租赁权是指物权法所规定的租赁合同当事人之间的权益。
房地产租赁权评估的目的是确定租赁权的价值，为合同当事人提供参考依据，同时也为租赁权的交易提供计价依据。
对于房地产租赁权的评估，评估师需要了解租赁合同的具体条款、租金的调整方式、租期限制、转让限制等信息。
同时，还需要考虑到市场租金水平、宏观经济因素、房地产市场走势等因素的影响。
在进行房地产租赁权评估时，评估师通常会采用多种评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过对市场上类似租赁权的转让交易进行比较，根据已有的交易数据来确定租赁权的价值。
评估师需要分析这些类似租赁权的交易，比较租金水平、租期、物业特征等因素，然后根据这些数据来确定租赁权的价值。
收益法是通过估计租金收入和物业投资回报率来确定租赁权的价值。
评估师需要分析类似租赁权的租金水平和投资回报率，然后根据租金收入的贴现值来确定租赁权的价值。
成本法是通过估算重新购置或重建租赁物所需的成本，然后考虑折旧和磨损等因素来确定租赁权的价值。
评估师需要考虑到物业的使用年限、折旧率和维修成本等因素，然后根据这些数据来确定租赁权的价值。
在进行房地产租赁权评估时，评估师还需要考虑到租赁权的市场需求和供应情况，以及租赁市场的竞争状况和风险因素。
房地产租赁权评估的结果将直接影响到租赁权的转让和租赁合同的签订。
对于出租方来说，房地产租赁权评估可以作为租金协商的依据，帮助提高租赁收益。
对于承租方来说，房地产租赁权评估可以帮助其更好地选择合适的租赁物和合理的租金。
总之，房地产租赁权评估是一项重要的工作，对于房地产市场的正常运行和租赁交易的有效进行具有重要意义。
评估师需要综合考虑多种因素，采用合适的评估方法，以保证评估结果的准确性和可靠性。
南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告苏华评报字[2012]第N253 号江苏华信资产评估有限公司二○一二年十二月二十日南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告目录注册资产评估师声明 (1)资产评估报告摘要 (1)资产评估报告正文 (2)一、绪言 (2)二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 (2)三、评估目的 (3)四、评估对象及评估范围 (3)五、价值类型和定义 (4)六、评估基准日 (4)七、评估依据 (4)八、评估方法 (5)九、评估程序实施过程和情况 (6)十、评估假设 (5)十一、评估结论 (7)十二、特别事项说明 (7)十三、评估报告使用限制说明 (8)十四、评估报告日 (8)江苏华信资产评估有限公司I南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告评估报告附件1. 委托方、产权持有单位营业执照复印件2. 产权证明文件复印件3. 委托方、产权持有单位承诺函4. 注册资产评估师承诺函5. 评估机构资格证书及营业执照复印件6. 签字注册资产评估师的资格证书复印件7. 资产评估业务约定书江苏华信资产评估有限公司II南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
注册资产评估师对评估对象及其所涉及资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。
五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
江苏华信资产评估有限公司1南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告摘要苏华评报字[2012]第N253号南京医药股份有限公司：江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日2012 年12 月1 日的年租赁价格进行了评估。
评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。
评估方法：市场比较法。
评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。
评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2012 年12 月 1 日。
评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷27 号办公用途的房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）于评估基准日2012 年12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆整（￥814.39 万元）。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告正文。
江苏华信资产评估有限公司1南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告正文苏华评报字[2012]第N253号一、绪言江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷27 号的房地产于评估基准日2012 年12 月1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产评估过程和结果报告如下：二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方及产权持有单位委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。
公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）法定代表人：周耀平注册资本：69358.068万元人民币实收资本：69358.068元人民币公司类型：股份有限公司（上市）成立日期：1994年1月25日工商注册号：320192000001010经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。
一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。
江苏华信资产评估有限公司2南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告（二）其他评估报告使用者本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。
本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。
三、评估目的为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。
四、评估对象及评估范围（一）评估对象与评估范围内容评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。
评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。
本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提供的资产评估申报表为准。
（二）实物资产类型及分布情况1、实物状况本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷27 号院内的房地产，共有7 栋房屋，建筑面积共13578.51 平方米。
所有房屋建筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附房和二幢一层的附房组成。
建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍除仓库楼建成于1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。
仓库楼内有2 吨和1 吨载重货梯各二部。
根据委托方提供的宁白国用（2003）第16313 号《国有土地使用证》，使用权面积：5665.1 平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。
至基准日本次评估对象空置。
2、权属状况根据委托方提供的宁房权证白变字第228198 号和第228199 号《房屋所有权江苏华信资产评估有限公司3南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告证》，共有7 栋房屋，建筑面积共13578.51 平方米，房屋所有权人：南京医药股份有限公司，产权来源：自建。
详见下表：序建筑面积是否房屋所有权证号座落结构丘号号（m2）抵押1宁房权证白变字第228198 号白下区延龄巷27 号混合3303217061-1否2宁房权证白变字第228198 号白下区延龄巷27 号砖木139.2217061-1否3宁房权证白变字第228198 号白下区延龄巷27 号混合57.2217061-1否4宁房权证白变字第228198 号白下区延龄巷27 号砖木535.7217061-1否5宁房权证白变字第228199 号白下区延龄巷27 号砖木328.4217061-1否6宁房权证白变字第228199 号白下区延龄巷27 号混合9192.41217061-1否7宁房权证白变字第228199 号白下区延龄巷27 号砖木22.6217061-1否根据委托方提供的宁白国用（2003）第16313 号《国有土地使用证》，使用权面积：5665.1 平方米，地号：03002021021，用途：仓储，使用权类型：出让，终止日期为2053 年10 月26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。
五、价值类型和定义根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。
市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。
当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
六、评估基准日本项目评估基准日为2012 年12 月1 日。
本基准日是由委托方确定的，本报告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。
七、评估依据本次评估的主要依据有：（一）法律法规依据1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大常委会第29次会议修正）；2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；3、其他相关的法律、法规文件。
（二）准则依据江苏华信资产评估有限公司4南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。
（三）产权证明文件1、房屋所有权证；2、土地使用权证。
（四）取价依据文件1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；2、其他与评估有关的资料。
（五）行为依据江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。
