宏观经济论文

财管Y114班 黄杰 Y02211423房地产折射宏观经济论摘要：当前我国实行积极的财政政策和稳健的货币政策。

在当前国内经济形势实质性发生变化的背景下，我国经济的未来运行充满着变数。

宏观经济政策，即便是“积极加稳健”的经济格局，其实质性内容也应当做出相应的调整。

通过经济学原理，研究我国近十年来房地产业的发展，分析国家出台涉及房地产业的宏观政策，着重分析利率调整，房贷政策，土地供应等宏观政策对整个房地产市场的影响。

中国财政和货币两大宏观调控政策趋向上的重大变化，其目的就在于促进我国经济平稳较快增长。

关键词：经济政策、IS －LM 模型、房地产正文：由于08年金融危机对中国经济的影响主要在实体经济，导致我国出口出现困难，进而引发经济增长速度放缓。

为抵御国际经济环境对我国的不利影响，中央及时提出灵活审慎的宏观经济政策，将宏观调控的重点转向保持经济平稳较快增长，明确提出实施积极的财政政策和稳健的货币政策财政政策是指：一国政府为实现既定目标而通过调整财政收入和支出以影响宏观经济活动水平的经济政策。

一般而言，考察一国宏观经济活动水平最重要的一个指标是该国的国民收入。

从IS －LM 模型看，财政政策效果的大小是政府收支变动(包括变动税率、政府购买和转移支付等)使IS 曲线移动，从而对国民收入变动的影响。

并从IS 和LM 图形看，这种影响的大小，随IS 曲线和LM 的斜率不同而有所区别。

在LM 曲线不变时，IS 曲线斜率的绝对值越大，即IS 曲线越陡峭，则移动IS 曲线时收入变化就越大，即财政政策效果越大；反之IS 曲线越平缓，则IS 曲线移动时收入变化就越小，即财政政策效果越小。

在IS 曲线的斜率不变时，财政政策效果又随LM 曲线斜率不同而不同。

LM 斜率越大，即LM 曲线越陡，则移动IS 曲线时收入变动就越小，即财政政策效果就越小，反之，LM 越平坦，则财政政策效果就越大。

用IS －LM 模型来分析政府实行扩张性财政政策的认识：（1）LM 曲线不变，IS 曲线变动。

假定LM 曲线完全相同，并且起初的均衡收入0Y 和利率0r 也完全相同，政府实行一项扩张性财政政策，由于均衡利率都上升了，利率的上升抑制了私人投资，这就是所谓“挤出效应”。

由于存在政府支出“挤出”私人投资的问题，因此新的均衡点只能处于1E ，收入不可能从0Y 增加到3Y ，而只能分别增加到1Y 和2Y 。

由此可见，IS 曲线斜率大小主要由投资的利率敏感度所决定，IS 曲线越平缓，表示投资对利率敏感度越大，即利率变动一定幅度所引起的投资变动的幅度越大。

若投资对利率变动的反映较敏感，一项扩张性财政政策使利率上升时，就会使私人投资下降很多，就是挤出效应较大，因此IS 曲线越平坦，实行扩张性财政政策时被挤出的私人投资就越多，从而使得国民收入增加较少。

IS 曲线较陡峭，说明私人投资对利率变动不敏感，所以挤出效应较小，政策效果也较前者大。

（2）IS 曲线不变，LM 曲线变动。

在IS 曲线的斜率不变时，财政政策效果又因LM 曲线斜率不同而不同。

LM 曲线斜率越大，即LM 曲线越陡，则移动IS 曲线时收入变动就越小，即财政政策效果就越小；反之，LM 曲线越平坦，则财政政策效果就越大。

由此可以看出，政府同样增加一笔支出，在LM 曲线斜率较大、即曲线较陡时，引起国民收入变化较小，也即财政政策效果较小；而LM 曲线较平坦时，引起的国民收入变化较大，即财政政策效果较大。

其原因是：当LM 曲线斜率较大时，表示货币需求的利率敏感性较小，这意味着一定的货币需求增加将使利率上升较多，从而对私人部门投资产生较大的“挤出效应”，结果使财政政策效果较小。

相反，当货币需求的利率敏感性较大时，政府由于增加支出，即使向私人借了很多钱，也不会使利率上升很多，从而不会对私人投资产生很大影响，这样，政府增加支出就会使国民收入增加较多，即财政政策效果较大。

货币政策指：一国政府根据既定目标，通过中央银行对货币供给的管理来调节信贷供给和利率，以影响宏观经济活动水平的经济政策。

在政策的理论分析当中，考察宏观经济活动水平最重要的一个指标是一国的国民收入。

货币政策的效果指变动货币供给量的政策对总需求的影响。

假定增加货币供给能使国民收入有较大增加，则货币政策效果就大；反之则小。

货币政策效果同样取决于IS 和LM 曲线的斜率。

在LM 曲线形状基本不变时，IS 曲线越平坦，LM 曲线移动(由于实行变动货币供给量的货币政策)对国民收入变动的影响就越大；反之，IS 曲线越陡峭，LM 曲线移动对国民收入变动的影响就越小。

当IS 曲线斜率不变时，LM 曲线越平坦，货币政策效果就越小；反之，则货币政策效果就越大。

房地产市场存在的问题主要有：1、土地资源稀缺 投机现象严重 ；2、房地产对金融依赖程度较高，蕴藏较大金融风险 ；3、房价过快上涨，超过普通百姓的承受能力 ；4、商品房供应结构失衡等。

房地产价格过高导致金融风险的产生，过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。

泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。

房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。

税收调控政策，是对房地产有环节实行累进税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。

房地产业应该可持续发展，第一是房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求，又要满足未来发展的需要。

第二是既要保持产业自身不断增长，又要与社会以及国民经济其他产业协调发展，主要包括社会的公平性；资源开发利用的可持续性，如土地资源、空间资源、建材资源利用的可持续性、产业发展的协调性等。

房地产的发展也引领一段时期内的宏观经济运行，也拉动的众多其他产业的发展，高达130多个行业，因此房地产的发展为我国的就业提供了更多的就业机会，缓解了我国的就业压力，缓和了我国的失业率，对宏观经济的影响便举足轻重。

近十年房地产业在国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。

但与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善。

首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整，房地产贷款长期倾向于开发贷款，住房消费信贷发展不足。

同时，住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患；房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决；贷款资产流动性不足；金融二级市场缺位。

还有，住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约，低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。

商品房没有得到有效利用，空置率居高不下。

促进我国房地产经济可持续发展的具体要加强规划的科学性和有效性，实现各种资源的有效利用。

首先，要建立规范有序的多元化融资机制，这不仅能化解和分散银行风险、解决企业资金瓶颈，而且可以为市场上大量闲置资金找到合理合法的投资出路，实现资本市场与房地产企业的有效对接。

其次，要大力推进房地产金融产品的本土化创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。

再次，积极推进二级、三级市场的发展：房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，以解决房地产贷款资金期限错配和流动性问题。

最后，还要强化房地产金融的风险防范：严格房地产信贷管理，加强对外资的监管，规范住房公积金运作，房贷利率应实行差别制。

加强市场监管与宏观调控，保障市场功能的有效发挥。

财政政策是政府变动税收和支出以便影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。

货币政策是政府货币当局即中央银行通过银行体系变动货币供给量来调节总需求的政策。

从IS-LM模型看，财政政策效果的大小是指政府收支变化使IS变动对国民收入变动产生的影响，显然从IS和LM模型看，这种影响的大小随IS和LM曲线的斜率不同而有所变化。

财政政策效果：在LM曲线不变时，IS 曲线越陡峭，挤出越少，财政政策效果越好，反之越差。

在IS曲线斜率不变时，LM曲线越平坦，挤出越少，政策效果越好，反之越差。

而政府挤占私人支出的程度主要取决于以下因素：一、支出乘数的大小；二、货币需求对产出变动的敏感程度；三、货币需求对利率变动的敏感程度；四、投资需求对利率变动的敏感程度。

财政政策的工具包括政府购买，转移支付，税收和公债。

自动稳定，斟酌使用。

货币政策效果：在LM曲线基本不变时，IS曲线越平坦，LM曲线移动对国民收入变动的影响就越大，反之越小。

当IS曲线斜率不变时，LM曲线越平坦，货币政策效果就越小，反之越大。

其中，货币政策及工具包括再贴现率政策，公开市场业务和法定准备率的变动。

乘数效应包括正反两个方面。

当政府投资或公共支出扩大、税收减少时，对国民收入有加倍扩大的作用，从而产生宏观经济的扩张效应。

反之则产生宏观经济的紧缩效应。

1、投资或公共支出乘数效应是指投资或政府公共支出变动引起的社会总需求变动对国民收入增加或减少的影响程度。

一个部门或企业的投资支出会转化为其他部门的收入，这个部门把得到的收入在扣除储蓄后用于消费或投资，又会转化为另外一个部门的收入。

如此循环下去，就会导致国民收入以投资或支出的倍数递增。

以上道理同样适用于投资的减少。

投资的减少将导致国民收入以投资的倍数递减。

公共支出乘数的作用原理与投资乘数相同。

2、税收乘数效应是指税收的增加或减少对国民收入减少或增加的程度。

由于增加了税收，消费和投资需求就会下降。

一个部门收入的下降又会引起另一个部门收入的下降，如此循环下去，国民收入就会以税收增加的倍数下降，这时税收乘数为负值。

相反，由于减少了税收，使私人消费和投资增加，从而通过乘数影响国民收入增加更多，这时税收乘数为正值。

一般来说，税收乘数小于投资乘数和政府公共支出乘数。

政府出台的针对房地产业的各种宏观政策，分别分析了在经济扩张，需求过旺，房价超出一般居民所能承受的能力范围时，政府将采取紧缩性的货币政策和财政政策，以降低房价，调整供需矛盾;而在金融危机的情况下，政府则是应该采取扩张性的货币政策，如降息，降税，以刺激需求，拉动房地产业的发展。

在其他情况不变的情况下，GDP的增长使得房产的需求上升，供不应求时，楼价就会上涨，直到达到宏观均衡。

而且，宽裕的生活意味着人们手里有了更多的货币，楼价的持续上涨（相对于储蓄拥有更大的获利机会），使得买楼是有利可图的，这就刺激了人们的投资欲望。

因此，GDP的持续高增长会带来更大的房产需求，使供需矛盾加剧，从而导致房地产价格一直居高不下。