戴德梁行中国房地产投融资典型案例分析

第一节戴德梁行（DTZ） (3)一、企业基本概况 (3)二、企业经营情况 (3)三、业务发展分析 (3)四、区域市场分析 (4)五、在华发展布局 (6)六、最新发展动态 (6)第二节世邦魏理仕（CBRE） (6)一、企业基本概况 (6)二、企业经营情况 (7)三、业务发展分析 (7)四、区域市场分析 (8)五、竞争优势分析 (8)六、在华发展布局 (9)第三节仲量联行（JLL） (9)一、企业基本概况 (9)二、企业经营情况 (10)三、业务发展分析 (10)四、区域市场分析 (11)五、竞争优势分析 (11)六、在华发展布局 (11)第四节高力国际（Colliers） (12)一、企业基本概况 (12)二、企业经营情况 (13)三、业务发展分析 (14)四、区域市场分析 (14)五、竞争优势分析 (15)六、在华发展布局 (16)第五节第一太平洋戴维斯（Savills） (16)一、企业基本概况 (16)二、企业经营情况 (17)三、业务发展分析 (17)四、区域市场分析 (17)五、竞争优势分析 (18)六、在华发展布局 (18)第一节戴德梁行（DTZ）一、企业基本概况戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。

公司遍布全球70多个国家的45,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。

公司在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。

戴德梁行是全球龙头的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。

二、企业经营情况图表- 1：2014-2017年1-9月戴德梁行（DTZ）财务状况分析数据来源：企业上报财务数据三、业务发展分析戴德梁行的服务，涵盖房地产代理、策略发展顾问以至先进完善的设施管理服务，透过综合的服务平台，满足不同客户的房地产需要。

第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。

然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。

近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。

本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。

二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。

企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。

然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。

在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。

三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。

投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。

2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。

企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。

3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。

投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。

4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。

投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。

四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。

然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。

2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。

但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。

3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。

然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。

房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策是指房地产企业在进行投资和融资活动时所采取的决策和措施，旨在实现投资利润最大化和风险最小化。

本文将通过分析一家房地产企业的实际案例，探讨房地产投融资决策及其风险管理。

这家房地产企业定位于高端住宅开发，计划在某个城市开发一个高档住宅项目。

该企业在项目开发之前进行了详细的市场调研和可行性分析，确定了该项目的市场需求和潜在收益。

根据市场调研结果，企业预计该项目的建设周期为3年，总投资额为10亿元人民币。

企业自有资金只能提供其中的30%，需要通过融资来满足资金需求。

基于风险控制的考虑，企业打算将融资比例控制在60%，剩余的10%由银行提供贷款。

为了降低成本和风险，在选择融资方式时，企业决定采用多元化的融资方式，包括银行贷款、股权融资和债券发行。

具体而言，企业选择了两家银行提供的低利率长期贷款，同时也准备发行股权和债券，以拓宽资金来源。

在风险管理方面，企业进行了全面的风险评估和控制。

首先，企业进行了资金需求和流动性风险的评估。

通过制定详细的现金流预测表，企业对自身在项目建设过程中的资金需求和现金流动性进行了全面的规划和控制，以确保项目的正常进展。

其次，企业进行了市场风险和信用风险的评估。

通过对房地产市场的分析和预测，企业对项目的市场风险进行了评估，并寻找了合适的市场推广和销售策略，以确保项目的销售和租赁情况符合预期。

同时，企业也对融资方的信用进行了评估，选择了信誉度较高的合作方，以降低信用风险。

最后，企业进行了政策风险和管理风险的评估。

通过对政府政策和相关法规的分析，企业评估了项目所处的政策环境和潜在的政策风险，并采取了相应的措施来应对风险。

同时，企业也关注了项目实施过程中的管理风险，加强了项目管理和监控，以确保项目顺利进行。

总体而言，这家房地产企业在投融资决策中采取了多元化的融资方式，并通过全面的风险管理来降低潜在风险。

通过精细的市场调研和可行性分析，企业对项目的市场需求和潜在收益进行了全面评估，并制定了相应的融资和风险管理策略。

房地产咨询公司-五大行评析五大行-仲量联行，戴德梁行，俗称五大行，我年有幸进入戴德梁行工作三年，应该算是老员工了，在此和大家分享一些经验1.组织架构：五大行都以物业分部门，有研究，估价，写字楼，商业，投资，住宅以及工业和物业管理，其中根据目前市场投资部和估价部最为热门且门槛高，其次是商业。

工业与写字楼，最差就是住宅和研究，因此各位学弟学妹在选择部门是须谨慎，不要看着名声不错就争先恐后，选对部门是关键。

2.职能：五大行工作中以agent工作待遇最高，但对英文要求极高，另外需要本人性格比较外向，能够承受压力，做研究的在公司里面相对就重要性差些，但不管如何进入五大行中一定要有自己的工作目标，多多关注市场信息。

3.招聘方式：五大行一般不招应届毕业生，就算招也是在实习生中间去找，如果各位同学有想法，应尽早去做intern，通过实习进入也能避免不适应4.五大行排名：个人认为应该是JLL,CBRE,SAVILLS,DTZ,COLLIERS最后五大行缺乏归属感，基本上做不大5年以上就会被挖走，做跳板最好，不适宜长期发展五大国际地产顾问行排行榜页脚内容11.世邦魏理仕2004年全球收入：24亿美元全球员工数：逾17000名员工全球管理物业面积：近9800万平方米2.高力国际2004年全球收入：12亿美元全球员工数：逾9100名员工3.仲量联行2004年全球收入：11.67亿美元全球员工数：19300名员工全球管理物业面积：8300万平方米4.第一太平戴维斯2004年全球收入：3.28亿英镑全球管理物业面积：8361万平方米5.戴德梁行全球财年收入：1.94亿英镑全球员工数：逾9000名员工页脚内容2全球管理物业面积：3000多万平方米一直想写一篇介绍这个行业的文章，但因为工作太忙的缘故，只好一拖再拖。

趁着毕业一周年之际，了却这桩心事。

首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。

房地产估价机构应努力实现业务多元化扩展生存空间一、目前我国业务单一的估价机构存在的问题目前我国房地产估价机构的一个主要问题就是业务过于单一，基本都只有估价一项业务，而且即使是估价业务也仅仅限于土地出让、抵押贷款、房地产买卖、诉讼等方面的评估。

这是制约我国房地产估价机构发展的重要原因之一，以这种单一模式运营的估价机构在今后的发展上会遇到一些问题。

首先，仅仅从事估价业务很难将企业做大。

房地产估价业务类型单一，方法有限，一旦做多了之后，就成为了“熟练工”，技术含量降低了，社会付出的报酬也会下降。

在计算机技术越来越发达的今天，越来越多的估价业务都可以用计算机来完成，计算机的效率高而成本低，自然会导致生产要素的替代，使得对估价师的需求和支付的报酬降低。

因此在今后，业务单一的估价机构将很难再有发展。

另外，正是由于以上这些原因，传统房地产估价行业的进入门槛会越来越低，成功企业的经验很容易被模仿，因此很难拥有企业的核心竞争力。

企业之间没有太大的差别，要想生存下去又必须进行竞争，这很容易导致“价格战”。

谁要的评估费少谁就能够接到更多的活，在这种恶性竞争的环境下很难产生具有专业素质的高水准的评估公司。

二、戴德梁行在业务多元化方面给我们的启示在这个方面戴德梁行的例子能够给我们带来一些启示。

戴德梁行是由梁振英测量师行、英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司于2000年1月1日共同组建的房地产专业顾问公司。

目前在世界各地共有6500多名员工。

成员之一梁振英测量师行于1993年在香港成立，其创始人为目前戴德梁行的董事长梁振英先生，该公司在香港、中国内地和台湾共设有十个办事处，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务服务公司。

戴德梁行这样一个大规模的公司，当初也是从估价起家的。

梁振英先生在大学毕业之后加入仲量行，曾经担任过估价部的经理，后来在1993年自己创立了梁振英测量师行。

公司刚刚成立时，也是做一些估价的业务，但随着规模的扩大，业务范围也逐渐扩展。

Property Times 上海2012年第二季度 写字楼租金持续走高2012年7月20日 目录市场概览 1 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 工业市场 5 住宅市场 6 投资市场 7 定义8其他研究报告 9 联系方式10作者Shaun Brodie 华东区研究部主管 +86 21 2208 0529shaun.fv.brodie@联系方式纪言迅大中华区研究部主管 +852 2507 0779 david.yx.ji@Hans Vrensen 全球研究部主管 +44 (2)20 3296 2159 hans.vrensen@∙ 截至第2季度，上海甲级写字楼平均成交租金为每平方米每天8.86人民币（1.41美元）。

全市的空臵率为8.81%，环比上升了2.86个百分点，同比下降0.59个百分点。

∙ 本季度在我们所选的五个商圈中，商铺的整体平均租金环比上升了1.42%，为每天每平方米56.98元（9.04美元）；整体平均入住率小幅度下降，环比减少2.77个百分点，为92.03%。

∙ 第2季度工业地产整体租金保持稳定，全市工业整体租金达每月每平方米55.31元（8.78美元）。

空臵率下降至8.72%。

∙ 高档非服务式公寓六月的平均成交价格上升至每平方米60,556人民币（9,612美元），价格相比三月份增长了6%。

而高档别墅的挂牌价格却降到了每平方米人民币46,164元（8,379美元）环比骤降12.56%。

租赁市场方面，高档服务式公寓平均租金环比爬升了0.55个百分点，达到了每平方米每月273.9人民币（43.5美元）。

图一DTZ 写字楼指数 (2005年至2016年预测)资料来源: DTZ 戴德梁行研究部经济概览∙2012年一季度，上海全市地区生产总值4,594亿元（729.2亿美元），比上年同期增长7.0%。

一至五月城市居民人均可支配收入为11,301元（1,794美元），同比增长12.7%（表一）。