F1创意中心营销推广方案

F1创意中心营销推广方案一、写字楼市场及竞品分析（1）洛阳写字楼整体表现：■近三年，洛阳写字楼成交量呈现逐年增长的趋势；■写字楼的分布以传统城市中心区涧西区、西工区为核心，按照距离远近，可以划分为新区、经济技术开发区和高新区、伊滨区3个圈层，呈现城市边缘区层层包围中心区之势。

■写字楼出租供不应求，租金不断走高，空置率下降；■独栋写字楼减少，产品形式转变为综合体内小面积商务办公产品；■受投资需求因素影响，供应主力户型面积不能太大；■受宏观调控政策的持续影响，不限购不限贷写字楼产品未来需求将会更为明显；■但受相关政策影响，从2014年1月起，对于给予18大产业园区的优惠政策而言，各大产业园区相继落地，会在一定程度上分流一大部分置业客群；■2014年3月，省政府正式印发了《河南省简化住所(经营场所)登记手续的规定》，放宽了经营场所的登记条件。

这就意味着住宅也可以用于经商、开公司，毫无疑问商业写字楼的租售必将面临新一轮的冲击。

（2）洛阳写字楼需求现状根据洛阳某权威地产机构数据显示，2014年3月洛阳非住宅商品房，销售量为3.21万㎡，环比上涨131%，但与1月份17.25万㎡的销量相比却相差甚远。

当然，这其中还包含了大量商铺等，纯写字楼项目的销量则少之又少。

（3）供需版块写字楼的分布以传统城市中心区涧西区、西工区为核心，按照距离远近，可以划分为新区、经济技术开发区和高新区、伊滨区3个圈层，呈现城市边缘区层层包围中心区之势。

（4）写字楼市场分析洛阳写字楼2013年的成交以新区为主，仅有4个较大在售项目，世贸中心位于新区核心地段、配套高端、体量大，目前销售单价达到了9500元创洛阳新高，说明洛阳市场对于配套齐备，档次高端的纯正写字楼产品的接受度。

2013年3月17日，世纪华阳世纪中心写字楼开盘，开盘当天销售率90%以上，目前基本售罄，总销面积25369.85㎡，总销金额 2.4亿元。

是今年以来最大的写字楼销售项目。

洛河北的写字楼产品未出现高品质写字楼，洛龙新区主要以高品质写字楼为主，外立面多采用玻璃幕墙，产品配置相对较高；而据相关数据显示，洛阳现有写字楼空置率较低，投资增长率呈上升趋势。

（5）洛阳写字楼目前存在的问题：从外立面来看，洛阳市现有写字楼主要以涂料为主，石幕结合的甚少，而在一、二线城市涂料外立面均已淘汰。

洛阳写字楼车位问题比较严重，写字楼带地下车库的项目堪称稀有，从近期开发项目来看，车库问题也越来越被重视。

从写字楼配套来看，洛阳目前写字楼配套设施仍不完善，会议室、商务中心、员工餐厅、商超等设施比较欠缺。

（6）洛阳写字楼未来发展趋势洛阳，无论是谈商业还是商务，都绕不开老牌的城市中心区，以西工区和涧西区为例，中州路、凯旋路、九都路、王城大道、南昌路、珠江路等城市主干道纵横交错，使这两大区域成为洛阳的商业聚集区和商务萌芽地。

从2012年建业凯旋广场、中迈红东方广场和升龙广场的写字楼产品发售开始，城市中心区的表现一直很活跃。

2013年3月17日，世纪华阳的写字楼世纪中心开盘；9月28日，香榭里·定鼎广场项目河景写字楼定鼎1号开盘；加上升龙城即将推出的超5A级写字楼等，洛河北岸传统的核心商务区面临着新一轮的变革和升级。

由此不难看出，综合体化已经成为城市中心区写字楼的一大发展趋势。

综合体里的写字楼拥有区位和交通多重优势，能更大程度地满足人们的高端商务办公需求。

一方面，写字楼因综合体完善的商业、休闲、娱乐甚至绿色配套设施而更具吸引力，另一方面，大批商务人群将为周边带来更高的人气和更强的消费力。

二、项目概况位置：洛南新区，洛宜路与经五路交叉口以东；占地面积：4486㎡；建筑面积：45434㎡，容积率：8.5；物业类型：28层高层，1、2层商业，3层以上办公；产品：商业单层2000㎡，标准层1200㎡，50-1200㎡自由分割；层高：3.3米；停车位：380个。

三、地块现状及四周地块东南为龙腾社区，西为龙海林溪，区域高品质社区，规划27万㎡商务综合体，目前住宅主体施工；北为725所。

地块北临洛宜路，东为经五路；经五路目前正在施工，预计年底通车；北过瀛州大桥可达高新区、涧西区；东经开元大道通达洛龙区。

四、本项目SWOT分析©本案优势：■北临洛河，景观资源优势；■小范围区域内暂无同类型项目。

©本案劣势：■位置非城市核心，非传统商务区；■周边商务配套严重缺乏；■无公共交通，严重制约出行；■项目品质不定。

©本案机会：■区域众多住宅区开发为项目提供一定消费客群；■龙海林溪项目27万㎡商务综合体，将提升区域商务办公氛围。

©本案威胁：■但受相关政策影响，从2014年1月起，对于给予18大产业园区的优惠政策而言，各大产业园区相继落地，会在一定程度上分流一大部分置业客群；■2014年3月，省政府正式印发了《河南省简化住所(经营场所)登记手续的规定》，放宽了经营场所的登记条件。

这就意味着住宅也可以用于经商、开公司，毫无疑问商业写字楼的租售必将面临新一轮的冲击。

五、本案现状分析：1）、当下，洛阳写字楼市场竞争激烈，由于产业园区的优惠政策，使得传统的写字楼会流失一部分优质的厂区企业客户，其次，由于房款经营场所的登记条件，使得一些初期创业的企业，在对比写字楼与住宅价格后，会对租赁、购买写字楼产生一定的抗性；2）现下写字楼需求量最大的区域在涧西、西工、洛龙，高新区由于大型工厂较多，而工厂大多都配备有自己的办公场所，是以，本案吸纳的客群的区域性优势受此影响，不再明显；3）、本案所处区域，配套设施不齐全，无公交车通达，公共交通的不变将成为制约企业入驻的不利条件；4）、对于写字楼而言，金融类客户及第三产业的服务性客户因他们所需办公区域大会是优质客群，但该项目周围缺乏政府、行政单位，是以，地段严重制约了客群入驻；5）本案的项目定位不清晰，使得在同类产品竞争中处于劣势；6）由于项目定位的不清晰，使得项目在梳理卖点上，受到影响；7）现下，各大写字楼为在大市场疲软情况下寻求出路，纷纷都在向高端、品质靠拢，但本案 2.8米的开间，使得在整体形象上已经受到了制约。

六、项目定位鉴于上述条件的制约，我们必须最大限度地挖掘项目自身价值点，并结合高新区所属写字楼的形态，进行清晰的定位：1）、项目价值点思考：①区位优势：北临洛河，景观资源优势；②独一无二：该区域内暂无同类型项目，且项目目前大体已经成型；③产品特质：该区域内，产业园区扎堆，生态概念是经开区办公产品区别于我市新老商业核心区高端写字楼的又一特色。

2）、项目定位：是以，借助经开区集办公、科研、休闲、居住、商业等多种功能于一体的生态办公区的大优势，有效地利用了市政资源和土地资源，实现了人与自然、产业发展与生态人文环境的和谐统一，将办公桌搬到了“花园”里，还对领袖企业等高端商务客群产生了巨大吸引力。

由此，确定项目的定位：绿色生态节能型写字楼==动成长型企业加速器3）、思想阐述由于传统的写字楼将人们捆绑在钢筋水泥中，使得思想、自由受到限制，绿色原生态成了都市人群的渴望，而现下，大多数人，一周的时间都在办公室，使得办公场所成了他们比家还要重要的一部分，是以，绿色生态以及节能环保成为了最能激发他们内心深处渴望的利器。

4）面对项目先天的不足，我们必须用特色化、差异化、品质化提升自我价值①写字楼入口处：要点：入口要开阔，突显室内外环境的协调与融合自驾车或者出租车乘客的抵达地点需仔细考虑，理想情况下，在大堂主入口外面应当设置一个停靠点可增加植物小品的点缀，体现勃勃生机入户大堂要点：装修以现代简约的风格为主，体现商务功能挑高九米以上，吊灯大气，灯光绚丽，体现项目品质感充分注重大堂绿化，体现绿色生态办公空间使用高质量和耐用性强的装修材料，利用感光材料反射出自然光，减少照明需要地面应采用采用耐磨防滑的高档石材，大堂立柱可用石材或是不锈钢包裹。

设置会客区，提供业主与访客之间的互动，体现人性化并且符合本案的定位：绿色生态节能②高速品牌电梯：电梯运行速度是衡量写字楼品质指标之一。

项目单层1200㎡，配备5部电梯，属常规配置，建议配备高速品牌电梯，电梯额定速度3.0m/s以上，提升品质，避免上下班高峰人流拥堵。

③休闲平台、娱乐空间、餐厅：常规的设计并无差异化，谷歌作为首屈一指的世界型企业，它的办公环境舒适度一直为职场人所艳羡，是以，不妨在公共区域上，借鉴谷歌：（备注：在4层顶部平台设休闲平台和娱乐空间，配备运动器材、乒乓球、桌球、小型超市，适当收费，由物业进行管理）④多功能会议室：在顶楼设置多功能会议室，由物业公司管理；⑤服务式办公（免费wifi）——设立商务中心建议设立商务中心：提供影印、票务、快递、订餐、代办企业年检等多项服务⑥停车位（智能型停车位）⑦5A智能化办公系统：办公自动化系统（0AS）预留OA电力负荷，大堂标识牌，电梯间标识牌通讯自动化系统（CAS）综合布线系统：预留充足数据点，采用千兆级网络，线路到户，预留端口电话通讯：预留充足的IDD童话线路，用户自行申请电话安装，平均每12平米有一根电话线并提供ISDN、DDN、T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。

移动通讯增强系统：清除移动通信信号接收盲区。

火灾自动报警及消防联动自动化系统（FAS)火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火、防排烟，警报及消防广播等系统的联动功能。

安全防范自动化系统（SAS）简化设备，做到“只监不控”。

门禁系统：控制室或办公桌，7天24小时监控。

CCTV：主要的公共区域及货梯。

楼宇自动化系统（BA）优化系统功能，只监不控。

⑧服务式办公——设立屋顶花园、吸烟区、睡眠吧等人性化区域⑨商业业态建议裙房二层以上考虑大型餐饮及酒店套房，除此之外可考虑：⑩知名物管入驻，并开通上下班班车，最好能联系公交公司，开通公交线路；七、目标客群纵观区域内其它写字楼，对比本项目特性，细分市场份额。

我们认为，项目的使用者应该是：成长中的中小型企业1）客群特质从企业性质来看，他们或许是成长型中小民营企业、具有上升发展力的IT行业、新生实力公司……从行业分布来看，他们可能是高科技行业，也可能是贸易、律师事务所、咨询等行业；他们，是这个城市的产业新贵。

2）形象描述他们已经完成了原始积累，不愿再跻身于混杂着自住户的住宅或公寓，开始寻找真正意义上的办公场所；他们大多数都有着良好的企业发展规划和规范的管理制度；他们对企业的未来满怀信心——3）客群需求他们已经进入到二次创业期，随着企业规模快速扩大，对办公面积、企业形象、办公环境、配套设施提出了更高的要求——产业园内的资源整合优势灵活分割的智能工作空间低总价低成本的进驻门槛耳目一新的企业办公形象4）客群特征他们来自项目周边及整个洛阳市区，以区域内客户为重要补充；他们可能是私企老板、私营业主、专业投资人士、高级公务员……他们看重区域的发展，项目的品牌与周边的配套，对产品细节并无过多的要求；与自用型客户相比，他们承受高价能力更强，其购买与否取决于客户对产品投资回报预期的高低。