三大选址方法：塞拉模型法-CKE餐厅选址法-商圈分析法

对餐厅而言，地址的重要性毋庸置疑。选址的决策过程复杂，成本高，一旦选定不易变动，同时地址特点对餐厅的经营影响较大。一般来说，如果餐厅位置好，即使经营者能力一般，也相对容易获得成功；如果选址不佳，即使经营者再有能力，也往往难以弥补这一缺陷。国际快餐巨头麦当劳的选址一向以精准著称，以至于很多餐企紧紧跟随，纷纷选址在其周围，到底麦当劳是在运用哪些方法进行选址的呢？

麦当劳三大选址方法

餐厅选址需要周密的计划，进行审慎的定性、定量分析。这是一个需按科学程序执行的预测、决策过程。餐厅拟建规模越大，这个过程就应越严格、精密。下面就介绍几种麦当劳常用的选址方法。

塞拉模型法

塞拉模型是由美国俄克拉何马大学的弗朗西斯?塞拉教授为餐厅设计的。塞拉教授与俄克拉何马餐厅协会签订为餐厅的经营设计模型的合同，借助计算机来模拟餐厅经营，判断餐厅可能达到的销售额。塞拉认为，他的模型能以5%左右的误差预测餐厅的销售额。他的模型最初是为下列五种餐厅设计的：一般餐厅、自助餐厅、路旁餐厅、特种餐厅以及汉堡包餐厅。设计模型所需的信息资料是从俄克拉何马州居民的各种有关经验中提取的。

模型设制的理论基础是，如果决定一家餐厅销售额的各种因素的重要性可以根据它们对销售的影响而确定，那么只需几分钟就可以用计算机预测到那家餐厅所应达到的销售额。

较为明显地影响销售额的几个因素是：

（1）预备建造或已在经营的餐厅附近的居民情况以及他们的收入；

（2）该地区竞争对手的数量；

（3）该地区的交通流量；

（4）餐厅经理的能力；

（5）已进行的广告宣传；

（6）餐厅建筑物的外观及其类型。

CKE餐厅选址法

CKE模型是由卡尔?卡彻?恩廷（Carl Karch Ent）设计的。这一模型是通过掌握充分的市场资料，运用多元回归分析法来预测和评估某一餐厅的位置优劣。

⑴需要的有关数据

对于某一餐厅的位置来说，如果要进行评估，必须获得如下有关本区域内的数据：

①附近街道上每天的车辆数。

②本区域内所有餐厅的座位数。

③本区域内蓝领工人所占比例。

④10分钟内即可到达餐厅的公司职员人数。

⑤周围10分钟内就可到达的人数。

⑥本区域内人口的平均年龄。

⑦营业区域内连锁餐厅数。

⑧10分钟内可以到达的所有人口数。

⑵需要达到的指标

①本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。

②75%的人口属于蓝领阶层。

③平均年龄在26―32岁之间。

④10分钟内有10000名职员可以到达这家餐厅。

⑶计算公式

在获得以上数据的基础上，运用下列回归方程计算：

Y = a-XA+XB+XC+XD

其中：Y―这家餐厅的预计销售额；

A―本区域内所有餐厅座位数；

B―本区域内蓝领工人所占比例；

C―本区域内人口的平均年龄；

D―10分钟内能够到达本餐厅的职员人数；

a―经验系数；

X―用来衡量A、B、C、D四个因素的系数。

商圈分析法

商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。

⑴商圈的确定

确定商圈先要确定商圈的轴心点。餐厅所在的位置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区的情况、交通状况和具体位置。仅有圆心而无半径，圆是无法画出的。为了由地点定位繁衍出区域定位，必须通过半径标志，准确地画出各层商圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离为半径，画出商圈。

国际上习惯性商圈的半径标准如表1所示。

对处在不同地区的餐厅来说，商圈的半径距离各有不同，要受当地人口密度、附近竞争

餐厅、餐厅供应的菜肴差别、交通方式、餐厅声誉等因素的影响。而在大城市的市中心，餐厅的商圈半径通常只有两三条街道的距离；在市郊，则可能是10多公里的距离。另外，对于不同地区的餐厅，不同商圈顾客市场的份额不同。一般来说，一家餐厅顾客群中心核心圈的顾客占55%―70%，次级商圈的顾客占15%―25%，边缘商圈的顾客则较为少见。

⑵商圈的分析

商圈分析对于餐厅的选址定位具有十分重要的意义。通过对店址的综合评价及详细分析消费、竞争环境，可确定合理的目标市场。商圈分析应考虑的消费者因素有：商圈内的人口规模、家庭户数、收入分配、教育水平、年龄分布及人口流动情况、消费习惯等。这些可以从政府的人口普查、年度统计及商业统计公告等资料中获得。

分析_店铺选址与商圈的关系

分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心

商圈分析报告

商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、

游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相

对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境

设施选址模型

单设施选址模型 设有n 个零售铺店，它们各自的坐标是j j x y （，）（j=1，2.。n ）配送中心的坐标为00x y （，）.设配送中心到零售店j 的发送费用是j F ，总发送费用为T ，则有： n j j 1 T F ==∑ （1） 其中j F 可用下列的式子表示 j j j k w d J F = （2） 式中j k ——从配送中心到零售店j 的发送费率（单位吨公里的发送费）；j w ——向零售店j 的货物发送量；j d ——从配送中心到零售店之间的直线距离。 其中j d = （3） 把式（2）代入（1）得 n j j j j 1 k w d T ==∑ （4） 联立式（3）和（4）可求出使T 最小的0x ，0y n j j 0j j j 1 0k w (x x )/d 0x T =?==?∑- （5） n j j 0j j j 1 0k w (y y )/d 0y T =?==?∑- （6） 联立（5）和（6）可求出最适合的*0x ，*0y ： n j j j j j 1* 0n j j j j 1 k w x /d x k w /d === ∑∑ （7） n j j j j j 1*0n j j j j 1 k w y /d y k w /d === ∑∑ （8） 由于式（7）和（8）右边含有j d ，即还有所求的0x ，0y ，可以采用迭代法莱进行计算。

迭代法计算步骤如下： （1） 给出配送中心的出初始地点00 00x y （，） 。 （2） 通过式（3）式（4）计算与0000x y （，） 相对应的总发送费用0 T 。 （3） 把0000x y （，）代入（3）、（7）和（8）中，计算配送中心的改善地点1100x y （，）。 （4） 通过式（3）、式（4）计算与1100x y （，） 相对应的总发送费用1T 。 （5） 把1 T 和0 T 进行比较，如果1 T

商圈分析与选址分析

商圈分析与选址分析

鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从

万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。

店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商

圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾

店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如

采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

1、百货商店选址调查与商圈分析

百货商店选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的工程包括： 1．常住人口数 2．家庭及构成 3．人口密度 4．教育程度 5．从事行业 6．自然增加率 7．社会增加率 8．家庭人均收人 9．白天流动人口数 10．年龄构成 1１．家庭年支出及支出结构 现就一些主要工程分述如下： 1．家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2．人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民工程等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3．客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4．购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

(店铺管理)商铺选址分析

商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。

百货选址调查与商圈分析

百货选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1 ?常住人口数 5 ?从事行业9?白天流动人口数 2.家庭及构成 6.自然增加率10.年龄构成 3.人口密度7.社会增加率 1 1 .家庭年支出及支出结构 4?教育程度8家庭人均收人 现就一些主要项目分述如下： 1.家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配， 会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2?人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3.客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ?居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ?日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4.购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000 个。经过汇总分析，这 2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500— 1000元的占20 %，1000—1500元的占20%，人均月 收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ――商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ――住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ――文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ――办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ――混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，

4第17讲 应急设施的优化选址问题(数学建模)

第17讲应急设施的优化选址问题 问题（AMCM-86B题）里奥兰翘镇迄今还没有自己的应急设施。1986年该镇得到了建立两个应急设施的拨款，每个设施都把救护站、消防队和警察所合在一起。图17-1指出了1985年每个长方形街区发生应急事件的次数。在北边的L形状的区域是一个障碍，而在南边的长方形区域是一个有浅水池塘的公园。应急车辆驶过一条南北向的街道平均要花15秒，而通过一条东西向的街道平均花20秒。你的任务是确定这两个应急设施的位置，使得总响应时间最少。 图17-1 1985年里奥兰翘每个长方街区应急事件的数目（I）假定需求集中在每个街区的中心，而应急设施位于街角处。 （II）假定需求是沿包围每个街区的街道上平均分布的，而应急设施可位于街道的任何地方。 §1 若干假设 1、图17-1所标出的1985年每个长方形街区应急事件的次数具有典型代表性，能够反映该街区应急事件出现的概率的大小。 2、应急车辆的响应时间只考虑在街道上行驶时间，其他因纱（如转弯时间等）可以忽略不计。 3、两个应急设施的功能完全相同。在应急事件出现时，只要从离事件发生地点最近的应急设施派出应急车辆即可。 4、执行任何一次应急任务的车辆都从某一个应急设施出发，完成任务后回到原设施。不出现从一个应急事件点直接到另一事件点的情况。（这是因为，每一个地点发生事件的概率都很小，两个地点同时发生事故的概率就更是小得可以忽略不计）。

§2 假定（I ）下的模 在假定（I ）下，应急需求集中在每个街区中心。我们可以进一步假定应急车辆只要到达该街区四个街角中最近的一个，就认为到达了该街区，可以开始工作了。按假定（I ），每个应急设施选在街角处，可能的位置只有6×11=66个。两个应急设施的位置的可能的组合至多只有66×65/2=2145个。这个数目对计算机来说并不大，可用计算机进行穷举，对每种组合一一算出所对应的总响应时间，依次比较得出最小的响应时间及对应的选址方案。具体算法是： 建立直角坐标系，以该镇的西北角为原点，从北到南为X -轴正方向，从西到东为Y -轴正方向，在南北、东西方向上分别以一个街区的长作为单位长，则街角的坐标),(Y X 是满足条件50,100≤≤≤≤Y X 的整数。而每个街区中心的坐标具有形式)5.0,5.0(++j i ，其中j i ,是满足条件：40,90≤≤≤≤j i 的整数。如果不考虑障碍和水塘的影响，同应急车辆从设在),(Y X 点的应急设施到以)5.0,5.0(++j i 为中心的街区的行驶时间等于 )5.05.0(20)5.05.0(15),,,(---+---=j Y i X j i Y X t )5.17)5.0(20)5.0((15-+-++-=j Y i X 秒 记),(j i p 为以)5.0,5.0(++j i 为中心的街区的事故发生频率（即在图上该街区所标的数字）。如果应急设施设在),(),,(2211Y X Y X 这两点，总不妨设21X X ≤，则该设置方案的总响应时间为 ),,,(2211Y X Y X T ∑∑===904 02211)},,,(),,,,(min{),(i j j i Y X t j i Y X t j i p 让1X 取遍0—10，2X 取遍101-X ，21,Y Y 分别独立地取遍0—4。依次对四数组),,,(2211Y X Y X 的每一个值算出对应的总响应时间的最小值及对应的四数组。 以上算法不难用计算机编程实现。由于数组的个数不算多（只有两千多个），计算机可很快得出答案。答案是： 两个应急设施分别设在点（2，3），（6，3）时最优。 这是在不考虑L 形障碍区域和水塘的影响的假定下得出的最优解，但从这两个点到

宠物商店选址分析报告

宠物商店选址分析报告 成员: 宠物店选址分析报告 我们将要开设的是一家大型连锁式宠物店，集宠物用品超市、活体销售、宠物美容、宠物寄养、宠物医疗、宠物乐园、宠物摄影、待产养护于一体。 具体位置:位于龙凤新天地购物广场内，边上是成吉思汗广场，2013年竣工，背靠龙凤新天地购物广场，拥有充足的客流量。比邻天骄家园高档住宅区，紧挨成吉思汗广场，方便人们带宠物遛弯。 一、新店周围的地理位置特征(如图所示)

店址选择了龙凤新天地购物广场，比邻诺敏路及诺胜利大街繁华的商业区，闹中取静，符合宠物店的特殊需求。 交通便利，附近为诺敏路与胜利大街十字路口，公交线路多， 附近有高档住宅区，居住人口多，人口密度大，消费群体多，潜力大。 附近有成吉思汗广场，为宠物店的人流量以及消费场所提供了极大地便利。 二、新店物业的具体情况 1. 场地:50-70平米店铺5000/月，预付六个月30000元 2. 加盟费:30000元 3. 新店装修10万元(包括货架、宠物商品、宠物美容设施等) 三、新店开张后预计能辐射的范围 主商圈:500米内有天骄家园高档住宅小区。 马路对面是成吉思汗广场。 次商圈:以主商圈边缘辐射500米为次商圈，主要为近几年新建的众多高层小区，以及成名已久的龙凤家园。 四、新店商圈内商业环境和竞争情况 范围内拥有比较繁华的商业街，居民区密集，消费需求大，消费能力强。

经过调查发现，该商圈内暂时没有发现类似的大型的宠物商店，仅有一两家不太正规的小型宠物美容商店，与我们相比还有很大的差距，可以说，我们的宠物商店在此范围商圈内具有很强的竞争力，并且，商圈内人口密度大。总体上可以说竞争少集客能力强。 SWOT分析: 优势:a.人口密集，消费群体大，周围小区众多，尤其靠近几个中高档住宅小区，消费能力强，这些是宠物店的主要消费人群; b.交通便利，道路通达。 c.独特性，在店铺辐射范围内，并未出现同类商店，竞争少，集中了客源 劣势:宠物店走的是高端路线，其价格定位比较高 机会:暂无竞争，发展空间大，消费潜力大。 威胁:a.宠物店近年发展迅速，开业后可能出现竞争者 b. 没有竞争未必是好事，如果在物的消费店铺周围没有其他的宠物用品店，就有可能说明这个店铺所在地区的居民对宠并不重视 五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次 宠物的消费人群一般为离退休老人、时尚的白领、富有爱心的孩子等。 主商圈内主要为中高档小区，居民收入比较高。他们不再只关注宠物的基本生存的消费品，他们越来越关注宠物生活的质量，对宠物的消费及要求也比较高，购买名贵品种，对宠物美容频繁，为宠物购买的商品也比较高档，并且他们工作比较繁忙，时常将宠物寄养。消费能力大。 收入一般的居民或是老人，对宠物的要求相对更低，只要求适时的清洁与购买宠物基本的生活品，比较少进行美容。 少数流动人口，在店内购买宠物或宠物美容后，较少再返回店内消费。 六、新店的交通便利情况

基于GIS的商圈选址分析报告

实验一基于GIS的商圈选址分析实验报告 实验时间：11.26 系别：连锁经营管理专业班级：111 学号：11202040107 姓名：顾诗羽成绩： 实验目的：通过GIS选址模拟系统，了解商业选址的要素、流程和投资回报分析。 实验内容： （1）了解GIS系统的功能及组成。 （2）查看某一商业设施的商圈范围，确定商圈半径，该商圈内的居民信息等。 （3）计算任意两家竞争店的预估营业额、投资回报率。 实验环境（硬/软件要求）：微机：每人1台； 软件：Windows2000，Office2000（包括Access），GIS模拟软件 实验过程记录 规划区域：长宁区 第一家选址店的竞争对手为联华超市，蓝色三角为竞争对手的地理位置，绿色区域为它辐射商圈。

第一家标超选址区域在天山百盛里（图中浅蓝色长方形区域）： 该区域的固定人口为98.85 该店核心商圈（半径为1000米）： 该店预估营业额为215108元。

该店的投资回报率为1.528% 第二家选址店的竞争对手为家乐福，红色三角为竞争对手的地理位置，墨绿色区域为它辐射商圈。

第二家标超的选址位于花园大厦西楼 该区域的固定人口为1536.45 该店的核心商圈蓝色区域（半径为2000米）：

该店的预估营业额为271556元 该店的投资回报率为1.532%

实验结果 在这次实验中，两家模拟选址开店的超市规模均为标准超市。 1.第一家选址店 地理位置：天山百盛在商业区有多所高校、公园广场、旅游景点、多处休闲娱乐场所，居民楼以及公园广场等，固定人口及人流量较大，因此决定将店址放在天山路近天山百盛附近。竞争对手：联华超市。位于长宁区,其面积为1000~2000㎡。 该区域的固定人口为5448.2人。 该区域的流动人口为63000人。（如图） 该店预估营业额为1081456元。 该店的年费用（如图）。 该店的投资回报率为1.529%。

商圈分析的内容和步骤

商圈分析的内容和步骤 在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态 商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。 住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 2、商圈的确定 对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤 商圈分析主要包括以下九个部分内容组成： （1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风

商圈分析报告

商圈分析报告 （和盛商圈）班级：10级连锁经营管理2班 姓名: 杨方琴 指导老师: 王菱 日期: 2012年5月27日星期日 目录 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 店前客流量 二、顾客购买能力分析 1、周边人口测评分析 2、顾客消费习惯 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集 二、同业聚集

（三）竞争环境 竞争对手分析 （四）宏观环境 店铺物业条件分析 （五）商业环境 店铺与周边小环境关系分析 问卷调查分析 （一）问卷回收率 （二）问卷总结 通过对和盛商圈各个项目因素的调查分析，判定该区域是否适合开设美甲店。如若适合，店铺应开在哪里，区位如何选择，要做哪些开店筹备工作，店铺功能如何定位等，如若不适合，则可明晓投资风险，降低或挽回资金损失。 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析

因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境 一、客流分析 店前客流量： 自然堂店 小结：该店顾客主要为学生，年龄结构大约在17——23岁，消费者的出行方式主要以步行为主，晚上人口流动量大，主要聚集在活动中心。 好好化妆店 小结：该店以年轻妇女、中学生为主，年龄结构大约在16——32岁。由于地处农贸市场口处，顾客出行方式多以电瓶车、自行车为主，人口流动主要集中在上午时段。 二、顾客购买能力分析

选址分析报告模版

零售选址分析报告 --------以7-11便利店为例

?7-11便利店介绍 1927年，7-11连锁便利店的前身Southland Ice Company创立于美国得州达拉斯，主要业务是零售冰品、牛奶、鸡蛋。1946年，南方公司推出了当时便利服务的“创举”，将营业时间延长为早上7点到晚上11点，于是诞生了“7-11”这个传奇性的名字。 1964年，7-11开始特许加盟经营。1973年，日本伊藤洋华堂公司与美国南方公司签订地区性特许加盟协议，日本第一家7-11店开业。 1987年，美国南方公司多元化扩失败，并在3年后申请破产。1991年，日本最大的零售企业伊藤洋华堂公司购买了这家公司73%的股份，成为美国南方公司最大股东。1999年4月28日美国南方公司正式改名为7-Eleven INC.。 7-11目前在全球已设立了2.3万个零售点，业务遍及四20个国家及地区。每日为接近3000万位不同种族、不同肤色、不同生活习惯的顾客提供24小时全天候便利服务。除北美本土市场外，日本、中国和泰国拥有最庞大的7-11便利店网络。作为世界最锁便利店7-11，除经营日常必需的商品外，还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视收视费，甚至快递费、国际通讯费，对附近的居民生活切实起到了便利的作用。 目前，牛奶公司拥有中国地区、中国地区和新加坡的特许经营权。1992年牛奶公司在开设了中国的第一家7-11店。进入中国初期，7-11主要以经营日常必需品为主，并引进国际便利店的营运标准，主要售卖进口货。随着中国人民生活水平的不断提高、生活节奏的不断加快，7-11货品逐渐加入适合本土口味的产品。另外，主推快餐，以本地顾客的口味为发展方向。今年更强调从顾客的需求出发，以创意增值为原则，积极开发极具特色的便民服务，为顾客提供一站式的便利购物服务方案。 2003年12月，7-11在的合资方案获得国家商务部的批准。按照计划，7-11将在开100家店。 ?选址确定 在选择店址方面，7-11有着自己的一套评估标准，从而对环境了然于胸，在把握对未来店铺销售产生影响的因素方面非常充分、成功。 1、商圈评估

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商圈分析报告 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

商圈分析报告 （和盛商圈）班级：10级连锁经营管理2班 姓名: 杨方琴 指导老师: 王菱 日期: 2012年5月27日星期日 目录 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 店前客流量 二、顾客购买能力分析 1、周边人口测评分析 2、顾客消费习惯 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集 二、同业聚集

（三）竞争环境 竞争对手分析 （四）宏观环境 店铺物业条件分析 （五）商业环境 店铺与周边小环境关系分析 问卷调查分析 （一）问卷回收率 （二）问卷总结 通过对和盛商圈各个项目因素的调查分析，判定该区域是否适合开设美甲店。如若适合，店铺应开在哪里，区位如何选择，要做哪些开店筹备工作，店铺功能如何定位等，如若不适合，则可明晓投资风险，降低或挽回资金损失。 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析

因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境 一、客流分析 店前客流量： 自然堂店 小结：该店顾客主要为学生，年龄结构大约在17——23岁，消费者的出行方式主要以步行为主，晚上人口流动量大，主要聚集在活动中心。 好好化妆店 小结：该店以年轻妇女、中学生为主，年龄结构大约在16——32岁。由于地处农贸市场口处，顾客出行方式多以电瓶车、自行车为主，人口流动主要集中在上午时段。 二、顾客购买能力分析 1、周边人口测评分析 （1）人口结构状况：和盛镇常住人口约在三万人左右，学生约一万人左右，大学生居多，其中大学生性别比例以女性为主。