房屋买卖合同纠纷案件的审理

房屋买卖合同纠纷案件的法律适用

房屋买卖合同纠纷中，民法典是纠纷处理时主要适用的法律，在民法典中有关于买卖合同的具体规定。民法典在实践中有时也会适用，既然是房屋买卖，而房屋又属于不动产，那关于物权的一些规定理应有所适用。接下来就跟随我一同来了解房屋买卖合同纠纷案件的法律适用。

一、房屋买卖合同纠纷案件的法律适用

处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《民法典》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。

二、怎么审理房屋买卖合同纠纷

当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。 三、房屋买卖合同纠纷判决书

（2013）海民初字第x号

原告赖某，男，汉族，住所厦门市xxxxxx

委托代理人xxx，xxxxxx律师事务所律师。 被告胡某，男，汉族，安徽省xxxxxx

委托代理人陈律师，xxxxxx律师事务所律师。

原告赖某诉被告胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖某的委托代理人康志杰律师，被告胡某的委托代理人陈律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赖某诉称，2013年8月25日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于厦门市xxxxxx室的房产出售予被告，建筑面积90.3平方米，总价款为1345000元（人民币，下同）。合同第五条约定：“本合同签订时，乙方应该向甲方支付该房屋交易定金100000元”;第十二条约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除或者无法继续履行的，守约方有权按照定金罚则向违约方主张违约责任或者按照合同约定的成交价的20%向违约方主张违约金。同时，守约方有权要求违约方支付因为主张前述任一违约责任产生的律师代理费”;第十七条约定：“本合同在履行过程中所产生的纠纷，有甲乙双方协商解决;协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼”。依照合同约定，被告应在合同签订之时即2013年8月25日向原告支付定金100000元，但被告并未依约支付，此后，原告对此催促被告支付定金并继续履行合同名，但被告却置之不理，被告已经以实际行为表明不再履行合同义务，已构成违约。无奈之下，原告委托福建英合律师事务所于2013年8月29日向被告发出《律师函》，函告被告：由于被告的违约行为已经实际导致双方签订的《房屋买卖合同》解除，被告应该按照合同约定向原告承担违约责任，要求被告在收函后3日内联系原告并支付相应违约金。被告在收到原告所发的函件后仍然不履行支付违约金的义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金269000元;二、被告向原告支付律师费12760元。

河南省高级人民法院关于《商品房买卖合同》纠纷案件的审判指引

为妥善处理逾期交房、逾期登记纠纷案件，统一法律适用，提高审判质效，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，结合我省审判工作实际情况，经民四庭员额法官会议讨论，形成如下纪要，供审理此类案件时参考。

第一条（适用案件范围）

本纪要所指的逾期交房、逾期登记纠纷是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人未能在合同约定的时间向买受人交付房屋、协助办理不动产登记手续，买受人起诉出卖人请求出卖人承担逾期交付房屋和逾期登记违约责任的纠纷。

第二条（案件的受理）

商品房买受人起诉出卖人请求承担逾期交房、逾期登记违约责任，出卖人以政府部门政策变化为由提出抗辩，请求减轻或免除违约责任的，应作为民事案件受理。

第三条（简化诉讼程序）

对于逾期交房、逾期登记纠纷案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的具体要求，主动适用、积极优化司法确认程序、小额诉讼程序和简易程序，有效提升诉讼效率，降低诉讼成本。 当事人一方人数众多（十人以上）以及属于“四类案件”监管范围的，原则上不适用小额诉讼程序。但对于法院已经作出示范性生效裁判的同一商品房开发项目的案件，后续案件可以适用小额诉讼程序。

第四条（竣工验收和备案对逾期交房责任的影响）

出卖人向买受人交付的房屋应当符合商品房买卖合同约定的交付条件，未经竣工验收合格的房屋不得交付，买受人可以拒绝接收并主张逾期交房违约责任。

买受人接收房屋后发现房屋未经竣工验收合格，向出卖人主张逾期交房违约责任，出卖人以买受人已经接收为由进行抗辩的，不予支持；但出卖人有证据证明买受人明知交付房屋未经竣工验收合格的除外。

商品房买卖合同约定的交付条件为竣工验收合格，且出卖人提供了竣工验收合格有效证据，买受人以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件并主张逾期交房违约责任的，不予支持。

广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引(两篇)

广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案

件的指引（二）

广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（二）

摘要：本文旨在解释广东高级人民法院对于审理房屋买卖合同

纠纷案件的相关指引。本指引涵盖了案件受理、证据认定、合同效

力、违约责任等方面的内容，以期为法院在审理此类案件时提供依

据和指导。

一、案件受理的准备工作

在受理房屋买卖合同纠纷案件时，法院首先应查明被诉房屋具

体的产权性质、所有权、登记状况等，以确定案件的基本事实依

据。此外，应查阅相关的合同和协议文件，了解当事人的约定、权

利义务等内容，以便为案件的审理提供准确的法律依据。

在确定案件受理的过程中，法院还应仔细审查当事人之间的诉

讼关系，是否满足法院管辖的条件。例如，对于涉及共同财产的房

屋买卖纠纷，法院需确认是否存在共同资产法律关系，以及是否具

备产生相应法律纠纷的基础。

二、证据的认定广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引(两篇)

在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法院应注重对证据的认定和

分析。首先，应确认当事人提交的证据是否真实、合法，并对其真

实性进行核实。其次，对于当事人所陈述的事实，应进行证据比

对，核实其与合同约定是否一致，并结合相关法律规定，作出合理

的判断。

在审理过程中，法院还应留意并评估各方当事人提交的证据是

否充分，是否能够推翻对方的主张，以及是否能够证明双方的权利

义务和违约责任等。在此基础上，法院可以根据证据的真实性和充

分性，确定证据的法律效力，从而对案件作出合理的判决。

三、合同效力的评估

在审理房屋买卖合同纠纷案件时，法院需要对合同的效力进行

评估。首先，要确认合同的订立是否符合法律规定，包括形式的合

法要求和内容的合法性。其次，要评估合同中各项条款的有效性和

合理性，以保障当事人的合法权益。

在评估合同效力的过程中，法院应同时考虑当事人的真实意思

表示和交易背景等因素，以避免将合同效力过分理解为单一的意思

表示和书面文件。在此基础上，法院可以通过法律解释和合同解释

江苏省高级人民法院买卖合同纠纷案件审理指南

一、买卖合同的订立

（一）买卖合同订立中出现争议的主要类型与特点

当事人之间就买卖合同订立中出现的争议主要集中在以下几个方面：

1、对于合同主体的争议。买卖行为是经济活动中最常见的一种，市场主体或因考虑交易的便捷、或因法律意识的淡薄，或因内部管理的不规范，在买卖合同的订立中多有通过口头方式，或者虽然有书面合同，但书面合同是业务员、经办人、代理人订立而在文本中缺乏明确的授权，或书面合同订立后，一方当事人在合同履行中指示相对方向第三人履行合同或指示第三人向相对方履行，相对方对此未保留相应证据。前述情况下，双方如就买卖合同发生纠纷，往往对于谁是买卖合同的主体发生争议。如未订立书面买卖合同，在履行合同时仅有买方工作人员在收货凭证上签名、卖方主张货款时，买方以双方不存在买卖合同关系，有关人员的签名不能代表买方等抗辩，导致双方对买卖合同关系的主体发生争议。又如在双方虽订有书面合同，但在合同履行过程中，第三方参与了合同的履行收取货物，卖方主张货款时，买方往往以虽然订有书面合同，但合同并不履行，收货方与其无关，其不是合同的实际买方面抗辩，此时则出现谁系买卖合同的买方的争议，即第三方究竟是代买方收货，还是和订立合同的买方共同构成实际买受人作为合同的一方，或者独立于原书面合同的买方和卖方实际形成了买卖合同关系。

2、对于合同成立与否的争议。在没有书面合同的情况下，主张权利一方据以诉讼的依据，往往仅仅是收货单、结算单、对帐函、债仅确认书等，此时相对方往往以合同关系未成立作为抗辩理由，双方就合同成立与否发生争议。在虽有书面合同，但合同系当事人采取传真方式订立，且未及时保留相关证据，事后对未对以传真订立合同事项进行确认,主张权利一方以传真件作为主张合同权利的论据时,相对方往往以未和双方通过传真订立合同等抗辩，导致双方对合同成立与否发生争议。在虽然订立书面合同，但合同中约定了合同成立的条件，在一方当事人依据合同主张权利时，相对方往往以合同约定的成立条件未成就，双方之间合同未成立作为抗辩理由，由此双方就合同成立与否发生争议。