房地产企业如何计算企业所得税

企业所得税中的房地产收入

为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后在行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房 [2004] 77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

1．开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。

2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

3．开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

二、关于完成开发产品的税务处理问题

（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1．竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2．已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3．已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

房地产企业所得税预征的实例

在房地产行业中，企业所得税预征是一个重要的税务环节。为了更好地理解这一概念，让我们通过一些实际的例子来深入探讨。

首先，我们来明确一下什么是房地产企业所得税预征。简单来说，就是在房地产项目尚未完工、未进行最终结算时，税务机关按照一定的比例预先征收企业所得税。这一举措旨在确保税收的及时入库，同时也对房地产企业的税务管理提出了要求。

假设某房地产企业正在开发一个大型住宅项目，预计总投资额为 10

亿元。在项目开发过程中，截至某个纳税申报期，企业已经发生的开发成本为 3 亿元，取得的预售收入为 5 亿元。

根据当地税务政策，房地产企业所得税预征率为 2%。那么，该企业在这个纳税申报期应预缴的企业所得税计算如下：

首先，计算预计毛利额。预计毛利额 ＝ 预售收入 × 预计毛利率。假设当地规定的预计毛利率为 15%，则预计毛利额 ＝ 5 亿元 × 15% ＝

7500 万元。

然后，计算应纳税所得额。应纳税所得额 ＝ 预计毛利额 期间费用

税金及附加。假设期间费用为 1000 万元，税金及附加为 500 万元，则应纳税所得额 ＝ 7500 万元 1000 万元 500 万元 ＝ 6000 万元。 最后，计算应预缴的企业所得税。应预缴企业所得税 ＝ 应纳税所得额 × 预征率 ＝ 6000 万元 × 2% ＝ 120 万元。

再来看另一个例子。某房地产企业开发的商业综合体项目，已投入

2 亿元，预售收入达到 3 亿元。当地的预计毛利率为 20%，预征率为

25%，期间费用 800 万元，税金及附加 300 万元。

预计毛利额 ＝ 3 亿元 × 20% ＝ 6000 万元

应纳税所得额 ＝ 6000 万元 800 万元 300 万元 ＝ 4900 万元

应预缴企业所得税 ＝ 4900 万元 × 25% ＝ 1225 万元

通过以上两个实例，我们可以看出，房地产企业所得税预征的金额受到多个因素的影响，包括预售收入、预计毛利率、预征率、期间费用和税金及附加等。

第三章 房地产企业企业所得税政策

第一节 《房地产业企业所得税管理办法》（ 国税发[2009]31号文件）

一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。

第三条： 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二） 开发产品已开始投入使用。

（三） 开发产品已取得了初始产权证明。

根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。

二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。

第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。

三、收入实现的条件。

第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

（一）新旧政策的不同点：

1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入；

2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。

因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。

房地产企业视同销售行为的税务处理

房地产企业视同销售行为的税务处理

文号【】 来源【】 添加时间：【2009-7-17

11:41:07】 浏览次数：【35】

视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。

一、企业所得税

（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。”

（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。”

（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。”