楼盘推广活动营销建议

一、项目定位

R1组团产品属性定位：联排别墅、庭院洋房

R1组团产品推广定位语：别墅级现代庭院—层层退台，宅院生活

R1组团推广语：看了实景，再买房

尊世宅邸，大有不同

湖景美墅只是为您

二、产品定位

◆产品定位

庭院洋房、联排别墅一次品位的提升——R1组团庭院洋房、联排别墅的推出将全面提升项目的品位，作为整个小区的一大亮点和城区的稀缺物业，如何经过包装、产品引导、宣传推广后尽快推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当涂及马鞍山高端客群的关注。

◆目标客户群

襄城明珠的产品是上层建筑的，又是意识形态的。R1组团主打联排别墅和庭院洋房，产品是上层的；项目胸怀护城河，怀抱襄城河，环境是上层的；主人当然也是上层的！在襄城明珠置业，是选择一种高尚的生活社圈，更是选

择价值与身份的认同！襄城明珠代表名门望族，代表高雅的生活方式与高尚的上层社圈！襄城明珠给你房子，更给你身份与地位！

◆差异性分析

无论从地段、规模和环境，襄城明珠相比竞争对手都有选择性的竞争优势，以强对弱，各个击破。

相对于前期物业，R1组团明显是升级版、豪华版。从项目自身推广来说，R1组团必须与前期物业拉开距离，形成产品形象、生活品质的差异化，才能为推广寻找到正确的推广路线，吸引客户眼球，达成销售。

三、产品定价建议

庭院洋房及联排别墅在当涂新城区属高档稀有物业，而且套数有限，从市场需求的角度来分析，客群不是问题，最关键的是定一个让购房者满意，开发商乐意的价格。目前马鞍山市区只有位于江东大道的格林春天有花园洋房正在热销当中，一层拥有私家花园定价在5500元/平方米，2-6层的均价在4380元/平方米，销售率只达到35%，而当涂目前还没有花园洋房，只有九韵国际推出的叠排价格在4000元/平米，其他同类区域、同类项目尚未开盘销售，价格还不太清楚，因此庭院洋房建议定价在3700—4080元/平方米之间，联排别墅在当涂只有塞纳翡翠庄园有，而

****2005年营销推广策划案

第一部分 方案背景

“****”开盘销售至今，已基本完成前三期的销售，进入尾盘阶段。在一、二、三期的楼盘销售过程中，通过有节奏、分阶段的市场营销推广手段的配合，“****”的品牌形象无疑已在消费者心目中树立并成熟，楼盘形象亦在目标市场建立了相当的影响力，成为H县地区的知名项目。但与此同时，由于本项目销售周期相对较长，且一、二、三期的形象策略已经持续了很长时间，显得相对陈旧，对消费者而言已缺乏吸引力与新鲜感，广告效果已经不太明显，难以再促进销售目标的完成，剩余房源的销售似乎只能依靠前期销售惯性维持，因此，急需针对“****”剩余房源，以及项目现有状况，及时调整营销推广策略，对项目进行全新的包装，寻找新颖而独特的诉求点，有效促进销售。

第二部分 市场简析

一、 宏观环境对H县市场环境的影响

刚刚过去的2004年，“宏观调控”成为了房地产市场的关键词。随着各项宏观调控政策的出台，尤其是４月一系列的调控政策和１０月人民银行升息，较为有效地调控了宏观经济。对于整个房地产业而言，一方面一系列紧缩政策使银行贷款规模锐减，融资成本提高、融资难的问题成为开发商必须面对的难题；另一方面消费市场关于“地方泡沫”的讨论不绝于耳，在一定程度上对市场造成了冲击与振荡，减弱了市场的消费热情与信心：

1、随着2004年10月人民银行加息政策的实施，投资者与消费者的购房心理都在不同程度上受到了影响，小规模的加息使市场产生了“持续升息”的预期心理，一定程度上抑制了房产投资与购买。

2、2004年底的中央经济工作会议明确提出，2005年将对投资进行适度控制，因此，作为投资中的重要内容，房地产投资规模将会受到控制。 3、人民银行近期工作会议将2005年信贷计划定为2、5万亿元，出于降低不良贷款率的内在要求，商业银行将高度关注信贷风险，因此将保持相对稳健的信贷政策，预估信贷规模可能会较2004年进一步收缩；由于目前房地产投资对银行信贷的依赖度过高，因此一旦信贷政策继续紧缩，一些开发商将再度面临资金链断裂的风险，从而被迫从市场中退出。

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楼盘销售推广策划方案7篇

楼盘销售推广策划方案篇1

一、开盘背景

1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。

2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。

3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中位置的房源。即项目房源已提前进入市场。从获得开发效益目标来看，这是不利的。

4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。

二、推盘策略

针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得的开发效益。

1、价位策略

建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。

2、价格策略

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无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。具体价格拉升双方已经商量确认。这样提价幅度的理由如下：

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页脚. 一、项目定位

R1组团产品属性定位：联排别墅、庭院洋房

R1组团产品推广定位语：别墅级现代庭院—层层退台，宅院生活

R1组团推广语：看了实景，再买房 尊世宅邸，大有不同 湖景美墅只是为您

二、产品定位

◆产品定位

庭院洋房、联排别墅一次品位的提升——R1组团庭院洋房、联排别墅的推出将全面提升项目的品位，作为整个小区的一大亮点和城区的稀缺物业，如何经过包装、产品引导、宣传推广后尽快推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当涂及马高端客群的关注。

◆目标客户群

明珠的产品是上层建筑的，又是意识形态的。R1组团主打联排别墅和庭院洋房，产品是上层的；项目胸怀护城河，怀抱河，环境是上层的；主人当然也是上层的！在明珠置业，是选择一种高尚的生活社圈，更是选择价值与身份的认同！明珠代表名门望族，代表高雅的生活方式与高尚的上层社圈！明珠给你房子，更给你身份与地位！

◆差异性分析 建造高品质·营造高品位

无论从地段、规模和环境，明珠相比竞争对手都有选择性的竞争优势，以强对弱，各个击破。

相对于前期物业，R1组团明显是升级版、豪华版。从项目自身推广来说，R1组团必须与前期物业拉开距离，形成产品形象、生活品质的差异化，才能为推广寻找到正确的推广路线，吸引客户眼球，达成销售。

三、产品定价建议

庭院洋房及联排别墅在当涂新城区属高档稀有物业，而且套数有限，从市场需求的角度来分析，客群不是问题，最关键的是定一个让购房者满意，开发商乐意的价格。目前马市区只有位于江东大道的格林春天有花园洋房正在热销当中，一层拥有私家花园定价在5500元/平方米，2-6层的均价在4380元/平方米，销售率只达到35%，而当涂目前还没有花园洋房，只有九韵国际推出的叠排价格在4000元/平米，其他同类区域、同类项目尚未开盘销售，价格还不太清楚，因此庭院洋房建议定价在3700—4080元/平方米之间，联排别墅在当涂只有塞纳翡翠庄园有，而他们销售的价格有5600元/平方米的独栋、5100元/平方米的双拼和3800元/平方米的联排，从规模上来说我们的联排别墅没有塞纳翡翠庄园大，但我们的位置比它好，而且还紧临护城河，因此建议联排别墅的价格定在3760—4180元/平方米之间。