商铺投资收益率四种算法

商铺投资回报率和投资回收期

年商铺投资回报率与投资回收期计算方法

商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。

投资回报率

一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）

按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）

注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。

投资回收期

一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12

按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12

注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。

投资者注意防范五重风险

风险第一重：资金成本

商铺作为本小利大的投资品种一直为投资者所青睐。因为商铺虽然单价较高，但总面积相对不大，总价相对住宅而言不是很高。但实际上衡量商铺投资回报率如何是通过净投入与净产出之差来计算的，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。

商铺由于存在一定的空置期，投资者如果指望以租还贷，风险比较大。商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60％，贷款期限最长不超过10年。虽然部分银行已经对于商铺贷款“松绑”，最高贷款放宽到7成，贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，但与普通住宅相比，商铺投资有着更大的不确定性。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。

商铺投资的收益分析

都说投资商铺是金、一铺养三代。投资商铺的好处与收益我们以下举例说明。

以购盛景·红海河中央商街的房子，面积47.89㎡的商铺来说，每平米7000元购房款总价为33.5万，年租金以2.5万计算为例子。

盛景·红海河中央商街买一平送一平47.89㎡的商铺，赠送面积为54.48㎡，实际可出租面积为102.37㎡平方米。

通过走访多家红海商铺得到数据，目前红海回迁楼A、B、C、D区的商铺出租均价为“100平米左右的商铺年租金25000元/年”。

月租金＝商铺面积×日租金价格／平方米×月平均天数

例：102.37㎡×0.68元／平方米×３0日＝2083元

年租金收＝月租金×１2

例：2083元×１2＝25000元

回收年限=商铺总价÷年租金

例：335000÷25000元=13年

年投资收益率（回报率）=年租金÷购买商铺总价

25000÷335000=0.074 年投资收益率（回报率）就为7.4%

租金增长趋势：考虑目前红海新区今后的发展趋势，商铺租金平均每年可以递增8%左右。

第一年租金为25000元人民币；

第二年租金为27000元人民币；

第三年租金为29160元人民币；

第四年租金为31492元人民币；

年投资收益率（回报率）=［年租金+（年租金×8%）]÷购买商铺总价 ［25000+(25000×8%）]÷335000=0.08 第二年投资收益率（回报率）就增长为8%，以此类推第三年为8.7% 第四年为9.4% ，保守来算可在8年内收回投资成本。

目前2009年银行存款利率整存整取5年利息为3.6%

2008年的基金走势一直下滑，走势最好的华夏基金年底收益为6.7%还有大部份为负增长。基金投资风险大，0风险基金投资的收益更是过低。

盛景·红海河中央商街每一年的投资收益最少达到了7.4%已远远高出银行定期存款利率2倍左右，投资风险更是为0让你在家中既可坐享资产升值。

通过数据调查2007年红海回迁楼下的商铺出售价为2980元/平米。而2008年出售的鸿基国际小区下的商铺每平米出售价为11000元/平米。是盛景·红海河中央商街商铺价格的3倍左右。由此可见盛景·红海河中央商街有着无与伦比升值潜力与超高的性价比。

商铺投资收益率四种算法

1.租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

公式：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法

公式：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

如何计算投资回报率

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

商铺投资收益率四种算法

1. 简单收益率（Simple Return Rate）

简单收益率是最基本的收益率计算方法，其计算公式为：

简单收益率=（期末总回报-期初总投资）/期初总投资

其中，期末总回报包括商铺租金收入、卖出商铺所得和商铺增值收益等。期初总投资指购买商铺的总成本，包括购买价格、装修等费用。通过计算简单收益率，能够直观地评估商铺投资的回报情况。

2. 投资回报率（Return on Investment，ROI）

投资回报率用于衡量商铺投资的回报效果，其计算公式为：

ROI=（总回报-总投资）/总投资×100%

投资回报率是一种相对指标，可以帮助投资者比较不同投资项目的回报水平。一般来说，投资回报率越高，说明商铺投资的回报越好。

3. 资本化率（Capitalization Rate，Cap Rate）

资本化率是用于评估商铺投资的现金流收益的指标，其计算公式为：

资本化率=净年租金收入/商铺价值

其中，净年租金收入指商铺每年的租金收入扣除管理费用的剩余收入。商铺价值可以通过市场评估或者类似的方法获得。资本化率反映了商铺投资每年的现金流回报率，可以帮助投资者评估商铺投资的稳定性和可持续性。

4. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR） 内部收益率是评估商铺投资的回报率的常用指标之一，其计算公式需要通过迭代计算得到。内部收益率是使总现金流量净值等于零时的折现率，可以衡量商铺投资项目的盈利能力。一般来说，内部收益率越高，说明商铺投资的回报越好。投资者通常将投资项目的内部收益率与其他投资项目的回报率进行比较，以选择最具吸引力的投资项目。

综上所述，商铺投资收益率可以通过简单收益率、投资回报率、资本化率和内部收益率等算法进行计算。不同的算法有助于从不同的角度评估商铺投资的回报情况和风险水平，帮助投资者做出更明智的投资决策。