房地产行销十二项战技之技巧篇
房地产行销的战术技巧千变万化，而核心理念体现在以下的等式与不等式中：
善意＝生意
成交≠ 绝交
障眼法
图 5-1 障眼法示意图
1.瞒天过海
【案例】
“瞒天过海”战术的运用
客户A来到一个售楼部看房，行销人员B接待了他。在双方谈妥订金后，B写下订金收据，摆放在洽谈桌上。然后，B示意其他同事离开，而自己也借故上洗手间去。此时，房间里只剩下A一人，A开始翻看桌上的各种单据，看到了B放在桌上的成交动态表，发现昨天成交的一套第15层的房子为3500元每平方米。这时，A意识到，自己看中的16层的这套房的3400元每平方米的价格已经没有讲价空间了。
A听到B正从洗手间出来的声音，迅速将资料回复原位。A接收了B填写的订金单据，双方交易达成。
其实，B是有意识地让A获取相关信息的，想通过以前的成交动态表的数据来说服A接受现有价格。并且在B起身去洗手间之前，他就用自己可辨别的方法摆放好桌上材料，以便自己能掌握A是否确实看到了有关资料。
2.树上开花
所谓“树上开花”，是指在填写销售动态表等相关的表单数据时，根据实际情况做适量合理的变更，以吸引客户。但应注意适可而止，以免过犹不及。
3.偷梁换柱
偷梁换柱的技巧通常用在举办一些公开活动的场合上，在活动中适当安插一些内部人，制造气氛，带动场面。
4.声东击西
声东击西的目的在于迷惑对手，扰乱其视线，从而取胜。这种战术时常被运用在体育比赛中，而在房地产行销中，使用声东击西战术，一定要把握住一条原则，就是战术的运用并不是为了欺骗客户，而是用技巧将好的产品出售给客户。
用间法
房地产销售快速成交的10个小技巧
1、态度一定要积极、热情、大方，做到无障碍沟通，像初恋情人般的对待客户，签单不成仁义在；
2、营造热销、积极忙碌的销售氛围，做好员工与员工，员工与主管，员工自己的销售配合和团队配合，单打独斗只能逞一时之快，团队作战才是硬道理；
3、你是否你了解销售部的销售和优惠政策，并对不同的客户做到很好的收和放；
4、销售说辞是否直指主题，直截了当，并快速进入销售环境，并让人听了有购买的冲动；
5、社区美好生活场景的描述，通过业主入住后真实的生活感受，引起共鸣，通过业主来传播学校、会所、天然气、自来水、地暖、物业服务等城市配套和生活配套的便捷享受；
6、客户进到售楼部，你想给客户一个什么印象，客户走出售楼部后给你一个什么印象，一定要做好客户异议的处理，做好客户的跟踪和回访工作，每日做好客户分析工作，让你的搭档、同事、领导筛选一套最成功的回访逼定方案，让你更清晰的看清客户，严格3-5-7的回访计划，切忌不痛不痒的回访，做到每次回访都要有成果；
7、房源上的推荐，一定不能超过3套，缩小选择范围，非此即彼，通过销控房源制造热销氛围；
8、空闲时间的管理，闲暇时间要多琢磨一些销售说辞，高楼层、低楼层、边户抗性的引导说辞等； 9、巧妙的了解客户的全家庭背景，为推荐房源确定推荐依据；
10、熟悉并能充分利用市场因素对客户进行逼定；区位优势、价格因素、产品、项目独特卖点，对客户进行市场的围剿。
在卖房过程中，置业顾问面对的异议很多，一个基本的原则就是：处理异议的目的是为了最终的销售，而不是为了逞一时之快，或者为了表现自己
一、忽视法
所谓“忽视法”，顾名思义，就是当客户提出的一些反对意见，并不是真的想要获得解决时，这些意见和眼前的交易扯不上直接关系，您只要面带笑容地同意他就好了。对于一些“为反对而反对”或“只是想表现自己的看法高人一等”的客户意见，若是您认真地处理，不但费时，而且还会有旁生枝节的可能，因此，您只要让客户満足了表达欲望，就可迅速地引开话题。
在运用忽视法时，销售人员经常以以下方式来化解客户异议：
●微笑点头，表示“同意”或表示“听了您的话”。
●“您真幽默”！
● “嗯！真是高见！”
二、直接反驳法
所谓“直接反驳法”指客户一提出异议，销售人员就直截了当地予以否定和纠正。按照常理，在销售中直接反驳客户的异议是不明智的，因为直接反驳客户容易陷入与客户的争辩中。但有些情况你必须直接反驳以纠正客户不正确的观点。例如：客户对企业的服务、诚信有所怀疑或客户引用的资料不正确等情况。无论如何，直接反驳法毕竟是与客户的正面交锋，在运用时，销售人员必须注意以下几点：
● 态度委婉。由于是直接反驳客户，为了避免触怒客户或引起客户的不快，你在反驳时应态度诚恳，面带微笑，切勿动怒责备客户。
●注意语言技巧，注意选词用语。
●对事不对人。即使客户是有意说出错误的言论，你也只能对此事作驳正，切勿伤害客户自尊。
●对固执已见、气量狭小的客户有最好不要使用这种方法。
⊙情景模拟
客户：你们的公摊太大了。
售楼人员：王先生，我想您可能误解了。我们是高层，一般高层住宅的公摊率都达到了20%，而我们只有18.5%。当然，如果是小高层或是多层，那他们的公摊率会相应低一些。
三、间接否认法
所谓“间接否认法”，是指在客户提出异议后，先给予肯定，然后再说出自己的观点或意见，避免与客户发生正面冲突。这种方法又叫“迂回否定法”。在表达不同意见时，尽量运用“是的……如果”的句法，软化不同意见的口语。用“是的”表示肯定客户的意见，用“如果”表达是否另一种状况比较好（即说出自己的观点）。请比较下面的两种说法，感觉是否有天壤之别。
1 婚礼销售之10型客人谈判技巧
婚礼是“人”的事情。怎样与人打交道是一门学问。对于一个经验丰富、老练的婚礼销售来说，她们往往能够从一群人中一眼就判断出谁是真正的顾客、什么样的顾客，应该如何接待。而对于一般的销售，可能会经常遇到这样一种情况：在使出混身解数，说得口干舌燥之后，才发现费尽心力所说服的顾客根本就不是“真正的顾客”。所以，我们的婚礼销售必须慧眼独具，把握好不同顾客的消费动机和心理特征，采取不同的接待技巧，可以有效的提高成功率，这是的每一位婚庆公司销售所必须掌握的基本功。那么，如何善于分辨不同类型顾客的特征、又如何在分辨之后巧用接待技巧呢
1销售识人术之—年龄
1、对于阅历丰富的老年客人，他们主要是新人的父母，如果他们决定新人的婚礼消费，我们面对父母特别要真诚，同时要注意在交流过程中把握好，音量不可过低，语速不能过快，态度要和颜悦色，语气要表示尊敬，说话内容要表现谦虚，做到简单、明确、中肯。让他们对你形成一种依赖感和信任，新人的父母如果喜欢你，这张单子就离成功不远了。
2、中年顾客是极少数晚婚的新人，相对来讲他们是属于理智型的，他们一般不会轻易相信别人的建议和主张，那样他会感觉没有面子，所以我们要在赞同他们的基础上再加以拓展。这个年龄段的顾客分两种，一种是高薪阶层的，对他们就要强调消费档次、品位和审美；一种是收入一般，我们需要强调的是品质、价格和服务。
3、青年顾客是我们市场消费群体中的主流，他们具有强烈的生活美感，他们会追求品牌、时尚、新颖、流行，往往是你的新奇婚礼策划的消费者。消费具有明显的冲动性，易受外部因素影响，易受广告宣传的影响，也是二次消费最多的群体。所以我们要迎合此类顾客的求新、新奇、求美的心理进行介绍。
2销售识人术之—性格
1．优柔寡断型：他们往往在销售的反复说明解释后，仍优柔寡断，迟迟不能做出决策，有时甚至在做出购买决策后仍犹豫不定。对于这类顾客，销售需要极具耐心并多角度讲解，并要注意有理有据，有说服力，切忌信口开河。
