洛阳项目规划设计任务书(090601最终稿)

“中电·阳光新城”项目详细规划设计任务书一、项目简介1、地理位置中电·阳光新城项目位于洛阳市老城区邙山镇中沟村（坐标详见《建筑用地钉桩测量成果报告书》），该项目宗地四至为：东至洛阳市卫生学校（河南省重点中等专业学校）与河南省洛阳人民警察学校西围墙；西至中沟村村道；北至红山路；南至石油公司铁路专用线；规划占地 422800 平方米（634亩），其中建设用地（含绿化用地）296177平方米（444.26亩），主要住宅建设用地 264087 平方米（396。

13 亩）。

本项目依山傍水，环境优美，空气清新、水质纯洁，但地理位置距离市区较远，市政条件尚欠配套，我们希望通过参与详规设计单位科学周密的规划，合理完善的配套，使居住者的条件变不利为有利。

根据《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》划分，本项目建设用地建设地块为A2-3、A4-1、A-4-4、B3-1、B4-1、B5-4、5号、30号地块，其间有邙山渠自西北向东南穿越整个项目用地区域，沿渠两侧和A2-6为公共绿化用地，属今后邙山渠带状公园主要部分。

2、用地性质根据《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》，本项目属于本地区规划功能结构分区中的居住组团，用地性质确定为居住用地（含32090平米公共绿化用地）3、主要技术经济指标根据已获批准的《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》，项目主要总体技术经济指标如下：⑴总用地面积： 422800 平方米；⑵建设用地面积（含绿化用地）：296177平方米；⑶规划容积率：1.7～2.5（具体地块容积率详见“控规”）⑷规划建筑密度为：25％--30％.⑸区内绿地率：30%⑹建筑限高：多层20米，小高层36米；⑺总建筑面积：约580000平方米，其中住宅建筑面积约平方米，公建配套建筑面积约平方米；⑻规划配建车位：2800辆⑼规划人口容量： 18000人⑽规划总户数： 5600户（户型90平方米以下户数户）设计控制指标应严格按照批准的《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》执行。

4、建筑退让距离：参见《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》。

二、规划设计依据1、洛阳市发改委立项批复；2、洛阳市规划委员会规划意见书；3、《建筑用地钉桩测量成果报告书》；4、《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》；5、国家及地方相关法律、法规及建筑设计规范、规程、标准；6、本设计任务书；7、委托方提供的地形图、市政道路管网图及其他资料数据。

以上各相关依据的内容如有歧义，按上述解释顺序在前者优先。

三、设计总则中电·阳光新城项目是我们为了积极响应国家号召，勇于承担社会责任，率先参与政府保障性住房建设，为改善当地中低收入群众住房困难以及拉动内需、加快城市化建设而实施的重点工程。

该项目将通过各方的共同努力，使其打造成国家康居工程示范小区，同时带动当地居住理念的整体提高。

1、项目定位中电·阳光新城项目是洛阳市重点保障性住房——经济适用房大型社区，其建设方向为国家康居工程（洛阳）示范小区。

中电·阳光新城项目面对的客户群体是城镇中、低收入的住房困难阶层。

该项目尤其优先考虑具备较高学历的青年才俊和知识精英家庭，使其尽早实现居者优其屋。

本项目不仅是实现我们积极响应政府保障性住房的建设方针，为洛阳市城镇居民解决居住条件改善这一问题的目标，而且要通过我们的努力，将中电·阳光新城建设成为国家康居工程（洛阳）示范小区，带动全市乃至中原地区居住理念的整体提高。

2、规划总体原则：经济适用、环保节能、舒适健康、环境优美、人文与高科技结合、充满活力的居住社区。

3、规划设计理念：⑴“以人为本、健康宜居、经济适用、环保节能”是本项目倡导的基本发展模式，项目规划要充分体现这一思想，并具体落实到规划概念、布局、主体建筑、园林景观等方面；⑵规划设计要与洛阳市历史文化名城的地位相适应，与邙山自然景观相协调，充分体现历史文化底蕴，从而营造一个崇尚自然、热爱生活、追求健康、和谐文明的居住社区。

4、规划导向：⑴设计师应根据《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》中对整个大环境的总体要求考虑本项目的具体风格、布局、园林、交通、配套设施、视觉效果等因素，不能脱离“控规”的原则过分追求感官冲击力和奢华的概念，总体布局大气、合理，符合中国传统文化及当地居民的习惯理念，并在其中注入丰富的内涵。

⑵水面和绿地是现代社区的重要竞争力，要做足横贯社区内已有水渠的文章，以渠为轴心，变不利为优势，扩展水渠水面，扩散水渠支线，并利用小区内的自然地形落差，形成贯穿整个社区的自流水系。

渠岸绿化及点缀小品与中心水景呼应，形成小区一条亮丽的景观休闲带，结合水岸两侧可考虑区内特色商业带，增加项目亮点。

本项目鼓励设计师以邙山渠为中心线，尝试采用水系、乔木、建筑或其他可能实现的手段在本项目地块内构成一个“中”字的鸟瞰图形，使总体布局的格调和内涵更加丰富。

⑶整个社区应能体现出“力度”运动的感觉，围绕“力度”这一理念营造具有运动感的文化社区。

⑷建筑风格以中式建筑为主，部分建筑采用坡屋面、瓦屋顶，色调在“控规”的总体要求下体现设计师对当地文化与时代发展相结合的理解，朴素、大方下又体现新意。

⑸本项目的户型设计应按照国家有针对性的法律、法规，部门及地方有关规定的比例要求进行安排，提倡建筑师根据单体建筑模数、边角、错层等处的合理利用，有限突破居室规定的面积，做到节约、集约、合理、舒适、功能完备。

⑹项目总体规划应同时充分考虑今后园林景观的细化设计，将建筑风格与自然景观完美地结合在一起。

⑺设计师在进行规划设计期间应详细了解项目地块现状，充分发挥利用地块现有自然地形地貌，尽量保留利用原有地面树、坡、凹凸起伏地形等自然环境，充分发挥建筑师的创新和灵感，使其经过简单处理和加工，为社区增加环境变化。

减少和避免人造环境。

保留原始生态环境，降低场地及环境成本。

⑻设计师可根据项目总体地块的路网或自然形态对项目进行适当分区，在整体风格的基础上各自有不同的特点，赋予各区不同的主题和内涵，在建筑本身和园林景观上做到“区不同、景不同”。

⑼对于社区公益配套设施及物业相关服务用房的布置应满足客户服务型企业为业主进行细致体贴服务的需要。

⑽主要公共设施及设电梯的住宅楼考虑无障碍设计。

⑾结合项目地块实际情况，在适当的位置考虑建设室外游泳池和露天放映场地。

四、规划设计要求（一）在严格遵循《洛阳市道北王城大道以西地块控制性详细规划》的基础上，中电·阳光新城项目详细总体规划应遵循如下原则：1、社区规划按照需求、功能和标准考虑。

以建设经济适用房生活社区为设计任务基本主体，其它各项配套设施在不低于总建筑面积10%的基础上，根据设计规范、控规及其它相关规定的基础上由设计师进行合理安排。

2、总体规划容积率按1.7～2.5考虑，在满足当地日照间距的相关条件下，以最大容积率计算。

在计算容积率时，社区内水渠占地应一并考虑。

3、总体规划中应该使社区有一个亮点，成为从细微变化中体现大社区中的点睛之作，应有突出本项目特点、具备鲜明风格特色的标志性建筑。

4、要发挥规模效应，坚持标准化、产业化，优化产品设计。

避免非标准产品，提高生产效率，扩大战略采购范围。

实现“经适房的价格，商品房的质量”，真正达到示范推广之目的。

5、最大限度选择利用当地合格、经济、适用的建筑材料和设备，引入1～2项成熟的新材料、新技术，降低施工及未来社区管理成本。

6、社区总体规划一步到位。

主入口、次入口、道路区划及配套设施要便于分期建设和管理。

合理规划路网，路网设置便于今后标号命名，便于区内外交通及疏散。

7、整体规划要体现周边环境和社区内部浑然天成与“天地合一”的规划理念，为社区居民营造身心归属的空间，最终实现环境良好、配套齐全、和谐安全、生活方便、居者优其屋的整体规划目的。

8、楼座布置尽可能按照正南正北方向设计。

（二）建筑设计要求1、建筑总体布局合理，沿水渠两侧宜考虑点式单体建筑，避免形成对小区内住宅的视线遮挡而看不到水景；在保证容积率的前提下，以板式多层砖混住宅为主，适度合理布置短肢剪力墙结构小高层住宅。

2、避免呆板的布局，总体设计应具有层次感，流畅的动感，高层住宅区的布局不应使居民感到压迫感和局促感，增加小区的围合感、亲和力。

3、住宅户型设计应满足合理的配比，并要求尽可能做到动静、公私、洁污分区，做到功能空间合理、实用；尽量争取全明房间的设计，主卧室与起居室保证充足的阳光；卫生间尽量做到对外开窗并适当考虑盥洗与便浴分开内外设置，两套卫生间的户型宜有一套卫生间对外开窗；户型设计应充分考虑设备管井位置的预设，管井面积尽量压缩，提高户型面积使用率，减少公共分摊；住户的水、电等的计量装置考虑设置在公共空间。

4、应合理处理商业、会所、环境场地之间的关系。

商业、会所不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在地域布置上应相对独立，避免相互干扰。

注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。

5、合理考虑建筑体形，按照节能环保、节约造价的原则合理确定单体建筑的体形系数、周长系数和窗墙比。

6、建筑外立面设计具体运用上，既充分考虑项目区域的历史文脉传统，与周边新建建筑呼应协调，又要有自己的特色。

建筑线条简洁明快，立面规整但不单调，可采用一些巧妙手法对总体规整的立面进行丰富。

社区内道路将项目自然分割为4个居住小区，各小区的外装色调可有所变化。

7、社区所有建筑物以及社区围墙、出入口的方案设计应力求外装基调和风格相符、和谐，融为一体。

外装材料需满足美观、经济、耐用，施工、维护方便；住宅建筑要预留安装分体空调的条件，建筑应结合立面设计统一考虑室外机的位置安装及装饰效果。

8、充分满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；尤其是当地对于采光的要求。

9、住宅标准层层高按2.8米/层考虑，其它层高按照“控规”中的限高要求及其它指标合理设计。

10、通过建筑合理的体形、构造、结构可优化程度做到房屋性价比最优。

保证最终确定的建筑单体单方造价不超过洛阳市同等类型建筑平均结算单方造价。

（三）配套设施设计要求：在严格执行“控规”及设计规范对社区配套设施要求的基础上，还应遵循以下原则：1、生活配套既要方便，又要相对集中，形成氛围。

并考虑社区和周边需要，服务社区兼顾周边。

2、配套用房体现以人为本、方便生活、配套完善、便于管理，充分利用干道和小区主路两侧设计安排；社区要总体考虑居民的休闲、健身、购物、娱乐场地，要考虑一定的自行车位及轿车车位，满足目前和长远的需要。

3、本项目配套商业的规划可分为集中式大型商业、特色旅游景观商业、住宅底商三种形式，应分别考虑其不同特点合理进行位置布局和面积分配。