某地产楼盘竞品分析及策略推广.pptx

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某房地产营销推广策略(ppt 65页)

某房地产营销推广策略(ppt 65页)
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析项目分析
竞争个案简析客户分析策略推导
项目形象攻略项目推售攻略项目蓄客攻略项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图】
第1、2批房源共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源推出约260套
第2批房源 140套
至2013年年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析项目分析
竞争个案简析客户分析策略推导
项目形象攻略项目推售攻略项目蓄客攻略项目推广攻略
项目区位分析
本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处，大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商务区三大热点板块交汇的显赫区位。
奥邻花园项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户外、都市晨报整版硬广等。
绿地泊林公馆项目动态：暂未销售，推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园价格待定
万福世家价格待定中锐星尚城价格待定

某房地产项目营销推广策略.pptx

名都花园
大华·公园世家
南湖山庄泰然·玫瑰湾
周边楼盘竞争力分析
竞争力决定产品力，在区域范围内发现本项目直接竞争对手，通过横向比较，挖掘产品优势，找出产品不足，制定符合南湖景苑项目的营销推广策略。
周边楼盘竞争力分析
1.在售项目剩余体量相对较大的分别为：名都花园、领秀城、金地格林小城、大华公园世家、泰然玫瑰湾； 2.其他项目因销售时间较早，目前所剩体量不大，对南湖景苑的销售威胁不大，可作辅助参考。
金地观点：今年九、十月份，南湖新城片区内，泰然玫瑰湾、公园世家、格林小城将成为南湖景苑的分流客户项目。
竞争楼盘分析
竞争项目规模
从“基本指标”比较看，得出以下结论——
1. 在规模上，本项目同名都花园相比并不占据优势；同领秀城相比，本项目容积率小，板楼结构，优势明显。
2. 南湖新城区域，泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城等楼盘规模均较大，对区域外客户吸引力较强，对本项目形成较强客户分流态势。
金地观点：南湖景苑一期今年九、十月份开盘时，雄楚大道区域当月有房源可售形成竞争的楼盘为名都花园三期。领秀城二期对南湖景苑二期存在竞争。
2.南湖新城：在售项目大多在近两年开始开发，未售规模较大，约160万平米，其中南湖山庄、澜花语岸基本售罄；泰然玫瑰湾、大华公园世家、格林小城三项目剩余体量共计约150万平米。
项目定位
项目《市
场占位》
1.品牌树雄楚大道（南湖北）标杆项目
竞争楼盘分析
未来竞争项目供给情况
本项目一期主要竞争对手为名都花园，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、格林小城；本项目二期竞争对手为领秀城二期，主要客户分流项目为泰然玫瑰湾、公园世家、格林小城。

房地产竞品楼盘分析ppt

竞品分析概述心中的感动不禁油然而生，我想，我找到幸福了，原来，
幸福就在我身边。我的成长历程人的成长历程中有许许多多的故事，都会在你的记忆天门里永久储藏。而现在我要开启我的记忆之门，向大家介绍我的成长经历。当我她呱用呱疲竞落惫品地而分的满析那是，一关就刻切是，的对我眼竞听光争见上对了上手妈下的妈下产痛地品不打进生量行的着比尖皱较叫皱分声巴析。巴。可以由两方面构成：客观和主观。即从竞争对手或市场相的我。打那以关后产品中，圈定一些需要考察的角度，得出真实的情况，此时，不需要加入任何个人的判断。
比如说，你现在做一款产品，做到了200万的用户。然后可能你会感觉是不是不论再怎么拼，市场的盘子也就这么大了。
三、竞品分析的书写结构，典型的有两种：横向与纵向。
1、横向：将需要做分析的方向列出，然后分别观察和比较对手情况。最后得出评分表、比较表、各式图型或结论陈述段落。 2、纵向：将所有对手或相关产品列出，分别体验并撰写需要分析的点。因为每个对手或产品具有的点并不完全相同，比如综合门户和垂直网站，他们所包含的东西肯定不一样，所以，这时候采取纵向评析，是科学有效的。最后得出详尽的各路产品的打分图或对比陈述报告。
汇报时间：XXX
带着疲惫不堪的身体、
坚强的意志力上路。我走到了海边，咸咸的海味让人忘
却烦忧，我试图融入那群嬉笑玩耍的游客中，一起在沙
目录滩中堆沙堡、一起随着音乐声翩翩起舞，我好快乐，在
这里都是欢乐的感觉。可是，这样真的是幸福吗？离开家后到现在，两天过去了，我又饿又累，沉重的身
CONTENTS
体再也无法支持我的意志力，随即倒下，疲惫的眼睛微
运营策略
运营策略从活动的角度来说，就是用户愿不愿意在这个竞品上花很长的时间来使用。用户认同这个品牌价值，这个对于我们来说是非常重要的。

房地产项目推广策略演示PPT演示课件

川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
北京
上海
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
音响
灯光
秀导
模特管理
后台管理
服装管理
机动协助
物料保障
后勤储备
媒体网络分布
各大城市电梯媒体市场占有率
北京
100%
上海
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
作为后进中国市场的海外强势品牌，对中国本土品牌是不屑一顾的，由于贵族血统与高尚心理所产生的优越感，使它们表现得极为强势，对消费者刻意保持距离，
川流不息的人群热闹地挤在小小的骑廊下，或单独一人，或三三两两。有的低头私语，有的莞尔窃笑，没有大声的喧哗和吵闹，似乎谁都不愿破坏平和的气氛。放眼长长的一条街道，逛街的人都好象在做服装秀，尤其是那些披红戴绿穿着入时的少男少女，是中山路上最亮丽的风景。
第一层面：国际品牌势力
品牌背景
国际品牌在进入中国之前已有过相当长的发展历史。中国加入WTO后，对外资企业进入中国的政策逐渐放宽，国际品牌在中国的经营环境更加宽松，由此他们加快了进驻中国的步伐，加大了品牌传播力度，彻底主宰了中国服装的高端市场，形成了市场更为激烈的竞争

长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件

中城丽景香山约90000 二房三房约40000 1-6月约34000 1-10月约16000 5-12月
星城映象
约65000 二房三房约31000 1-7月约22000 4-11月约12000 3-11月
备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。
在推售此类户型时，可适当控制一定数量比例
在本案推售时间段内，区域内各典在推售此类户型时，控制
强
型楼盘基本都存在同质性产品销售，推售节奏，少量多批，小
市场竞争剧烈
步快跑式推售
区域典型项目分析
根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目档次归为高中低档次三类
>>鉴定标准:
•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价
80-90㎡
彩云之翼
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中隆
国际
110-130
御玺
130㎡以上
80-90㎡
盛世华章
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中城
丽景
110-130
香山
130㎡以上
80-90㎡
星城映象
110-130
130㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
已售面积约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000

某地产公司策略推广提案(PPT90页)

当然，文化并不是客群购买我们的唯一因素，文化只是我们区别对手的一面旗，同在CBD里更易被识别。
打文化这张牌？行得通。
但如何表现会更精彩？会更能打动客群，形成鲜明个性，从市场中跳出来？
客观来看谁会选择CBD里的物业。
CBD代表一座城市商务、购物、休闲等的最高水准，
有能力考虑CBD里物业的，他的工作、生活一定与CBD密切相关。
比较的显微镜下。我们既然有文化这个突破口，
注定要走一条个性化之路。
不是比谁叫嚣豪宅的声音更大，
而是要在混乱的市场中发出不同的声音。
因此，推广中不提豪宅，不提精工，只做CBD文化。
要坚定不移走CBD文化这条路，抢占市场空白点。
刀最致命的不是刀面，而是刀尖。不要指望客群记住你既是豪宅，又是精工，又有文化。
世界大人物告诉我们，多读书总有好处。
华辉铭铸，傍新华书店，依博物馆、科技馆、图书馆、文化艺术中心、会展中心，社区内更配有CBD唯一社区文化长廊，知识墙，静候读书人。
我们的推广任务，就是这样。
项目定位：
，文化源生地
CBD繁华里带来的是绚丽多彩的生活，是永恒诱惑。文化源生地是我们区别对手的旗帜，同时展示了项目的唯一性。即是客群高度关注的沟通点，直接区隔市场，亦形成了差异化。 “源”生地，绝非别人也能说，这也是我
们项目独特性的标签。
他们最有可能是事业单位职员、职业经理人、高级白领等。
这部份人对‘文化’敏感，文化比财富更能标榜他们的身份。
对文化的执着追求，源自骨子里的那份高傲与自信。他们坚信是知识改变世界，改变人生的唯一途径。
找到客群的心理兴奋点，我们希望通过文化这张牌，建立项目与他们的契合纽带，树立项目在CBD里独一无二的形象。

某楼盘二期销售策略(ppt 53页)

5)会所(完成时间：12月8日)：
（1）墙面悬挂一些物品或装饰画；（2）吧台增加服务人员；（3）免费提供可供客户选择的饮品；（4）播放背景音乐；
6)工程要求
（1）在二期销售的同时，S型道路保持畅通及清洁；（2）加强工地现场管理，没有销售人员带领，不允许任何闲杂人等进入工地。
7)商业街包装及招商(完成时间：07年01月月15日)：招商店铺工作计划
学园卡优惠
金嘉名筑 06/11月底或12月初
497户
三房二厅二卫170户二房二厅94户三房二厅一卫200多户 2000元/㎡
VIP优惠：一次性97折、按揭98折
主题诉求
风尚欧洲，都市中央领地，荣耀 60、70、80自由生活， 30万平米台湾风情概
生活
全城
快乐成长
念社区。
分析：
各项目都未明确打出“精英”客群概念，与本案相比较，也没有全国性化并高调领跑市场。
二、营销目标与销控措施
（一）、营销目标
1、销售目标： 2007/3/31前，完成销售套数440套，销售金额11000万；
2、销售价格：二期整体均价2400元/m2
（二）、销控措施销控策略
阶段时间 12月初元旦 1月底春节 3.10 3.24
阶段推盘量
备注
36#、38#、46#
36#、38#均为2房，46#为三错层
（四）、季节性因素分析
目前南昌销售高峰期大致划分为:五一、十一、春节、现阶段为 2006年12月至2007年3月31日,在此期间恰巧与传统的销售高峰期春节相遇,在此阶段,有大量的在外务工人员返乡,这部分人群有强烈的购买能力和购买欲望,可以通过有效推广途径,引导其购买.

某房地产项目市场分析与推广方案.pptx

第一、99年北京新盘总建筑面积达2112.35万平方米。其中以西部居首，北部次之。
第二、所推出的新盘竣工时间集中在99年底或今年年底，分别为36.4%和32.9%。而且在两个入住高峰期之间的今年“五一”前后，还会有500多万平方米的住宅
完工。这样，本年度末，将有1000万平方米的建筑成为现房，无情的数字相信会给每一个房地产开发商巨大的隐形压力。而且那些把销售解套寄托于 “现房”的想法相
天合衫广告
1
整合行销好伙伴
2、个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求
目前，住房分配货币化，住宅贷款，住房公积金，政策鼓励，舆论引导，个人需求增长，追求生活质量等等利好消息，在给业界带来更多商机的同时，也使房地产投资热潮一浪高过一浪。截至99年底，北京市房地产开发累计完成投资约 360亿元，较上年增加近20%，仅住宅竣工面积就近400万平方米。因此，尽管全市累计销售给个人的商品住宅面积近160万平方米，增长60%，但仍然未能真正拉动全市商品住宅销售面积总量的增长（注：99年商品住宅销售总量260万平方米，同比增长约3%）。静止地看，供需之间的缺口就有四成—— 140万平方米。
同质化的，低水平下的高度竞争愈演愈烈。无论位置、价格还是其他硬件设施与服务逐渐趋同。
必越来越不现实。
天合衫广告
10
整合行销好伙伴
（4）供求严重失衡，空置面积更多，一级市场不动，二级市场不热
A、北京房地产市场供求严重失衡的局面已见雏形,今明两年房屋空置面积必然会再创新高。个人购买比率尽管不断上升，但在相当长的一段时间内只仅仅能部分弥补集团购买力推出所造成的缺口，说明市场需求量仍会——徘徊不前。
北辰绿色家园——拂林园2000年推广方案 ★前言

某楼盘开盘前营销推广方案分析ppt课件

通过对前段时间的销售情况以及认筹客户积累的情况的总结，我们发现目前现场来客途径比较单一。为了改善现状、蓄势开盘并保持后续销售的持续良好，我公司将根据目前本项目的销售情况，结合市场可预见的状况及旺季淡季的情况，对2011 年3、4季度制订系统、合理、可行的营销推广计划，力求销售工作按公司署顺利进行并且取得较好的销售成绩。
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排：四期房源卖点总结和说辞整理项目的认筹解筹工作推广物料的设计和制作开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品交付期间

竞品楼盘分析模板ppt课件

高层
实际价格
销售量
四、项目推广
银行
外部配套
教育
商场
医疗交通
内部配套
五、总结分析
君海阁
14
一、项目基本信息
二、营销节点
在售
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
户数
产权年限
物业类型
建筑形态
装修情况
停车位
面积段
电话
开发商
投资商
楼层详情
物业公司楼盘特色
三、销售情况
建筑类型
面积段
多层
小高层
报价优惠
在售
大华锦绣华城
5
一、项目基本信息
二、营销节点
在售
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
户数
产权年限
物业类型
建筑形态
装修情况
停车位
面积段
电话
开发商
投资商
楼层详情
物业公司楼盘特色
三、销售情况
建筑类型
面积段
多层
小高层
报价优惠
高层
实际价格
销售量
四、项目推广
银行
外部配套
教育
商场
医疗交通
内部配套
内部配套
三、销售情况
建筑类型
面积段
多层
小高层
报价优惠
高层
实际价格
销售量
四、项目推广
五、总结分析
中铁诺德滨海花园
18
70
物业类型
建筑形态
装修情况
停车位
面积段
电话

竞品分析报告 (2)ppt课件

售楼部立面设计大量运用密集的竖向线条作为元素，改善光线的同时增加设计感
四、综合楼装修分析
1. 装修交标整体分析
进门为接待与沙盘区，较为直观。
吧台设计较为简单，空间无亮点。
签约区用屏风分隔每组客户，布置合理，空间也有层次感，感观较好。
洽谈区沙发组合布置合理。
小结：售楼部效果较为淡雅，销售气氛不浓，但与“悦”系产品线相关，与建筑风格相协调。也与交标样板房风格相呼应。
33F 33F
楼盘名称华润置地悦里
开发商
佛山市润穗房地产开发有限公司
占地面积 71000平方米
项
目
建筑面积 370000平方米
基开盘交楼时间已开盘，预计交楼时间2020年10月础
信
容积率
5.21
息
总户数
576户（一期）
产品类型
33F高层洋房、面积段88-123㎡，三四房设计，均价约18000-20000元/平米，精装修
3
一、项目概况及指标
佛山市政府禅城
乐从生活圈项目位置顺德生态廊道
产业创新带
北滘生活圈
项目区位：
1、项目位于佛山市顺德区乐从腾冲村腾冲官路；
2、处于顺德生态廊道之上，受顺德产业创新带辐射；
3、处于佛山新城乐从生活圈；总部 4、距离佛山市政府半小时以内车程；
一、项目概况及指标
小布市场
潭州水道
世纪莲体育
中心
世纪莲站地铁广佛线东平站
佛
山
卫
大
项目位置
佛山公园
道
学
南
学
三乐路
在建地铁三号线

房地产市场的竞争对手与竞争策略PPT(35张)

•
13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。
•
14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。
•
15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。
三、分析竞争对手的目标
识别出主要竞争对手后，还需进一步判断： 1. 每一个竞争对手在市场上追求的目标是什么？ 2. 每一个竞争对手的行为推动力是什么？ 3. 竞争对手是否有进攻新的细分市场或开发新产品的意图？
通常认为所有竞争对手都是最大限度地追求利润并相应地选择其行动，每一个竞争对手并不是追求单一的目标，而是目标的组合。
•
13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。
•
14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。
•
15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!
房地产市场的竞争对手与竞争策略
主要内容
第一节市场竞争与竞争优势第二节房地产市场竞争对手分析第三节房地产市场的基本竞争策略
第一节市场竞争与竞争优势
市场竞争
企业市场竞争的制胜原则
1．创新制胜 2．优质制胜 3．廉价制胜 4．技术制胜 5．服务制胜 6．速度制胜 7．宣传制胜

某楼盘品牌营销推广策略(ppt 53页)

直截了断，针针见血，万人瞩目—大系列
大交通
诉求：交通优势明显，枝干网络汇聚。十几分钟，同时领略在城市的繁华便利，与自然的优美风光
直截了断，针针见血，万人瞩目—大系列
大前景
（或大前程）
诉求：紧邻滨州阳光政务区，坐享新滨州的政治、经济、文化中心的大好前景。
投放策略
• 震撼：一天创造知名度，宣告绝无仅有的大盘里领袖诞生，快速树立品牌高度
诉求信息：泰山名郡，以国际视野造城，以大手笔兼收并蓄
品牌深度
[第二诫]：
不可无思想，也不可住无思想的建筑
诉求信息：泰山名郡，以国际视野造城，体现兼收并蓄，融合创新的思想，打造人文家园
品牌深度
[第三诫]：
不可远离城市。也不可在回家的路上没有风景
诉求信息：交通便利，十几分钟，坐享城市繁华与郊区的自然风光
的超级大盘
理念内涵
兼收并蓄，融合创新海纳百川，有容乃大
开发理念
以国际视野造城
产品核心价值
外在
核心内在
条件
价值因素
大，是外在重要特征
融合，是内在重要特征
泰山名郡的产品核心价值
消费者需求
泰山名郡
产品价值
融合东方智慧和西方建筑精华的超级大盘
竞品差异性检视
界定消费群的核心需求
消费消者费者需求需求
品牌深度
[第四诫]：
不可无大气度。也不可无朝觐大领袖的虔诚
诉求信息：恢宏气度，与生俱来。1300亩，当之无愧的大盘领袖
品牌深度
[第五诫]：
不可不尊重事实。也不可面对事实时不采取行动
诉求信息：事实。唯有事实最有说服力。内部认购800多套、成交1亿多的超额认购奇迹，鼎盛人气，热力追捧，由你见证。

某楼盘广告推广策划方案分析报告(PowerPoint 52页)

拥有尊贵空中花园豪华会所、首创全幢中空复式单位、获广州是99年最受欢迎楼盘。均价：8300元/平方
总之，在我们的附近是富豪的居所，我们有同样的地段价值。但是我们的目标消费群并不一样。
三、目标消费群
谁最有可能成为我们的消费者？
------城市商务精英
年龄：25—35岁，月收入在6000元以上。
•
9、
。上午1时24分9秒上午1时24分01:24:09 21.7.24
• 10、上帝说爱情需要缘份，两个命中注定相爱的人。7/ 24/2021 1:24:09 AM01:24:092021/7/24
• 11、爱已欠费，情已停机，缘分不在服务区。7/24/202 1 1:24 AM7/24/2021 1:24 AM21.7.2421.7.24
1、对他们来说，住房是？
一个既是家又是办公室的地方。他们在公司以外，在家里加班也是常事。
一个会令自己丢脸的地方。他们已经不应该住在石牌村或冼村的出租屋里，在商务场合、在朋友面前应该有一个能说得出口并符合自己身份和个性的地方。（所以他们中的一些人住在丽江花园。在这个意义上说，丽江花园是我们的竞争对手。）
3）保温期：
时间：
目的：保持销售的信息，树立远洋明珠的长期形象。
手段：间歇性的促销活动和销售信息。
4）清盘期：
时间：目的：吸引买家，彻底清仓。手段：通过有名目的价格优惠以及公关活动吸引购买者。
七、促销活动
促销活动
1、 DM – 时间：4月份，在正式发售前。 – 目的：引起注意。 – 形式：派送商务精英手册，并在手册上附
7）航空杂志
乘飞机出差是消费群的经常工作之一，航空杂志对目标群体的影响较大。

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切入点：
突出时尚文化生活方式 --所谓时尚，就是领先一步体验生活的品质
我不是做音乐的人，可是我有欣赏音乐的情调和品位我不是成天健美的人，可是我有健康生活的需要我的家不会看起来象个暴发户 ……
项目名：裕阳花园发展商：天津市美震房地产发展有限公司位置：地处东站后广场新广路中段，位于天津市内环线以内，天津东站后
广场东侧。建筑形式：七层建筑建筑面积：13000平方米价格：均价2800元/平方米(暂定)
美震裕阳花园目前的状况
•新兴的房地产开发商，前期开发主要项目为美福园等，属天津市中档房产 •开发商的品牌在天津市消费群体中尚未建立 •美震一期二期的业主年龄层相对老化 •周边项目的状况基本相同，在此区域内没有品牌实力强大的开发商投资，同时由于现有地段项目多属于中档，消费者对于开发商的关注程度还未上升到影响购房的阶段 •但是可以看出的是，在裕阳花园的小区配套，开发理念（均好性）上，项目的开发趋向为中高档房地产，在眼前的推广中，开发商品牌的属性变得越来越重要了
• 目的是使得裕阳花园:
❖ 更具竞争性 ❖ 形象具有独特性 ❖ 更具亲和力 ❖ 概念营销 ❖ 能够对母品牌有所提升
关于美震的定位
美震定位
感觉
现实
口号
& 行动/需求
传播沟通
活动计划, 方案
关于美震的定位
我们不是：
一家只盖房子的公司企业导向冷冰冰形象传统技术落后内向、本土化
我们是：
一家致力于创造现代生活方式的公司客户导向亲和/人性形象先进技术领先外向、国际化
竞品描述
美震裕阳花园的主要竞争对手之一
“家，靠航在城市中心。”
————中海万春花园
中海万春花园项目概况
项目名：万春花园发展商：中海地产天津万春房地产开发有限公司位处置：位于天津站后广场，内环线主干道新开路和华龙道交接规模：占地6200平方米建筑形式：高层建筑建筑面积：130000平方米会所：2000平米绿化：绿化率为43%，2500平方米的开放式绿色景观广告语：“在城市中寻觅一个家” 项目定位：“以本色而为，为明天而作” 格调：“空间与自然的完美结合” 价格：均价3280元/平方米
❖ 买房就是买生活方式，这是一句需要实际利益点来支撑的概念
❖表现：“这里有个理想家”
➢概念的延展+实际的利益点：音乐家（背景音乐）、画家（诗话一般的小区内景）、运动家（运动会所）……通过实际利益点和主广告语的契合，推广生活方式的改变
美震裕阳花园预设Байду номын сангаас标消费群描述
•主要消费群体，针对中生代的新兴力量，年龄在（28-45岁）之间 •我的文化底蕴不高，但是受社会消费发展趋势的影响，小资情结较重 •我追求优雅的生活方式，虽然我现在只是一个私营业主，但是我向往能有时尚的生活并希望小区的邻居们都是有品位的人 •我提倡理性的消费方式，通常我不认为是高价位等于高品质 •我对于前途和自己充满信心 •我的家庭结构相对简单，三口之家的负担并不重，对家庭非常看重，当我疲惫的时候，能有一个舒适优雅居住环境是件很惬意的事，同时，我的家庭向往更合理而且更现代的生活方式
通过对竞品楼盘及消费者的分析和对比，我们得出以下的结论：
1、美震裕阳花园需要区别于其它房地产的目标消费者定位，加强竞争力
2、美震裕阳花园的价格价格于同类中有优势，但问题是期房对现房。消费者是否可以对我们信任（开发商品牌的基础）
3、美震裕阳花园竞品的优势来源于，对自身品牌的建立和概念营销的应用。
美震裕阳花园的主要竞争对手之二
“城市中心区，都市中行走的前景”
—————汇和家园
汇和家园项目概况
项目名：汇和家园发展商：天津市汇和置业投资发展有限公司位置：地处东站后广场新广路中段，位于天津市内环线以内规模：占地13000平方米建筑形式：高层建筑建筑面积：300000平方米会所：800平方米绿化：绿化率为40% 广告语：“汇和家园，城市中心区行走的前景。感受它，发现都市生活的至纯之美。” 价格：均价3270元/平方米
消费者目前对发展商角色看法
不重视
首次置业收集信息、看房阶段有现房未入住中档
重视
✓二次以上置业 ✓买房、投资阶段 ✓楼花期 ✓入住后 ✓中高档
•随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买迫切感等
消费者目前对发展商角色看法
核心：价格、环境
楼宇建筑特点、发展商
物业管理等
消费者购楼时考虑因素我们在这一点核心上
美震裕阳花园竞品分析及策略推广
禾源文化传播广告有限公司 2002年2月6日
序幕………...
角色的描述
美震房地产开发有限公司成立于1995年，私营企业，注册资金2800 万人民币，至今成功开发了美福园一、二期，美震综合楼，等项目。今年投资2000万人民币，重点发展裕阳花园小区。
主角………
美震裕阳花园的项目概况
具备优势！！
我们需要什么？
• 跳出地产做地产 • 美震需要建立自己的开发商品牌 • 裕阳花园作为美震现在的主要项目，其地产定位应对美震的母品
牌产生支持并有所贡献 • 概念营销在2001年天津房地产营销中趋势越来越明显 • “如果允许自由选择的话，同一类人会聚居到同一个地方”，一
位建筑大师这样描述居住同质化现象，我们需要创造一个新的生活圈 • 品牌一但形成，那么就会形成相应的购买效应，使许多消费者的购买行为变成一种追求时尚，追求个人消费行为被社会认同的心理，这是我们最理想的状态。
4、我们的社区条件和配套占有较大的优势，在硬件和区位上我们并不吃亏
5、这两个主要竞争楼盘的主述求概念都是和区位有关的、比较“实”的主广告语，都是强调城市的中心区，这种还处于推销状态的方案和定位，是我们在这一区位上做概念营销的领头羊提供了机会
关于裕阳花园的定位
• 建立在裕阳花园的长期强项上
我们关于小区均好性的带来的利益点，每一个人性化的利益点述求都需要有概念的支撑
我们是创造时尚生活社区，改变生活品质的大师，我们的项目使业主得到最人性化的关怀，我们创造的不是房子，而是生活方式
所以：关于裕阳花园的广告定位
买房就是买生活方式
支持点：通过我们提倡的新生活方式，来营造一种新的优雅的文化氛围真正的时尚绝不是前卫，而是有内涵的优雅
如何将定位表现出来并成为可执行的策略？