第一章编制背景1.1 项目建设背景1.1 项目区域经济和社会背景新宁县位于湘西南边陲，东径110o28ˊ53"～111o8ˊ34"，北纬26o13ˊ06"～26o55ˊ21"。
县域总面积2812平方公里，县境总人口58.54万人，其中农业人口51.2万人，2015年人均生产总值（GDP）14655元，比上年增加1573元，增长12%。
新宁县旅游资源和生态优势显著，山川毓秀，自然风光旖旎。
全县有近500处景点，尤为崀山风景区为最，崀山是国家重点风景名胜区、国家地质公园，旅游特色在国内独树一帜。
新宁县按照“发挥特色、优势互补、城镇带动、产业互补”的原则，坚持以民营经济为主体，加快推动工业产业化、农业产业化和农村城镇化进程，促进城乡社会经济协调发展。
近几年来，新宁县立足本地资源优势、着力打造崀山旅游、脐橙、南方红豆杉三大主导产业，把崀山旅游产业做成新宁最有潜力、最有希望的产业，把脐橙做成受益农民最多，促进农民整体增收的支柱产业，把红豆杉做成南方最大的红豆杉基地。
2015年成功举办中国（新宁）“崀山”脐橙节，有力促进了农业与旅游融合发展。
2015年新宁县域经济稳中向好。
全县实现国内生产总值（GDP）84.14亿元，同比增长10.3%。
第一产业完成增加值23.85亿元，增长3.8%；第二产业完成增加值21,35亿元，增长9.7%；第三产业完成增加值38.93亿元，增长13.8%。
其中实现旅游总收入54.23亿元，接待游客712.6万人次，同比分别增长21.7%、23.28%，实现门票收入约2亿元，增长33.52%。
1.2 项目建设的必要性分析民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文自然景观、生态环境资源和农业生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。
在世界各地，不同的文化造就了多样化的民宿风貌，有英国的B&B、法国的城堡、日本的民宿、北欧的农庄、美国的HOME STAY、台湾民宿等，均深受世界旅游者的喜爱。
我国民宿是以农业资源、生态环境，和农村生活文化为基础，提供游客住宿、餐饮服务和相关的设备，并利用其独特的优美环境，脱俗的乡土文化生活和温馨的风土人情，发挥其独特的魅力，让游客从事旅游、休闲及教育等活动而规划设计的一种新兴的农业经营型态。
新宁拥有山水风景优美的自然资源和文化底蕴深厚的历史古村，民宿的发展是结合乡村地方自然与人文资源及农耕产业文化，结合美食、体验、导览解说、知性之旅和地方深度风土旅游等等，对湘南农耕文化的保护和弘扬、提升崀山旅游档次、美丽湘南山乡建设等都具重要的现实意义和深远的历史意义。
从旅游角度来说，随着交通的发展和自驾车的普及，自驾游、深度游、自由游、体验游逐渐成为流行和风尚，民宿是以知识经济为基础、以自然生态环境为依托的创意生活品类，迎合了游客自由体验的需求。
新宁位于湘西南边陲，距桂林景点区仅157公里，县域又有近500处景点，一有舜皇山、万峰山、万峰山、黄金牧场和紫云山山水景观，二有风神洞、浴女岩、八音岩等具有喀斯特地貌特征地质景观，三有金石古城和一渡水古村历史遗迹、黄金、麻林瑶族风情等人文景观，更有崀山是国家重点风景名胜区、国家地质公园，旅游特色在国内独树一帜。
承接自驾游、深度游、自由游、体验游资源丰富，城乡交通便利。
象新宁民宿这样兼具人文和自然属性又有舒适性、差异化的特色旅游产品具有旺盛的市场需求，完全能够成为新宁当前生态农业与旅游和谐发展的推动力。
从经济角度来说，民宿提升农家乐，是可以推动农村经济结构转变的助力，增加农民收入。
从文化角度来说，民宿发展有利于发掘和保护当地人文历史、自然生态，用现代的文化创意手段来延续传承当地文化民俗，从而重塑乡村的魅力和提升乡村的文化竞争力。
从社会角度来说，民宿是携带现代城市文明基因向农村地区延伸的桥梁，符合现代人的兴趣、梦想、生活理念和审美需求，促进农民素质的提高，农民生活方式的改变，农村社会价值观的提升，因此发展民宿必将成为新宁当前生态农业与旅游融合发展的抓手。
1.3 编制依据(1)《中华人民共和国城乡规划法》(2)《中华人民共和国土地管理法》(3)《城市规划编制办法》（建设部令[2006]第146号）(4)《风景名胜区条例》(5)《崀山世界自然遗产提名地保护管理规划》(6)《邵阳市城镇体系规划》(7)《新宁县城总体规划(2011—2020年) 》(修订版)其他相关法律、法规、规范。
第二章项目基本情况2.1 项目名称和建设单位项目名称：泉水山居休闲民宿和文化田园旅游农业项目建设单位：湖南添彩生态科技有限责任公司建设单位简介湖南添彩生态科技有限责任公司是一家将互联网技术融入到休闲/度假/养生/养老民宿与文化田园式休闲农业研究开发与投资运营的高科技公司，公司拟建设与运营的休闲民宿与文化田园座落于新宁县崀山镇联合村。
公司经营范围：生态农业/旅游园区（农旅一体化）综合体项目规划设计/投资/运营；休闲旅游度假民宿规划设计/投资/经营;生态农业种植、畜牧业的养殖/流通/销售；农业特产种植/流通/加工/电商平台销售（有机蔬菜/水果种植/加工与销售）；彩色园林景观的苗木培育、种植、景观规划/设计/施工、植物培育与种植技术的开发和转让等业务；与生态农业高度结合的观光旅游、酒店餐饮服务、果蔬采摘与销售等精致农业与休闲旅游综合服务商。
2.2 用地及建设规模第一期泉水山居休闲民宿项目位于崀山风景区联合村栗山凸，估算投资1260万元。
占地面积1000平方米，总建筑面积2500平方米，建筑密度14%，容积率0.36，绿化率50%。
1、第一期计划重点建设“泉水山居”休闲民宿：(1)聘请专业公司对项目进行总体规划、项目景观园林设计、建筑施工图设计、室内装饰施工图设计、项目工程预算、招标和签订工程承包合同及办理相关手续；(2)项目所需土地流转或征地手续；(3)山泉水引水工程、电力与通讯接入工程等；(4)建设“崀山阁”、“近花楼”、“静水居”、“禅屋”、“巷尾人家”多栋分体建筑布局，道路、停车场与服务用房等。
(5)建设景观工程等。
第二期文化田园旅游农业项目位于崀山风景区联合村水坝周边，估算投资1260万元。
总建筑面积4000平方米，占地面积2000平方米，建筑密度7.5%，容积率0.15，绿化率70%。
2、第二期计划重点建设“文化田园”旅游农业：(1)聘请专业公司对项目进行总体规划、河道景观园林设计、移动建筑施工图设计、室内装饰施工图设计、项目工程预算、招标和签订工程承包合同及办理相关手续；(2)项目所需土地流转或征地手续；(3)引用水引水工程、电力与通讯接入工程等；2.3 工程内容本项目工程建设内容见表2-3所示。
表2-3 建设项目组成一览表2.4 投资规模及筹措本工程项目预计总投资2800万元。
建设投资计划在6个月的时间内，按项目实施进度和投资比例分阶段投入。
本项目的建设资金由湖南添彩生态科技有限公司自筹解决。
2.5 给排水1.给水本项目水源为城市自来水，从城际干道市政给水管引二路DN150的给水管进入本项目范围，并在本项目室外形成DN150的环状给水管网。
市政水压0.30Mpa。
生活给水分两个区，低区采用市政压力供水，高区采用变频加压供水方式。
本项目用水主要为内部员工、住宿人员生活用水极少。
2.排水项目排水采用雨污分流的方式。
雨水：根据邵阳市降雨情况估算及近年来城市排水问题日益严重的情况，确定项目地雨水量q=2000l/s。
雨水由雨水斗与地面雨水口收集后经DN200雨水管直排风景区污水管网。
污水：生活污水经化粪池处理后，进入污水管网。
2.6 变、配电系统1.负荷等级本项目消防用电，重要电子信息系统和警卫、安防系统用电为一级负荷。
排污泵、生活水泵，办公室、会议室、值班室、档案室及主要通道、楼梯间照明为二级负荷；其它一般照明、空调为三级负荷。
2.供电电源及电压等级本项目用电由崀山风景区电力系统和备用发电系统组成供给。
交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。
公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具。
3.应急电源本项目消防用电设备、重要公共设施用电等一、二级用电负荷计算容量为l50kw，电压均为380/220V。
为保证市电停电检修的情况下，能维持最低限度的接待中心和行政办公楼需要，同时满足消防用电设备、重要公共设施等一级负荷用电的需要，本项目在接待中心和办公楼地下一层新建一座柴油发电机房。
4.供电方式高压配电系统采用两路10kV电源进线，单母线分段形式，同时使用，互为备用。
配（变）电所低压配电系统采用二组变压器供电，单母线分段形式，中间设分段断路器，平时分列运行。
容量较小、较分散的一般负荷采用树干式配电，重要负荷和设备采用放射式配电，消防用电等一级负荷，采用双电源回路供电，在最末一级配电箱处自动切换。
第三章项目所在地城市总体规划情况根据新宁县政府提出的新宁县城总体规划(2011—2020年)(修改)。
1．落实旅游城市建设目标深入研究旅游城市的发展规律，结合新宁发展实际，将旅游城市的建设目标落实到空间。
2．突出历史文化保护和城市景观塑造强化对世界遗产的保护，挖掘、展示历史文化，同时深化城市设计和景观控制内容。
3．旅游资源保护和生态环境保护是新宁县一切发展的前提规划高度重视自然与人文旅游资源的保护，以及城市环境的建设，科学处理资源保护和城镇发展的关系。
4．城市性质金石镇是新宁县政治、经济、文化的中心，是崀山风景名胜区旅游服务基地。
5．旅游发展与城市建设相结合以旅游发展为城市建设的动力，借鉴国际先进旅游城市的经验，以旅游城市的发展规律指导城市建设，构筑城市与旅游协调发展的平台。
6．城市规划区范围本次规划的规划区在上版规划基础上，做了较大调整，范围为包括崀山风景名胜区、金石镇镇域，金石镇以北、以西的扶夷江、新寨河、长塘河两岸河谷平缓地带所涉及村庄的村界范围，以及金石镇东侧舜皇山西侧的山坡地带，总面积365平方公里。
7．城市发展方向规划近期以大兴路为纵向发展轴向北发展，以大兴路和崀山大道相交点为中心，形成21世纪新宁县城新的城市中心。
远期向南跨扶夷江发展至水头乡政府、向西发展莲村一带。
综上所述，新宁作为崀山世界遗产的所在地，其知名度也随崀山申遗成功而大大提升。
与周边地区相比，新宁建设旅游城市的优势十分突出。
新宁县境内山形起伏，水网如织，气候宜人，生态环境优异，具有丰富的景观资源。
一有舜皇山、万峰山、万峰山、黄金牧场和紫云山山水景观，二有风神洞、浴女岩、八音岩等具有喀斯特地貌特征地质景观，三有金石古城和一渡水古村历史遗迹、黄金、麻林瑶族风情等人文景观，更有崀山是国家重点风景名胜区、国家地质公园，旅游特色在国内独树一帜。
这些景观资源是未来影响新宁发展的重要条件，因此发展民宿必将成为新宁当前生态农业与旅游和谐发展的原动力。
