浅议物业管理中业主欠费纠纷问题及解决措施
- 格式：doc
- 大小：26.00 KB
- 文档页数：4
浅议物业管理中业主欠费纠纷问题及解决措施
按照《物业服务收费管理办法》第二条的规定，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
因物业服务费引发的纠纷呈逐年上升趋势。
业主欠费，是指业主不履行与物业公司签订的物业服务协议中约定的交纳物业费的义务。
在业主欠费问题上，不仅物业公司遭受损失，业主也是受害者。
这种不良现象如果继续蔓延必将危害整个物业管理行业的健康发展。
因此，如何规范物业服务收费，妥善解决物业服务收费中存在的问题刻不容缓。
本文试图从分析业主欠费的成因入手，探讨业主欠费问题的解决对策。
一、当前物业欠缴管理费的原因
（一）开发遗留问题
物业管理中的许多问题是前期房地产开发时遗留下来的。
开发商的延期交房；保修期内的房屋质量问题，如屋顶漏水、门窗渗水、阳台渗水、塑钢门窗闭合不严、卫生间漏水、墙壁开裂、铸铁栏杆虚脱焊等；幼儿园、医院、会所、停车库（场）、绿地、花园、游泳池等配套设施设备或开发建设单位在预售合同中承诺的相关设施设备并未兑现：电、水、气、热等公用设施没有按约定开通；开发建设单位擅自处分属于业主的财产等等。
（二）物业公司方面的原因
1.因物业公司方面的原因导致业主拖欠物业费的情形主要包括如下几个方面：物业公司自身定位不准，服务理念错位。
在物业服务过程中，很多物业公司以管理者自居，对自身定位认识不足，对待业主好像对待下级一样，认为物业管理区域内的一切事情都得服从物业公司的管理。
2.物业服务质量不到位经常是业主拒交物业费的直接诱因。
物业公司进驻物业后，往往忽视了提高自己的服务质量，提供的物业服务质量与收费标准不对应。
而且，物业服务收费项目、范围、标准不甚明确。
3.物业公司之间的恶性竞争也能引发业主欠费。
我国目前的物业服务消费市场还很不成熟，大部分业主对物业管理行业、物业服务缺乏最基本的认识，很多业主觉得是被迫接受物业服务。
4.物业服务企业没有摆正服务与管理的位置，对业主约束过度。
一方面，作为权属所有人的业主，不但没有享受对自己拥有物业的自主决策权、选择权，还要受到物业管理公司的过度管理与约束；另一方面，一些物业管理企业市场观念、
服务意识不强，重收费、轻服务，导致服务成本居高不下，收费标准明显超出业主预期。
（三）业主、业主委员会方面的原因
1.业主无支付能力。
一部分业主由于下岗、失业、家庭变故、投资亏本等，导致客观上失去支付能力。
部分业主的习惯与观念问题。
2.一些业主的消费习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来，没有将物业服务看作是使自己物业保值增值的消费行为。
业主对物业管理公司职责的错误定位。
在不少业主的观念里，物业管理公司是大包大揽的管家，小区里诸项事务应管理管好。
诸如楼上业主装修引起地板漏水、渗水，楼下业主排放油烟，隔邻放音乐、装修发出噪声等，这些问题业主都可能归罪于物业管理公司服务不好，失职，因此拒交费用。
3.物业公司消费观念尚未普遍形成，物业服务消费市场不成熟。
由于受我国长期以来计划经济体制下福利分房观念的影响，很多业主还没有摆脱“后勤思维”，没有确立物业服务的消费理念。
相当的业主认为购买商品房后交纳物业费属于多余的负担，没有认识到物业服务对于其房产价值的影响。
业主对于公共区域、共用部位设施设备维护费用的交纳更是不情愿。
4.存在部分业主恶意欠费。
有的业主有能力缴纳物业费，但主观上不交纳。
这种情况，物业公司往往也是束手无策，即使通过诉讼的方式，也只能是个别解决，而且诉讼成本较高。
因此，这种情况下的业主欠费不能得到及时解决，欠费现象会不断蔓延。
5.业主委员会制度不健全。
业委会运作不规范，缺乏必要的监督。
经常出现未召开业主大会或违规召开业主大会的情况下，业委会擅做决定。
甚至选聘物业公司，业委会与物业公司签订物业服务合同都是在很多业主不知情的情况下进行的。
还有的业委会委员缺乏物业管理法律知识，自身素质不高，带头不交纳物业费，更谈不上履行督促其他欠费业主交费的义务了。
二、业主欠费问题解决措施
（一）要实现物业公司、业主及业主委员会的观念转变
1.实现物业公司的观念转变。
物业公司应当增强服务意识，把业主当作自己的“上帝”。
加强与业主的友好沟通，实现双赢。
物业公司应当严格依法提供物业服务。
2.实现业主的观念转变。
交纳物业服务费是业主的法定义务，并且最终是有利于业主的。
3.实现业主委员会委员的观念转变。
业主委员会是业主大会的执行机构，
业主委员会本身并非权力机构。
业主委员会的活动应当是经业主大会决议决定的，特别是涉及业主切身利益的事项。
（二）细化、明确物业服务合同内容
1.完善物业服务合同，严格依约行事。
物业管理企业和业主大会、业主从一开始就制定双方权利义务明晰的服务合同，详细明确地约定服务范围、项目、标准与收费方式、标准及违约处罚法等。
业主、业委会和物业公司都应当强化合同意识，将物业服务合同内容明确化、具体化，尽可能减少服务标准、项目不清的状况，明确各方的权利义务。
双方都应当慎重签订物业服务合同。
2.改进计费方式和收费办法，明确服务项目、服务内容，定期公布收支账目。
物业管理企业要想在合理合法的范围内对无故欠费进行有效制约，就必须在服务项目、服务标准上力求能够区分，按项目收取服务费，及时定期公开收支账目，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到对物业服务的控制监督权，从而增强交费的主动性。
（三）完善物业管理行业相关法规政策
1.完善立法，改进司法，加强执法。
在立法上着重明确业主大会与业主委员会的组织形式与法律地位，强化其市场主体地位，使其在市场选择、订约谈判和履约等方面能够切实维护自身的利益、承担相应的责任；在司法方面，应学习香港、澳门成立小额钱债审裁法庭的经验，简化现行的物业管理欠费法律审理程序，提高司法效率，方便欠费纠纷的解决；在执法方面，各相关政府部门应依法规范建设单位、物业管理企业行为，制止物业区划违规活动，制定科学的指导价，真正履行法律赋予的职责。
2. 目前物业管理方面的法律规定过于原则，缺乏可操作性。
包括拖欠物业费类纠纷在内的很多物业管理纠纷的大量出现有一个不可忽视的原因就是相关政策法规的缺位。
3.《物业管理条例》规定了业主应当按时交纳物业服务费用，但如果业主不交会产生什么后果未作规定，即是说没有对应的罚则。
这等于完全依靠人的自觉性来交纳物业服务费，建议物业费交纳引入滞纳金制度。
规定业委会与物业公司约定的交费日期后的十天或十五天为交费的宽限期，如果经过宽限期仍然不交，则实行滞纳金制度，警示不交费的业主。
在物业服务过程中的业主欠费矛盾纠纷大量出现，有的甚至引发了暴力冲突，已经损害了多方利益，严重影响到和谐社区的建设。
可以说，在业主欠费纠纷中没有赢家，物业公司作为商家因业主欠费而不能获得利润，由于物业服务的不可分割性，业主欠费实际上严重损害了交费业主的利益。
纠纷的后果就是物业区域环境恶化，物业价值降低，全体业主受损。
参考文献：
1、郭菁;李琴;;业主家中出事物业失职也要担责[J];北京支部生活;2011年09期
2、杨世特;;提升行业自尊——物业管理30年发展之思考[J];城市开发;2011年11期。
