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个人住房抵押贷款存在的问题与对策
一、我国个人住房抵押贷款市场的现状
我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。
如今要买房，找银行已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。
人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着首付20%即可入住、ΧΧ银行提供X年按揭等极富煽动性的语句。
这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。
可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。
然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。
可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。
据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1%。
其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。
六行万通希望有资金需要的客户，能及时得到及解决，承担社会责任，为推动社会发展贡献力量。
题目：中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务中存在的问题与对策分析摘要伴随我国国民经济的不断增长，传统的储蓄、国债等普通的投资方式已经不能满足广大银行客户的需求。
由此国家推出了个人住房贷款业务，个人住房贷款业务是中国建设银行特色的业务和产品服务，个人消费贷款业务中重要的一种贷款就是个人住房贷款业务。
中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务起步较早，其个人住房贷款业务相比较与其他商业银行一直处于领先状态。
但是任何事物都具有双面性，在个人住房贷款业务不断发展的同一时间不少问题也相继出现，例如假贷款等不良贷款的现象逐渐增多，与此同时，各大银行金融机构因其利益以及为了能够提高自身的市场竞争力，抢占市场份额，争相推出多元化的个人住房贷款业务相互之间的竞争外也越演越烈。
从个人住房贷款业务看，中国建设银行在市场上的地位还没有坚固到不可撼动。
在研究主体上，本文把其确定为中国建设银行沈阳分行。
并且，围绕中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务展开研究工作，力求找出该业务中的种种不足。
本文主要分为五个部分：第一部分是绪论，主要介绍了本课题的研究背景，第二部分主要介绍个人住房贷款的定义，个人住房贷款的种类以及它们的特点。
第三部分对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务发展具体情况简单说明，明确建设银行沈阳分行其自身住房贷款业务的种类以及其开展情况和具体的业务流程，第四部分对中国建设银行沈阳分行的个人住房贷款业务种种不足进一步探索，涉及到个人住房贷款业务种类多样化不足，面临的市场风险以及在贷款经营上存在的问题。
第五部分就所提的个人住房贷款业务中的种种不足深入研究，提出了可行的对策。
关键词：中国建设银行沈阳分行；个人住房贷款业务；业务发展AbstractWith the continuous growth of China's national economy, the traditional savings, treasury bonds and other common investment methods have been unable to meet the needs of the majority of bank customers. Therefore, the state has launched a personal housing loan business, which is the characteristic business and product service of China Construction Bank. An important kind of personal consumer loan business is personal housing loan business. Shenyang Branch of China Construction Bank started personal housing loan business earlier, and its personal housing loan business has been in a leading position compared with other commercial banks. However, everything has two sides. With the continuous development of personal housing loan business, many problems have emerged one after another. For example, the phenomenon of non-performing loans such as fake loans has gradually increased. At the same time, the major banks and financial institutions have seized market share because of their interests and in order to improve their own market competitiveness, Competing to launch a wide range of personal housing loan business, the competition between each other is becoming more and more intense. From the perspective of personal housing loan business, China Construction Bank's position in the market is not strong enough to be unshakable.As for the research subject, this paper defines it as China Construction Bank Shenyang branch. In addition, the paper focuses on the personal housing loan business of Shenyang Branch of China Construction Bank, and tries to find out the shortcomings of the business. This paper is divided into five parts: the first part is the introduction, which mainly introduces the research background of this topic. The second part mainly introduces the definition of personal housing loans, the types of personal housing loans and their characteristics. The third part briefly describes the development of individual housing loan business of Shenyang Branch of China Construction Bank, defines the types of its own housing loan business, its development situation and specific business process. The fourth part further explores the shortcomings of individual housing loan business of Shenyang Branch of China ConstructionBank, It involves the lack of diversification of individual housing loan business, the market risk and the problems in loan operation. The fifth part of the personal housing loan business deficiencies in-depth study, put forward feasible countermeasures.Keywords：China Construction Bank Shenyang Branch; Personal Housing Loan Business;Business Development目录摘要 (I)Abstract (II)绪论 (1)1 个人住房贷款业务概述 (2)1.1 个人住房贷款业务的概念 (2)1.2 个人住房贷款业务的种类 (2)1.3 个人住房贷款业务的自身特点 (3)2 中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务现状 (4)2.1 中国建设银行沈阳分行简介 (4)2.2 建设银行沈阳分行个人住房贷款业务发展现状 (4)2.2.1 个人住房贷款业务持有产品类型 (4)2.2.2 个人住房贷款业务开展现状 (5)2.2.3 个人住房贷款业务不良贷款业务的现状 (6)2.2.4 各个商业个人住房贷款业务发展对比分析 (8)2.2.5 人住房贷款业务的办理流程 (9)3 中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务存在的问题 (10)3.1 业务范围窄且品种单一 (10)3.2 个人信用意识淡薄及信用机制的缺失 (11)3.3 银行内部管理体制及管理方式滞后 (12)3.3.1 贷款环节多及手续复杂 (12)3.3.2 管理手段不规范 (12)4 完善中国建设银行沈阳分行个人住房贷款业务的对策 (14)4.1 促进个人住房贷款业务多元化发展 (14)4.2 建立个人信用系统 (14)4.3 加强银行自身的内部建设 (15)4.3.1 实施标准化审批制度提高效率 (15)4.3.2 加强规范防止贷款风险 (16)结论 (17)致谢 (18)参考文献 (19)附录 (20)绪论随着我国这40年中经济发展的持续进步，再加上居民个人收入越发稳定，住房需求开始激增。
个人住房按揭贷款提前还款存在风险、国际应对经验及建议2022年以来，受利率下行、收入不稳、投资不振等因素影响，全国多地出现个人住房按揭贷款“提前还款潮”，引发各方高度关注。
需关注提前还款热潮滋生违规转贷等市场乱象、冲击银行机构盈利水平、抑制消费复苏及银行扩表能力、加重舆情压力和法律风险等四方面问题。
同时，对美、欧、日等发达经济体针对个人住房按揭贷款提前还款的应对措施进行了梳理总结，并提出政策建议。
一、相关影响及风险（一）集中提前还款易滋生违规转贷、违规转按揭等市场乱象。
前期房地产市场较热期间，个人住房按揭贷款利率上浮普遍较高，银行反映多名客户咨询中表示想用小微贷款置换住房按揭贷款。
此外，虽然监管严令禁止同名转按揭业务，但客户仍存在通过虚假房产交易办理异名转按揭、享受当前低利率的空间，辖区个别机构亦反映存在此类情况；若转按揭行为大范围蔓延，或将导致银行机构争相压降房贷利率吸引客户，引发同业恶性竞争。
（二）大规模提前还款缩减银行优质资产，冲击部分机构盈利能力。
个人住房按揭贷款风险较低、收益稳定，是银行青睐的优质资产，在银行存量贷款中占据重要地位。
在当前存贷利差走低的环境下，存量按揭贷款对银行利润的支撑作用更加凸显，若大量按揭贷款提前还款，将增加银行资金期限配置及再运用成本，或将冲击银行机构经营利润、降低自身“造血”能力。
（三）或将抑制居民消费，制约银行机构扩表能力。
一是或将进一步抑制居民消费。
个人住房按揭贷款提前还款大幅增加将导致居民可支配资金减少。
在收入不稳定压力下，提前还款将导致居民“落袋为安”心理更加严重，倾向于继续减少消费。
二是或将制约银行扩表。
提前还款增多导致按揭增速放缓，优质资产缺失将对银行资产负债表扩表产生较为明显的制约影响。
（四）提前还款投诉数量攀升，或将加重舆情压力及法律风险。
为应对客户集中提前还款带来的压力，部分银行通过设置条件、预约排队、线下办理等方式拉长还款时间，个别机构甚至关闭提前还款通道变相“阻碍”，极易引发居民投诉。
2008年8月第4期借鉴美国经验，完善我国住房消费信贷风险管理47借鉴美国经验，完善我国住房消费信贷风险管理王平。
(福建师范大学经济学院，福建福州350001)[摘要]近年来，我国商业银行住房贷款发展迅猛，其规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行将住房贷款视为低风险的贷款品种，并将其作为贷款业务扩张的重点。
与此同时，我国商业银行住房消费信贷风险管理方面还存在很多问题。
本文介绍了中美商业银行住房消费信贷的发展情况和美国住房信贷风险管理经验，分析我国住房信贷风险管理的局限性，提出在借鉴美国经验的基础上，完善我国商业银行住房信贷风险管理。
[关键词】美国；住房消费信贷；风险管理中图分类号：R32．479文献标识码：A文章编号：1008—4940(2008)08-0047一005近年来，我国商业银行住房贷款在不断升温的房地产市场的带动下获得了迅猛的发展。
从人民币贷款的部门投向上看，居民户贷款增速明显快于非金融性公司及其他部门贷款。
2007年居民户贷款增加1．2万亿元，余额同比增长30．4％，增速比上年高9．3个百分点，同比多增5466亿元。
居民户贷款中，消费性贷款比年初增加8686亿元，其中80％以上是住房消费贷款。
∞商业银行住房消费贷款呈现快速增长的趋势。
与此同时，我国商业银行在住房消费信贷的风险管理问题上还存在较大缺陷。
我国住房消费信贷存在着贷款期限长、市场不规范等各方面问题，存在着许多难以估计其影响的风险点，涉及到金融安全和社会稳定。
由于这些缺陷的存在，我国商业银行住房消费信贷的发展受到一定影响。
一、中美商业银行住房消费信贷概述(一)美国住房消费信贷美国作为世界上消费信贷最发达的国家之一，其信用制度较为成熟。
在政府的支持下，依据发达的数据系统及个人信用体系，在完善的法律体系支撑下，其住房消费信贷市场迅猛发展。
美国占主导地位的住房消费信贷方式是抵押贷款，它在社会经济生活中占有特别重要的地位。
在美国各家商业银行4种主要贷款中，抵押贷款占1／4，其中住房贷款占90％左右，成为美国商业银行第一大贷款品种。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议【摘要】我国商业银行开展个人住房贷款业务存在着诸多风险问题，主要包括信贷风险、市场风险和流动性风险。
本文通过对这些风险问题进行分析，并提出了相应的对策建议，包括加强风险管理、提高风险意识、建立科学的风险评估机制等。
在总结了研究成果并展望未来的发展趋势，同时建议商业银行应继续加强对个人住房贷款业务的监管和管理，以降低风险并确保金融市场的稳定。
本研究旨在为商业银行个人住房贷款业务的风险管理提供参考，并促进金融行业的健康发展。
【关键词】商业银行、个人住房贷款、风险问题、对策建议、信贷风险、市场风险、流动性风险、总结、展望、建议1. 引言1.1 背景介绍随着我国房地产市场的快速发展和个人住房需求的不断增长，商业银行个人住房贷款业务已成为银行业务的重要组成部分。
个人住房贷款作为商业银行的主要信贷业务之一，对于促进房地产市场稳定发展和个人住房消费具有重要意义。
随之而来的是一系列的风险问题，如信贷风险、市场风险和流动性风险等，这些风险问题对商业银行的经营稳健和金融风险管理带来挑战。
在这样的背景下，对商业银行个人住房贷款的风险问题进行深入分析和研究，提出有效的对策和建议，对于确保商业银行的资产质量、提升风险管理水平、促进金融市场稳定具有重要意义。
本文旨在从商业银行的角度出发，对个人住房贷款存在的风险问题进行分析，探讨相应的对策建议，以期为相关部门和银行制定有效的风险管理措施提供参考。
1.2 研究意义个人住房贷款在我国已经成为一种常见的金融服务，对于满足人们的购房需求和促进房地产市场发展起到了至关重要的作用。
随着金融市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一定的风险问题。
研究这些问题的意义主要有以下几点：个人住房贷款是我国金融市场的重要组成部分，其风险直接关系到金融体系的稳定与健康发展。
通过研究个人住房贷款存在的风险问题，可以帮助商业银行更好地认识和监控贷款风险，有效预防和应对潜在的风险事件，提高金融市场的整体风险防范能力。
当前住房信贷存在的问题及建议第一篇：当前住房信贷存在的问题及建议关于拓展住房信贷的思考向秋芳（中国人民银行恩施州中心支行，湖北恩施 445000）作者简介：向秋芳，（1966.08－），男，湖北省恩施市人，大学本科，经济师，曾在省及省以上刊物发表金融理论文章十余篇，并于1996年获湖北省金融科研成果三等奖。
摘要：关健词：信贷；住房信贷；思考中图分类号：住房信贷是目前我国消费信贷的主要形式，它对于启动消费，扩大内需，推动经济增长，具有重要的意义。
但目前由于诸多因素的制约，我国住房信贷发展缓慢,还存在着许多问题，需要进一步完善。
一、我国住房信贷发展现状我国住房信贷起步较晚，国外在40年代住房信贷就有了较大的发展，二战以后，美国居民依靠信贷来支持消费已经成了普遍现象，而我国直到1996－1998年，住房信贷才开始真正起步。
1996年，中央银行开始允许国有商业银行办理个人住房贷款，个人住房贷款业务在我国才开始起步。
1998年以来，为了扩大消费需求，中央决定加快发展消费信贷，人民银行先后出台了一系列促进住房信贷业务开展的政策，发布了《住房贷款管理办法》，允许所有的商业银行开办个人住房贷款业务；发布了《关于加大信贷投入，支持信宅建设和消费的通知》；1999年3月，发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》，提出把消费信贷作为新的增长点，要求各商业银行积极开办住房信贷业务，并将住房贷款的最高限额由消费品价值的70%提高到80%；1999年9月，又将个人住房贷款的最长期限由20年延长到30年，并将贷款利率降低到同期法定贷款利率以下。
这些政策的出台，大大地推动了我国住房信贷业务的发展。
以我国住房信贷业务发展最快的建设银行为例，1998年末，建设银行个人住房贷款余额仅为450亿元，到2000年3月末累计发放个人住房贷款1460亿元，贷款余额已达993亿元，占全行贷款的比重由1998年末的2.11%增长到5.9%。
可以说，我国住房信贷有一个良好的开端。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议我国商业银行作为金融体系中的重要组成部分，承担着金融风险的承担者和分散者的双重角色。
在金融体系中，个人住房贷款是商业银行的主要业务之一。
随着我国房地产市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一些风险问题。
为此，本文将从风险问题的存在原因和对策建议两方面进行浅析。
一、风险问题的存在原因1. 房地产市场波动性大我国房地产市场的波动性较大，特别是近年来房价的快速上涨，使得购房者普遍面临着较大的还款压力。
一旦房地产市场出现大幅度的下跌，将直接影响到贷款人的偿还能力，从而增加了商业银行的信用风险。
2. 利率风险随着国内外宏观经济环境的变化，利率水平也会发生波动。
如果贷款人面临利率上升的情况，将增加其偿还压力，导致个人住房贷款违约风险上升。
3. 贷款人信用风险在住房贷款过程中，商业银行通常会对贷款人的信用状况进行评估，但由于信息不对称、监管不严等原因，存在一定程度的信用风险。
部分贷款人可能会出现违约情况，给商业银行带来损失。
4. 政策风险房地产政策的变化对商业银行的个人住房贷款业务也会造成风险。
政策调控的力度和方向的变化可能会导致商业银行的相关贷款业务受到影响，增加了营运风险。
二、对策建议1. 提高风险防范意识商业银行在开展个人住房贷款业务时，要提高风险防范意识，采取有效的措施降低风险。
建立完善的风险管理体系，加强风险识别和评估，及时掌握贷款人的偿还能力，做好风险预警和控制。
2. 严格审查贷款申请商业银行在审查个人住房贷款申请时，要严格审核贷款人的信用状况和还款能力，确保借款人的还款来源合法可靠，降低信用风险。
合理控制贷款额度，避免因贷款规模过大而导致的风险增加。
3. 配套风险管理工具商业银行可以通过利率互换、远期汇率协议等衍生工具来管理利率风险，对冲因利率变动引起的损失。
建立完善的抵押物评估和监管机制，加强资产质量管理，提前预防和化解信用风险。
4. 加强信息披露和监管在个人住房贷款业务中，商业银行应加强信息披露，对外公开自身的信用评级和风险情况，提高透明度，增强市场监督和约束作用。
个人住房按揭贷款管理中存在的问题应引起重视近几年，房地产市场和个人住房按揭贷款快速发展，为支持地方经济和满足个人购买商品住房的需求发挥了积极作用。
但从近几年对各家机构检查情况看，国有商业银行在个人按揭贷款管理过程中存在着不同程度的问题，应引起重视。
1、个人住房按揭贷款内控管理薄弱。
一是问责机制建立执行不到位。
各行对公司类不良贷款的责任认定处理较为严格，一旦形成不良就要落实责任处理，但对新增个贷不良的责任认定则较为宽松，主要是个贷不良调入调出频繁、数量较大，没有最终认定损失时一般不会进行责任认定。
即使内部检查发现不尽职行为，也往往以未造成损失为由减轻或免予处罚，一定程度上弱化了个贷营销管理人员的授信尽职意识。
二是没有个人住房贷款申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节的职业道德标准和行为规范。
2、风险意识不足，没有把好准入关，出现假按揭贷款现象。
个人住房贷款一直是国有商业银行争相营销的信贷业务，各行还专门设置营销考核指标，在一定程度上造成“重营销、轻调查”现象，偏面依靠客户提供的材料，追求材料的齐全性和有效担保，而放松了对材料的真实性、个人收入的稳定性及个人信用状况和对开发商资信状况及一些合同、协议的调查审核。
这成为部分个贷产生假按揭的根源。
3、贷款“三查”制度执行不严。
检查中发现，一是贷款审查不严。
主要是借款人收入证明不规范，借款人开具的收入证明中还存在着一个同样个体营业执照中有两人法人的现象。
二是个别贷款户资信条件不够，出现越权审批、超收入支出比例贷款现象。
三是贷后管理不到位，贷款催收不及时。
银行对个人贷款普遍存在“重发放、轻管理”的倾向，把主要力量倾注于贷款营销，而忽视了贷款风险管理，人员配备不足，造成贷款催收不及时、清收不到位。
4、缺乏乏房地产信贷管理、项目贷款、房地产工程管理方面的专业人才，贷款管理中的合规性缺陷较多。
商业银行个人住房贷款业务风险与对策商业银行个人住房贷款业务是银行的核心业务之一，在金融市场中占据重要地位。
然而，随着房价的不断上涨和经济环境的变化，个人住房贷款业务也面临着一系列风险。
本文将针对商业银行个人住房贷款业务的风险进行分析，并提出相应的对策。
首先，个人住房贷款业务的信用风险是最主要的风险之一、在放贷过程中，银行难以完全了解借款人的真实信用状况，可能会出现借款人逾期偿还或违约的情况。
为了降低信用风险，商业银行应该加强贷前审查，对借款人的信用记录、经济状况、还款能力进行全面评估。
同时，合理设定贷款利率和抵押物要求，以保护银行的利益。
其次，个人住房贷款业务的利率风险也值得关注。
由于市场环境的变化，银行贷款利率可能会出现波动，一旦贷款利率上升，借款人的还款压力会增加，从而增加了违约的风险。
为了应对利率风险，商业银行可以制定合理的贷款利率策略，考虑利率上升对借款人还款能力的影响，并与借款人建立长期的合作关系，以确保贷款能够正常偿还。
第三，流动性风险也是个人住房贷款业务中的一个重要问题。
由于资金的不确定性，商业银行可能会面临流动性短缺的风险，导致无法满足借款人的需求。
为了规避流动性风险，商业银行应建立健全的资金管理制度，保持充足的流动性储备，并合理规划个人住房贷款的期限和额度，以平衡负债和资产的结构。
最后，市场风险也是个人住房贷款业务中需要注意的一个方面。
房地产市场的波动可能对个人住房贷款业务产生重大影响，房价下跌可能导致抵押物价值不足，增加商业银行的风险。
为了应对市场风险，商业银行应加强市场调研，密切关注房地产市场的动态，并制定相应的政策和策略，及时调整个人住房贷款的政策和抵押物要求。
综上所述，商业银行个人住房贷款业务虽然存在一系列的风险，但通过加强风险管理和合理的业务策略，可以有效降低风险并保障银行的利益。
为了实现可持续经营，商业银行应不断优化业务流程，提升风险管理能力，并积极适应市场环境的变化，以保持业务的稳健发展。
银行个人住房贷款业务文献综述1.国外研究现状西方国家从英国成立的第一家住房金融机构算起，己有二百多年历史。
西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了非常快发展，房地产行业一直都是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。
Yoko Moriizumi(1996)[1]对房地产抵押贷款中借款人违约风险进行了理论研究。
他在要求权法中把违约看作是一种合理的决策，认为当住宅价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。
他研究在信息不对称的条件下，由于借款人的风险类别是一种私人信息，只有借款人自己最为清楚。
他认为借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作鉴别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号，为房地产抵押贷款借观尺风险的普理对策提供了依据。
Roubini(2008)[2]认为在过去的30年中，美国联邦政府深信“金融创新永远走在监管规则的前面”，正是因为如此才导致了监管的真空,导致了美国次贷危机的出现。
商业银行在发放住房贷款时，不能盲目地去为了增强资金的流动性而去将贷款过度地证券化。
Caprio(2008)[3]等人通过对次贷危机发生原因的探究，进而对商业银行发放住房贷款提出了相应的防范措施:第一：强调监管和调控；第二：优化评级机制;第三：紧缩信贷条件;第四：抑制资产证券化的泛滥等。
LouisHyman(2007)[4]认为多数人当今的次贷危机要想解诀需要通过政府的干预来抑制次级贷款，但是他们没有认识到政府的介入正式次级贷款产生的首要原因。
2.国内研究现状国内对个人住房贷款的研究时间有限，而且联系国内实际情况，许多理论都不能够完善实践。
个人信用制度不完善，信息不对称等风险，使国内研究深度有限，多以定性研究。
西安银行个人住房贷款业务风险防范的国外经验借鉴在目前普遍的研究中，各国经济学家都在重点分析总结美国商业银行个人住房贷款业务的经验教训。
次贷危机经济的影响主要是导致房地产市场和股市萎靡不振，降低了美国居民的财富水平，减少了消费，进而引致降低投资，从而延缓美国经济增长的步伐。
美国次贷危机从2007年2月开始便引起人们的普遍关注，到2007年8月已经升级成席卷全球金融市场的风暴。
众多房地产金融机构和对冲基金纷纷申请破产或停止赎回，投资银行和商业银行普遍发出盈利预警，全球主要股市指数应声而跌，发达经济体的金融市场普遍出现了信心缺失导致的信贷紧缩，实体经济也开始受到侵袭。
次贷危机在震荡中蔓延和扩散，可以说全世界都在感受着这场危机所带来的寒流。
从美国到欧洲、日本等发达国家，从新加坡、马来西亚到印度、中国等新兴市场国家，无不受到次贷危机的影响。
各个国家的金融机构、房贷市场、股市、以及消费、投资、贸易等方面全都受到次贷危机的冲击。
总的说来危机的影响主要是冲击美国经济、打击全球证券市场、激生国际金融风险、拖累贸易发展、抑制金融深化、打击市场信心和增加合作困难。
随着次贷风波在2008年的继续蔓延，市场也充满了对世界经济增长的深度担忧。
2001年，随着网络泡沫的破裂，美国经济面临衰退的危险。
此后，美联储为促进经济增长和就业，连续14次降低再贴现利率，13次降低联储基金利率，直至将利率降到1%的超历史最低水平，并维持了整整一年。
这一政策极大地刺激了房地产业的发展，使之成为拉动美国经济增长的主要因素。
低利率让美国人更喜欢买房和负债消费了，为了让他们借到更多的钱，有关机构不断放宽放贷标准,造成许多人盲目借贷。
由于优质抵押贷款市场门槛太高，大量信用程度较差或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质贷款的购房人,往往转向次级贷款，该类贷款对信用要求程度不高，但利率通常要比优质贷款高2%-3%，次级抵押贷款对放贷机构来说可是香饽饽。
房地产市场的繁荣使得信贷市场也日渐火爆，而作为信贷市场一个组成部份的次级抵押贷款市场，在此次房地产繁荣中起到了推波助澜的作用。
内容摘要：个人住房贷款规模庞大、风险自我强化效应强，房贷风险集中爆发易引发系统性金融风险。
受居民部门高杠杆、房地产进入供需总量平衡阶段、房企债务风险爆发、新冠肺炎疫情多点复发等因素影响，我国房贷风险压力趋势性加大。
本文从政策工具箱、道德风险防范与处置效率的平衡、成本分担及激励机制、债务本金减记和专门风险处置机构等方面分析了美国、冰岛等国处置大规模房贷风险的实践。
我国应高度重视房贷风险防控，借鉴国际有益实践，未雨绸缪，做好应对大规模房贷风险的政策储备和工作预案，坚持处置效率优先、兼顾道德风险防范的原则，合理设计政府与银行的成本分担比例，在稳增长和稳房地产市场中化解房贷风险。
关键词：个人住房贷款，风险处置，国际经验个人住房贷款（以下简称房贷）规模庞大，其风险一旦集中暴露就容易引发系统性金融风险。
受房地产预期转弱、房企债务风险爆发和新冠肺炎疫情蔓延等因素影响，我国房贷风险压力正在加大，房贷不良率可能会有明显上升。
可借鉴大规模房贷风险处置的国际经验，做好相关政策储备和预案，防范房企债务风险向房贷违约风险演化。
一、大规模房贷风险处置的国际实践大规模房贷风险的处置主要通过提高房贷可负担性和增强房地产市场稳定性着手，重点在于打破“房价下跌一房贷违约一抵押房产集中处置一房价进一步下跌”恶性循环。
我们主要从政策工具、成本分担及激励机制、债务本金减记、专门风险处置机构、道德风险防范与处置效率的平衡等方面考察房贷风险处置的国际实践。
（一）大规模房贷违约风险处置可选择哪些政策工具？货币政策类工具是首要选择。
房贷风险集中爆发通常与经济下行或衰退重叠交织。
面对这种情况，国际上普遍通过实施宽松货币政策降低房贷负担、提振房地产市场信心。
2008年国际金融危机期间，美联储将联邦基金目标利率从2007年的4.50%一4.75%大幅下调至2008年底的0—0.25%，并通过“量化宽松”政策大量购买按揭贷款支持证券（MBS），以降低房贷利率。
个人住房信贷业务存在的问题及国外经验借鉴论文关键词：个人住房贷款垒融风险论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。
随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。
截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居民购买住房的套数、面积均超过前两年的业务总量。
但由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险，须引起有关方面重视。
1 个人住房贷款业务存在的问题及风险1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。
对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。
在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收人证明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。
2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质、项目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。
但由于市场竞争激烈．导致一个项目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额．不正确地迎合来自社会各方面的某些需要，在竞争中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段，放松对开发商资质和项目合法性的审查及工程建设的监理，对开发商售楼资金放任自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展。
经济发达国家住房消费信贷模式分析住房消费信贷是世界上多数经济发达国家最大的消费信贷，它既可以有效地刺激经济增长，还可以促进社会的稳定发展。
为此，大多数国家都积极设立专门性金融机构，并制定出不同政策以促进住房消费，鼓励居民购房。
发达国家探索的成功经验和做法，值得我们参考和借鉴。
一、经济发达国家住房消费信贷的典型模式1.美国的住房抵押贷款模式美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，在国民经济中已占据了重要的地位。
美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。
美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。
抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。
美国的抵押贷款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。
在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的发展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。
（1）美国的住房金融体系。
美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系。
在美国FUD（联邦住房与城市发展都）负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA （联邦住房管理局）负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭（抵押）担保：GNNIE MAE（政府全国抵押贷款协会，即吉利美）是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。
此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE（联邦全国抵押贷款协会，即房利美），FREDIE MAE（联邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍军人管理局（VA）等。
论文关键词：个人住房贷款垒融风险论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。
随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。
截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达406．65亿元，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居民购买住房的套数、面积均超过前两年的业务总量。
但由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险，须引起有关方面重视。
1 个人住房贷款业务存在的问题及风险1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。
对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。
在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收人证明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握。
2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质、项目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。
但由于市场竞争激烈．导致一个项目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额．不正确地迎合来自社会各方面的某些需要，在竞争中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段，放松对开发商资质和项目合法性的审查及工程建设的监理，对开发商售楼资金放任自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展。
[1][2][3]下一页3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应，办事效率低．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新、抵押贷款新业务品种的创新和发展[!--empirenews.page--] 4、个人住房贷款的风险转移机制不健全由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大，急需建立风险转移机制。
个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保的经营机构。
房地产二级市场发展缓慢，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难，特别是对已进住的房产．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产。
5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期限长，管理成本高的特点，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。
特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求，但由于银行内部管理系统科技含量低．信息处理速度慢，不利于经营管理水平的提升。
6．从银行资金的来源与运用的角度来看．存在短存长贷风险目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行自身信贷结构平衡角度来讲．个人住房贷款的规模应有银行自身的管理界限。
另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标、资金紧张7．从银行经营效益来看，目前个人住房贷款享受国家优惠利率，6～ 30年期的年利率为5．58 ，
而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差仅为 3．33 ，银行的利润空间很有限。
外加个人住房贷款属于零售业务，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力、物力和财力．这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小．相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长．在企业融资审查严格的情况下．助长企业套取个贷资金长期使用．增加银行信贷风险。
2 防范和化解金融风险的经验借鉴1．由政府部门牵头．尽快成立个人资信评估系统信用记录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证明，任何银行、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性的信用管理基础。
具有良好信用记录的个人或企业，在寻求贷款、信用消费、交易往来中．都会享受到极大的便利，可以为银行决策提供依据，减少决策失误应由政府部门牵头，成立相应的中介机构，建立起个人资信评估系统．把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价．以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享。
2 ．加强个人住房贷款前期合作项目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质．选择优质的发展商和项目，在合作项目的选定上，制定一套严谨、科学的管理办法。
对于预售房，应借鉴新加坡的经验，从政策法规上规定建立项目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付．防止房地产开发商滚动开发，乱铺项目，在经营管理不善的情况下，造成逾期交房或工程烂尾．损害消费者的利益和银行信贷资金的安全。
[!--empirenews.page--]上一页[1][2][3]下一页3．建立灵活多样的担保制度在贷款的担保上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法：(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；(2)成立商业性的担保公司提供信用保证；(3)建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。
4．建立市场化的个人住房贷款利率管理体系目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求，提供差别化服务，随着我国加人 WTO步伐的日益临近，为加强我国商业银行的竞争力，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系5．加大科技投人．提高银行个人住房贷款经营管理水平由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平，有效防范风险。
6-加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐为从制度上解决资金来源短期性与资金运用长期性的矛盾，增强资产流动性，借鉴国际金融业的经验，实施资产证券化，解决短期资金长期使用的矛盾，保证商业银行个人住房贷款良性循环。
