房地产管理案例

第一章 房地产经济与经纪人

“现金收购二手房”，如今这样的招牌在许多房展会上都能看到：房屋中介一手交钱、房主一手交房，猛一看买卖很“透明”。其实不然，一位业内资深人士告诉记 者，这种看似钱房两清的简单交易，实际上却蕴藏着欺上瞒下，乱吃差价，非法牟取暴利的黑幕。

今年1月份，王女士的父亲因病住院，需要一笔不小的费用来做手术。王女士决定出售位于西坝河附近的一套闲置房。3天后，一家中介公司的工作人员向王女士提出，可以一次性用现金付清房款。王女士与这个小伙子达成交易：房屋以55万元成交。

由于王女士家中事务繁忙，该中介公司就建议王女士办理《全权委托公证》，由房地产中介公司代理。并美其名曰：办理更名、过户之类的手续就不用再麻烦房主本人去办了。王女士于是就签字公证，收取了全额房款，并将房产证交给了这家公司。

可是三个月后，某银行工作人员三番五次打电话找王女士，催她速到银行缴纳所欠的贷款和利息。与此同时，公安机关也找到王女士，向她了解一起租金诈骗案的情况。这时，王女士才恍然大悟：这家不法中介拿着王女士所签的《全权委托公证》及房产证，到银行进行了抵押变现，并冒充房东代理，将房租给一个学生。然后就拿着房客的全年房租卷款逃跑了，却给王女士留下一堆“烂账”。

业内人士还告诉记者，不法中介除了直接与业主讨价还价进行现金收房，低价进高价出吃取差价外，有时还会伪装成个人购房者，与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售《全权委托公证》，粗心的业主往往在收到房款后便将房产证交给对方，以至上当受骗。

专家提醒，房产过户环节非常关键，房屋交易买卖双方一定要见面，正式签订《房屋买卖合同》。

据了解，按照市国土房管局发布的《关于加强本市房地产经纪行为的通知》要求，房地产中介公司被禁止隐瞒重要事实，提供虚假交易机会，以及采取欺诈、恶意串通等手段损害当事人合法利益，或者向当事人收取佣金以外的酬金或差价。而“现金收房”正是不法中介利用“一次性付全房款”的噱头吸引卖房人，以自己的业务优势和信息优势欺瞒交易者，获取除佣金之外的其它高额收入。这种行为不仅违反了法律规定，违背了房产经纪应有的公开、公平、公正的职业操守，损害了买卖双方的利益，同时也损害了行业信誉。

房地产合同管理案例分析

11级房地产经营管理1班 黄思豪 1104030059

案情：A系北京人，由于长期在珠海工作，对北京快速上涨的房价不了解，由于欲在美国投资房地产，遂与B签订房屋买卖合同，以200万价格将自己的一套面积100平方米的军产权房屋（已超过5年）卖给B，并约定按揭贷款。在按揭贷款合同中双方约定房价230万，由B先向A首付30万，其余200万按揭，但私下里B实际向A只支付了10万元，A表示同意。后A发现此房屋市场价格值350万，欲解除合同，但B不同意并要求A继续履行合同。

A欲解除合同的理由是：一是此房屋为军产权房屋，其出售受到军队的限制，此售房合同应是无效的。二是按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈，所以房屋买卖合同应是无效合同。三是房屋的合同售价是200万，但实际市场价值350万，显失公平。显失公平的合同应该是无效合同。

问题1：A认为此房屋买卖合同应该是无效合同，要求法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？

问题2： A想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否支持？

问题3：房屋所有权应归谁所有？为什么？

要回答以上几个问题，首先要整理清楚什么是军产房，军产房有什么性质特点。

军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。 综上所述，军产房的所有权为军委、总部。而后勤部审批是军产房买卖合同是否有效的关键。如无总后勤部审批，有关买卖或转让合同是无效的。

房地产管理法规案例分析

房地产管理法规案例分析

引言

房地产市场一直以来都是一个备受关注的领域，涉及到众多法

规和政策的约束。本文将以案例分析的方式，对房地产管理法规进

行深入研究和分析。我们将探讨一些具体的案例，并解析这些案例

背后的法规依据和影响，以期更好地理解房地产管理法规的实施效

果，为相关从业人员提供一定的指导和参考。

案例一：《房地产开发经营管理办法》

《房地产开发经营管理办法》是我国房地产行业的核心法规之

一。其中，第六章第四条规定了“开发商出具住房交付前质量保证

书，承诺所建楼盘和房屋的质量、使用年限、性能及住房维修等服

务的承诺。”通过此条款，保障了购房者的权益，要求开发商为购

房者提供房屋质量保证，并承诺提供住房维修服务。这一法规的实

施，推动了房地产开发商加强了对房屋质量的把控，保障了购房者

的合法权益。

另外，该法规还规定了开发商在房地产项目开发过程中应遵循

的合规程序。比如，开发商在竣工验收前需向所在地房地产主管部门申请验收。这一程序的实施，有助于监管部门对房地产开发商进

行监督，确保开发过程和房屋质量符合相关的法规要求。

案例二：《商品房销售管理办法》

《商品房销售管理办法》是对商品房销售活动进行规范的重要

法规。其中，第二章第六条明确规定了开发商在销售商品房时应当

公示房屋的价格，包括总价、单价、加价情况等。借助这一法规，

购房者可以充分了解到房屋的真实价格，避免被开发商的一些隐藏

费用所欺骗。

此外，该法规还规定了开发商不得采取捆绑销售、硬性搭售等

不合理销售行为。这一条款的制定，杜绝了一些开发商以高价出售

次要配套设施的行为，维护了购房者的合法权益。

案例三：《物业管理条例》

《物业管理条例》是对房地产物业管理进行约束的法规。其中，

第三章第十八条明确规定了业主应当履行与公共区域使用和管理等

方面的义务，包括保持公共区域的卫生、安全，不得占用、堵塞公

共通道等。这一法规的实施，促使业主养成了良好的公共区域管理

习惯，有效提升了小区整体的管理水平。

一、 项目概况

拍卖出让土地使用权的基本情况：

1、宗地位置：金牛区金泉街道辖区高家村4、5组

2、宗地编号：JN11（252/211）：2012-207

3、净用地面积：47566.83平方米 合71.3502亩

4、竞卖保证金（含出让金)：9900万元

5、拍卖起叫价：3235元/平方米

6、成交价：3400元/平方米

规划设计条件：

1、绿地率：≥30%

2、建筑高度（米）：≤航空限高绝对海拔高程572米（最高点相对地面约51米）

3、容积率：≤2.55

4、建筑密度：≤20%

5、土地用途及使用年限：城镇混合住宅用地，住宅70年商业40年

一、初步分析

1、地理位置：该地块位于金牛区金泉街道辖区高家村4、5组，紧邻蜀西路和羊西线延线，毗邻三环路及绕城高速。

2、交通状况：蜀西路、三环路、绕城高速，交通十分便捷。

3、周边配套情况：

公交: 111路 305路区间空调 73路空调 89路空调 716路 305路空调 111路高峰快线 96路空调305路 342路

邮局: 土桥邮政所

银行: 金牛信用社,土桥邮政储蓄,中国银行成都泰逸分理处,中国工商银行蜀跃路分理处,金牛信用社土桥分社

学校: 双何幼儿园,双何幼儿园,成都市爱星幼儿园,金泉中心幼儿园,清水河村幼儿园，金牛区高新实验小学，金牛区实验中学外国语学校,金牛中学,杰科计算机学校金牛总校,双何幼儿园,成都市金泉水学校

医院: 金牛区金泉社区卫生服务中心,金牛区金牛乡高家卫生站,成都市金牛区金牛乡金牛村卫生站,青羊区苏坡乡乡村一体化百仁村卫生站,青羊区苏坡乡乡村一体化龙嘴村卫生站

餐饮: 唐宋食府,小四川酒楼,柳荫阁,唐宋食府(蜀西路),巴中枣林鱼

购物: 福客隆蜀汉路店,恒茂便民连锁店NO.16(金周路),永相逢连锁超市

4、项目周边房地产市场情况及土地与房屋价格水平： 百仁安盛（均价7235元/平方米），云翔金谷（均价7807元/平方米），高家庄赞城（均价7600元/平方米）。