商业地产项目的业态规划

商业地产的各种业态分析

通常，商业房地产中包含如下业态：购物中心（shopping mall），百货公司，超级市场。通常，零售业中的商业房地产，可按照许多种方式进行分类，如服务的种类、产品的组合、产品的数量等，但各种划分方法不一而同。正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克（Peter J·McGoldrick

2002）所说，“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础，据以进行零售业态的分类。尽管出现了一些描述某些业态特征的定义，例如超级商场或者百货商店，但是不同出处的定义常常存在许多差别。业态之间的边界也变得越来越模糊。例如，沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。而事实是，一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素，像今天的许多零售商一样，沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。”

彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类，即小型商业态，大型商业业态，百货店及量贩店，折扣商店，购物中心，家庭购物。其中大型商业业态又分为如下四种：

小型超级市场：自助式食品店，面积在3000-12000平方英尺之间。

大型超级市场：面积在12000-25000平方英尺之间。

超级商店：销售食品（但不只卖食品）的商店，单层面积在25000-50000英尺之间，通常在一层设停车场。

大型综合超市：面积在500000平方英尺以上，通常位于城市边缘或城乡结合部，有宽敞的停车场。

总体而言，对这种种的概念人们仍存在不少误解，例如，在欧洲，超级商店通常是指规模较小的大型综合超市，而在德国，超级商店的标准规模又有所不同，这增加了不少对比的难度。在美国，大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。。在英国，超级商店和大型综合超市常常交替使用。有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词，因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点，也更容易被接受。在现在，随着众多非食品零售商突破市中心和

业态

业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。

业态定义

日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。 业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。

零售业态

零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。

商务部根据近年来我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。 新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。 从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。

一、有店铺零售业态共有12种

1、食杂店

选址：一般位于居民区内或传统商业区内。

商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。

营业面积：一般在100平方米以内。

商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。

商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。

服务功能：营业时间12小时以上。 管理信息系统：初级或不设立。

２、便利店

选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等

商业地产业态定位策划－创新商业地产的业态设计

商业地产所涵盖的物业比较广泛，一般将商业用地性质上建筑统称为商业地产，产品类型在目前市场上普遍存在的包括商铺（建筑形态分为购物中心、商业街和独立商业）、写字间（建筑形态分为高密度的集约式办公、低密度的独立式办公和混合型的商住办公）、酒店（建筑形态分为独栋或建筑体内的独立分区）、公寓（按照目前一些中心城市的规范限定，40年商业用地中出现的公寓归属于酒店式公寓，执行相关建筑规范）。

本文想谈的只是商铺这个层面的业态设计问题，凡是接触过商业顾问公司的人都知道，在商业顾问的报告中出现频率最高的有两个词：

一个是业态，一个是动线。

好像商业地产不谈业态组合，不谈动线设计，那就根本不是商业地产专业人士。其实不然，这只是商业地产操作流程中的两个环节，其他还包括用地规划、平面布局、交通规划、配套设置、车流规划、品牌组合等等环节。

业态设计来源于是商业零售业，用以区分不同经营形态的零售组织，例如超市、百货店、专卖店等等，再细分到业种（经营品种的分类）和品牌（经营品种的档次和定位）。后来被越来越多的商业地产开发者所使用，用于指导商业设计机构进行深化的项目设计和建设。

商业项目开发前期有比较明确的业态设计，对于项目的规划设计、建筑设计、成本测算、投资分析具有现实的指导意义。但是，由于中国目前的商业地产整体水品还很薄弱，本人接触过的很多项目在进行业态设计时常常出现逻辑混乱的现象，那么，本人就以往接触过的商业项目积累的一些看法，供大家进行探讨。

在目前的国内商业地产开发领域，想做好一个项目的业态设计，不是很轻松，结合国内的房地产开发实际状况，我认为首先要做的是理清层次：

第一层次：明确项目的开发属性。

国内商业地产的开发属性有两类，一类是经营性物业开发，一类是投资性物业的开发（住宅最为明显）。经营性开发一般有明确的经营用途，设计思路比较清晰，其开发者多为实际经营的商家，其开发目的以获取长期的经营收益为主，通常将开发成本折算进固定资产分摊，用以核算成本利润率等指标，但在目前的国内市场，只是极少数。投资性物业是以开发物业获取投资回报为方向，以出售和出租的方式为主，对商业经营没有明确限定，这是国内目前的商业地产主流。以下主要讨论的就是第二类开发属性。

解读社区商业地产领先密码

----社区级商业地产项目 总图定位、业态布局及动线规划

近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。

社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。

符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？

三大法宝:

优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。

准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。

巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。

 了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；

 掌握各大知名地产商不同的经营模式

 掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；

 掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。

 熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；

 把握社区商业的发展趋势。

邀请对象 地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；

地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员

讲师简介

Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士

高级建筑师

国家一级注册建筑师

浙江省重点项目 评标专家

同济大学上海交大房地产总裁班 特邀讲师

商业地产香港上市公司 集团定位研发中心 总经理

25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。

曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。