物业管理中责令限期改正、责令限期拆除有关问题解答

答：《物业管理条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

答：(一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；(二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；(三)电梯、智能系统等运行服务；(四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；(五)物业装饰、装修管理；(六)保安管理；(七)物业管理区域内程序的管理、服务；(八)物业资料的管理。

答：物业公司收取物业管理费普通从购房人验收房屋、签字认可后开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入户手续时开始计取物业管理费。

答：应按照购房人在买房时与物业管理公司双方约定为准或者按《业主公约》中的约定为准。

答：物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会允许物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

答：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

答：房屋的共用部位是指承受结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、外坪和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。

答：共用设施设备维修基金是指在专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。

答：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井等。

答：(一)商品房销售时，购房者应当按购房款 2-3%的比例缴纳；(二)公有住房销售时，售房单位按多层住宅不低于售房款 20%，高层住宅不低于 30%交纳；购房者按购房款2%提取。

答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建造及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

答：(一)前期物业管理招标投标管理暂行办法；(二)业主大会规程。

小区物业八大违法行为是什么1、人行道私设停车场，物业收取停车费违法人行道上停车收费现象，均没有法律依据，属于违法行为。

如果有其他单位或者个人非法占用市政公共设施，涉嫌危害公共安全。

即使有关部门给审批了手续，也是违法的。

占用小区内公共道路、场地设置停车位首先要经过房管部门的审核批准;其次，凡已成立业主委员会的住宅小区，具体服务收费标准由小区业委会确定;未成立业主委员会的，须征求本住宅区半数以上业主同意，不可擅自收取场地占用费或者停车服务费。

2、楼顶加层为防水?物业私自施工行为违法《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

3、对饲养宠物业主停水电物业涉嫌违法越界根据国家相关法律规定，养犬重点管理区禁止饲养的有烈性犬、大型犬。

国家允许饲养的宠物，在完成相关手续后业主是有权饲养的。

物业公司作为服务机构，没有权利不让业主养宠物，更没有权利对业主停水、停电、罚款，业主大会或业主委员会可以制定相关规定。

居民也应该文明养犬，办理养狗的相关证件，外出时应由成人牵领，避让老人、孕妇和儿童，避免给他人带来伤害。

同时，对犬只在户外排泄的粪便，应立即清理。

4、电梯服务费：提前一年收取物业收费行为违法电梯服务费属于公共能耗费，其主要费用就是运营中使用的电费，不得提前收取，应该按照每个月的实际使用情况进行分摊。

除了电梯服务费，中央空调等设施的运行费用及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业服务企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊，每半年向业主公布费用使用情况。

5、物业费与公共费“捆绑”根据相关规定，住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。

物业管理中的违规行为处理与处罚措施1. 简介物业管理是指对一个小区或建筑物进行管理和维护的工作。

在物业管理过程中，有时会出现居民或物业公司违反管理规定的情况，因此需要制定合适的违规行为处理与处罚措施来维护小区秩序和公共利益。

2. 违规行为分类违规行为可以分为两类：一是居民的违规行为，包括噪音扰民、违章搭建、乱扔垃圾等；二是物业公司的违规行为，如未履行协议约定的管理职责、收费不合理等。

3. 违规行为处理程序违规行为处理程序应包括以下几个步骤：3.1 接收投诉：居民可以通过书面、电话或网络渠道向物业公司投诉违规行为。

3.2 调查取证：物业公司需要及时对投诉进行调查取证，确保相关证据充分且有效。

3.3 制定处理方案：基于调查结果，物业公司应制定适当的处理方案，考虑行为的性质和严重程度。

3.4 通知当事人：物业公司应书面通知当事人存在的违规行为，并告知相关处罚措施。

3.5 处理与处罚：根据处理方案，物业公司对当事人进行相应的处罚，如警告、罚款、限制权益等。

3.6 跟进与整改：物业公司需要跟进处罚执行情况，并确保违规行为被及时整改。

4. 处罚措施处罚措施应根据违规行为的性质和严重程度来确定，以下是常见的处罚措施：4.1 口头警告：对一些轻微的违规行为，物业公司可以先进行口头警告，告知其违规行为的不妥，并要求其整改。

4.2 书面警告：对于一些严重的或屡次违规的行为，物业公司可以采取书面警告的方式，以加强警示并记录下来。

4.3 罚款：对于违反房屋管理规定或小区公约的居民或物业公司，可以采取罚款的措施，以惩罚其违规行为。

4.4 限制权益：对于严重违规的居民或物业公司，可以采取限制权益的措施，如暂停使用停车位、禁止使用小区设施等。

4.5 解除合同：对于严重违反物业管理协议的物业公司，委托人有权解除合同，并选择其他可靠的物业公司接手管理工作。

5. 隐私保护与公平公正在处理违规行为时，物业公司应保护当事人的隐私，遵守相关法律法规，不得泄露当事人的个人信息。

综合行政执法部分处罚事项（一）市容环境卫生管理方面1、任何单位和个人随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的，责令限期改正，给予警告，并对单位处5000元以上5万元以下罚款，对个人处200元以下罚款。

2、随意倾倒、抛洒、堆放城市生活垃圾的，责令停止违法行为，限期改正，对单位处以5000元以上5万元以下的罚款。

个人有以上行为的，处以200元以下的罚款。

3、擅自设置大型户外广告的，影响城镇容貌的，处以2000元以上2万元以下罚款。

4、未经批准擅自在城镇道路两侧或者公共场所堆放物料的，处以500元以上5000元以下罚款。

5、运输砂石、土方、渣土、混凝土、灰浆等散体、流体物质或者生活垃圾、建筑垃圾的车辆未采取覆盖、密闭措施，造成泄漏或者遗撒的，按照污染道路面积及污染程度处以每平方米20元以上50元以下罚款，但罚款总额不得超过3万元。

6、在城镇道路两侧建筑物的顶部、阳台外、窗外堆放、吊挂或者晾晒有碍城镇容貌的物品的，处以50元以上200元以下罚款。

7、建筑物或者设施不符合城镇容貌标准、环境卫生标准的，责令有关单位和个人限期改造或者拆除;逾期未改造或者未拆除的，经县级以上人民政府批准，由城镇容貌和环境卫生行政主管部门或者城乡规划行政主管部门组织强制拆除，并可处以1000元以上3万元以下罚款。

（二）城市绿化管理方面1、城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对城市生态环境造成破坏活动的，责令改正，并处一万元以上三万元以下的罚款。

2、未经批准，擅自占用城市绿化用地的，责令限期退还、恢复原状，并可处1万元以上10万元以下的罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。

3、未经同意擅自在城市公共绿地内开设商业、服务摊点的，责令限期迁出或者拆除，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任。

（三）市政管理方面1、占用城市主要道路作为集贸市场和停车场及摆摊设点的，责令其限期改正，并处以一千元以上二万元以下罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；造成损失的，应当依法承担赔偿责任2、擅自占用或者毁坏市政公用设施、环卫设施、园林绿地等的，责令其限期退还，恢复原状，并处以一万元以上十万元以下罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

物业管理实务：物业入住与装修管理题库考点（强化练习）1、多选物业服务企业在业主入住中应当准备的资料包括（）。

A.《前期物业服务协议》B.《入住通知书》C.《业主入住房屋验收表》D.《业主（住户）手册》E.《住（江南博哥）宅质量保证书》和《住宅使用说明书》正确答案：B, C, D, E2、单选一般而言，《业主（住户）手册》的主要内容不包括（）。

A.小区概况B.物业名称、楼号C.公共及康乐设施介绍D.服务指南及服务投诉电话正确答案：B3、多选物业服务企业对装饰装修申报登记的审批原则包括（）。

A.装饰装修企业应持有相应的建筑业企业资质证书B.不影响建筑物消防安全和相邻业主之间的正常使用C.不影响建筑物结构和外观的整体美观，未变更建筑物共用设施设备D.没有超出建筑物承重、供电等荷载E.没有违章搭建和拆除墙体、梁、柱、楼板正确答案：B, C, D, E4、多选物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。

在做好周密计划和资料准备及其他准备的同时，还应注意（）方面的工作。

A.人力资源和资料准备要充足B.与街道办事处保持密切联系C.手续办理要分批，避免过分集中而混乱D.紧急情况要有预案E.物业查验要到位正确答案：A, C, D5、单选在住宅室内装饰装修开工前，（）应当向物业管理单位申报登记。

A.物业服务企业B.施工单位C.业主大会、业主委员会D.装修人正确答案：D6、多选物业服务企业发现装修人或者装饰装修施工单位违反装饰装修管理规定的，应当采取的措施是（）。

A.及时劝阻和制止B.依据装修管理合同停水停电C.已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理D.没收装饰装修的施工工具E.依据装修管理合同从押金中扣除违约金和赔偿的损失正确答案：A, C, E7、单选在住宅室内装饰装修中擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由（）负责赔偿。

A.物业服务企业B.施工单位C.建立公司D.装修人正确答案：D8、单选对于验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主督促建设单位进行工程不合格整改、质量保修等工作。

违章建筑拆除执法主体、法律政策依据和查处程序规范违章建筑拆除执法主体、法律政策依据和查处程序规范一、什么是违章建筑违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。

主要包括：(1)未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物;(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

二、对于违章建筑的强制拆除，执法主体一般为行政机关，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。

1、对于城市规划区内的违章建筑，作出限期拆除处罚决定的法令主体为县级以上地方人民政府城乡规划主管部分，在法按期限内不予执行的由县级以上地方人民政府责成有关部分强制拆除。

法律依据：（1）《中华人民共和国行政强制法》第四十四条对违法的建筑物、修建物、办法等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。

当事人在法按期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

（依照《立法法》上位法优于下位法、新法优于旧法、特别规定优于普通规定的法令适用准绳，如果此前法令规定与《强制法》有冲突的，应当适用《强制法》。

）（2）《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定举行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部分责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法1收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设二、未按照批准内容进行临时建设的；三、临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

物业管理违建处理的法律程序与规定摘要：随着城市化进程的加快，违建问题日益突出，给城市管理和社区秩序带来不小困扰。

为了维护良好的城市环境和社区秩序，物业管理违建处理问题不容忽视。

本文将探讨物业管理违建处理的法律程序与规定，以期为解决此类问题提供参考。

引言：物业管理违建处理是物业管理工作中的一项重要内容，它关系到城市的形象、社区的环境质量、住户的切身利益。

违建指的是在没有取得相关许可证的情况下，擅自对房屋进行改造或扩建，或者建造新的房屋。

管理违建问题需要依据法律法规采取相应措施，本文将对物业管理违建处理的法律程序与规定进行详细阐述。

一、法律程序：1. 违建发现与报告物业管理人员应定期进行房屋检查，及时发现违建情况，并及时报告至相关部门。

违建的发现可以通过居民举报、巡逻发现、居民委员会反映等渠道得到。

2. 相关部门的责任与调查一旦收到违建报告，相关部门应积极负责地进行调查核实，并保证调查的公正性、客观性。

调查员应与物业管理人员和业主进行有效的沟通，获取更多信息，以便进行全面准确的判断。

3. 违建责任确认根据调查结果，对于存在违建的责任人，应该进行责任确认。

违建责任人通常包括实施者、业主、设计师、施工队等相关人员。

4. 违建整改通知与处罚一旦确定了违建责任人，相关部门应向其发出违建整改通知书，要求限期整改，并对其做出相应的行政处罚，如罚款、停工整顿等。

5. 整改验收与后续监管违建责任人应在规定的时间内完成整改，并通知相关部门进行验收。

验收合格后，相关部门将解除相应的处罚，但仍需要定期监管，在一定期限内进行跟踪检查。

二、法律规定：1. 《城市房屋管理法》《城市房屋管理法》对城市中违反规划、擅自占用绿地或公共用地、私自改建、扩建的行为进行了明确规定，如对于严重违建行为，可以予以拆除，责令恢复原状。

2. 《物业管理条例》《物业管理条例》规定了物业管理单位的职责与权益，明确了其在违建处理中的角色与责任。

3. 区域性规定不同地区针对物业管理违建问题，也可能有一些特定的区域性规定，需要进一步了解并遵守。

徐志强与广州市荔湾区城市管理和综合执法局等城建行政处理纠纷上诉案【案由】行政行政行为种类行政处罚【审理法院】广州铁路运输中级法院【审理法院】广州铁路运输中级法院【审结日期】2020.05.28【案件字号】(2019)粤71行终3459号【审理程序】二审【审理法官】肖志雄陈雪梅彭铁文【审理法官】肖志雄陈雪梅彭铁文【文书类型】判决书【当事人】徐志强;广州市荔湾区城市管理和综合执法局;广州市荔湾区人民政府;广州市荔湾区鹤洞供销合作社;谢桂云【当事人】徐志强广州市荔湾区城市管理和综合执法局广州市荔湾区人民政府广州市荔湾区鹤洞供销合作社谢桂云【当事人-个人】徐志强谢桂云【当事人-公司】广州市荔湾区城市管理和综合执法局广州市荔湾区人民政府广州市荔湾区鹤洞供销合作社【代理律师/律所】任海峰北京京云律师事务所;易腾飞天津义泰律师事务所;陈斯毅北京大成(广州)律师事务所【代理律师/律所】任海峰北京京云律师事务所易腾飞天津义泰律师事务所陈斯毅北京大成(广州)律师事务所【代理律师】任海峰易腾飞陈斯毅【代理律所】北京京云律师事务所天津义泰律师事务所北京大成(广州)律师事务所【法院级别】中级人民法院专门人民法院【原告】徐志强;广州市荔湾区鹤洞供销合作社;谢桂云【被告】广州市荔湾区城市管理和综合执法局;广州市荔湾区人民政府【本院观点】根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条第(三)项规定，临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款。

【权责关键词】行政处罚行政复议合法违法罚款责令停产停业第三人合法性行政复议维持原判改判发回重审听证【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。

二审查明，广州铁路运输法院以(2019)粤7101行初662号生效判决认定，原荔湾执法局2018年9月20日对涉案房屋违建部分完成了拆除，但未依照法律规定进行催告、未作强制执行决定，也未取得区政府的批准，强制拆除程序不符合法律规定，故判决确认上述强拆行为程序违法。

新《行政处罚法》之49：行政处罚当事人的确定——以违法建设案件为例如何准确认定行政处罚当事人，历来是行政执法实践中的难点。

行政处罚法将行政处罚对象统称为“当事人”，这与《治安管理处罚法》同时使用“违反治安管理的行为人”“被处罚人”，《公安机关办理行政案件程序规定》同时使用“当事人”“违法行为人”“被处罚人”显然不同。

因为，行政处罚法是规范共同行政行为的一般法律。

《行政处罚法》（2021年修订）中，“当事人”先后出现71次，足见其举足轻重之地位。

违法建设不同于一般的行政违法行为——由于违法建（构）筑物及设施的不动产的特性，其历史跨度较长，经常出现行为人和占有人分离的复杂情况，比如违法建设经过继承、交易、赠与，或者承租人搭建后解约、行为人死亡或解散、破产等，导致当事人难以查明或查明后无法继续查处。

司法实践对此认识不一，出现了口径不一甚至完全相反的裁判。

一、据以研究的案例（一）厦门市海沧区城市管理行政执法局与杨某某城建行政非诉纠纷案——（2014）海执审字第47号【基本案情】2010年初，厦门市海沧区文圃花园1号楼102室原业主在装修过程中，未经相关行政主管部门批准，在该室东南侧（小区公共部位）搭建构筑物一处，一层，铁皮结构，建筑面积4㎡；并安装卷帘门一处，面积4㎡。

2013年9月杨某某购得该室产权，2013年10月未经相关行政主管部门批准，在该室东南侧外墙破墙开门一处，拆除墙体面积5㎡。

杨某某的行为违反了《厦门市城市规划条例》第三十四条第二款、《厦门市物业管理若干规定》第二十九条第二款之规定，海沧区城市管理行政执法局于2014年1月27日以杨某某未经批准违法建设为由，依据《厦门市经济特区城市管理相对集中行使行政处罚权规定》第五条第（二）项、《厦门市城市规划条例》第五十五条第（九）项、《厦门市物业管理若干规定》第四十六条第一款之规定，作出厦海城执罚字（2014）9号《行政处罚决定书》：（1）责令杨某某于收到《行政处罚决定书》之日起十五日内自行拆除上述违法构筑物，恢复房屋原貌；（2）处以罚款人民币3万元。

物业管理常见的侵权行为第一篇：物业管理常见的侵权行为业主常见的侵权行为1、未经物业管理主管部门批准，改造住宅小区内房屋用途、结构、外观；超过设计负荷使用房屋。

对此违法行为，业委会和物业服务企业可以责令恢复，逾期不恢复、不减少负荷的，业委会和物业服务企业可以恢复、减少负荷，由此支出的费用由违法业主承担。

其他业主也有权依法采取措施，防止危险发生。

2、在建筑物和住宅小区共用部位违章堆物、搭建、占用共用场地、共用设施。

3、破坏环境卫生，妨碍小区观瞻。

4、践踏、破坏共用部分的绿地，攀折花木。

5、随意开行和停放车辆。

对此违法行为，业主委员会和业务服务企业可以责令即时搬走或开走，拒绝搬走或开走的，业委会和物业服务企业还可以依法搬走或开走。

6、排放和存放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品。

7、损毁住宅小区的共用设施及设备。

毁坏人应承担修复费用、赔偿损失。

8、安装影响周围环境和房屋结构的动力设备。

可责令拆除。

9、饲养猛禽猛兽危及人员安全。

10、聚众喧闹、鸣喇叭、高声播放或以其他方式发出超出规定标准的噪音。

11、挪动共用场地中沟井坎穴的覆盖物、标志、防围，或故意移动覆盖物、标志、防围12、在行人通行处放置障碍物，或移动之时标志，影响通行安全。

13、在有易燃易爆物品的地方，违反禁令，吸烟、使用明火；有重大火灾隐患，经通知仍不加改正；指使或强令他人违反消防安全规定，冒险作业。

14、在发生消防事故时，阻碍消防车、消防艇通行或扰乱火灾现场秩序，不服从火场指挥员指挥，影响灭火救灾。

15、在室外吊挂物品，可能掉下砸伤楼下人员。

16、私拉电线、私设管道，乱挖土壤危及地下管线光缆的安全。

17、从事法律、业主公约和其他物业管理自治规则所禁止的活动。

物业服务企业的一般侵权行为1、在小区滥设广告滥行张贴，影响小区观瞻。

2、毁损共用设施及设备。

3、乱搭建、改变房屋和共用设施设备用途。

4、管理的公共设备及设施造成他人损害。

5、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害。

2017年西安市物业管理条例全文(2)承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

第五十五条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持物业承接查验相关资料向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十六条新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。

物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求，并在建设工程规划设计方案中载明。

建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供;(三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计，具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内，向业主委员会移交办公用房。

物业管理用房属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用。

任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。

第五十七条前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接：(一)前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不愿再续签合同的;(二)物业服务企业擅自撤离的;(三)物业服务企业被吊销营业执照或者资质证书的;(四)法律、法规规定的其他情形。

第五十八条前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

业主大会、业主委员会问题解答100问第一部分业主大会筹建1、物业管理区域怎样划分？新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。

区（县）房地产管理部门应当按照第一段的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

（《上海市住宅物业管理规定》第五条）建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。

房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。

物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。

作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。

（沪府发〔2004〕38号）2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？履行哪些义务？业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

物业管理条例学习测试题(附标准答案)一、单项选择题（共20题，每题1分，每题材的备选答案中，只有一个最符合题意）1．房屋的所有权人为（A）。

A、业主B、建设单位C、物业管理企业D、用户2．业主在物业管理活动中，对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有（D）。

A、建设权和管理权B、决定权和管理权C、使用权和管理权D、知情权和监督权3．业主在物业管理活动中，应执行业主大会的决定和（B）作出的决定。

A、业主管理委员会授权物业管理企业B、业主大会授权业主委员会C、业主管理委员会授权居民委员会D、业主大会授权居民委员会4．物业管理区域的划分由（A）制定。

A、由省、自治区、直辖市制定B、由物业所在地区、县人民政府房地产行政主管理部门C、物业管理企业D、业主大会5．业主委员会应当由（C ）业主组成。

A、热心公益事业、责任心强、是物业所在地人大代表B、热心公益事业、责任心强、按期交纳物业管理费用C、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力D、模范履行业主义务，具有较强的组织能力6．物业管理企业承接物业时，应当与（B ）办理物业验收手续。

A、业主大会B、业主委员会C、房屋建设单位D、房地产开发企业7．依据物业管理条例，自来水公司在住宅小区内收取供水费用，应直接向（D）收取。

A、物业管理企业B、房地产开发企业C、业主委员会D、业主8．依据物业管理条例，物业管理企业将住宅小区内的会所出租作酒楼，违反了物业管理条例第（D）条规定。

A、第六条（八）款B、第三十八条C、第四十条D、第五十条9．依据物业管理条例，房地产开发企业建设竣工但尚未出售的的房屋，其物业管理服务费用由（C）交纳。

A、全体业主分摊B、物业管理企业C、房地产开发企业D、待出售后由物业买受人10．依据物业管理条例，业主进行房屋装饰装修，应当（A）告知物业管理企业。

A、开工前B、边开工边申报C、完工后D、竣工验收时11．依据物业管理条例，住宅小区召开业主大会时，必须有住宅小区内持有（B ）以上投票权的业主参加。

苏州市房屋使用安全管理条例（征求意见稿）目录第一章总则第二章房屋使用安全责任第三章房屋使用安全防范第四章房屋安全鉴定第五章危险房屋的治理和应急处置第六章监督管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了规范房屋使用安全管理，保障房屋安全，保护公民、法人和其他组织的生命财产安全，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内已投入使用房屋的安全管理。

军队房屋、宗教活动场所房屋及文物保护建筑、控制性保护建筑、古建筑的使用安全管理，房屋消防、抗震、防雷安全和电梯、供电、供水、供气等设施设备的使用安全管理，依照有关法律、法规的规定执行。

第三条房屋使用安全管理遵循属地管理、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。

第四条市人民政府应当加强对本市行政区域内房屋使用安全管理工作的领导，建立健全房屋使用安全管理工作体系和机制，协调和监督房屋使用安全管理工作。

县级市（区）人民政府（管委会）负责本行政区域内房屋使用安全管理工作的组织领导和综合协调，建立房屋使用安全常态化、网格化监管制度和安全管理应急预案，明确责任追究机制，组织应对房屋使用安全突发事件。

镇人民政府、街道办事处应当落实房屋使用安全常态化、网格化监管制度，完善房屋使用安全检查和监测网络，协同做好房屋使用安全监督管理工作。

第五条市、县级市（区）住房和城乡建设行政管理部门（以下简称住建管理部门）是本行政区域房屋使用安全管理的行政主管部门。

市住建管理部门负责本市房屋使用安全的统一指导和综合监督管理，其所属的房屋安全管理机构和白蚁防治管理机构具体负责日常管理工作。

县级市（区）住建管理部门负责辖区内房屋使用安全工作的指导和监督管理。

规划、国土资源、财政、市容市政（城管）、公安（消防）、工商、安监（市场监管）等房屋安全监督管理职责部门按照各自职责，做好相关房屋使用安全管理工作。

交通运输、文化广电新闻出版（文物）、体育、卫生计生、教育、民政、人力资源社会保障、司法、商务、宗教事务、粮食、银行、证券、保险等房屋安全监督管理职责部门应当按照各自职责，监督本行业、本系统公共建筑的房屋使用安全责任人做好房屋使用安全工作。

《江西省物业管理条例》第五章、第六章解读文章属性•【公布机关】江西省政府法制办公室•【公布日期】2012.11.27•【分类】地方政府规章解读正文《江西省物业管理条例》第五章、第六章解读第五章物业的使用和维护第六十四条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

【释义】本条是关于共用部分使用规则的规定。

对本条的理解应当从以下几个方面着手：一、由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的，而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的，若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损，甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值，因此原则上不得改变其用途。

二、对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该建筑及设施进行事实上的处分，而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。

由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的，因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。

三、物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有，应该由全体业主按照其通常用途加以使用。

因此通常而言，单个业主以及物业服务企业均无权超出物业使用与服务的范围而擅自占用、挖掘道路、场地，否则就侵害了其他业主或者全体业主对于物业共有或者共用部分所享有的权利。

但是在特殊情况下，业主或者物业服务企业可能需要临时占用与挖掘道路与场地。

例如物业服务企业为了维修地下管线就需要临时挖掘公共道路。

条例对此限定在因为维修物业或者公共利益，并且是确需占用、挖掘的。

因此，除了事出有因之外，还需要达到必须确需的程度，也就是说占用与挖掘是达到维修或者维护公共利益目的必须的不可或缺的手段，在这种场合下才允许占用与挖掘。

第六十五条利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

一、违法建设拆除新规定《中华人民共和国城市规划法》第40条的规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

”可以得到以下结论：（一）县级以上地方人民政府的城市规划部门，是处理违章建筑的行政主管部门，拥有对违章建筑进行行政认定的权力；（二）区分不同情况，对违章建筑的处理方式包括：停止建设、限期拆除、予以没收和补办手续、并处罚款；（三）在具体适用时，应当根据不同情况，分别采取不同的方式：如果该建设工程处在正在建设过程之中，则应当根据《城市规划法》第40条的规定，由城市规划部门责令其停止建设。

如果该建设工程已经完工，且严重影响城市规划，则应当根据《城市规划法》第40条的规定，由城市规划部门作出：限期拆除，或者予以没收的处理。

如果该建设工程已经完工，虽然“影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门”作出：补办手续，并处罚款的处理；（四）在上述法定的处理方式中，我们可以作以下理解：限期拆除，留给了违章建筑业主一定的处理能够转移物料的时间；补办手续，则是对违章建筑的事后确认，使之合法化；（五）在违章建筑索赔纠纷中，对违章建筑的业主来说，既有不应当受到法律保护的权益，主要表现为由于擅自建设的违法行为而给行为人带来的利益；又有应当受到法律保护的权益，依法享有的申请补办手续、在限期内进行拆除的合法权益。

对这两种性质不同的权益，应当区别对待，分别作出适当处理。

违法建设拆除二、居民小区内的违法建设归哪个部门管居民小区内的违法建设由哪个部门管理如下：物业是第一道管理部门。

再往上一级，就是街道的综合治理办公室（简称综治办）。

物业管理条例释义-第六十四条物业管理条例释义-第六十四条作者：佚名时间：2008-7-24浏览量：建设单位的法律责任第六十四条违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

【释义】本条主要是关于违反本条例第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”规定之行政法律责任,即关于建设单位的法律责任。

物业管理必须与开发建设联系起来,才能更好地完善物业管理。

为此应要求开发商承担一定的义务,如开发商没有履行义务,则应承担相应的法律责任。

物业管理法律责任的意义在于:约定责任的设定和法定责任的规定,要求人们严格遵循其应尽的义务,从而达到当事人约定所欲达到的目的及法律规定的目的。

物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式,以保护合法权益、促进义务履行为主要内容,而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。

物业管理法律责任制度的功能主要体现在三方面:一是处罚物业管理中的违法行为;二是补偿受害者之损失;三是教育人们遵纪守法。

物业管理中涉及的法律责任种类繁多,但均具有必要性的共同特点:即责任人必须严格按法律责任规定的义务内容去履行。

法律责任是权利的保障机制,也是执法严肃性的核心。

设定法律责任的目的在于体现国家强制力的存在与威严,并恢复遭到破坏的原有合法权利与义务,以保护法律规范的贯彻执行和维护正常的社会经济秩序。

在物业管理活动中,要使责任人真正不能逃避其应承担的法律责任,完善物业管理法律规范,专设“法律责任”章节,是非常有必要的。

在物业管理法律关系各主体中,建设单位的法律责任相对简单。

其法律责任同样有民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任等几种形式,但主要以前两种形式为主,且这两种形式常常发生一定的重合,即有时要求开发商向不同的主体分别承担民事责任和行政责任。

物业管理专业术语(2)45、独立的法人资格――是指物业服务企业应当是依据《中华人民共和国公司法》设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济组织。

46、物业服务成本――指物业服务企业实施物业管理所必需的费用支出，不包括物业服务企业从事物业管理服务应当取得的利润。

47、装饰装修――指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建设活动。

48、物业管理违法行为――指物业管理法律关系的主体故意或者过失地违反物业管理法规的规定，或者违反具有法律效力物业服务合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系的行为。

49、责令限期改正――是实现行政处罚补救性功能的具体手段，是行政机关要求违法当事人对不法状态予以纠正的一种措施。

其目的在于要求违法当事人将不法状态予以纠正的一种措施。

50、警告――是指行政主体对违法者实施的一种书面形式的谴责和告诫。

目的是向违法者发出警戒，声明行为人的行为已经违法，避免其再犯。

51、罚款――指行政机关对于违反行政法律规范，不履行法定义务的个人、组织所作的一种经济上的处罚，使个人、组织承担金钱给付义务。

52、建设单位――指建设项目的投资者或者开发者，其通过投资开发，取得建设项目的所有权。

53、物业服务企业资质――是物业服务企业具备物业管理能力和水平的资格。

54、挪用――指将专项维修资金挪归自己使用，或者借给他人使用。

55、入住：指房屋建筑完工并交付使用后,房屋业主住进新住宅。

56、智能管理：就是指物业管理范围内，通过智能化设备进行管理，比如保安巡逻可以通过24小时监控，有问题保安到场，设备就更别说了可以通过智能化的进行管理。

57、设备点检：为了维持生产设备的原有性能，通过人的五感(视、听、嗅、味、触)或者舰队那的工具、仪器，按照预先设定的周期和方法，对设备上的规定部位(点)进行有无异常的预防性周密检查的过程，以使设备的隐患和缺陷能够得到早期发现、早期预防、早期处理，这样的设备检查称为点检。