白银时代房地产企业的精细化管理

白银时代房地产企业成本管控思路转变的重要性研究在过去的几十年里，房地产行业经历了高速发展的黄金时代，如今逐渐步入了白银时代。

在这个新的阶段，市场环境、政策法规和消费者需求都发生了显著变化。

对于房地产企业而言，成本管控成为了决定其生存和发展的关键因素之一。

而要实现有效的成本管控，转变思路则显得尤为重要。

白银时代，房地产市场逐渐趋于饱和，竞争愈发激烈。

过去那种依靠土地增值和房价快速上涨来获取高额利润的模式已难以为继。

同时，政府对房地产市场的调控政策不断加强，土地出让政策日益严格，融资渠道逐渐收紧，这些都给房地产企业带来了巨大的压力。

在这样的背景下，成本管控不再仅仅是降低成本的简单操作，而是涉及到企业战略规划、项目运营、管理模式等多个方面的系统性工程。

传统的成本管控思路往往侧重于施工阶段的成本控制，通过压低建筑材料和施工成本来节约开支。

然而，这种做法往往容易导致工程质量下降、工期延误等问题，反而增加了隐性成本。

而且，在白银时代，仅仅关注施工阶段的成本已经远远不够。

房地产企业需要从项目的全生命周期来考虑成本管控，包括土地获取、规划设计、施工建设、销售推广以及后期的物业管理等各个环节。

在土地获取阶段，成本管控思路的转变意味着不再仅仅追求土地的数量，而是更加注重土地的质量和性价比。

企业需要对土地的位置、周边配套、规划条件等进行深入分析，评估其潜在的价值和风险。

通过精准的市场调研和投资分析，选择合适的土地，避免因盲目拿地而导致的资金积压和项目亏损。

规划设计阶段是成本管控的关键环节。

过去，一些企业为了追求项目的“高大上”，在设计上过度追求奢华和复杂，导致成本大幅增加。

如今，成本管控思路应转变为在满足市场需求和品质要求的前提下，通过优化设计方案来降低成本。

例如，合理规划建筑布局，提高土地利用率；选用经济适用的建筑材料和技术，降低建筑成本；注重户型设计的合理性，提高产品的市场竞争力。

施工建设阶段的成本管控思路也需要调整。

房地产的“精细化”管理随着社会的不断进步，经济的发展，人们的生活水平不断提高，房地产作为人们最为关注的一个领域，也日益得到了大力的发展。

随之而来的是管理的日益复杂化和精细化。

对于房地产企业而言，精细化管理已经成为了一种创新的管理模式和管理手段，对于企业经营来说也是必不可少的。

本文就来讨论一下房地产的“精细化”管理。

一、什么是房地产的“精细化”管理房地产的“精细化”管理指的是以精益化、数字化、智能化等现代化技术和手段为基础，优化房地产企业各个环节的管理，实现资源的高效配置和生产力的最大化，从而提升房地产企业的核心竞争力和经济效益。

二、房地产的“精细化”管理的优势1、提升效率。

在进行房地产开发过程中，通过对企业各个环节的优化管理，可以大大提升工作效率。

企业可以利用先进的数字化技术来管理项目的规划、设计、施工和销售等，保证各个部门的工作有条不紊。

2、提高质量。

房地产企业开发的产品要受到消费者长时间的使用，因此产品质量十分重要。

通过精细化管理可以更好地控制产品的质量，减少产品缺陷和不良品率，最终提高企业的声誉，让更多的消费者信赖并选择这个品牌。

3、降低成本。

在房地产开发中，资金成本、劳动成本、材料成本等各种成本十分重要。

通过精细化管理可以降低各项成本的支出，例如通过优化施工工序可以缩短工期，降低人工成本；通过数字化技术可以更好地控制材料的进销存，减少管理成本等，从而提高企业的盈利能力。

三、房地产的“精细化”管理的实践实现房地产的“精细化”管理需要企业从多个角度来进行实际操作，以下为房地产的“精细化”管理的实践方法：1、强化人才培养和管理。

企业必须加强人才培训，让员工了解公司的战略和管理模式，提高他们的技能和素质。

对于优秀员工，企业要及时给予提拔和晋升，激励他们的工作热情和创新能力。

2、使用数字化技术。

数字化技术是实现房地产精细化管理的关键。

企业可以通过数字技术进行数据分析和统计，提高企业运作的透明度和效率。

房地产企业精细化管理德鲁克说过：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。

那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。

”对企业来说，没有激动人心的事发生，说明企业的运行时时都处于正常控制之中，而这只有通过每天、每个瞬间严格地对细节加以控制才有可能实现。

特别近两年，随着国家陆续出台一系列宏观调控政策，房地产行业所处的宏观环境发生了巨大的变化，面临的竞争也越来越激烈, 产业环境的巨大变化使房地产行业正处于一个剧烈变革的时代，这种变革不是周期性的变化，而是一种结构性的变革。

在这样的情况下，使得企业不得不思考未来的战略选择,每个房地产企业都必须思考自己未来的路怎么走？如何有效变革迎接挑战？1.精细化管理的内涵精细化管理是一种理念，一种文化。

具体包括：（1）精益求精，追求最好。

精细化管理追求高质量的产品，要把产品做成精品，把服务和管理工作做到极致。

（2）准确及时。

精细化管理追求信息决策准确无误。

领导层决策准确，计划准确，指令传递准确。

（3）执行细化，注重细节。

精细化管理强调数据化，把工作做细，把管理做细。

（4）管理严格，严控偏差。

精细化管理执行标准严格，一丝不苟。

（5）创新改进，不断完善。

精细化管理不是一蹴而就的，而是一个不断自我完善、自我创新的过程。

6.以人为本。

精细化管理强调以人为核心，通过最大程度的发挥人的潜力来创造最大的企业效益。

2.精细化管理的重要性精细化管理是房地产企业面临的重要的战略选择：（1）外部环境的变化迫使开发企业实施精细化管理。

中央政府提出“ 90 平方米以下住宅占70%以上”的政策, 以及建筑节能节地强制性规范等已经出台, 这就使开发商们认真思考如何有效地利用好每一寸土地。

现在消费者在购买商品房时变得越来越理性, 市场的主导权已从开发商手中转移到消费者手中。

（2）内部环境的压力要求开发企业实施精细化管理。

多年来低价拿地和宽松的贷款政策降低了行业门槛, 产品供不应求使得开发商不重视房产品制造与客户服务的精细化, 而把土地与资本运营当作发展的重中之重。

AI KUAI GUAN LI财会管理C- 22 -目前，房地产行业已进入“白银时代”，尽管仍然存在很多结构性机会，但开发企业集体“吃肉”的时代已经过去，大浪淘沙将加剧行业洗牌，从去年年底开始，房地产调控政策继续加码，“房住不炒”的总基调始终如一，白银时代房地产的竞争不断加剧，且不断向去库存发展，如何防范管理财务风险的能力，关系到房地产企业的生死存亡。

一、在现阶段中房地产企业财务风险的现状（一）筹资风险，资金链单一，具有较大的风险房地产企业为了能够顺利进行项目开发、建设等活动，需要大量的资金投入，这部分资金最主要通过产品销售、融资等方式进行资金筹措。

而房地产企业又是资金密集型行业，房地产项目开发需要筹集和融通大量的资金，负债经营比例较高，这种行业的特殊性决定了房地产企业想要发展必须有强大的资金支持。

因此，房地产在生产经营过程中一个重要的部分就是筹资活动，而当前我国房地产企业自有资金较少，资金来源方式主要有两种，分别是银行贷款或商品房预付款，且我国房地产企业过于依赖银行贷款，筹资渠道过于单一。

但是按照我国相关规定，在商品房未取得预售许可证之前，不能对其进行销售，这个阶段需支付土地款、工程款等大额资金，这也是企业资金最紧张的一个阶段，房地产企业的资金受到我国银行业调控，加之近几年房地产市场处于疲软状态，且随着银行贷款利率的不断上调，这不仅影响了房地产的销售效果，也降低了购房者的购买欲望，最终导致房地产项目开发成本增加，增加了房地产企业的筹资风险。

此外风险也会因筹资的方式、时间、利率以及筹集资金使用情况而导致风险出现波动，从而阻碍了企业的健康发展。

（二）投资风险房地产投资是指房地产企业以资金为基础对房地产项目进行开发、建设，并通过销售房地产产品的方式获取利润的一种经济行为，但房地产企业在对房地产项目投资的过程中存在资金投入量大且周转周期长的问题，且资金的流转极易受到国家的政治宏观调控政策变化的影响，中间还存在着诸多不确定经济因素，最终导致如资金无法回流、利润达不到预期等危害房地产企业发展的情况发生。

066财经视窗FINANCE AND ECONOMICS定设立雄安新区，规划范围涉及河北省雄县、容城、安新三个县及外围部分区域，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。

雄安新区的定位非常之高：这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。

习近平总书记明确提出，“建设绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区，努力打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区”。

建设创新驱动发展引领区，表明雄安新区发展壮大的核心动力是创新，这是新形势、新任务的必然要求，也是雄安新区快速发展、持续发展的必然选择。

从经济学理论看，在工业化初期，率先发展劳动密集型产业，以此推动经济发展有其一定的必然性。

但在工业化中后期，随着市场需求结构、竞争环境发生变化，这种传统粗放型发展模式生存空间越来越小。

或者说，以劳动力、土地、资本等要素投入推动经济增长模式将难以为继，只有依靠创新才能打造新的竞争优势。

雄安新区具备建成创新驱动发展引领区的优势和条件。

北京是创新资源密集区，拥有丰富的优质高等教育、科技创新资源和高端人才。

雄安新区最重要的定位、最主要的目的是打造北京非首都功能疏解集中承载地，必然会承接部分科研机构、高校、科技中介等创新机构的转移，注定会成为创新资源密集区、创新成果生产区、高端高新产业聚集区。

同时，雄安新区作为我国未来发展大棋局中一枚关键棋子，是继深圳经济特区、上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，必然会吸引国内外创新资源、高端产业聚集。

这些都使雄安新区具备了发展成为创新驱动引领区的基础和条件。

这就不难理解，为什么中央竭尽全力防止炒作雄安房地产。

因为，站在中央战略层面看，炒房时代已经过去，创新时代已然来临。

雄安新区担负着创新的历史使命，为中国改革提供一个新的标杆。

《白银时代二手房经营之道八大解密》【课程背景】中介公司运营六大痛点●痛点一：招人难-钱多、活少、离家近●痛点二：工资成本高，提成高，利润低●痛点三：作业方式单一，效率不高。

●痛点四：新增业务见效慢，无法多元化●痛点五：由于资金紧张以及担心流失不注重培训以及梯队培养。

外训效果不明显，员工素质提升慢，优秀管理人员少。

●痛点六：想扩张，但单店复制能力差盈利慢课程解密解密一：《房产经纪公司定位与趋势》1、房产经纪公司角色定位2、房产经纪未来五大趋势3、房产经纪四大转变4、当下的经营思路剖析5、主营业务品种研讨6、公司核心竞争力提炼训练解密二：《房产经纪基础管理+升级管理解析练习与分享》1、基础管理：人员管理、客源管理、房源管理2、升级管理：机制设立、平台打造、空间共享3、分解练习4、分享汇总解密三：《房产经纪单店聚焦管理公式拆解》1、提升单店单产的金字塔拆解2、主题分享3、萃取经纪公司管理重点解密四；《销售目标管理》一、目标管理的概念：1以目标业绩为导向，2以销售人员为中心，3以达成业绩目标量为标准，4使总经理，总监，区域经理，店长和经纪人相互协调配合，取得最佳业绩的管理方法。

二、制定目标需要掌握四个步骤：1，制定目标计划，确定目标、合理分解目标。

2，组织实施，付出行动3，全程监控，跟踪检查4发现问题：调整，纠正，改善然后取长补短，循环制定下一次计划三，目标制定注意下几个方面：1、目标要让大家人血沸腾，带有挑战性。

2、目标的达成要在规定时间，相应时间段，然后要有相应的任务完成。

3、细化的业绩量分解：4，细化的资源开发量：5、所需的招聘人员数6、配套的培训计划。

7、配套的激励计划8.督查检核的标准9，目标一定是在经纪人的房源，客源，准确数据的掌握情况下确定的，接地气，现实的，不是随口喊出来.解密五；《高效辅导与会议管理》1、首先要根据门店的现状以及周边市场竞争对手的调研对门店的经营状况做诊断分析。

找出目标老是完不成的原因分析。

当房地产行业进入白银时代，很多房企在客户经营上有很多困惑，一方面，客户的肖像特征在加速变迁，找到他们、进行引导进而转化成交也越来越难；另一方面，传统的广告轰炸不再奏效，新老拓客渠道交织、并存，企业也在摸索建立自有渠道。

然而，应对客户的变与渠道的变，企业如何变？这是房企当下寻求和创新营销模式过程中不得不直面的重大课题。

一、客户之变——少了、变了、远了地产白银时代，客户特征发生了3个变化：少了、变了、远了。

图1何谓“少了”？客户少了。

从市场容量来看，供需关系发生了变化，据相关数据，中国千人建设套数在2011~2013年平均值达到26.1，远高于其他国家历史峰值，而与之形成强烈对比的是，中国消化住房供应所需资金远未达到，购买力比例在下降，2013年购买力比例为55%。

库存高企，消费不力，卖方市场转变为买方市场，市场高位横盘，拓客更难。

何谓“变了”？客群变了。

例如当前重要的两类购房者，一类是中年富裕人群，他们对住房品质要求更高；另一类是80、90后刚需人群，他们是互联网深度影响下的一代，生活方式特征表现为“宅”、去琐碎、多样化、非主流和独一无二，他们关注各种小幸福，如微电影、各种“晒”，对住房具有强烈的自我主张。

何谓“远了”？地域远了。

随着城镇化进入中后期，资源不断被消耗，城市中心地段越来越少，以深圳为例，城市核心区已经没有土地，人群因为工作、消费在城市中心聚集，居所却越来越往城市外围拓展，意即客群与住宅项目的距离被拉远了。

当客户“少了”、“变了”，对产品和服务的要求也要变；而当客户“远了”，以往在街口“守株待兔”的客户拓展方式也不再奏效，因为你不但要找到客户，还要将其引导到远离市中心的项目所在地。

这对拓展渠道提出了更高的要求。

二、营销手段之变：中介突围、电商崛起、自渠道横空出世当客户少了、变了、远了，找到客户、黏住客户的路径也发生了巨大变化。

1.传统广告效果锐减，坐销等客模式崩塌传统的广告轰炸+案场的等客销售模式正在经受严峻挑战，除非是一线城市核心地段，否则投入巨大广告费用，案场依然门可罗雀。

财经纵横房地产企业白银时期的财务管理探讨李　行 融信(福建)投资集团有限公司摘要：房地产在过往一直都是我国经济增长的主要拉动力。

但是随着国家对房地产行业监管的不断完善，以及我国国民经济形势下行压力的影响，使得房地产市场不再像以往呈现出高速增长势头。

在房地产市场紧缩的情况下，我国房地产企业要想渡过危机，取得进一步发展，就必须要强化内部管理，拓宽管理思路，不断提升企业的市场竞争力。

本文就房地产企业的财务管理来进行一些浅显的探讨与分析，并提出一些有建设性的改进措施，以努力提高我国房地产企业的财务管理水平。

关键词：房地产企业；白银时期；财务管理中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)021-000221-01改革开放以来，尤其是进入新世纪以后，为了促进我国社会经济发展，我国政府一直都大力支持房地产产业的发展。

由于我国经济发展前景较好，加上政府支持，我国房地产在本世纪前十年都一直呈现高速增长势头，成为拉动我国经济增长的主要动力之一。

但是进入2014年以后，随着我国对房地产政策的不断完善，以后我国宏观经济发展放缓的影响，使得我国房地产行业发生了一些变化，具体来讲，就是房价走势已经由升转降，房地产进入白银时代，“不可能遍地是黄金。

”随着房地产进入白银时代，过去房地产行业稳赚不赔的时代一去不复返。

对于房地产企业来说，利润、销售额的下降是无法否认的事实。

在这种情况下，每一个房地产企业都希望可以在白银时期存活下来，并取得进一步发展。

但这就需要我国房地产企业不断提升自身的核心竞争力。

在经济形势下行的今天，大规模的扩张肯定是行不通了，从而需要我国房地产企业转变思路，强化内部管理，尤其是财务管理，通过树立起正确的财务风险观，建立完整的管理制度来提升企业的市场竞争力，使得企业可以在激烈的市场竞争中保持不败。

但是由于多方面因素的影响，我国房地产企业在财务管理方面还存在着诸多方面的因素。

因此，加强对其研究就显得尤为重要与迫切了。