惠州美地书香庭院项目定位报告93页PPT

三房
三房套均面积约122平米，低于
四房
存量的平均水平（125.4平米），
五房
说明畅销户型逐渐走小
复式
其他
合计
77
项目价值三：片区产品
南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应
88
项目 分析
项目价值四：地段
项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜 力较大
南部新 城
99
项目 分析
项目价值五：交通
金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来 中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。
24 24
惠州 市场走量产品特征：
市场
——中等户型产品走量快
10月5日-12日惠城市场销售产品统计
户型
面积
面积比 套数 套数比 套均面积
一房
4760.55
7.46%
110 19.50%
43
二房
9956.01 15.61%
121 21.45%
82
三房 25086.72 39.33%
207 36.70%
22
回顾上次沟通
1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大 4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社 区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）
本项目基本经济技术参数
占地面积：67414平米
容积率：2.2 建筑密度：30%
计容积率建筑面积：148310.8平米
限高：100米
11 11
项目 项目限制二：环境因素

高榜山将建设成为集登高健身、 游览观光等功能于一体的开放型、
生态型、观光型景区，建成“惠 州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景
本项目
本报告是严格保密的。
5
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区， 区域成熟度高
山居、湖景是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性 本报告是严格保密的。
8
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
本报告是严格保密的。
山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
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我们面临的市场。
本报告是严格保密的。
老社区品质低。
3房（110-130平
80-140平米
米）； 4房（140160平米）
注重。
深圳、广州、1、或有亲人在惠州，或工作、生意在惠州； 主要集中在陈江仲
东莞等泛珠 在惠州有一定人脉、关系网络；经济实力雄厚。凯高新区宿舍及麦
三角客户； 每年都有一定时间生活在惠州居住。
地商圈老商品房。
港台客户、 2、视野十分开阔，心态开放，善于把控商机， 物业管理不到位，
280 平米
约96 约14
套
套
127套
5套
127套 96套 19套
223
TH
300~3 20平
米
合计
110套
184套 18套 18套
18套 312套
套数 16.67
比
%
40.71 %
30.77 %

2002年
2006年
一期 2010年
二期 2013年
双向8 车道
26、4B、84、 102、118、 545、806
约2.3公 里
双向6 车道
/
约2.7公 里
/
/
约2.5公 里
本项目
地 铁 一 号 线
801公交站点
世纪城 府河站
本项目与市区主要由四条主干道连接，分别为元华路、站华路、天府大道以 由于天府大道沿线的商务办公产业的率先兴起，大量的人流及车流特征主要 高新产业的办公人群和华阳居住人群为主。 从人流和车流的走向特征上看：华阳居住人群会根据公交线路选择路线走向 城方向会根据不同的居住区域选择不同的主干道进入站南组团或大源组团前 大道；出城方向也会以天府大道为主，到站南组团进行分流进入城区。
第二部分 市场分析
第二部分：市场分析 宏观经济 宏观政策 成都楼市 区域市场 典型个案
M1 与 M2 的差距缩小，显示流动性较为充 裕，且更多进入实体经济。因此降息的必要 性降低，近期并无必要出台额外刺激政策； 结合目前逐步企稳的走势来看，决策者考虑 到经济反弹的基础未必稳固，短期内亦不大 可能出台针对信贷和流动性的调控措施：因 此将进入政策“真空期”； 2009年上半年央行放贷超过6万亿元，是建 国以来新增贷款最多的一年。这些新释放的 流动性如水般漫过资本市场，推高了股价， 挽救了楼市，但是也反复地强化了投资者的 通胀预期； 上半年，中长期来看，全球宽松货币政策和 高债务将抬高未通胀压力，推升大宗商品和 资源价格，目前现金过剩难为王，债券已过 顶部，资产价格和资源更具吸引力； 年底，温总理定调明年经济格调：继续实施 积极的财政政策和适度宽松的货币政策。二 手房交易免税时间由两年调整回五年。

725 2006
土地供应的限制，使得 住宅供应逐年减少
供求矛盾明显
市场逐年升温，需求逐 年旺盛
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深圳市房地产市场简析
市场存量(Supply Stock)
2000-2006年深圳市商品住宅存量统计(万平米)
300
200
100
0
-100
-200
-300 住宅存量
2000 21.08
2001 2002 53.42 237.29
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惠阳、大亚湾市场背景——区域地产开发市场背景
背景五：无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳－大亚湾，众星捧月；区域受利好带动， 前景斐然。
惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步 无往不利
2007年
年末3500元/平米 2006年的惠阳－大亚湾 销售约45万平米
年末2800元/平米
2005年的惠阳－大亚湾
销售约30万平米
惠阳、大亚湾房地产市场调查
惠阳、大亚湾房地产市场成交客户分析 项目概况分析及定位 物业发展建议 营销推广方略
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惠阳、大亚湾市场背景
半岛1号 棕榈岛 珠江东岸 星河惠阳项目 振业惠阳项目 东部大亚湾项目 金海岸大亚湾项目 碧桂园岐山度假村 万科项目 - -
占地191万平方别墅大盘 占地140万平方米 占地61万平方米 占地103万平方米 一期占地61万平方米 占地61万平方米 占地162万平方米 占地200万平方米
1000万㎡961.42 800 600 400 200
0 2002
716.9 2003
806.5 2004
707.4 2005
697 2006
历年住宅实际销售面积
1000万㎡ 800 724.41 600 400 200

肇庆 32.52
惠州市分县区城市化率
惠城区 96.17
惠阳区 56.95
大亚湾区 53.42
惠东县 40.51
博罗县 30.72
龙门县 27.59
2003年惠州行政区划调整:
市区范围由东江、西枝江畔延伸到大亚湾，市区面积扩 大5倍，达到2672平方公里，市区人口142万
城市空间布局：
形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。 以一市二区为核心进行发展。
淡
2层20米×20米，共800M2
路
沿街面：约135米
道路宽度：42米
商铺层数：1层
开间：5－6米
进深：15米
总面积：约1600M2
沿街面：约230米 小区出入口：约30米
道路宽度：36米 商铺层数：1层
开间：4－5米
进深：12米
总面积：约2200M2
沿街面：约130米
道路宽度：18米 商铺层数：1层
5.昊康广场花园：1880
3
起/均价2100
6.中铭豪园：1800-1900
起/均价2200
7.怡景楼：1480起/1600
8
均价
9 8.文华豪庭：1510起/均
7
10 价1680
9.祥和苑：1800 /1900
起
10.瑞景居：1680起 /均
价2100
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下角
江北 东平
麦地－河南岸
龙丰上排
惠淡路
劣势
☆项目北边的南三环路有 部分路段正处修建中，灰 尘比较大
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典型高层项目
楼盘名称
世纪新天
楼盘地址 惠州市河南岸演达一路
基本情况 占地5000㎡，建筑面积57932㎡，1~3层商住，4层会所，5~29为住宅

因此本项目的档次定位是整个惠州地区并辐射临近周边城市的，高档次国际型 休闲生活商业广场。
一、商业定位建议
九)、定位释义
“Living-mall”也就是(休闲生活商场)的概念，最早来自台北，是一种台北温情和 商业娱乐的结合，它可以满足“逛”街的乐趣和“吃喝玩乐”一条龙的生活方式，强调“生 活格调与居住质量”，其目标瞄准为住宅服务及周边社区的一条永续经营的百年老街。
商场档次与高消费水准通常体现在服装类购买。按将来的6万人年均服装类消费2000元算市场空 间，要保证高档百货商场日均45元/㎡的营业额，营业面积就不能超过4500 ㎡ ！再以此来推算超 市营业面积 =6万人÷3人/户×500元/户.月÷30天÷45元/天.日=7400㎡
当前区域内档次较高的百货商场已有三星和人人购物中心两家，面积均1万平米以上，另有一家 面积5000㎡以上的档次较低的新佳百货，再加上明年将开业的新天地广场有2万平米以上，这几家 面积已超出了当前市场需求量。而超市也有华润超市，基本满足了市场需求。由此可推测区域内商 场百货店与超市已饱和。若再开大型百货商场和购物中心，将因市场饱和而很难成功
然后 由此提炼出蓝湾半岛的品牌个性
区域内地标级国际人文生活社区------国际化港湾的休闲中心，一切与国际同步, 最后延伸出项目的主题定位
蓝湾半岛——无国界休闲社区
一、商业定位建议
十一)、业态定位
结合本项目的市场定位以及本项目的商业楼层及广场规划的特色，我们必须在业态的规 划上处理好3个关系
首先是保留住宅、商业和广场三者之间的关系。需要在功能和交通组织上考虑与保留相 互之间的沟通；
一) 、 淡水商业布局 1, 核心商圈----南门街商业圈：
惠阳区商业市场分析
淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货 店、专卖店等多种业态于一体。

针对性宣传通路 有效的行销活动 科学的销控管理 优秀的销售团队
整体营销思路
宣传通路
选择合理的宣传方式，有 效地激发客户购买欲望；
针对当地的情况，合适地 选择信息通路，制定有效 的宣传方案，在扩大宣传 覆盖面的同时也会保证宣 传的有效性。
整体营销思路
活动行销
巧妙使用活动行销，迅速 积累人气；
核心 客0户
边缘客户
游离客户
1、意识超前的 年轻一代
2、陈江周边乡镇 的先富人群
1、惠州、深圳、 东莞及周边地 区的投资客户
2、惠州（包括三 县两区）、深 圳、东莞等地 驻陈江分公 司、办事处
客户分析
客户特征描述
年龄：25-50岁 收入：家庭年收入在4万以上 地域：祖居陈江或者在陈江长期工作
赋予一种荣誉。
推广名建议
“御景华城2期
聚福园 豪兴居 逸景园
说明：
推广名以本地民俗和2期的户 型特点为依据，既要考虑到 目标客户的心理需求，又需 反映出本御景华城2期独有的 尊贵的气度。
“御景华城3期
逸彩轩 点晶小筑 阳光地带
说明：
从3期的户型特点分析，3 期的客户年龄层次较年轻， 同时对追求个性化的生活 方式，在营销上推广名也 拉开了3期与2期的档次， 避免客户重叠。
1000
500
0 2000年
2001年
2002年
2003年
2004年 今年上半年
销售均价（元/ m ² ）
销售均价呈波浪性增长； 2003-2004年在市场供应量平稳化的情况下回落，有利于存量消化； 2005年由于投资型小户型和豪宅供应量的增加，价格呈现大幅度上升。
市场概述——陈江概述
2004年，全镇实现地区生产总值（GDP）26.43亿元；农业总产值2.61亿元， 工业总产值90.47亿元，第三产业增加值4.93亿元；财税总收入2.23亿元；农 民人均纯收入5958元。

规划有两个商业街区, 一个位于别墅会所的商业街，一个位于高层住宅的商业街区。城堡式会所为西班牙建筑风格，总建筑面积约为10154㎡。
4、交通
（1）周边主要交通干道 ★ 西侧：规划为沿淡水河的市政路，与内环东路、秋沙路相连。该路的建成通车，将大大缩短心境·山水郡与惠阳城区的距离。 ★ 东面：连接惠澳大道，惠澳大道是惠州通往大亚湾经济技术开发区的快速主干道，政府将惠澳大道改造成高速路，并更名为：惠大高速，目前正在施工，预计2013年建成通车。惠大高速将连接广惠高速、深汕高速、惠莞高速、粤湘高速、广河高速、揭茂高速、惠深沿海高速等7条高速公路。深汕高速、惠深沿海速互通驳接惠大高速，将实现从深圳达到本项目，更为方便、快捷。 （2）项目到周边城市行车路线 ①深圳： 路线1：深汕高速—淡水出口（右转）—人民三路—北环路—惠南大道—和兴路—惠澳大道（大亚湾方向）— 心境·山水郡 路线2：惠深沿海高速—澳头出口—石化大道中（东行）—中兴中路—惠澳大道（惠州方向）—心境·山水郡 ②惠州方向： 路线1：惠南大道—和兴路—惠澳大道（大亚湾方向）—心境·山水郡 路线2:惠澳大道（大亚湾方向）—心境山·水郡 ③东莞方向： 潮莞高速—惠南大道—和兴路—惠澳大道（大亚湾方向）—心境·山水郡 ④广州方向： 广深高速—潮莞高速—惠南大道—和兴路—惠澳大道（大亚湾方向）—心境·山水郡
2、项目的卖点
锁子岭、红花寨、鸡公山、洋伞岭环伺，坐落成“群山怀谷”的山居格局，大有隔离世外的领域感，恰恰契合现代城市人的归隐理想。于此，心境•山水郡创造出独特的山地法则，积淀出一种独有的“隐、闲、散”山居文化。
【宽山】群山怀谷
免费专车接送：136-1297-8356李先生
2、项目的卖点
免费专车接送：李先生
1、 项目定位

然而，大家都太急了，来不及思考.
多数人在造房子，少数人在贩卖生活。
产品形态同质化严重，生活形态塑造肤浅， 与市场相应精英阶层渴望的精彩人生缺少对 接。
为此，老城中央的新生活需要更加丰富、生 动、人文、思想的居住群落。同时对于本案 而言，此时恰是一个最好时机！
市场混淆，城市发展步伐急速，机会与错失机会一线之间。 今天，我们尝试用一种最简单的方法来诠释对项目的理解！
CBD二十四小时不打烊 CBD最会夸夸其谈 CBD让身份增值
但CBD也会让离婚率增高
CBD的女性必须面面玲珑，毕竟有时候生活更重要 /////////////////////////////////////////
不平凡的观点///////让500位精英住一起 新派创意社区+0752/88109999
每个人，都拥有自己的偶像和榜样。
根据目标客户特征。
——70年代与80年 代人的偶像有谁？
切•格瓦拉
约翰•列侬
迈克•杰克森
大卫林奇
萨尔 卡夫卡 巴菲特
可可•香奈儿 林肯……
王家卫 姜文
他们是传奇，是自由，是 理想，是精神印记，是不 平凡的代表人物！
让时代偶像成为本 案的精神内核象征。
用深刻的时代印记来引领新的思想浪潮 通过感性的沟通来引导对人们对生活魅力 的遐想。
他们，平凡生活中对魅力人生的追逐。
+
B、居住的内涵
这个一个繁复的思考，却渴望简单地生活的时代； 城市就像一个高度运转的机器，而人作为生产力是这个硕大的机器中 的小零件，每个人都在不停地转！生活，实在不简单。 居住作为每种不同生活的起源地，在人们的心中无疑是最大乐趣的原 点。它能让机械与充沛的创造力休息下来：享受真正自由的人生。