物业公司运营方案

项目管理运作方案

①管理运作机制和精干高效的项目管理机构；

②紧急调度机制，协调处理应急事务和突发事件；

③质量和计划目标管理；

④定性和定量的考核办法，以定量为主；督察和淘汰制度；

⑤系统的工作流程和程序；

一、管理方式

服务的管理方式其实就一种管理职能的具体运作模式、运行机制、考评考绩体系等。

㈠运作模式

我司在本服务项目中，将结合区域特点及标准，运用专业服务技术，并结合本项目的具体特点和模式，确定管理运营的运作模式。

本项目管理职能关系示意图：

上述模式示意图说明：

⑴我司对本项目实行专业化、规范化的垂直专业服务管理。 ⑵业主单位及其有关业务主管部门和我公司构成监督协调关系。

⑶有关业务主管部门与我公司的本项目保洁服务部构成监督协调关系。

㈡运行机制

为保障项目管理机构高效运作，必须建立一个有效的管理运行机制。

⑴质量监管机制

全面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人，并通过质量管理监督检查，使工作质量不断提高，达到（管理方）满意的效果。

按我公司制定的各项管理指标和工作方案，公司质量管理部门和各项目部职能管理人员将按照质量要求，明确责任，授予权利，抓好实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。同时，公司还会通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德，加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平，进而提高工作质量和工作效率。

⑵协调机制

协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间矛盾和冲突。 ①行政手段，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性管理手段。

②竞争手段，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

⑶激励机制

激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。

锦江花苑物业服务方案

（正 本）

编写：南京富都物业管理有限公司

二〇一五年四月十日锦江花苑物业服务方案

第 2 页 共 46 页

【编 制 依 据】

一、《中华人民共和国物权法》

二、《中华人民共和国劳动法》

三、国务院《物业管理条例》

四、国家发展改革委、住建部《物业服务定价成本监审办法》

五、新《江苏省物业管理条例》

六、《南京市普通住宅物业管理服务等级与收费标准》

七、锦江花苑项目实际情况 锦江花苑物业服务方案

第 3 页 共 46 页 目 录

第一章 企业简介 .......................................................................................................................... 4

（1）营业执照副本复印件 ..................................................................................................... 7

（2）资质证书复印件............................................................................................................. 8

（3）组织机构代码证书......................................................................................................... 9

XX小区物业服务方案

第一章 本物业管理项目的管理特点

一、物业概况

XX小区坐落于XX经济技术开发区12大街号12号。

小区占地面积：47337.00㎡，容积率：2.89，绿化率：30%，建筑密度：35%，总建筑面积：100084㎡，由多层1-10幢，小高层11、12、13幢，14、15幢综合办公楼组成，共计15幢楼宇组成，形成半封闭式商住小区。

配套设施有美食广场、社区居委会文化服务站、网吧、中型超市、康体园等。

配套设备有电梯7部，二次加压供水设备，配电房、水泵机组等。

二、本物业项目管理的重点和难点

经过我司“XX小区”项目多次研讨、分析与论证，现就小区物业管理中存在的重点、难点以及解决方案、措施列举如下：

（一） 消防管理

“XX小区”已根据综合办公楼、多层、高层建筑消防标准，配备了先进、完善的自动消防系统，使防火、灭火技术达到了一个较高的水平。但先进的设备仍需要有人去管理和操作，若消防设施得不到良好的维护管理，秩序维护制度不落实，业主（租赁/使用人）防火意识淡薄，火险隐患就依然消除不了。违章动火、用电等现象，仍然是高层建筑发生火灾的主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要原因还是人的因素。结合我司对其他高层建筑小区消防管理经验，对好小区的消防工作我司将采取以下措施：

1． 严格按照有关消防法规的要求，对项目消防系统（包括：自动消防系统、消防箱、灭火器材等）进行全面的检查、测试，及时修复系统所存在的故障；

2． 建立防火规章制度，由物业服务中心与小区业主（租赁/使用人）签订《消防责任书》，并实施必要的奖罚措施；

3． 建立一支由物业服务中心全体员工及部分业主（租赁/使用人）共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系；

4． 经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除区域内的火险隐患；

5． 定期检测消防设施、器材的保养状态，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。

1 第一章 本项目物业管理服务的整体设想

第一节 本项目基本情况

物业名称：军事经济学院新建住房

物业类型：集体住房

物业坐落地址：武汉市硚口区古田二路

物业四至范围：东至 路 ；西至 路 ；南至 路 ；北至

路。本项目总占地面积 ㎡，总建筑面积为 ㎡，其中地下 ㎡，×公建及配套设施建筑面积 m2。共有建筑楼宇 幢，其，配装电梯系统客运电梯数 部，功率 KW。绿地面积 ㎡、绿化率为 ，建筑密度 %，居住户数 户，入住人口约 人左右，规划机动车停车位数量： 辆。

经现场勘查，主体工程基本完工，院内道路、绿化、大门建设、部分外沿及其它配套设施还在待建，预计 月份竣工，具备入住条件。

第二节 本项目基本特点

一、建设规模宏大配套功能齐全，设计理念新颖，高品位的外部空间秩序和良好的绿化环境，为居住者创造了一个具有丰富生活内涵的空间形态，能够充分满足不同使用者的需求。

二、道路密集，交通顺畅，出行方便，高峰时段不会出现拥堵。

第三节 本项目实施物业管理服务的难点与重点

一、工作难点

1、结合小区业主状况，物业服务企业必须提前做好宣传解释工作，这项工作一旦做到位，既可以为政府解忧；另一方面又可以减少由于业主对物业管理服务工作的误解造成的后续纠纷，舒缓今后物业管理服务的压力。

宣传内容包括：物业管理法律法规，业主入住管理规定、小区精神文明

2 公约、房屋管理规定、道路车辆管理规定、装饰装修管理规定、安全防范管理规定、安全用水、用电、用气、用暖管理规定、消防安全管理规定、环境卫生管理规定、经营场所管理规定、招牌广告及公共场地管理规定、城市绿化管理规定等等。其宣传重点为：各公用设施入户的办理方法，尤其是天然气的通气注意事项及办理方法；各种涉及业主自身利益的管理规定；各种涉及物业服务企业正常开展工作的法律法规。