税前扣除项目,留置权担保的财产范围,成本法与权益法的转换,土地增值税的征税范围,特殊销售行为

【老会计经验】房地产土地增值税计算的三种方法土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。

根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法：能提供评估价格的计算方法土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格；2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税；3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除。

4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150m2的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。

柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税？应缴多少？合计缴税多少？解析：柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150m2，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。

柳先生应缴纳的税额为：1.营业税＝640000×5%=32000（元）；2.城市维护建设税及教育费附加=32000×（7% 3%）=3200（元）；3.印花税＝640000×0.05%＝320（元）4.土地增值税：可扣除项目金额＝460000 600 （32000 3200 320）＝496120（元）；增值额＝640000-496120＝143880（元），增值率＝143880÷496120×100%＝29%，增值率不超过50%，适用税率30%.应缴土地增值税＝143880×30%＝43164（元）5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋12000＝412000（元），可扣除的相关税金＝32000 3200 320＋43164＝78684（元），可扣除的合理费用＝装修费＋手续费、公证费等＝40000＋500＝40500（元）（税法规定可扣除的装修费最高限额为（400000×10%）40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费），应纳税所得额=640000-412000-78684-40500＝108816（元）应纳所得税额＝应纳税所得额×20%＝108816×20%＝21763.2（元）。

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

土地增值税计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：(1)、取得土地使用权所支付的金额;(2)、开发土地的成本、费用;(3)、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)、与转让房地产有关的税金;(5)、财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)、增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)、增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

⼟地增值税计算增值额有哪些扣除项⽬可以税前扣除的项⽬包括取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;开发⼟地的成本、费⽤;与转让房地产有关的税⾦等。

关于⼟地增值税计算增值额有什么扣除项⽬的问题，店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、⼟地增值税计算增值额有哪些扣除项⽬1、计算⼟地增值税额时，可以税前扣除的项⽬包括：（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;（2）开发⼟地的成本、费⽤;（3）与转让房地产有关的税⾦等。

2、法律依据;《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第六条计算增值额的扣除项⽬:(1)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;(2)开发⼟地的成本、费⽤;(3)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税⾦;(5)财政部规定的其他扣除项⽬。

⼆、⼟地增值税的特点有哪些(1)以转让房地产的增值额为计税根据。

⼟地增值税的增值额是以交税⽬标的所有出售收⼊额扣除与其相关的资⾦、费⽤、税⾦及其他项⽬⾦额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)交税⾯⽐较⼴。

凡在我国境内转让房地产并获得收⼊的单位和个⼈，除税法规则免税的外，均应依照⼟地增值税法令规则交纳⼟地增值税。

换⾔之，凡出现应税⾏为的单位和个⼈，不管其经济性质，也不本分、外资企业或中、外籍⼈员，不管专营或兼营房地产事务，均有交纳增值税的责任。

(3)实施超率累进税率。

⼟地增值税的税率是以转让房地产增值率为根据来承认，依照累进准则规划，实施分级计税，增值率⾼的，税率⾼，多交税;增值率低的，税率低，少交税。

(4)实施按次征收。

⼟地增值税在房地产出现转让的环节，实施按次征收，每出现⼀次转让⾏为，就应根据每次获得的增值额征⼀次税。

上述是⼩编整理的内容，依据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》的规定，计算⼟地增值税额时，可以税前扣除的项⽬包括：取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;开发⼟地的成本、费⽤;与转让房地产有关的税⾦等。

如果需要法律⽅⾯的帮助，读者可以到店铺进⾏咨询。

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法土地增值税是指在土地流转过程中，由于供需关系变化导致土地价格上涨而使权益人获得非高新技术企业收税价款的一种税收制度。

土地增值税扣除项目包括增值税依法减半征收、土地转让时限扣除、首次购房者扣除、自住房扣除等。

首先，增值税依法减半征收是指对于单位或个人家庭自住的唯一住房，税务部门实行减半征收土地增值税的政策。

减半征收的范围包括新建、购建的住房、征用的住房和合并、分割的住房。

此外，对于因民事纠纷或突发事件等原因仅解决临时住房问题而购买的单套房屋，也可以享受减半征收的政策。

其次，土地转让时限扣除是指对于持有土地使用权一定年限转让的个人或单位，按照一定比例进行扣除。

具体扣除比例根据不同地区、不同年限的土地使用权转让情况而定。

一般情况下，土地使用权转让时间的计算是从取得土地使用权之日起算，至转让发生之日为止。

土地使用权转让时限扣除的政策可以减少土地转让所产生的增值税负担。

再次，首次购房者扣除是指对于首次购买住房的个人，可以在销售价款中扣除规定的金额后计算土地增值税。

具体扣除金额根据不同地区而定，通常为一定比例的房屋购买总价款。

这一政策旨在鼓励个人购买自住住房，减轻购房者的经济负担。

最后，自住房扣除是指对于个人或单位自用的非高新技术企业自行建造、购买、接收他人等方式取得的自住住房，可以在销售价款中扣除一定比例的金额后计算土地增值税。

具体扣除比例根据不同地区而定，一般为销售价款的一定比例。

这一政策可以减少真实用途的自住住房的税负。

关于土地增值税计算方法，一般按照增值额和税率来计算。

增值额是指出售土地时实际增值的金额，即销售价款减去取得土地使用权的成本。

税率是指根据不同地区和不同情况而设定的土地增值税税率。

具体的计算方法是将增值额乘以税率得到土地增值税应纳税款额，然后再进行相应的扣除操作。

综上所述，土地增值税扣除项目包括增值税依法减半征收、土地转让时限扣除、首次购房者扣除、自住房扣除等。

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。

（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。

2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。

可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。

3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。

特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。

企业所得税税前扣除项目解析企业所得税是指企业利润按照一定税率征收的一种税种。

在计算企业所得税时，可以根据相关法规和政策进行税前扣除。

税前扣除项目是指企业在计算应纳税所得额时，可以扣除的各项费用、损失和支出。

本文将对企业所得税税前扣除项目进行详细解析。

一、成本费用在计算企业所得税时，能够扣除的首要项目是成本费用。

成本费用是指企业在生产经营过程中所发生的必要支出。

这些支出包括原材料采购费用、员工工资福利费用、租金和水电费用等。

这些费用直接与企业生产经营活动有关，可以在计算应纳税所得额时扣除。

二、财产损失企业在经营过程中，可能会遭受各种不可抗力或不可预测的财产损失，如自然灾害、盗窃等。

这些财产损失可以在计算应纳税所得额时进行扣除。

企业扣除财产损失时，需要提供相关的证明材料，如保险理赔凭证、公安机关出具的盗窃案件证明等。

三、债务损失企业在经营过程中，可能因客户违约或其他原因导致债务无法收回，这些债务损失可以在计算应纳税所得额时进行扣除。

企业扣除债务损失时，需要提供相关的证明材料，如借款合同、债权转让凭证等。

四、研发费用为鼓励企业技术创新和研发活动，一些国家和地区对企业的研发费用给予一定的税前扣除优惠。

企业进行科学研究和技术开发所发生的研发费用，可以在计算应纳税所得额时进行扣除。

企业扣除研发费用时，需要提供相关的研发项目申请书、研发报告和财务报表等。

五、公益捐赠为鼓励企业开展公益慈善活动，一些国家和地区对企业的公益捐赠给予一定的税前扣除优惠。

企业在符合相关法规规定的公益慈善活动中进行捐赠所发生的费用，可以在计算应纳税所得额时进行扣除。

企业扣除公益捐赠时，需要提供相关的捐赠凭证和捐赠项目报告等。

六、其他扣除项目除了上述提及的常见扣除项目外，企业所得税税前扣除还包括一些其他的特殊项目。

例如，一些国家和地区对企业在特定行业和地区的投资给予一定的税前扣除优惠；一些国家和地区对企业的职工培训费用给予一定的税前扣除优惠等。

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例：第六条计算增值额的扣除项目：(一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用;（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二)开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用,按本条(一)、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

土地增值税扣除项目包括哪些土地增值税扣除项目是指在土地转让过程中，按照国家政策规定，可以扣除的费用项目。

下文将为您详细介绍土地增值税扣除项目包括哪些内容。

土地增值税是我国针对土地转让所征收的一种税收。

土地转让是指土地使用权的转让、转租、赠与等行为。

根据我国土地增值税法规定，土地增值税的计算基数是土地的增值额，增值额是指土地转让价格扣除成本的差额。

那么，土地增值税的扣除项目有哪些呢？按照相关法规，土地增值税扣除项目主要包括以下几个方面：1. 增值税应税所得核算项目：根据相关规定，商业、工业、住宅用地的转让所得可以扣除增值税应税所得。

这意味着，在土地转让过程中获得的收入可以以一定比例作为扣除项目。

2. 土地成本项目：土地成本是指土地的购置价格以及土地开发过程中的相关费用。

这些费用可以在土地增值税的计算中予以扣除。

比如，购买土地时支付的价格、土地开发过程中的建设、保护费用等都可以作为扣除项目。

3. 扣除期限：土地增值税的扣除期限是指在土地转让之后多少年内可以享受扣除权益。

根据相关规定，一般情况下，土地增值税的扣除期限是五年。

意味着在这五年内，土地转让所得可以在一定比例上予以扣除。

4. 扣除比例：土地增值税的扣除比例是指土地转让所得可以享受多少比例的税前扣除权益。

根据相关规定，商业用地的土地增值税扣除比例为30%，工业用地的扣除比例为60%，住宅用地的扣除比例为40%。

不同类型的土地在扣除比例上有所区别。

5. 家庭住房土地使用权转让：根据国家政策，家庭住房的土地使用权转让可以享受土地增值税的免征或减免政策。

具体扣除项目根据家庭住房的性质和使用情况而有所不同，可从土地增值税的计算中得到相应的减免或免征。

6. 特殊情况下的减免政策：在特殊情况下，土地增值税还可以根据一些特殊政策享受进一步的税收减免。

比如，在农村土地转让中，根据农民集体经济组织成员之间的土地转让，可以享受一定的土地增值税减免。

以上就是土地增值税扣除项目的主要内容。