无形资产与投资性房地产

无形资产投资性房地产概述无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

特征：1、由企业拥有或控制并能为其带来未来经济利益的资源。

2、不具有实物形态。

其存在有赖于实务载体。

3、具有可辨认性：（1）能够从企业中分类或者划分出来，并能单独用于出售或转让等，而不需要同时处置在同一获利活动中的其他资产，说明无形资产可以辨认。

(2)产生于合同性权益或其他法定权利，无论这些权益是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离；如土使用权、通过法律程序申请获得的商标权、专利权。

4、属于非货币性资产。

非货币性资产是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产以外的其他资产。

产是土地和房屋及其权属的总称。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

范围专利权，非专利技术，商标权，著作权，土地使用权，特许权由于商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，因此不属于无形资产准则规范的范围。

投资性房地产的主要形式1.出租建筑物和土地使用权2.持有并准备增值后转让的土地使用权下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

确认条件1、与该资产有关的经济利益很可能流入企业无形资产产生的未来经济利益可能包括在销售商品、提供劳务的收入中，或者企业使用该项无形资产而减少或节约的成本中，或体现在其他利益中。

需要职业判断。

2、该无形资产的成本能够可靠的计量如高新科技企业的科技人员，假定其与企业签订了服务合同，且合同规定其在一定期限内不能为其他提供服务，虽然能够预计经济利益流入企业，形成的知识所发生的支出难以计量，因此不能作为业的无形资产加以确认。

初始计量外购的无形资产借：无形资产贷：银行存款内部研发的无形资产的初始计量研究阶段的支出全部费用化；开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资本化条件的记入当期损益。

如果确实无法区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，应将发生的研发支出全部费用化。

企业自行开发无形资产发生的研发支出借：研发支出——费用化支出（不满足资本化条件的）——资本化支出贷：原材料银行存款应付职工薪酬等研究开发项目达到预定用途形成无形资产的借: 无形资产贷：研发支出——资本化支出期（月）末，应将本科目归集的费用化支出金额转入“管理费用”科目借：管理费用贷：研发支出——费用化支出投资性房地产取得时按照成本进行初始计量。

投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的各项必要的、合理的支出，如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用等。

后续计量一、根据使用该项无形资产期间内以成本减去累计摊销额和累计减值损失后的余额计量。

要确定累计摊销额，基础是估计其使用寿命。

无形资产使用寿命的确定原则：1、无形资产的使用寿命是有限的，应该估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；2、无法预见无形资产为企业带来未来一、出租投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其他业务收入，应根据确认的收入金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；根据应交纳的营业税费等，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费”科目。

二、投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式。

一个企业的投资性房地产只能采用一经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。

使用寿命不确定的无形资产不应摊销。

二、无形资产的摊销金额一般应确认为当期损益，计入管理费用。

如果某项无形资产包含的经济利益是通过所生产的产品或其他资产实现的，无形资产的摊销金额可以计入产品或其他资产的成本中。

三、无形资产的出租出租（转让使用权）：租金收入计入“其他业务收入”，摊销成本计入“其他业务支出”，营业税金计入“营业税金及附加”。

种计量模式，计量模式一经确定，不得随意变更。

1成本模式借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧(摊销)借:银行存款(或其他应收款)贷:其他业务收入借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备2公允价值模式借:投资性房地产——成本贷:开发成本借:投资性房地产——公允价值变动贷:公允价值变动损益3成本模式转为公允价值模式借：投资性房地产累计折旧贷：盈余公积利润分配——未分配利润借：盈余公积利润分配——未分配利润贷：投资性房地产（公允价值变动）三房地产的转换自用转为投资借:投资性房地产累计折旧贷:固定资产投资性房地产累计折旧(摊销) 借：投资性房地产——成本公允价值变动损益累计折旧贷:固定资产借：投资性房地产——成本累计折旧贷:固定资产资本公积——其他资本公积投资转为自用或存货借:固定资产/开发产品投资性房地产累计折旧(摊销)贷：投资性房地产——厂房累计折旧借:固定资产/开发产品贷:投资性房地产——成本——公允价值变动公允价值变动损益处置处置无形资产借：银行存款累计摊销无形资产减值准备贷：应交税费银行存款无形资产营业外收入——处置非流动资产利得或借：银行存款累计摊销无形资产减值准备营业外支出——处置非流动资产损失贷：应交税费银行存款无形资产采用成本模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或相反分录）借：资本公积—其他资本公积贷：其他业务成本后续支出借:投资性房地产—贷:投资性房地产——成本——公允价值变动借: 投资性房地产贷:银行存款借:投资性房地产——成本贷: 投资性房地产报废借：累计摊销无形资产减值准备营业外支出——处置无形资产损失贷：无形资产——专利权期末计量可收回金额低于其账面价值时，按照账面价值减记至可收回金额。

借：资产减值损失贷：无形资产减值准备列报无形资产项目：根据无形资产科目余额减去累计摊销、无形资产减值准备的期末余额后填列。

开发支出项目：根据研发支出科目中所属的资本化支出的明细科目期末余额填列。

投资性房地产”项目，反映企业持有的投资性房地产。

企业采用成本模式计量投资性房地产的，本项目应根据“投资性房地产”科目的期末余额，减去“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”科目期末余额后的金额填列；企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，本项目应根据“投资性房地产”科目的期末余额填列。

一、企业取得的土地使用权，应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产，土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权和地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，但下列情况除外：1、外购房屋建筑物支付的价款包括土地及建筑物的价值的，应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

2、房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

当企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或作为增值目的时，应将其转为投资性房地产。

二、外购无形资产的核算其成本包括：购买价格、相关税费以及直接归属与使该项资产达到预定用途所发生的其他支出（律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等）。

直接归属与使该项资产达到预定用途所发生的其他支出：专业服务费用、测试无形资产是否能够发挥正常的费用等，但不包括为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用，也不包括在无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。

三、研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。

研究阶段是探索性的，为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。

具有计划性和探索性开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、置、产品等。

相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件。

具有针对性，形成成果的可能性较大。

开发支出的处理原则：企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益。

企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：（一）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（二）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（三）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；（四）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（五）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

四、无形资产寿命的确认合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。

合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付出大额成本的，续约期应当计入使用寿命。

合同或法律没有规定使用寿命的，企业应当综合各方面因素判断，以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。

企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。

企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。

如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，并按本准则规定处理。

五、无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。

已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。

使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零，但下列情况除外：（一）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产（二）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。

六、投资性房地产的计量模式企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的。

企业选择成本模式，就应当对其所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量。