地产项目总必须掌握,18个业务关键节点与控制措施

房地产开发的7大环节与20个关键节点①房地产的本质房地产的本质就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。

前期(决策期):由拿地到方案定案 --- 重在决策(大局已定)中期(实施期):由施工图设计到入伙 -- 重在执行后期(运营期):入伙后到房屋拆除 --- 重在服务，重在总结反馈②房地产开发的7大步骤③不同视角下的房地产❶开发企业视角的房地产流程❷代理公司视角的房地产流程❸客户视角的房地产流程第一步:土地获取①企业获取土地的方式②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素③开发商各部门职责:☀前期代理/顾问公司的介入:拿地意向(土地价值评析/拿地可行性分析)④国有土地使用证的办理⑤那地名词释义:第二步:定位决策①地产开发三大核心要素:钱、地、人②项目定位决策三大要素③定位过程中各部门职责:☀前期代理/顾问公司的介入:提供战略顾问服务(市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化)。

第三步:产品设计①地产项目标准设计周期一般而言，房地产设计周期大都遵循『3:5:2』原则②包含的主要设计阶段:常见的问题:进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。

质量问题:评价体系和评价经验的缺失。

③设计控制:☀备注:案文本中，最重要两张图–项目总平面图、标准层平面图!④最优化的设计阶段流程参考:☀备注:最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品⑤设计阶段各部门职责:前期代理/顾问公司的介入:提供开发商提出的产品设计跟进，结合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。

⑥设计阶段风险控制点:第四步:项目报建①房地产报建关注风险点:②加快报批报建的策略:③如何处理无证施工?第五步:产品设计①工程建设的相关知识②工程建设各部门职责关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。

③工程建设关键要点:☀关键因素:项目管理者要有运营的高度。

地产项目营销工作计划控制节点地产项目营销工作计划控制节点营销节点计划安排：项目营销整体工作计划分为四个阶段：客户蓄积期、上市推广期、开盘强销期、持续销售期。

其中，推广线和销售线是两条重要的工作大项。

我们以销售节点为线索，将策略贯穿其中，予以分阶段的拆分和实施，保证节点目标的实现。

以下是各阶段的策略和实施：客户蓄积期：进行市场、产品和客群分析，明确代理条件和要点。

进行“头脑风暴”，梳理出方向和结论，发出会议通知单。

上市推广期：完成品牌的推广和销售目标。

准备宣传资料和信息发布与传播。

进行示范单位、卖场和示范区的装修设计和包装。

收集市场动态信息并应对。

开盘强销期：设定内部认购目标，试探客户对价格的反映，制定合理的项目销售策略。

策划开盘活动，组织销售接待流程和岗位设置。

持续销售期：设定定价依据、价格策略和价格表。

USP理论：50年代初，XXX提出USP理论，要求每个广告提出一个独特的销售主张，即买本产品将得到的明确利益，该建议必须是该品牌独具的，具有足够力量吸引广大消费者，招徕新顾客购买。

在营销节点计划安排中，客户蓄积期是进行市场、产品和客群分析的关键阶段，而上市推广期则是完成品牌推广和销售目标的重要阶段。

开盘强销期需要设定内部认购目标、制定合理的销售策略和策划开盘活动，持续销售期则需要设定定价依据、价格策略和价格表。

在整个营销计划中，要遵循USP理论，提出独特的销售主张，吸引广大消费者购买产品。

Marketing Strategy:XXX for the project includes the following:Project marketingXXXXXXn of marketing stagesGoals for each stageXXXAdvertising Packaging Strategy: XXX includes the following: XXXProject toneVisual identity systemXXXAdvertising appeal pointsXXXn Strategy:XXX includes the following: XXXXXXXXXNews eventsPublic ns activitiesXXX cost nSales Strategy:XXX includes the following:Sales nsTiming of salesXXXSales control strategySales nChannel Strategy:XXX includes the following: Channel XXXChannel resourcesPricing Strategy:XXX includes the following: Pricing basisInitial pricing tablePricing adjustment planPartner n:XXX process includes the following:Understanding the strengths。

第一章施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。

第一节施工准备阶段工作流程图1-1施工准备阶段工作流程第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述一.围蔽工程1.围蔽前应进行的准备工作：（1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。

围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。

对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。

（2）明确征地红线。

工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。

若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。

（3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。

2.围蔽工程注意事项（1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。

（2）按已制定的实施方案组织施工。

（3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。

（4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。

二.申报临水临电申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。

临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。

三.现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。

正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。

然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。

房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。

项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。

1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。

1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。

项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。

1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。

1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。

土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。

1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。

1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。

2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。

2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。

工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。

三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。

建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。

项目总必知的项目开发全流程及关键节点明源地产研究院官方微信出品房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。

房地产建筑施工管理及控制要点在房地产建筑领域，施工管理及控制是非常重要的环节，它直接关系到项目的质量、进度和成本等方面，因此合理有效的管理及控制是保障建筑施工质量和效益的重要手段。

本文将就房地产建筑施工管理及控制要点进行详细介绍。

一、项目管理建筑施工项目管理是保证建设工程质量、安全和进度的关键，因此首先要确立项目管理体系，合理规划分解项目工作，明确工程范围和要求，建立项目目标，制定项目实施计划，明确各阶段工作任务，确定质量目标和安全标准，明确责任人和工作程序。

在项目管理中，要进行资源的合理配置，包括技术、资金、人力等资源的有效利用，合理规划，并做好各项预防措施，确保施工项目的顺利进行。

二、质量管理施工质量是建筑工程的生命线，因此质量管理至关重要。

首先要建立质量管理体系，包括质量目标、质量计划、质量责任、质量控制和质量评估等要素，并将其贯穿整个施工过程。

要加强质量监督和检测，及时发现和解决施工过程中的质量问题，确保工程质量稳定可靠。

三、进度管理在施工管理中，要进行合理的进度管理，明确工程的施工周期和节点。

要按照实际情况合理制定施工计划，设置合理的施工周期，确保各项工程任务能够按时完成。

同时要进行进度的跟踪和监控，及时发现进度延误和问题，采取相应措施加以解决，保证工程的进度安全和顺利。

四、成本控制建筑施工过程中，成本控制是非常重要的一环。

要进行合理的成本预算，合理评估项目所需经费，将其贯穿整个施工周期。

同时要进行费用的监控和控制，及时发现费用超支和浪费，采取相应的调整措施，保证项目经费的合理利用，控制工程成本。

五、安全管理施工安全是建筑工程安全生产的重中之重，因此要重视安全管理，确保施工过程中人员安全和工程安全。

要根据施工特点制定安全管理计划和安全标准，建立安全责任制度和安全教育培训体系，提高员工安全意识和技能，防范和避免施工事故的发生。

六、环境保护在建筑施工过程中，要重视环境保护，减少对环境的污染和破坏。

浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施【摘要】在房地产项目开发过程中，严格按照规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保房地产项目开发实现预期收益的关键。

【关键词】房地产项目；建设；销售；服务；控制措施一、重点关注项目开发阶段和关键节点1、从影响项目开发成败角度考虑，一般按照“3/70”原则，重点关注业务流程中的其中三个阶段。

一是投资决策，该阶段对项目开发成败影响占到70%；二是产品定位，该阶段对项目开发成败影响占到剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到21%；三是营销，该阶段对项目开发成败影响占到最后剩余部分的70%，即对项目总体开发成败影响占到6.3%。

2、从全面预算及计划管理角度考虑，一般集团公司层级主要控制业务流程过程中的15个关键开发节点。

依次为取得国有土地使用权证、产品定位报告、规划方案批复、施工图设计、签订施工总承包合同、取得建设工程施工许可证、工程开工、营销中心及展示区开放、取得预售许可证、开盘、完成65%的销售金额、完成95%的销售金额、取得竣工验收备案证、竣工结算、交房。

二、项目开发各阶段主要管理及控制措施房地产公司在获取项目后，开发过程中的成本控制、计划管理、投资收益等必须以项目可行性研究报告为依据，做到不突破，坚持不越线。

包括限额设计、责任成本、开发周期、回款时间等均应按可行性研究报告进行考核，可研报告是公司项目开发的控制性文件。

1、投资决策阶段（1）认真编制项目可研报告。

公司在项目前期调研阶段，根据调研进展及深度，将可研分为“土地版”、“启动版”、“方案版”、“执行版”和“调整版”等五个阶段。

各阶段侧重点不同，层层深入，分别从市场、销售、成本、建造、融资等角度对项目进行分析和判断。

在编制项目可行性研究报告时，确保可行性研究报告分析全面，数据真实、准确、客观。