东海房地产市场分析报告

2009连云港市房地产市场报告连云港市房产管理局目录连房报告分区说明为了方便报告使用者，报告以连云港市建成区为调查范围，将连云港市分为新浦区、海州区、连云区和开发区（新浦区和连云区之间，朝阳以东，平山以西为开发区）四个区域，同时新浦区又分为中心、东、西、南、北五个版块。

另将赣榆、东海、灌云、灌南四县作为独立的区域纳入本分析报告作专题研究。

此区域根据连云港市目前城市建设的状况特点与房地产的价格之间的影响因素进行划分，不完全等同于现有的行政区域划分及土地，规划、拆迁以及其他有关部门相关的区域划分。

请本报告使用者注意。

新浦区板块划分连房价格综合水平2003年-2009年（上半年）连房商品住宅均价走势图2008年6月—2009年6月连云港市商品住宅价格情况单位：元/㎡2009年上半年连云港市区八大分区商品房均价图单位：元/㎡2009年上半年连云港市四县商品房、商品住宅均价比较图单位：元/㎡连云港市宏观经济运行情况注：相关部门统计数据还未公布连云港市房地产市场概况（不含政策性住房）1、供应情况据市房产管理局网上交易备案系统统计显示：09年上半年，我市市区商品房累计批准预售面积84.81万㎡，同比下降29.35%，其中，商品住房累计批准预售面积63.07㎡，同比下降40.36%。

截止今年6月底，我市商品房月末累计可售面积为270.97万㎡，环比下降5.60%；其中商品住房为178.47万㎡，环比下降7.43%。

09年6月份，我市市区商品房累计批准预售面积11.01万㎡，环比下降53.30％，同比下降37.23%，其中，商品住房累计批准预售面9.37万㎡，环比下降29.30%，同比下降36.19%。

2、销售情况09年上半年，我市市区商品房登记销售面积143.69万m2，同比上升111.70%；其中商品住房登记销售面积123.09万m2，同比上升109.35％。

6月单月，我市市区商品房登记销售面积28.98万m2，同比上升176.63%，环比下降9.10%；其中商品住房登记销售面积25.02万m2，同比上升190.35%，环比下降11.27%。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告东海县坤元房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:东海县坤元房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分东海县坤元房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

1、连云港市当前房地产市场分析1.1 当前市场表现总结连云港市房地产业2005年--2006的市场表现可以发现，连云港市房地产业的发展有几个突出特点：A. 地产大鳄争相进军连云港市场。

国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。

莱茵达置业、奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号”、“久和国际新城”、“新港国际”一批大的开发项目。

B. 改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。

改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。

C. 土地使用权招标、拍卖出让比重增加。

目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。

D. 房地产市场正步入品牌时代以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中小开发商感受到较大压力。

与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！（日月花园、名典公寓），“卖一套算一套”“卖完万事大吉”观念盛行。

E. 属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。

市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。

上海领秀认为，像万润怡景苑、千叶花园城、金秋情缘等相对数量在售项目属无效产品供应之类。

1.2 供给及销售分析（开发总量、竣工总量、积压总量、成交情况）A. 整体供需分析据上海领秀营销管理咨询有限公司市场研究院调查，连云港房地产市场仅未来2年内上市的期房超过400万平米，还不包括大量尚未售馨的现房。

而连云港房地产市场年销售总量近几年维持在100万—125万平米/年的水平，供应量远远大于需求量，且在宏观调控背景下，相当部分购房者持币观望心态浓厚，销售压力较大。

值得注意的是，尽管投资量和商品房施工面积相比去年同期都有不同程度的上升，但2005年上半年连云港的商品房竣工量和2004年同期相比，却下降了45．2％，只竣工了19．91万平方米。

东海水景城分析报告本篇框架一．前言二．产品开发三．项目所在位置四．项目概况五．楼盘定位背景1．“小提琴”状道路规划的初衷2．多形式住宅相混合的设计初衷六．产品定位遇到的问题及解决方式1．如何发挥园区景观优势2． 2.3的容积率如何规划出不一般的效果3．如何丰富园区建筑立面形态七．产品表现力的经典部分及分析1．总体规划2．园林景观规划3．园区道路系统4．园区建筑排布5．立面形态八．专家点评●前言该案地处杭州临平副城，依托世纪大道以及周边优越的自然环境，打造出了一件极富创意的建筑作品。

其充满趣味性，兼顾实用性的园区规划，现代感的建筑立面等方面是我们所要研究的重点。

下面将就该产品的经典部分作一分析阐述。

●产品开发开发商—杭州新东海置业有限公司●项目所在位置东海·水景城，坐落于杭州副城临平。

项目地块北临世纪大道及规划中的水景公园。

西靠西安路，东临乔司港，城市绿化带及新风路，南面与翁梅路相临。

离规划中的临平地铁站约800米。

杭州临平地区，是杭州打造“一主三副，六大组团”地域格局中的一大副城，已成为“大杭州”三大副城中的璀璨之星。

临平副城位于杭州主城的东北部，距杭州主城武林门广场约20公里。

是余杭区的政治、经济、文化中心。

该区域水陆交通发达，各项配套设施齐全。

并且随着杭州经济的不断发展，临平副城日渐显现出其重要性，已成为杭州的重要门户。

●项目概况东海·水景城，由杭州新东海置业有限公司开发建造。

项目位于杭州副城临平。

地块北临世纪大道及水景公园。

西靠西安路，东临乔司港，城市绿化带及新风路，南面与翁梅路相临，北面紧邻水景公园。

离临平地铁站约800米。

该项目的地块形状近似平行四边形。

包括Townhouse、小高层、高层等建筑形态，建筑呈南低北高排列。

项目总占地22万平方米，总建筑面积50万平方米，容积率2.3，绿化率50%，可供2862户人家居住。

该盘于2004年底正式开工建设，预计到2005年底首批交房，目前价格未定。