下载文档原格式
最高院：建设工程未经竣工验收擅自使用法律后果律行天下前天来源：小甘读判例1.未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务最高法院认为，施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。
临峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。
故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确。
索引：青海临峰房地产开发有限公司与浙江中业建设集团有限公司、金效东建设工程施工合同纠纷案；案号：（2019）最高法民再166号；合议庭法官：陈纪忠、王东敏、丁广宇；裁判日期：二〇一九年十月二十三日。
2.建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，应认定涉案工程质量合格，承建人主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件最高法院认为，根据本案现有证据，广厦公司承建的涉案工程虽未经竣工验收，但馨怡公司已将涉案工程交付部分业主使用，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理适用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
”的规定（编者注：现为《施工合同司法解释（一）》第14条），应认定广厦公司承建的涉案工程质量合格，广厦公司主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。
索引：广厦建设集团有限责任公司与凯里市馨怡房地产开发有限责任公司、虞灿华建设工程施工合同纠纷案；案号：（2019）最高法民终889号；合议庭法官：马成波、司伟、叶欢；裁判日期：二〇一九年八月五日。
3.建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，发包方未能提交证据证明其主体结构存在问题，其不能要求承包人承担返修工程款责任最高法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
发包人未经竣工验收擅自使用建设工程后能否主张建设工程质量不合格在建设工程施工合同中，承包人向发包人交付符合合同约定质量要求的建设工程和发包人向承包人支付建设工程价款，是双方最重要的义务，构成建设工程施工合同中最基本的对价关系。
承包人请求发包人支付工程款的基本前提就是其所施工的建设工程质量合格。
因此，司法实践中，承包人起诉请求发包人支付建设工程价款的，发包人多会以建设工程质量不合格为由进行抗辩。
但实践中也存在发包人不诚信拖延支付工程款的情况。
尤其是发包人利用其在建筑市场上的优势地位，在建设工程施工合同约定的付款方式上取得有利地位，让承包人部分甚至全部垫资施工，或者不按建设工程施工合同约定的时间支付建设工程价款，导致承包人完成全部工程施工任务后，不能按时取得建设工程价款。
个别发包人一方面通过拖延对建设工程进行竣工验收的方式，以达到迟延付款或者少付不付工程款的目的，另一方面又占有使用建设工程。
在司法实践中，个别发包人占有使用已完工建设工程甚至长达数十年，却以各种理由拖延竣工验收，也不向承包人支付其欠付的工程款。
承包人起诉请求发包人支付工程款后，发包人又以建设工程质量不合格为由提出抗辩。
有的发包人还就建设工程质量问题申请鉴定。
由于发包人在使用已完工工程时往往已经对工程进行了装饰装修，有的在使用过程中也存在损毁或者改建，因此即使存在建设工程质量不合格的情况，也很难确定是何种原因导致，应由哪方当事人承担责任。
造成这一困境的主要原因是发包人在建设工程未经竣工验收的情况下擅自使用该建设工程。
对此，《建设工程施工合同司法解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
”在理解和适用《建设工程施工合同司法解释》第十三条规定时，应当注意以下问题。
第一，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用了建设工程，才不能以使用部分质量不符合约定为由主张权利。
发包人擅自使用未验收工程出现问题的，自行承担责任。
《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条亦作了基本相同的规定。
由于房屋建筑是较永久性的建设项目，且建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是施工方面的问题。
因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等对此均作了明确规定。
该规定中所称的竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志，交付使用的房屋必须经过这一环节。
在正常情况下房屋建成后，有关部门应根据《建设项目(工程)竣工验收办法》的规定及工程规模大小，复杂程度等组织验收。
不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。
工程交付需满足的条件1、完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；2、工程质量符合国家安全规定的标准。
如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；3、符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；4、有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；5、有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；6、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等档案；7、有工程施工单位签署的工程质量保修书；⑧已办理工程竣工交付使用的有关手续。
法律依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
工程未阅历收擅自运用的法律后果--谈最高院审理建设工程施工合同纠纷案件司法说明第13条的理解[关键词]建设工程、擅自运用、验收合格《说明》第13条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自运用，又以运用部分质量不符合约定为由主见权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理运用寿命内对地基基础工程和主体结构质量担当民事责任。
”那么，发包人擅自运用未阅历收的建设工程后，原委丢失了哪些权利？如发包人“擅自运用的工程”的确出现质量问题，应如何处理？案例：2006年2月，原告（承包人）和被告（发包人）签订一份《建设工程施工合同》。
合同约定：原告以3140万元的价款包干承揽了被告联合厂房钢结构加工、制作、安装工程。
工程工期：自承包人收到发包人20％的定金之日起130天内竣工交付发包人运用。
合同还约定：发包人按施工进度付款，工程竣工之日付至工程总价的70％；下余30％工程款，待发包人验收合格后一年内付清；发包人应在承包人提交验收资料后28日内组织验收，若发包人在收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收或验收后14天内不提出修改看法，视为竣工验收报告已被认可；工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得运用；若发包人强行运用，由此发生的质量问题，由发包人担当。
2006年10月，承包人向发包人提交了竣工验收报告，发包人接到竣工验收报告后，和监理公司对工程进行了验收，并提出诸多问题，要求承包人返工修复；承包人经过返工整修后，再次向发包人提出竣工验收，但发包人迟迟不组织验收。
2007年1月，发包人在工程未经竣工验收的状况下运用该工程，所欠承包人的1100万元工程款也未支付。
当承包人向发包人索要下欠工程款时，发包人以该工程未阅历收，不符合付款条件为由，拒绝支付下欠1100万元工程款，承包人为此提起诉讼。
庭审中被告对下欠工程款数额没有异议，但主见原告对工程修复合格前，无权要求支付工程款。
同时，被告以原告运用的阳光板不符合合同约定，工程存在屋顶漏雨、塑钢窗损坏等质量问题为由提出反诉，要求原告更换阳光板、支付违约金，并向法庭申请对工程质量进行鉴定，要求对工程质量是否合格、原告运用的阳光板是否符合合同约定、屋面漏雨修复费用三项进行鉴定。
第十三条未经验收擅自使用[司法解释原文]建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
[条文主旨]本条是关于发包人擅自使用未经验收的建设工程，对建设工程出现质量瑕疵，其责任应如何认定问题。
本条规定包含以下内容：(1)、发包人擅自使用未经验收建设工程的，对其使用部分出现的质量问题，应自行承担责任。
(2)、对建设工程的地基基础工程和主体结构的质量问题，只要在合理使用寿命内，由承包人承担民事责任。
[理解与适用](一)、发包人擅自使用未经验收建设工程的，出现质量问题，应自行承担责任。
《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条亦作了基本相同的规定。
由于房屋建筑是较永久性的建设项目，且建筑质量问题错综复杂，其既可能是勘察、设计方面的原因，亦可能是施工方面的问题。
因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等对此均作了明确规定。
该规定中所称的竣工验收，是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设过程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志，交付使用的房屋必须经过这一环节。
在正常情况下房屋建成后，有关部门应根据《建设项目(工程)竣工验收办法》的规定及工程规模大小，复杂程度等组织验收。
不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。
为了保证建设工程质量，我国有关法律法规对工程竣工验收程序等有严格的规定。
要求交付竣工验收的建筑工程，必须符合国家规定的建筑工程质量标准，并具备规定的其他竣工条件等。
根据《建筑法》有关规定，竣工交付使用的建设项目必须符合以下要求：①、完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；②、工程质量符合国家安全规定的标准。
建设工程未经竣工验收擅自使用的法律责任对于建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的问题,历来为我国法律所禁止。
2005年1月1日,最高人民法院的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《解释》”)正式生效实施,其中第十三条、十四条对该类问题在现有法律法规规定的基础上进行了进一步规定,明确了此类情况下承发包双方民事法律责任的范围划分与风险转移界线,这就是继《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规之后,又一调整该类问题的重要法律依据,弥补了现有法律法规的不足,必将对建设工程实践构成一定的影响,也会从一定意义上影响我国未来的建设工程立法。
下面将主要针对《解释》中的相关规定,结合前述法律法规,对此类问题承发包双方的法律责任进行论述,期望会对各位友友有益。
一、最高院《解释》中相关规定出台的背景建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的问题,我国法律法规的规定就是随着实践变化而不断变化的。
1993年由国务院发布的《建筑安装工程承包合同条例》第十三条规定,工程未经验收,发包方提前使用或擅自动用,由此而发生的质量或其她问题,由发包方承担责任。
同年修订的《中华人民共与国经济合同法》规定,工程未经验收,提前使用,由此而发生质量问题的由发包方承担责任。
现在瞧来,虽然上述规定可能有失于绝对或不尽合理,但明确了相应的质量争议的法律责任,对于预防与处理该类纠纷还就是起到了积极的作用。
现在上述两部法律法规均已失效,取而代之的就是《中华人民共与国建筑法》(1997 年实施,以下简称“《建筑法》”)、《中华人民共与国合同法》(1999年实施,以下简称“《合同法》”)以及国务院的《建设工程质量管理条例》(2000年实施,以下简称“《条例》”),这三部主要的法律法规均规定,建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
对于发包人未经竣工验收擅自使用发生质量问题的法律责任,只有《建设工程质量管理条例》进行了进一步的规定:责令建设单位改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任,而其对于民事责任的规定,可操作性并不强,也未对承发包双方的质量责任范围进行划分与界定,从这个角度上讲,不能不说就是立法上的不足。
最高院：发包人擅自使用工程后即视为工程合格，那么发包人
与施工人经
最高院：发包人擅自使用工程后即视为工程合格，那么发包人与施工人经协商后使用工程，是否属于擅自使用？在工程未经竣工验收情况下施工人还能主张工程款么？
最高院二审认为：
背景：发包人主张“因戴某拖延工期，为了不让损失继续扩大，戴某主动与金海大酒店和原华翔飞分公司协商先使用部分工程，金海大酒店并未擅自使用案涉工程”，戴某对此未提出异议。
经查明，戴某施工的工程共包括两部分，其中《施工合同》《补充协议1》所涉工程虽未竣工验收，但金海大酒店已于2015年11月20日擅自使用，依照《建设工程司法解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”的规定，应当认定工程质量合格。
又依照《建设工程司法解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，在该项工程质量合格的情况下，戴某有权参照《施工合同》《补充协议1》的约定向金海大酒店主张工程款。
《补充合同2》所涉工程虽未完工，但金海大酒店在一审庭审中自认已接收该工程，并完成后续施工后投入使用。
故金海大酒店亦应依照上述司法解释的规定承担支付工程款的义务。
金海大酒店关于双方协商提前使用案涉工程，故不构成擅自使用，且因案涉工程质量不合格而付款条件未成就的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（2020）最高法民终429号。
发包人使用未经验收建筑工程，质量责任谁来承担？法信码聚焦法律纠纷争点，一站推荐法律依据、匹配案例、权威观点。
本期导读：建设工程发包人擅自使用未经验收工程应当如何处理？针对此问题《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条确立了相应裁判规则，明确了相关责任划分问题。
本期法信码通过搜集整理相关法律规定、典型案例与权威图书内容予以呈送，以期为读者准确理解与清晰界定擅自使用未经验收建设工程情况下发包人与承包人工程质量责任划分提供有益参考与借鉴。
法信码| A2.L513 擅自使用未经验收的建设工程1.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
2.《中华人民共和国建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
3.《中华人民共和国合同法》第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。
验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。
建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
工程竣工验收一般分为初步验收和正式验收两个阶段进行。
对大、中型和比较复杂的工程先进行初验，然后进行全部项目的验收；对较小、简单的建设项目，可以一次进行全部建设工程验收。
“发包人擅自使用”的理解与认定《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《施工合同《施工合同司法解释》》）第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
”如何理解和认定该条规定的“擅自使用”，我国现行法律和司法解释并未作出进一步明确规定，实践中也多有争议，有必要对这个问题作一深入研析。
一、《施工合同司法解释》》第十三条的简单解构《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》，其他法律同）第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”《合同法》第二百七十九条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，“建设单位未组织竣工验收或验收不合格，擅自交付适用的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任”。
根据上述规定，我们可以得出如下结论：“建设工程未经竣工验收”是“发包人擅自使用”的前提；从文义上讲，该条规定的工程质量风险责任可以解构为如下两个部分：1.发包人擅自使用未经验收建设工程的，对其使用部分出现的质量问题，应自行承担责任。
2.对建设工程的地基基础工程和主体结构的质量问题，无论发包人是否“擅自使用”，只要在合理使用寿命内，仍由承包人承担民事责任。
对于《施工合同司法解释》》第十三条中“未经竣工验收”的理解，最高人民法院认为，还应包括建设工程经验收不合格的情况。
换言之，《施工合同司法解释》》第十三条规定中的“未经竣工验收”，包括“未经竣工验收程序”和“虽经验收程序但验收未通过”两种情形。
需要指出的是，在2013年我国工程竣工验收制度改革后，竣工验收是建设单位的企业责任，应严格依照《建筑工程施工质量验收统一标准》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》等相关规定组织进行；建设工程经建设单位组织验收合格即可交付，并不违反法律法规的强制性规定，而不能以相关职能部门的管理行为予以阻却。
最高法：未经竣工验收擅自投入使用的，不能免除承包人保修义务原创：乔士倩北京市中银（济南）律师事务所在建设工程领域内，未经竣工验收，发包人为追求经济效益，往往提前投入使用。
根据《建设工程施工合同司法解释》相关规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
因此，未经竣工验收即擅自使用的，视为工程质量合格，不能再提出质量异议。
但是，这并不能免除承包人的保修义务。
【最高人民法院案例】青海林峰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案再审民事判决书【简要案情】一、2011年5月，林峰公司与中业公司签订《补充协议》，林峰公司将其开发的某住宅项目交给中业公司施工，约定工程全部完成具备竣工条件付到80%工程款，余下工程款扣除3%保修金外在工程竣工验收后一个月内支付完毕，3%保修金按照国家规定时间期满后七日内一次性付清。
二、2014年，该住宅项目未经竣工验收通过，部分住户开始进行室内装修；【争议焦点】欠付工程款中扣除质保金是否正确的问题【裁判观点】根据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”，第四十条第三款规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
”施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。
林峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。
故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确，中业公司主张不应当予以扣减的再审理由不能成立。
第十三条未经验收擅自使用［司法解释原文]建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
[条文主旨]本条是关于发包人擅自使用未经验收的建设工程，对建设工程出现质量瑕疵,其责任应如何认定问题。
本条规定包含以下内容:（1）、发包人擅自使用未经验收建设工程的,对其使用部分出现的质量问题，应自行承担责任。
(2)、对建设工程的地基基础工程和主体结构的质量问题，只要在合理使用寿命内,由承包人承担民事责任。
[理解与适用](一)、发包人擅自使用未经验收建设工程的，出现质量问题,应自行承担责任。
《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条亦作了基本相同的规定。
由于房屋建筑是较永久性的建设项目，且建筑质量问题错综复杂,其既可能是勘察、设计方面的原因,亦可能是施工方面的问题。
因此国家对建筑质量的有关法律、法规及技术标准、设计文件等对此均作了明确规定。
该规定中所称的竣工验收,是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序,也是建设过程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作,检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节,是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志,交付使用的房屋必须经过这一环节。
在正常情况下房屋建成后,有关部门应根据《建设项目(工程)竣工验收办法》的规定及工程规模大小，复杂程度等组织验收。
不管是新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。
为了保证建设工程质量,我国有关法律法规对工程竣工验收程序等有严格的规定。
要求交付竣工验收的建筑工程,必须符合国家规定的建筑工程质量标准,并具备规定的其他竣工条件等。
根据《建筑法》有关规定，竣工交付使用的建设项目必须符合以下要求:①、完成工程设计和合同中规定的各项工作内容,达到国家规定的竣工条件；②、工程质量符合国家安全规定的标准。
如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等；③、符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容；④、有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料；⑤、有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告；⑥、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等档案;⑦、有工程施工单位签署的工程质量保修书；⑧、已办理工程竣工交付使用的有关手续。
工程竣工验收一般分为初步验收和正式验收两个阶段进行。
对大、中型和比较复杂的工程先进行初验，然后进行全部项目的验收；对于于工程较小、简单的建设项目,可以一次进行全部建设工程验收。
在验收步骤上,一般分为验收准备、初步验收及正式验收。
验收单位要根据工程规模的大小情况，组成验收委员会或验收组。
大中型建设工程由国家批准的限额以上利用外资的工程由国家组织委托有关部门组织验收；地方大中小型建设工程由省级主管部门组织验收。
其他小型工程由地市级主管部门或建设单位组织验收。
建筑工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收的不得交付使用。
建筑工程验收合格表明工程是按照工程合同的规定履行了合同义务。
可以说没有经过竣工验收的建设工程，是未完成的工作成果，也可以说是未完成的工程,因为建筑工程未验收就没有已经完工的证明。
因此交付使用的建筑工程都必须经过竣工验收这一环节,并且还须验收合格，对不合格的工程不予验收，也不得交付使用。
该条中所说的建设工程未经验收,还应包括建设工程经验收不合格的情况。
前面所述《建筑法》第六十一条的规定，其规定不仅规定了未经验收的不得交付使用,同时规定经验收不合格的亦不得交付使用。
交付经验收合格的建设工程是施工单位的责任，《建设工程质量管理条例》第二十六条《建筑法》第五十八条、《合同法》第二百八十一条均规定，施工单位对建设工程的施工质量负责。
建设单位在具备竣工验收条件时应当及时组织参加验收，没有经过竣工验收或者验收未通过的,发包人不得提前使用，对发包人擅自或强行使用的，根据本条司法解释由此发生的质量问题及其他问题,由发包人自行承担责任。
该规定表明：交付工程责任风险的转移。
根据《建筑法》的有关规定，施工单位对建筑工程质量承担责任。
但是,根据本条规定，在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，发包人违反法律规定，擅自或强行使用,即可视为发包人对建筑工程质量是认可的,或者虽然工程质量不合格其自愿承担质量责任。
因为发包人使用未经验收的工程，其应当预见工程质量可能会存在质量问题，而且使用验收不合格的建筑工程就更直接说明发包人对不合格工程予以认可。
随着发包人的提前使用，其工程质量责任风险也由施工单位随之转移给发包人，而且工程交付的时间，亦可认定为发包人提前使用的时间。
如某学校为解决职工住房与安居建筑公司签订了一份建筑工程承包合同,合同约定居安建筑公司负责施工建设,由学校提供建筑设计图纸等，合同对工期、质量、价款、结算等作了约定。
合同签订后,施工单位进场施工。
学校也制定了分房方案，在施工蓝图上对房屋进行了分配。
多年住房紧张的职工，因见内装修逐渐完毕,不顾学校和施工队的阻拦,强行搬进，到工程完工时，此楼已经全部投入使用。
这时学校对工程进行验收，发现楼梯间、门厅和部分房间的墙皮脱落、木地板起鼓等质量问题，学校要求施工单位进行返工，建筑公司拒绝对学校提出的质量问题进行返修，而学校迫于职工的压力，花费数万元进行了修复。
随后向法院起诉，请求建筑公司赔偿因不履行返工和质量修缮义务而造成的经济损失。
经法院审理认为,按照法律规定，施工单位对工程质量负有全面的责任,不得规避，对于学校的职工宿舍出现的墙皮脱落、地板起鼓等应当依照《建筑法》和《合同法》及合同约定进行返工,但是这种义务是建立在建设单位不提前使用该工程的前提下,一旦建设单位提前使用了该建设工程，质量瑕疵的返工义务即行消失。
因此对于施工单位的返工责任亦予以免除。
学校在宿舍楼工程还没有进行竣工验收的情况下,对本单位职工擅自进入施工场地没有采取可行、有效的措施加以避免,因此对于质量缺陷的修复责任应当自行承担。
(二)、该条司法解释明确规定,发包人仅对其擅自使用部分承担工程质量风险责任。
就是说对未使用部分,其质量责任仍然有施工单位承担。
关于工程未经验收,发包人擅自使用,其质量问题自行承担的问题,在本司法解释作出规定以前，原《经济合同法》第三十四条第二款第(四）项、《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第二款第三项均有相同的规定。
但规定发包人仅对使用部分承担质量责任，系规范性文件中第一次作出的明确规定。
在本司法解释起草过程中,对发包人擅自使用未经验收工程的，其应对使用部分还是全部工程承担质量责任问题，在讨论中存有不同意见，一种意见认为，发包人只要擅自使用未经过竣工验收或者验收未通过的工程的，无论使用多少,均应承担全部工程的质量责任。
其理由是，建筑工程是一个整体，发包人一旦使用其中一部分,施工单位对其他部分将无法进行施工或管理。
另一种意见认为,发包人仅应对使用部分承担工程质量责任。
理由是,1．依照有关法律规定，建筑工程质量责任应由施工单位负责，对发包人应承担的质量责任应该作严格限制,不亦作扩大性的解释。
2.规定发包人对使用部分承担质量责任较为合理。
当事人签订的建设工程合同，有的是一幢高层大楼，有的是几幢楼，也有建设一个或几个小区的,如果不限制在使用部分，那么一幢楼仅使用厂一层，或者一个小区几幢楼仅使用了其中一幢，其发包人就承担整幢大楼和整个小区的工程质量责任,而施工单位就此免除了责任，其明显不合理。
本司法解释采纳了后一种意见,发包人仅对使用部分承担质量责任。
（三)、承包人在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
这项规定是依据《建筑法》第六十条第一款“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构质量”的规定作出的。
无论建筑工程是否经过验收、发包人是否擅自使用，如果建筑工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题,承包人仍然要承担责任。
该规定是法律强制性规定,其要求承包人必须确保地基基础工程和主体结构的质量在建筑物合理使用寿命内不能出现问题，这是承包人依照法律规定必须履行的工程质量保证义务，如果出现问题承包人就必须承担民事责任。
所谓建筑物的地基，是指支承由基础传递的上部结构荷载的土体或岩体。
为保证建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷载作用下不致产生破坏,其次组成地基的地层因某些原因产生的变形不能过大,否则将会使建筑物遭到破坏，无法满足使用要求。
可以看出，建筑物的地基基础在建筑物整体构造中起到的重要作用。
建筑物的主体结构是指在建筑中,由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。
主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载，建筑物主体结构可以由一种或者多种材料构成。
建筑物的主体工程更是建筑物工程的重要组成部分。
因此，保证建筑物的地基基础工程和主体结构工程的质量是非常重要的，建筑工程的地基基础和主体结构的质量是政府质量监督的重要内容，也是建设单位或监理单位核查的重点,为确保建筑工程质量,我国制定了一系列技术标准和管理标准，如《建筑工程质量检验评定统一标准》、《建筑安装工程施工及验收规范》等等。
建筑物的地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的重要基础和主体，如果一项建筑工程在地基基础工程和主体结构出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个建筑工程质量。
因此《建筑法》规定，建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量，井要求建设工程在合理使用期限内不能有危及使用安全的质量问题,否则将会对人身和财产安全构成威胁,在合理使用期限内，如果对人身和财产造成损害的,承包人承担损害赔偿责任。
建筑物的合理使用寿命即设计年限,一般是指建筑物的设计单位按设计的建筑物的地基基础和主体结构形式、施工方式和工艺等技术条件所确定的保证该建筑物正常使用的最低年限。
关于“合理使用寿命”问题,目前国家还没有统一的规定，具体各类建设工程的合理使用年限要根据建筑物的使用功能、所处的自然环境等因素，由有关技术部门作出判断,根据《民用建筑设计通则(试行)》一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级耐久年限为１０0年以上，适用于重要的建筑和高层建筑(指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二级耐久年限为5０-－100年,适用于一般建筑;三级耐久年限为２5-－５0年,适用于次要建筑；四级耐久年限为15年以下，适用于临时性建筑,耐久年限即为工程合理使用年限，建设单位如有低于或高于工程合理使用年限要求的，应在合同中予以明确。
