【北美购房网】美国拥有完整的房地产经纪人人制度

【北美购房网】如何找到一位美国本地的经纪人来帮你买房美国房地产市场最显著的特色就是房源共享系统。

这个系统是把全美各地的经纪人各自代理的所有房源全部共同放到这个平台上来共享，这个平台是MLS （Multiple Listing Service）。

这个平台是最全面的房屋信息系统，只有加入房地产公会的经纪人才能进入。

因此如果你真正想要在美国买到最适合你、最理想的房子，你应该直接找合适的美国经纪人来帮助你，也正因为美国职业房地产经纪人的专业性和房地产市场完善制度，才可以确保高品质的服务。

但是要在全美各地找到合适会说中文的经纪人就不是那么容易。

全美华语房地产经纪人联盟（简称“美华经纪联盟”）是由地产经验丰富的Grace Hsiung(熊宝宝)发起建立的一个公益组织，“美华经纪联盟”通过严格的筛选，将全美各地近百位拥有美国房地产经纪人执照且经验丰富的华语经纪人结合起来，组成一个强大的联盟，可以为中国想要来美国各地购房的客人提供专业的服务和帮助。

美华经纪联盟的成员，不仅仅是会说中文，而且必须是拥有丰富的行业经验、良好的服务品质和优秀的工作业绩的精英经纪人。

联盟的创始人Grace Hisung本身在美国房地产行业拥有丰富经验，了解这个行业，懂得筛选优秀的房地产经纪人，同时也帮助优秀华语经纪塑造金字招牌的信誉，致力于为华语客人提供最优质的服务。

因此，如果你想要通过正规和有保障性的渠道来美国投资置产,找到一位真正适合你、最能帮助到你的专业的经纪人才是正确的做法。

你可以通过以下两种方法来快速的找到经纪人：到“美国华语房地产经纪人联盟”网站上（登记链接/#!buyers/ch6q）登记你的购房计划和想法，工作人员就会根据您的需求，分配各地的房地产经纪人来为您提供帮助，为你提供关于当地房地产市场的正确资讯。

通过本微信平台，回复：“你的Email(或微信号)+联盟”即可。

联盟的工作人员会通过Email（或微信）与你取得联络，并免费帮助你完成转介，找到适合你的经纪人。

【北美购房网】为什么说美国房产经纪人专业：需通过12门专业考试为什么说美国房地产经纪人都很专业？主要是因为美国有完善的经纪人发牌以及执业资格的考试制度。

在美国要成为一个合格经纪人，首选要经过房产金融、房产估计原理等12项专业课程的考试。

美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌为什么说美国房地产经纪人都很专业？主要是因为美国有完善的经纪人发牌以及执业资格的考试制度。

在美国要成为一个合格经纪人，首选要经过房产金融、房产估计原理等12项专业课程的考试。

美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。

一．房地产经纪的发牌考试制度房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。

美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过经纪实现的，通常人们从广告、招牌中见到的“某某房地产公司”,一般都是指中介经纪公司，而不是指开发公司。

房地产经纪公司大部分是独立执业的公司，但也有一些属于大型房地产发展商的有独立法人资格的子公司（称为in house sell）。

美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。

房地产经纪的分类美国的房地产经纪人一般分为：经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate broker）三类。

经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。

销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。

销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。

伙伴经纪人是指具有经纪人资格的经纪人自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员的工作。

v【北美购房网】在美国买房要和多少人打交道？导读美国房地产交易中，需要跟哪些人打交道？这个问题难免让不熟悉美国房产交易的朋友感到头痛。

美国是法制国家，各项法律法规较为完善。

美国也是私有制社会，在房地产方面，房地产产权明确，一旦购买，连房带地拥有拥有所有权（当然同时需要纳税）。

经过百年不断修改完善，相关法律清晰严格，行业规范，操作透明。

房产交易过程为了遵从法律规定，也为了保障交易双方的各项权益，美国房产交易过程比较复杂，专业分工也明确。

通常，在一次房产交易过程中，约有十几个公司互相协作，提供服务。

这听起来有点吓人，但是对买卖双方来说，这些专业人士其实大大简化了操作。

买卖双方直接接触的认识，主要是自己的房地产经纪人，将自己的意见与要求委托给经纪人，其余的事项基本上均由房地产经纪人协调处理。

下面介绍一下美国房产交易中介入的各方角色：1.买方代理人买方代理人持有州政府颁发的经纪人执照。

买房代理人的责任是忠实依照买方的要求，代表买方，负责找房产、协调交易中的各个环节，包括协助安排与购买房地产相关的所有事项，与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。

通常情况下，当交易成功达成时，买房代理人从卖方处拿佣金。

2.卖方代理人卖方代理人持有州政府颁发的经纪人执照。

其职责是忠实依照卖方的要求，代表卖方，负责找买家和协调交易中的各个环节，包括安排与出售房地产相关的所有事项，与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。

一般情况下，卖方主要直接和自己的经纪人交流，并不直接接触其他人士。

通常情况，当交易成功达成时，卖方经纪人从售房款项中获得提成收入。

3.房屋检查师房屋检查师持有州政府颁发的房屋建筑检查师执照。

房屋检查师属于独立的第三方，由买方雇佣或银行贷款部门要求。

其职责是负责检查土地和房屋建筑的各项设施是否合政府规定的使用指标，并且建议必要的专项检查，比如屋顶、地基、土壤等。

检查师收取劳务费用。

4.房地产价值评估师房地产价值评估师持有州政府颁发的房地产评估师执照。

【北美购房网】感受美国房产经纪人的魅力(一) 美国没有所谓的房地产业务员这一职位在国内，很多房地产代理中介公司都有很多持有上岗证的业务员，公司付一定的低薪，佣金分成很低，多数是要代领客户看房子，但不能独立签订合同。

在美国，没有房地产执照即销售员执照(Salesperson)者一律不准从事任何的房地产业务，不准回答任何与房地产有关的问题，也不准带客户看房子。

原因是没有房地产执照就有可能误导消费者，有可能会给消费者造成伤害，就像没有行医执照而给病人看病一样。

(二) 房地产经纪人以已婚女性居多大约70%的房地产经纪人为女性，原因是结婚以后，生了小孩，不像咱们在国内有双方老人帮着带小孩，美国的老人可没有这个风俗，孩子自己带，往往又不像国内只生一个，所以很多女性就不上班，就考个房地产执照，一边看孩子，一边卖房子，而且做了母亲的人往往比较有耐性，也会交际，生意很容易做起来，绝大多数优秀的经纪人是女性。

优秀男性的经纪人往往自己开经纪人公司的较多。

(三) 房地产经纪人的年龄多数在35-55岁之间因为买房客户的年龄平均是39岁(2004年NAR的统计) ，经纪人与客户几乎是在一个年龄段，生意自然就有了。

但国内的情况很特别，经纪人多是二十出头的年轻人，他们的朋友和交际圈子还没到买房卖房的年龄，所以工作起来难度很大。

美国的经纪人绝多数是半路出家，中途才转到这个行业的，很少一走上社会就做房地产经纪人的。

(四) 最适合做房地产经纪人的职业是中小学老师在所有的房地产经纪人中，如果他/她以前做过中小学老师的话，那么这个经纪人就最容易取得成功，因为做房地产经纪人要有耐心，要有爱心，不怕麻烦，又要会说服客户，这正是中小学老师所善长的。

(五) 学历高的房地产经纪人收入高在所有的美国房地产经纪人中，大约30%是四年制本科学历，5%-10%是博士和硕士学历，40%是两年制专科学历，其余是高中毕业。

其中以硕士博士和本科学历的房地产经纪人的收入最高。

【北美购房网】中国投资者在美国找优秀的当地房地产经纪人的重要性随着中美十年期签证的实施，愈来愈多的中国富裕阶层正在将更多的资金投入美国房地产市场。

这样不仅仅是可以在目前美元强劲回升，人民币汇率下跌的时候，重新分配富豪的资产，而且可以为自己寻找一个长期的投资点。

当然，对于大部分中国投资者而言，来到美国，面对一个完全不同文化，不同语言的国家，往往只有简单模糊的对美国印象。

不太了解美国的房地产市场是如何运作的，不太了解美国的房地产法律法规，如果就这样匆匆忙忙入市，往往会造成投资回报率低，投资失败的结果。

其实，在美国有很多优秀的会说中文，甚至是您家乡方言的房地产经纪人，找到他们可以起到事半功倍的效果。

这是因为：一、茫然入市首先，很多中国投资者在选择投资目标地区时，都忽略了比较、分析目标投资城市或地区房地产市场的历史和趋势，而只是跟风投资。

殊不知一些投资热门大城市，以及一些看似收益率较高的中小城市甚至偏远地区，其市场并不稳定，长期投资往往存在高风险。

二、凭空想象国内投资人常犯的错误是通过一些刚到美国不久或对美国地产缺乏真正了解的房地产中介人寻找项目，在没有或不具备能力详细分析项目价值及风险的前提下，就作出投资的决策，以至于往往高价入场或接手了比预期风险高得多的项目。

其实，在美国考取一个房地产经纪人的执照并不是很难，往往通过简单学习即可考取，但要做到一个真正优秀的房地产经纪人，需要各方面知识的积累，需要了解美国的文化，美国的生活，以及各级政府的长远规划，才能给投资者最好的建议。

有些刚刚考取执照的房地产经纪人对于投资项目附近的学校，交通等可能有认识，但对于投资项目附近的治安，种族，居民构成，教育程度，是否有监狱，是否有精神病医院，是否有强奸犯居住等等，往往认识不足。

而一个有经验的优秀房地产经纪人则会从各个方面给您提供参考意见，给出您所要投资项目地区的很多环境数据。

而这就是美国的专业地产经纪人的基本素质，让投资者一般在决定进入一个地产项目之前，将项目的投资地点、市场环境、项目性质等方面都进行细致、全面地分析。

美国房地产经纪管理制度一、引言美国作为世界上最大的房地产市场之一，其房地产经纪管理制度是一个高度成熟和完善的体系。

这个体系包括了政府的监管、专业机构的认证和自律、行业组织的规范等多个层面。

本文将对美国房地产经纪管理制度进行详细解析，以期能够对其他国家的房地产市场发展起到一定的借鉴作用。

二、美国房地产经纪管理制度的历史沿革美国房地产经纪管理制度的形成和发展经历了多个阶段。

在早期的美国，房地产经纪是一个相对自由的行业，很少有政府的干预。

但在19世纪末，随着房地产市场的不断膨胀和买卖双方之间的信息不对称情况的加剧，政府开始重视对房地产经纪行业的管理和监管。

此后，一系列法律法规陆续出台，房地产经纪管理制度逐渐完善起来。

三、美国房地产经纪管理制度的法律法规体系1.联邦法律美国的房地产经纪行业在联邦层面主要受到《房地产结算程序法案》（Real Estate Settlement Procedures Act，简称RESPA）和《平等住房法》（Fair Housing Act）等法律的监管。

RESPA主要规定了房地产交易中的结算程序，确保交易双方的权益不受损害；而《平等住房法》则禁止因为种族、宗教、国籍、残疾等原因而对买卖双方进行歧视。

2.州法律除了联邦法律之外，美国各州还有各自的房地产经纪管理法律。

这些州法律通常规定了房地产经纪的注册和监管制度，包括颁发执照的条件、注册手续、执业行为规范等。

各州的法律存在差异，但总体上保证了房地产经纪行业的规范和稳定。

3.地方法律除了联邦法律和州法律之外，美国一些地方政府也会针对当地的房地产市场状况出台相关法规。

例如，一些城市可能会对房地产经纪的提成比例、广告宣传等进行限制。

四、美国房地产经纪管理制度的执行机构1.国家协会美国房地产经纪管理制度的执行机构主要包括两大国家级行业协会，分别是全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）和全国协会注册的房地产经纪人协会（National Association of Real Estate Brokers，简称NAREB）。

【北美购房网】中国人在美国买房问题详解这些问题你都要知道因文化背景不同的缘故，中国人买房时都爱问一些很特别的问题，每逢遇到这样的问题我都会哑然失笑，心想不愧都是中国人，全想一块去了。

当我把这些问题整理出来，发现这些共同点挺有趣的。

第一个问题：房东为什么要卖房？几乎90%的中国人在看中某个房子后，都会提出这个问题。

尽管它可能涉及到卖方的隐私，比如夫妻分居或离婚，又或因为失业导致经济困难，无法承受按揭款等等但房东大都还是愿意回应的。

更多的卖房原因包括工作地点变动、家庭变大或变小(比如小孩长大离家独立生活）因此需要更大或更小的房子，有些没什么特别的原因，就是住腻了，想换个住处。

估计大家问这个问题，主要有两个原因：一是担心买到凶宅；二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。

美国的法律规定，若客人直接问是否为凶宅，卖方或卖方的经纪人必须如实作答，如果客人不问，卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。

其实，卖房往往还有个原因，那就是邻里关系问题，如果真实原因是遇到了坏邻居，买房人是无法得知的。

有些甚至可能涉及种族原因，比如不愿与异族或不同肤色的人为邻，但因为种族歧视是违法的，卖方绝对不会讲出来，你也永远无法了解他的真实想法，只能碰运气了。

好在每个大社区的种族构成情况，都是公开信息，可以自己上网查询。

第二个问题：房子是座北朝南的吗？中国人都喜欢座北朝南的房子，这其实是有道理的，对北半球的居民而言，朝南的房子冬天暖和，光线好。

可惜老美造房没这个概念，他们的房子大多是不讲究朝向的，面向东西的房屋甚至比南北的更多，即使是在宽阔的农场上自己建房，他们也不太考虑朝向问题。

于是，对于那些坚持要求座北朝向的中国人而言，适合的选择就更少了。

判断房屋的朝向，有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可判断出来，比如街名后缀为Ave的，都是东西朝向，后缀为Road、Street或Drive的，都是南北朝向，后缀为Court的，一般是在街的尽头，一排房屋围成一个圆圈，没有正南正北的朝向。

【北美购房网】3分钟带您了解美国房地产交易中的定金随着中国经济的不断强大，越来越多的国内高净值人士把资金投放到海外房地产市场中，借此作为一种安全、长期且高回报的投资理财手段及资产优化配置方式。

如果想在美国购买房产，就一定要对美国的房产相关政策、法律法规极其清楚，因为不同国家制度有所不同，因而可能会需要特别了解一下。

要在美国购置一处心仪的房产，支付定金(Deposit) 的阶段是必不可少的。

购买之前，买家就需要将定金准备好。

定金的比例是多少呢？定金支付后，如何保证买家的利益和资金安全呢？在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。

否则，一旦违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。

如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。

所以，定金存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

其实，在美国买房子都是步步按照法律程序的，而且当中的定金以及购房的金额都是付给第三方存管的Escrow，所以不用担心被骗的问题。

目前在国内买卖二手房，一份购房合同只是薄薄的两三页纸，但在美国住房交易市场制度非常健全，这也体现在美国的住房买卖合同中。

签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。

而在美国购买房屋的付款方式，交易流程与国内的有所不同。

在合同中必须解释买主将怎么样付款。

大部分的买主在事前付些“订金”。

第三方信托公司(Escrow Holder) 是指一间不受买主或卖主影响的中立公司，他们会为买主保管订金。

在这一段里买主也可标明是否需要贷款（如果需要贷款，要贷多少金额）或者买主是否将以其他已有款项购屋。

加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors) 印发并推荐当地房地产经纪人使用美国房地产合约，全名是美国房地产购买合同及定金收据。

【北美购房网】在美国，房地产经纪人到底是什么样的职业？RE/MAX全球房产经纪已经过多年发展，形成了一整套成熟、正规的行业体系。

美国90%的RE/MAX经纪人为大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%有私人助理。

但事实上，在RE/MAX做经纪人，也并不是一件容易的事。

RE/MAX经纪人 房产经纪人在美国是一个体面的职位。

有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。

在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。

随着工作年限、经验的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人年薪比医生、大学教师要高。

经纪人更像律师和代理人 房地产是美国经济很重头的一个产业。

据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这样房屋需求就相当大，促使房地产交易盛行。

在美国，一般来说，如果你想卖掉自己的房子，会委托一家经纪公司。

签订委托协议后，这家经纪公司的某位员工就成了你的全权代理——房产经纪人，他(她)会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括了房屋各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等，同时还附了自己的联系方式和照片。

同样，买方也需要找一位房产经纪人，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房。

不管是新房还是二手房，买方与卖方基本都不直接见面，由双方的经纪人出面，彼此互相博弈。

可以说，美国的房地产交易85%是通过经纪人公司服务完成。

据保守估计，美国大约有100万人从事房地产这一职业。

得益于住房资源共享系统 上世纪50年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有四五人，大多是夫妻店。

为了做成规模，有些公司扩张业务，设立多家分店，店员普遍增加到了7-8人，互相之间开始有合作，共享房源。

出于这种合作的需要，各个公司之间订立了一些简单的行业规范，那个时候就逐渐出现了所谓的住房资源共享系统。

【北美购房网】美国房产经纪人为何会受人尊重？国内房产中介一直以来都存在诸多问题，包括乱收费现象严重、存在霸王条款、资金监管过程中违规操作、隐瞒房屋真实情况，甚至还存在房源造假、吃差价、散播谣言等乱象。

例如在购房过程中，房产中介帮助购房者办理手续，是很多购房者会选择的服务。

各家中介公司都收取中介费、服务费这两笔费用，基本上价位相差不多。

然而，办理一笔贷款，中介公司该收多少钱？并无明文规定。

此外，中介费本身弹性很大，不少经纪人“看人索价”，购房者并不清楚收费标准。

而且，在国内，房产中介这个行业，长期以来就存在许多“痛点”，很多人对中介评价不高，觉得素质良莠不齐，而执业的门槛以及行业的地位也不算高。

在乱象丛生的背后，除了是中国房产中介行业的起步晚和处于初级阶段的原因外，还有从业者们没有受到严格和明确的行业规范制约的原因。

但在大洋彼岸的美国，房产经纪人却是个非常受人尊重的行业。

同是房产经纪人，为什么中美两国会有如此大的差别呢？让我们来了解一下美国房产经纪人的具体情况，就知道差别在哪里了。

一、美国有完善的经纪人发牌以及执业资格的考试制度在美国要成为一个合格经纪人，首选要经过房产金融、房产估计原理等12项专业课程的考试。

美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动。

二、美国房产经纪人的分类具体且清晰美国的房地产经纪人一般分为：经纪人（Broker）、伙伴经纪人（Agent）和销售员（Salesperson）三类。

经纪人（Broker）是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。

伙伴经纪人（Agent）是指具有经纪人资格的经纪人自己不单独开业，而选择在另一个经纪人（Broker）的名下从事销售工作。

销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。

销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。

【北美购房网】美国华人房产经纪人亲述买房内幕中国买家在美国一掷千金，购买豪宅，已不是什么鲜事，也由此催生了美国地产经纪热。

因为有着天然的语言和民族共性便利在美国的华人地产经纪往往有着得天独厚的优势。

下面就让我们来看一位房产经纪真人亲述，在美国买房那些不为人知的内幕。

从业背景众所周知，美国是一个多民族的移民国家，不仅房地产经纪人而且这些经纪人所面对的客户群都来自不同的国家，拥有不同的文化背景和不同的思维方式。

由于这种特殊的组合，这里的每一个房地产经纪人的经历和感受是不能一概而论的。

美国房地产经纪人的阵容庞大，全国大约有近一百万！更准确的说应该是一百万流动人口，因为那些充满了希望跃跃欲试的新人不断地涌进，而那些受到了挫折又不愿意努力的经纪人不断地退出！对行外人来说，很多人认为只要拿到执照就可以马上开始买卖房子攒佣金了。

对聪明的中国人来说拿个执照是件很容易的事，所以在美国有执照的中国人遍地都是。

可是，真正把这一行作为自己的事业，无论受到什么挫折吃过多少苦都不放弃的人却寥寥无几。

事实上大约百分之九十的美国优质房屋买卖都落在了仅仅百分之十的优秀经纪人手中。

美国房产经纪监管严格与中国的中介行业比较，美国房地产经纪历史悠久，系统规范统一，合同细致完善，政策与法律制度健全，经纪人受到很高的职业道德标准的约束，也受到一定的法律保护。

十年前我为了自由，兴趣和潜在的发展机会，放弃了我在一家美国大公司做了七年的国际贸易工作，决定将房地产经纪作为自己今后的事业。

为此，我在转行之前就在大学里修完了所有房地产相关的八门科目：房地产基础、房地产金融、转户过程、民用房估价、商业房估价、房地产法律、房地产实践和房地产管理。

美国房产经纪考试监考非常严格，当时场内有很多监考人员，大家都非常严肃。

自从高考后我就再没经历过这阵势了。

我用足了整整三小时，回答了约50页纸的考题，由于很多问题模棱两可，弄得我没了自信，考完后就听天由命了。

那时考房地产经纪人执照通过率大约是60%。

【北美购房网】美国买房的法律条款在美国买房过程中，你要做许多事情：决定房产所在的社区，看房子，签署买卖合同（PurchaseandSaleAgreement），房屋检验，申请贷款（中国人来美购置房产大多用现金一次到位，就可免了这道程序），购买房屋保险，过户（Closing）。

在这个流程中，你会接触到许多人：房地产经纪人（RealEstateAgent），房屋检验师，贷款经纪人，保险经纪人，过户律师（SettlementLawyer）等。

美国是金钱至上唯利是图的社会，许多商业行为、商业服务都是为了赚钱，作为购房者必须了解相关的知识，对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关，才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。

随着越来越多的中国人在购买美国房产，那么需要懂得美国房产的法律也应该越来越全。

为了能更好的投资美国房产，今天为大家整理出了全面的美国房产相关的法律规定。

一、美国房子产权相关法律美国住宅房产分为：合作公寓(Coop)、产权公寓(Condo)、连栋屋（Townhouse）、独栋屋（SingleFamily House）。

合作公寓，实质为产权租赁，买的是居住权，合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。

通过产权租赁，买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓，但每月还需支付不菲的维护费。

合作公寓越高档，当然需要支付的维护费也越高。

维护费支付给拥有大楼产权的公司，用于大楼的所有维修、管理费用，还包括房产税和抵押利息（如果公司对大楼进行了抵押）。

合作公寓的管理规则比较严格，大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住，严禁出租。

合作公寓还有一个共同的特点，就是客户在“售出”公寓时，需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费，约为售价的3%。

很多拥有合作公寓产权的公司，规定不准将合作公寓“出售”（实质是租赁）给外国人。

这是怕发生财务纠纷时，公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭，即使赢了官司，如果对方的资产在国外，判决也难以执行。

【北美购房网】剖析美国房产中介佣金规则美国房产中介的重要性 与国内房产以新楼盘为主的情况不同，美国新楼所占的比例很小，美国新房交易量只占到总交易量的15%，剩下的都是二手房交易。

这就意味着，在美国进行房产投资、交易，基本要通过美国的房产中介来进行。

此外，美国房产的相关规章制度有所不同，而且存在语言及沟通障碍，因此把房产交易的各类事宜交给专业的房产中介不失为一个简单、省心的办法。

美国房产中介需执照上岗 美国的房产中介从业人员实行考试发牌制度，所有从业的经纪人和法人都需要取得房地产经纪牌照(License)后，才能从事经营活动。

这类取得执照的经纪人称之为执照地产经纪人(Licensed Real Agent)。

没有执照营业可是非法的，后果很严重。

不过，这套美国房产中介这套执照上岗制度已成功运行多年，有效确保了房产行业从业人员的素质。

此外，房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。

有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学位，20%的更有私人助理。

在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也颇为可观。

据2004年的数据，参与销售工作的店主年收入搞到9万美元。

随着工作年限、经验的积累，美国房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等的还要高。

美国房产中介佣金比例 最初，美国房产中介的佣金比例是由美国政府来规定的，但后来发现这样的做法反而会限制经纪公司向顾客提供更多服务，所以就放开了限制。

经过多年实践，目前美国的房产中介形成了现在的基本规则——收取房价的6%作为佣金。

不过6%的标准会根据销售房产的类型而有不同，各个州也有所区别，全由市场调节决定。

通常，独栋独立住宅的佣金率为3%-8%；大型商业地产所收取的佣金费则较低，为3%-6%；至于未开发的土地，则高达6%-10%。

通常，在经纪人完成经纪业务后，房地产机构收取佣金，经纪人可得到佣金的50%-90%，具体比例由双方共同协议确定。

美国有一个属于经纪人共享的房源系统，简称MLS，每一个经纪人都把自己代理的房子都上传到这个系统。

所有的上市屋都在这个系统中完全透明。

一般，大的都会区会有一个MLS网站, 以大洛杉矶区为例, 每天都有约8万至10万个房源在市, 所以房源十分充足。

很多买家担心房屋无法出租的问题。

事实上，房子能否出租取决于业主的租金是否符合租赁市场的价格。

关键在于卖价是否符合市场。

挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。

卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。

在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。

尤其越好的房子, 卖家在卖出的时候就像嫁女儿一样, 希望能卖给一个真心喜爱它的人。

在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。

通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。

比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子，嵌入式的电器等等不可移动的配件.而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发,桌椅都是不附着在房子上面的，因而不包含在屋价内。

另外，盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内.投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。

后者比租金回报率更重要。

通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。

比如东西两岸的纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。

所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。

海外买家可以在美国贷款购房,并且很寻常也很容易。

但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。

美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。

【北美购房网】美国购房步骤二，选择经纪人选择经纪人买房一定要找经纪人。

首先，经纪人比你有经验。

如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。

第二，经纪人比你信息灵通。

她可以根据你的要求为你搜索符合你要求的新上市或降价的房源信息。

第三，经纪人比你了解行情。

她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱,因而可以据理力争地为你砍价。

第四，经纪人可以为你把关。

她会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。

她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。

在美国看房与在中国看房不同，一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而别想着找多个经纪人，相互比较。

美国的经纪人最讨厌这个行为，因为这意味着你的不诚信。

一旦被发现你同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意为你尽心尽力做事。

初步选定经纪人后，可对经纪人做以下的测试经纪人说话和写作是否有说服力：在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜。

一个讲话没有说服力的人很难胜任。

光会说话还不够，还要会写。

就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。

这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。

把你报价的原因1，2，3，4写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。

卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。

经纪人英文口头和书面表达能力是否合格：除非卖主和卖方经纪人都是中国人，你的经纪人就要用英文谈判。

所以经纪人的英语口头和书面表达能力必须要好经纪人房地产知识是否丰富：经纪人要对买房过程了如指掌。

在带你看房时，能指出房子的优缺点，不同的房子应该怎样做比较。

报价时，会使用市场分析为你定价，会用附加条款帮你在必要时合法地取消合同，拿回定金。

房屋检查后，会为你与卖主谈判，或是让他们修理，或是让他们给钱。

还会为你介绍贷款和过户公司，提供搬家公司信息。

经纪人是否能运用网络和现代通讯技术：经纪人不一定能立即回答你所有的问题。

【北美购房网】美国买房流程大梳理，经纪人与Pre-Approval★各步骤深入说明Step 1│选择自己的地产经纪人(Buy’s Agent)地产经纪人应是持有州政府颁发的经纪人执照。

在美国，买家与卖家双方主要是透过自己的房地产经纪人去代为接触沟通，买家将自己的意见与要求委托给经纪人，经纪人就应负责为买家找寻适合房产物件，并忠于买家的要求，代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。

★找地产经纪人的好处：专业地产知识：能为买家协商最佳条件与价格，并确保买家利益有完整房源使用权：可针对买家需求，从美国经纪人内部共享房源系统(MLS)中筛选出适合买家的物件，并设置Email自动通知买家，不仅所有房源资讯最新最充足，找房也将更有效率。

(买家在网路上寻找的房源资讯多为二手，存在滞后性)专业分析评估：为买家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等。

熟悉整个地产交易过程：房屋买卖是个严密复杂的过程，为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责，从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案，并与卖家经纪人谈判，协助买主融资贷款等步骤，可替买家省却许多时间精力。

广大供应商网络：如Part 1中说明，买屋过程会牵涉到许多外部专家，如房屋检查员、贷款公司等。

好的经纪人会有一群使用过且值得信赖的供应商网络和专员人员名单供买家参考选择。

★经纪人，Agent V.S. Broker？Broker经纪公司：领的是Real Estate Broker License，可开业房屋经销公司行号并雇用其有执照的经纪人(agent)。

有些Broker打的招牌是知名连锁企业，如Century 21，但实际上是独立公司。

Agent经纪人：领的是Real Estate Salesperson License，代表买方或卖方处理房屋买卖的销售员。

可自行开业独立作业，也可能是为某Broker处理买卖，但他自己不可雇用其他agent。

【北美购房网】美国房产投资基础知识--购房12步流程1. 雇佣房地产经纪人 Real Estate Agent美国法律对于房地产买卖法规复杂严谨，所以美国房地产经纪人都必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产买卖。

法律也规定买方经纪人一定要维护买方的利益，依照客户需要提供市场分析与房源，协助客户运用资金，顺利买房。

美国是由卖方负责买卖双方经纪人的佣金，买方不需支付经纪人任何费用。

2. 经纪人介绍, 选房, 看房 Property Selection经纪人会根据买家的要求与预算，帮买家选择合适的房源，并且陪同看房，直到买家选中满意的房子为止。

3. 签订买房合约书，商定价格 Making Offer选定目标后，买方经纪将对该房产做全面的市场分析，详细的解释合约，提供合理的买价给买主参考，协助买主签署合约，买主也必需提供资金证明与3% 的订金，递交给卖方。

如果贷款的话也需要附上贷款预批信。

买方经纪此时会与卖方积极交涉，协商价钱和附加条件，全力维护买家利益，直到买卖双方签订合约为止。

*买家必须提供购屋资金证明，有些卖方只接受美国境内的银行资金证明。

*买家必须在美国开户，提供美国任一银行的订金支票附件本给卖方。

*订金通常为房价的 3%。

4. 入过户交易过程，订金存入第三方公证托管公司 Open Escrow美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成，以保证买卖双方的利益。

意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约，与您的定金（惯例约为房价的3%）一起进入公证过户公司，定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署, 资金交割等。

5. 房屋检查 Home Inspection在美国房屋过户前，买方必需自行负责房屋检查项目。

买方将雇用美国有执照的房屋检查公司，对所买的房屋进行屋顶, 游泳池，水电配备等全方面的检查。

房屋检查公司会出具房屋检查报告，将所发现的问题列出。

【北美购房网】四大不同，在美国买房双方不用见面中美房源制度不同在中国，房源对于房地产行业来讲是一种资源，而且是垄断性的、有竞争优势的一种资源。

但在美国就不一样，美国的房源是公开透明的。

在美国有一个房地产经纪人协会，协会有一个公开的房源系统，所有房地产经纪人拿到市场上的房源都会录入到这个系统。

另外美国还有很多做数据的商业网站也可以提供房源，包括房源周边的一些信息，都可以看到。

所以，在美国房源不是一个垄断的资源，美国的房地产经纪人更注重后端的服务。

佣金的支付不同在美国，佣金都是由卖方来进行支付的，比如你来美国买房子，你是不用付钱给经纪人的，但是帮你买房子的经纪人是完全会代表您的。

交接过程不同在美国买房，交接过程中会有一个产权公司的介入，它的作用是协助交接，买卖双方的钱，都会存到他们的一个第三方托管账户，他会把产权查清楚，最后会对产权买一个保险，万一哪天突然跑出来一个人说这个房子不是你的，是他的，这个时候保险公司会找律师给您处理，如果处理不好，保险公司会进行理赔的，所以在产权方面，买美国房产还是比较放心的。

中美房产代理制度不同　在中国房产交易的时候，主要是买方跟卖方见面自己谈，中介在中间参与的程度比较有限。

而在美国就完全不一样，美国的房产交易实行代理制度，经纪人起到很多关键性的作用。

美国的房产交易，从始至终买方跟卖方根本就不见面，而且代理公司也分买方代理和卖方代理，一边代表买方，一边代表卖方。

如果买卖双方都不见面，买方怎么知道这个房子会不会有什么问题呢？如果卖方有什么东西没有告诉你，怎么办？其实基本没必要担心这个问题，因为美国有一个非常完善的房产买卖流程。

首先，卖方要出两个重要的文件：问卷和披露，比如房子有没有重大的问题？有没有哪儿坏过？有没有申请过保险？等等一系列问题，如果有，卖方就要如实回答，后期买方发现卖方隐瞒实情，卖方就要负法律责任。

然后，双方的经纪人还要写一个视觉上的报告，肉眼看到的地方，可疑的、坏的，双方都要写一个报告，买卖双方都要签字。

建立规范统一的房地产经纪人制度：美国房地产经纪人制度访后感姜明和【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】1998(000)009【摘要】1998年元月,我随中国房地产经纪人访美考察团对美国房地产经纪人制度进行了为期二周的访问考察,其间共访问考察了美国房地产经纪人协会、华盛顿房地产经纪人协会、加州房地产经纪人协会、加州政府房地产局和E＆YKL国际房地产集团等单位,对美国的房地产经纪人制度有了一定的了解.一、美国房地产经纪人管理制度介绍美国房地产业是美国经济的有力支柱产业之一,美国房地产市场之所以繁荣活跃,其主要原因除房地产业完全实行市场机制运行和具有完善的房地产法律制度外,美国政府重视房地产经纪人行业的发展,房地产经纪人对繁荣和活跃房地产业发挥了重要的作用.美国房地产经纪人的队伍约有250万人.美国房地产经纪人协会副总裁富利克先生告诉我们:1997年全美国房地产二级市场共成交了420万个单位(套),是美国近几年来成交较好的年份,每年美国房地产二三级市场有90%-95%的成交是由协会经纪人做成的,开发商新建房的销售有70%是通过经纪人销售实现成交的.由此可见美国房地产经纪人对美国房地产业起到了积极的推动和促进作用,其功不可没、缺之不行.【总页数】4页(P44-47)【作者】姜明和【作者单位】无【正文语种】中文【中图分类】F293.3【相关文献】1.人事部、建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知 [J], ;2.美国房地产经纪人管理制度简介 [J], 陆克华;倪吉信;3.严密的法规体系严格的资质管理：美国房地产经纪人制度介绍 [J], 崔传樵4.美国的房地产经纪人制度 [J], 苏继光5.建立分层次的房地产经纪人运行规则规范和发展房地产中介市场 [J], 万大宁;庞元因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。