基准地价修正系数表及说明书表地编制

一、土地还原率
土地还原率按照聊城市人民政府《关于聊城市城区土地级别与基准地价更新的通知》（聊政字〔2017〕7 号）公布的结果为准。

二、容积率修正系数
商服用地地面价容积率修正系数
住宅用地地面价容积率修正系数
三、开发程度修正
土地开发程度修正幅度表
四、综合修正系数及说明
表1 聊城市城区商服用地基准地价修正系数表（%）
表2 聊城市城区商服用地基准地价修正系数表（%）
表7 五级商服用地宗地地价影响因素说明表
表8 聊城市城区住宅用地基准地价修正系数表(%)
表9 聊城市城区住宅用地基准地价修正系数表(%)
表10 一级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表11 二级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表12 三级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表13 四级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表14 五级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
表15 聊城市城区工矿仓储用地基准地价修正系数表(%)
表16 聊城市城区工矿仓储用地基准地价修正系数表(%)
表17 工矿仓储用地一级地地价影响因素指标说明表
表18 工矿仓储用地二级地地价影响因素指标说明表
表19 工矿仓储用地三级、四级地宗地地价影响因素指标说明表。

基准地价系数修正法基准地价系数修正法1 基准地价简介基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。

城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。

2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。

3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。

4、为政府征收土地税费提供客观依据。

基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据.也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。

5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。

6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。

2 基准地价系数修正法利用级别或区域基准地价评估基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。

其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数程序a.收集有关基准地价资料;b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表;d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数;e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;f.求出待估宗地地价。

表1 徐州市区商服用地区段基准地价修正系数说明表
附表1-1 徐州市市区一级商服用地区段基准地价修正系数表（%）
附表1-7 徐州市市区七级商服用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-1 徐州市市区一级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-2 徐州市市区二级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-3 徐州市市区三级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
附表2-4 徐州市市区四级住宅用地区段基准地价修正系数表（%）
表3 徐州市区工业用地区段基准地价修正系数说明表
附表3-1 徐州市市区工业用地区段基准地价修正系数表（%）
表4 徐州市区商务金融用地区段基准地价修正系数说明表
表4-1 徐州市区商务金融用地001B-008B区段基准地价修正系数表（%）
表4-2 徐州市区商务金融用地009B-016B区段基准地价修正系数表（%）
表5 徐州市区医卫慈善用地区段基准地价修正系数说明表
表5-1 徐州市区医卫慈善用地001Y-006Y区段基准地价修正系数表（%）
表5-2 徐州市区医卫慈善用地007Y-011Y区段基准地价修正系数表（%）
表6 徐州市区科教用地区段基准地价修正系数说明表
表6-1 徐州市区科教用地001K-007K区段基准地价修正系数表（%）
表6-2 徐州市区科教用地008K-014K区段基准地价修正系数表（%）。

芜湖市城区基准地价修正系数表编制单位：芜湖市国土资源局承编单位：安徽地源不动产咨询评估有限责任公司二〇一四年八月表1-1 芜湖市城区一级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表表1-2 芜湖市城区一级地商业用地宗地地价修正系数表表1-3 芜湖市城区二级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表表1-4 芜湖市城区二级地商业用地宗地地价修正系数表表1-5 芜湖市城区三级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表表1-6 芜湖市城区三级地商业用地宗地地价修正系数表表1-7 芜湖市城区四级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表表1-8 芜湖市城区四级地商业用地宗地地价修正系数表表1-9 芜湖市城区五级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表表1-10 芜湖市城区五级地商业用地宗地地价修正系数表表1-11 芜湖市城区六级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表表1-12 芜湖市城区六级地商业用地宗地地价修正系数表表1-13 芜湖市城区七级地商业用地宗地地价影响因素指标说明表表1-14 芜湖市城区七级地商业用地宗地地价修正系数表表2-1 芜湖市城区一级地办公用地宗地地价影响因素指标说明表表2-2 芜湖市城区一级地办公用地宗地地价修正系数表表2-3 芜湖市城区二级地办公用地宗地地价影响因素指标说明表表2-4 芜湖市城区二级地办公用地宗地地价修正系数表表2-5 芜湖市城区三级地办公用地宗地地价影响因素指标说明表表2-6 芜湖市城区三级地办公用地宗地地价修正系数表表2-7 芜湖市城区四级地办公用地宗地地价影响因素指标说明表表2-8 芜湖市城区四级地办公用地宗地地价修正系数表表2-9 芜湖市城区五级地办公用地宗地地价影响因素指标说明表表2-10 芜湖市城区五级地办公用地宗地地价修正系数表表2-11 芜湖市城区六级地办公用地宗地地价影响因素指标说明表表2-12 芜湖市城区六级地办公用地宗地地价修正系数表表2-13 芜湖市城区七级地办公用地宗地地价影响因素指标说明表表2-14 芜湖市城区七级地办公用地宗地地价修正系数表表3-1 芜湖市城区一级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表表3-2 芜湖市城区一级地住宅用地宗地地价修正系数表表3-3 芜湖市城区二级地住宅用地宗地地价影响因素指标说明表表3-4 芜湖市城区二级地住宅用地宗地地价修正系数表。

附件3北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）单位：%注：1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。

5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。

6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）单位：%注：1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。

5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。

6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：%注：1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。

2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。

3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。

4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。

5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。

6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。

8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

北京市基准地价因素修正系数说明表（工业）单位：%注：1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。

（完整）基准地价系数修正法编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（（完整）基准地价系数修正法）的内容能够给您的工作和学习带来便利。

同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。

本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为（完整）基准地价系数修正法的全部内容。

土地估价一、估价原则1. 预期收益原则2。

替代原则3. 最有效利用原则4。

供需原则5. 报酬递增递减原则6。

贡献原则7。

变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

2、土地估价的技术路线2。

2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异,进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正;然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。

即：地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1 宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区,用途为工业用地.2。

2 基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》(下简称《成果》）和相关土地定级估价图件.该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。

根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通"即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。

第一步：待估宗地影响因素指标说明影响因素条件说明优劣度商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定较优综合修正系数∑K =第二步：确定年期修正系数K待估宗地土地使用权的总年限为50已使用年限请在空白的单元格内录入使用土地剩余年限44剩余44年。

有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]银行贷款利率5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前一般取一年期利率为准。

m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年则 K= 0.9538第三步：4.确定基准日修正系数哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。

因此取容积率取1空白单元格允许手动修改，但第四步：确定容积率修正系数1空白单元格允许手动修改，但第五步：确定待估宗地地价土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表土地等级哈尔滨市哈平路三级4050.1610.95381请根据待估宗因素修正系数和综合修正系数系数列对各因素进行修正。

0.0400062.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。

待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系修正系数-0.0300.10.050.16容积率修正系数宗地位置基准地价（元/m 2）综合修正系数期日修正系数使用年期修正系数请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。