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国内外物业管理对比随着国内物业从81年开始至今已有33个年头。
在商言商。
在物业服务行业，自然要关心这个行业的发展。
2013年是国务院新政全面推行的第一年，也是全面深化改革的启动之年。
去年中物协发布的《物业管理行业发展报告》显示，我国物业服务行业管理各类房屋面积已达145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。
行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员。
物业服务吸纳就业的贡献可见一斑，推动经济社会发展的作用更可圈可点。
一、国内外的物业管理特点国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。
这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。
英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。
为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。
发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。
除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。
在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。
据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。
英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。
新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。
国内外物业管理对比物业管理是指按照国家法律、法规和物业法规，对房屋、建筑物及其周边环境及设备设施进行经营、卫生、安全、保安、维修、改建等现代化服务维护管理，使其生活更加舒适，工作更加高效。
由于物业管理的重要性越来越受到人们的重视，国内外物业管理的对比也越来越受到关注。
本文将从管理模式、服务质量、管理技术等方面对国内外物业管理进行比较。
一、管理模式的对比国内物业管理大多为企业化运营，采用的是投资型经营模式，即开发商与物业公司合作，物业公司承担管理服务、运营管理的责任，租户缴纳物业费用来支付物业公司的服务费用。
而国外物业管理多以业主管理会为基础，业主共同组成管理委员会进行管理，业主是自己的“物业公司”。
这两种管理模式各有优劣，企业化运营模式有专业的物业管理运营公司去实现标准化、规模化、精细化管理，从而提高了物业管理效率和服务质量；业主管理会则更注重业主的主导权，能够更好地满足业主的需求和利益。
二、服务质量的对比国内物业服务质量整体而言还较为单一，主要是物业巡查、纠纷调解、环境卫生等几个方面的服务；而国外物业管理却是由专业的物业公司负责，采用全方位、个性化、差异化服务模式，除了一般常规管理如物业维修、卫生保洁服务，还包括日常设施设备的更新维修、应急管理、物业法规顾问等多种服务，能够更好地满足不同业主个性化的需求。
三、管理技术的对比国内物业管理技术与国外相比还有一定的差距。
国外物业管理采用更加先进的信息化技术，如视频监控、入口车辆自动识别等，能够更好地提升物业管理的效率和服务质量；而国内物业管理大多还是传统的人工巡查、手工登记，容易出现漏检等问题。
同时，国外物业管理还注重数据统计分析，引入管理软件和业务系统，实现信息化、精细化和个性化管理，有效提高了物业管理的水平。
综上所述，国内外物业管理各有优劣，国内物业管理在管理技术和服务质量方面还需要不断改进，引入更加先进的管理技术和管理模式，提高物业管理的效率和服务质量。
国内外物业管理对比随着国内的快速发展以及城市化的加速，物业管理成为了一个不可缺少的行业。
物业管理旨在通过提供优质的服务和设施来满足业主的需求，以保持和提高房产价值。
国内外的物业管理存在许多相似之处，同时也有许多不同的方面，下面将对这些方面进行详细的对比分析和讨论。
一、行业管理模式国外的物业管理模式相对成熟，主要采用委托经营的模式，委托给专业物业公司进行管理，物业公司一方面提供专业的服务和设施，另一方面也保证良好的社区环境和居住质量。
这种模式在国外的发达国家得到广泛应用。
而在国内，物业管理多采用业主自治管理和业委会的管理方式，缺乏专业化和标准化管理，在服务质量和效率上存在差异和不稳定性。
二、服务标准差异国外的物业管理服务标准相对完善，包括公共设施的维修和保养、安全保障、物业维护、后勤服务等，服务质量得到有效保障。
而在国内，国家和地方政府对于物业管理服务标准尚未明确，服务质量和标准存在较大差异，给业主带来极大困扰。
三、技术水平差异国外的物业管理公司大多使用先进的信息技术来管理物业，包括专门的物业管理软件、数据管理系统、实时监控系统等，可以及时有效地管理物业设施和服务，方便业主查询。
而国内的物业管理公司还需要在技术水平方面进一步提升。
四、员工素质差异国外物业管理公司员工的整体素质较高，他们具备专业化和标准化管理技能和经验，并受到广泛的培训和教育。
物业管理人员都是经过专业培训和筛选后入职的，不仅能为业主提供优质的服务，还可以及时处理各种投诉及疑难问题。
国内的物业管理人员素质较为单一，专业化和标准化程度有待提升，并且人员流动性较高，这一点影响到服务的稳定性和质量。
五、费用标准差异国外的物业管理公司管理费用一般是由业主自行决定的，根据所提供服务的类型和质量确定，通常以月度或季度统一收费，费用标准比较透明。
而国内的物业管理费用标准存在差异较大，管理费用常常是按面积计算收取，且收费标准不够透明，存在着管理费用虚高问题。
物业管理行业的国际比较与借鉴在全球化的时代背景下，物业管理行业的重要性日益凸显。
不同国家的物业管理模式和经验值得我们进行深入研究和借鉴。
本文将就物业管理行业在不同国家的比较进行探讨，并提出一些建议。
一、美国的物业管理模式美国是物业管理行业的先进地区之一。
在美国，物业管理往往由专业的第三方公司承担。
这些公司通过有效的管理手段，为业主提供全方位的服务，包括物业维护、安全管理、租赁管理等。
在美国，物业管理公司通常具有专业的团队，拥有相关的资质和经验。
他们通过制定详细的管理计划和预算，确保物业的正常运营。
此外，美国物业管理还注重业主的参与和沟通，定期举行业主大会及时解决问题，增强业主满意度。
二、英国的物业管理模式英国的物业管理模式以公寓为主，其管理方式相对成熟。
英国普遍采用业主权益优先的原则，物业管理被认为是公共利益，因此政府有一定程度的干预。
英国物业管理的特点是重视专业人员的培养和认证。
物业管理公司通常会进行专业认证，以保证其服务质量。
此外，英国的物业管理还注重绿色环保和社区文化建设，通过推行可持续发展和社区活动等方式，提高居民对物业管理的满意度。
三、德国的物业管理模式德国的物业管理模式着重于高效和规范。
德国物业管理公司通常由业主自己组建，或者由业主委员会负责管理。
他们采用集体决策的方式，确保业主的利益得到充分保障。
在德国，物业管理公司致力于提供全面的服务，包括设施管理、财务管理和居民服务等。
物业管理公司还会定期组织培训，提高员工的专业素质，确保管理水平的不断提升。
四、加拿大的物业管理模式加拿大的物业管理以专业化和透明化为特点。
物业管理公司通常由专业人士组成，他们拥有丰富的行业经验和管理知识。
加拿大物业管理强调良好的沟通和合作态度，通过与业主的密切配合，提供优质的服务。
加拿大物业管理公司注重技术的应用和创新。
他们借助信息技术，提高管理效率和质量，通过建立在线平台，方便业主与物业管理公司的沟通和交流。
五、借鉴与启示从以上国家的物业管理模式中我们可以得出一些建议。
香港与内地物业管理的比较分析随着中国内地经济的快速发展，房地产市场也在迅速增长，不断推动着物业管理行业的改革与升级。
而在香港，作为一个国际大都市，房地产和物业管理行业已经极为发达，拥有着先进的管理经验和方法。
因此，我们有必要对香港与内地的物业管理进行比较分析，以了解其各自的特点与差异，从而更好地促进内地物业管理行业的持续发展。
一、管理机制香港的物业管理主要由专业的物业管理公司或业主委员会管理，通常会成立物业管理专门委员会来负责管理物业事务。
在物业管理中，有严格的标准化流程，规范的工作职责以及科学化的管理体系。
物业管理公司会根据业主的需求和建议，为业主提供一系列服务和方案，例如物业维修、保洁、安保等。
同时，物业服务公司与业主之间有明确的服务合同，对双方的责任和义务进行规范，保障了业主的合法权益。
相比之下，内地的物业管理主要由物业服务企业或业主委员会管理。
但由于缺乏规范的管理体系和专业化的物业管理团队，导致了许多物业管理公司存在着管理混乱和服务质量参差不齐等问题。
同时，由于业主的诉求以及物业管理公司的利益考虑，物业管理公司的服务范围和服务内容也存在差异，给业主带来了困惑和不便。
二、服务质量由于香港物业管理公司拥有专业化的管理团队和标准化的管理流程，因此他们在为业主提供服务的过程中能够准确把握业主需求，为居民提供更加满意的服务体验。
同时，由于其管理团队成员素质和工作经验等都达到一定的标准，因此物业管理公司的服务质量表现也得到了广泛的认可和赞誉。
相比之下，在内地，由于物业服务企业存在缺乏标准化流程和不能满足业主需求等问题，导致了物业服务企业的服务质量参差不齐。
因此，许多居民在对物业管理公司提供的服务不满意时，仍会选择寻找其他服务公司或自己寻找方式来解决问题。
三、服务定价香港的物业管理公司由于服务质量的稳定和专业化程度的高，因此其服务定价也相对较高。
一些高端物业甚至需要业主支付高昂的物业管理费用，以确保物业管理公司可以为其提供优质的服务。
浅谈国内外物业管理浅谈国内外物业管理1. 背景介绍物业管理是指对房地产项目进行全面综合管理的一种管理模式，包括对房屋设施、公共区域、服务设施以及居民关系的管理。
随着房地产业的蓬勃发展，物业管理在国内外得到了越来越广泛的应用和重视。
本文将从以下几个方面对国内外物业管理进行浅谈。
2. 国内物业管理的现状与挑战在国内，物业管理行业起步较晚，经历了不断试错的阶段。
目前物业管理行业仍面临着一些挑战。
，存在着部分物业管理公司经营不善、服务不佳的问题。
，小区与物业公司的利益之间存在不和谐的情况，导致服务品质的下降。
，物业管理行业缺乏统一的规范和标准，导致管理水平参差不齐。
3. 国外物业管理的经验借鉴国外物业管理行业相对成熟，其经验可以为国内物业管理提供一定的借鉴。
，国外物业管理更加重视服务质量和用户体验，通过引入先进的管理理念和技术手段，提升服务水平。
，国外物业管理注重与业主的沟通与参与，加强双方的合作关系，确保管理工作的顺利进行。
，国外物业管理行业在培养专业人才和建立行业规范、标准方面也具有一定的经验值得借鉴。
4. 国内物业管理的发展趋势近年来，国内物业管理行业在不断探索发展中逐渐形成了一些发展趋势。
，随着社会经济的进一步发展，人们对物业服务的需求不断增加，物业管理行业将呈现出良好的增长势头。
，随着智能化技术的发展与应用，物业管理也将朝着数字化、智能化的方向发展，提供更便捷高效的服务。
，国内物业管理行业也在积极探索绿色环保的管理模式，以满足社会的可持续发展需求。
5. 国内外物业管理的比较国内外物业管理在发展水平、服务质量、管理理念等方面存在一定的差异。
在发展水平上，国外物业管理相对成熟，而国内仍处于不断摸索的过程中。
在服务质量上，国外物业管理注重用户体验，提供更优质的服务；而国内物业管理在这方面仍有提升的空间。
在管理理念上，国外物业管理强调科学管理和专业化运作，而国内物业管理还需要加强对人员培训和管理流程的规范化。
浅谈国内外物业管理浅谈国内外物业管理1、引言物业管理是指管理、维护和运营不动产的一系列工作，其主要目标是优化物业资源的使用和提供高质量的服务。
随着经济的不断发展和城市化进程的加速，物业管理在国内外都得到了越来越多的关注。
本文将从以下几个方面对国内外物业管理进行深入探讨。
2、国内物业管理现状分析- 市场规模和发展趋势- 物业管理公司的竞争格局- 物业管理服务的口碑和用户评价- 存在的问题和挑战3、国内物业管理的发展动力- 城市化进程带来的需求增长- 全球资本注入对市场的推动- 政策的支持和引导4、国内物业管理的运营模式- 自营式管理模式- 出租式管理模式- 物业管理公司与业主委员会合作模式5、国内外物业管理的经验对比- 海外物业管理案例分析- 学习借鉴的经验和教训6、国内物业管理的相关法律法规- 物权法- 土地管理法- 城市规划法- 公共财产管理法7、国内物业管理行业的未来发展趋势- 信息技术的应用与创新- 智能化与绿色化的趋势- 服务拓展与差异化8、结论国内外物业管理面临着机遇和挑战，需要适应快速变化的市场环境和不断提升服务质量。
未来，随着城市化进程的深入发展和科技的不断进步，物业管理将发挥更加重要的作用。
附件：1.国内物业管理市场数据统计报告2.国际物业管理协会会员名单法律名词及注释：- 物权法：《中华人民共和国物权法》是中华人民共和国的一部法律，规定了在中华人民共和国范围内土地、建筑物和其他不动产的所有权和用益物权的设立、变更、转让、消灭等法律关系。
- 土地管理法：《中华人民共和国土地管理法》是中华人民共和国的一部法律，旨在规定和保护土地资源的使用与管理。
- 城市规划法：《中华人民共和国城市规划法》是中华人民共和国的一部法律，旨在规范和保障城市规划的编制、实施和管理。
- 公共财产管理法：《中华人民共和国公共财产管理法》是中华人民共和国的一部法律，主要规定了公共财产的范围、所有权、使用权和管理等相关问题。
物业费是各国普遍存在的一种费用形式，但在不同国家之间存在着差异。
通过国际比较和借鉴，可以了解各国物业费的管理模式和经验，为我国物业费制度的改革和发展提供参考和借鉴。
以下将从几个方面进行物业费的国际比较和借鉴。
一、费用收取方式：1. 能源费：在一些发达国家，物业费中常包括能源费，即电费、水费、暖气费等，根据居民实际使用情况进行计费，以鼓励节能和环保。
2. 分摊比例：在某些国家，物业费根据房产面积或房产价值进行分摊，以确保每个业主承担的费用相对公平。
3. 差别化收费：有些国家根据小区内不同住宅类型（如高层住宅、别墅等）和功能设施的使用情况，对物业费进行差别化收费，提供个性化的服务。
二、费用管理机制：1. 物业管理公司：许多国家都采用专业的物业管理公司进行物业费的管理和服务，确保物业费的合理使用和公正分配。
2. 业主自治：在一些国家，业主通过业主委员会或居民代表会议等形式参与物业费的决策和监督，增强业主对物业管理的参与感。
3. 公众参与：一些国家鼓励社区居民参与物业费的决策和管理，例如通过投票、公开听证会等方式，确保决策过程的透明性和公正性。
三、服务内容和质量：1. 社区设施：许多国家物业费包括社区设施的建设和维护，如公园、游泳池、健身房等，提供丰富的社区服务。
2. 安全服务：一些国家物业费用于提供安保服务，如门禁系统、巡逻人员等，确保社区的安全和居民的安宁。
3. 环境保护：在某些国家，物业费用于环境保护措施，如垃圾分类处理、节能减排等，促进可持续发展和生态环境的改善。
四、信息公开和居民参与：1. 信息透明：一些国家规定物业管理公司必须向业主公开物业费的收支情况、使用范围和管理政策等信息，提高信息透明度。
2. 居民投诉渠道：在一些国家，设立独立的居民投诉处理机构，接受业主对物业费管理的投诉和申诉，并及时解决问题。
3. 社区参与：许多国家鼓励社区居民通过居民大会、社区活动等形式参与物业费的决策和管理，增强居民的主体意识和参与感。
中美两国物业管理比较分析第一篇：中美两国物业管理比较分析中美两国物业管理比较分析发布日期:2013-07-17越来越多的中国人成为美国新移民，来到大洋彼岸购房居住；也有人来美国购买了自己的度假屋，每年与家人过来享受假期；更有人将目前的美国房产作为投资佳选，一掷千金。
无论什么目地的美国购房者，在心满意足拥有了完美的房屋后，想到的便是今后的居住，小区的管理。
美国的物业费相对中国是比较高的，例如迈阿密著名的滨海公寓Trump Tower，物业费每个月近人民币28 元/平米，一年的物业费占到房屋总价的0.9%。
而上海著名的高档小区世茂滨江花园每月的物业费仅人民币5 元/平米，只有房屋总价的0.4%。
面对如此高昂的物业费，很多人不理解，也很不情愿。
在中国许多居住区的物业管理纠纷时常发生。
例如服务质量常有不令人满意，个别居民拒付物业费，物业管理公司运作困难，服务质量进一步下降，对于继续缴纳物业费的居民是相当得冤枉。
所以，美国相对高昂的物业费，很多人总有迟疑。
对于这一点，可以说，专业化管理是美国物业管理最显著的特点，业主的每一分钱都会花得让人心服口服，绝不冤枉。
我们可以从中美物业管理的模式对比来看出个所以然。
关于业主委员会的性质中国——民间组织，由业主自发票选出，监督物业公司的服务的群众组织。
组织结构随意，管理模式较为松散。
美国——有限责任公司以有限责任公司的形式运作，运作管理严格规范。
美国有些州规定业主委员会要拥有自己的网站，将业主委员会每月或者每季度召开董事会的会议上传到网上，让人们可以任何时候都可以看到。
几乎所有的业主委员会都购买意外责任险，若发生大的法律诉讼，把可能的风险转移给保险公司。
关于业主物业费拖欠问题中国——物业公司交涉、追讨。
不交物业费的业主，继续享受服务以及公共设备，导致更多业主也不交物业费，物业公司只有上诉程序追讨物业费。
美国——强制缴费如果有的业主拖欠物业费，业主委员会有权通过司法听证，将业主的产权进行拍卖，或是在业主将房产挂牌出售时，将房产扣留，不允许出售，直至业主付清物业费。
国内世界先进物业管理模式差距一、背景介绍随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，物业管理行业在国内得到了快速发展。
然而，与国际先进水平相比，国内物业管理模式仍存在差距。
本文将从不同方面对国内与国际间物业管理模式差距进行详细分析。
二、不同管理模式的理念2.1 国内物业管理模式国内物业管理模式通常以物业服务为核心，强调安全、保洁、维修等基础服务，并且在业主参与方面相对较弱。
大部分物业管理公司主要依靠外包方式，各项服务由不同供应商提供。
2.2 国际先进物业管理模式国际先进物业管理模式更加注重提供全方位、一体化的服务，不仅提供基础设施管理，还包括社区活动组织、文化娱乐等方面的服务。
此外，国际先进物业管理模式还注重业主参与，通过业主委员会等方式，鼓励业主积极参与和管理社区。
三、差距的原因分析3.1 规划与设计差异国内物业管理模式在规划与设计上存在一定差异。
在国内，物业管理规划和设计往往注重经济效益和解决当下问题，而国际先进物业管理模式更加关注长期可持续发展和创造良好生活环境。
3.2 服务水平差异国内物业管理模式在服务水平上与国际水平相比有所欠缺。
一方面，国内物业管理人员的整体素质和专业能力亟需提高；另一方面，物业管理公司缺乏市场竞争的压力，导致服务质量没有明显的提高动力。
3.3 业主参与度差异国内物业管理模式在业主参与度方面与国际先进水平存在明显差距。
国际先进模式鼓励业主积极参与社区管理，促进共建共治，而国内业主对物业管理的参与意识相对较弱，很多业主对物业管理的需求和权益保护都是通过业主委员会或物业管理公司来代表。
四、差距带来的影响4.1 居住体验差异国际先进物业管理模式注重提供舒适、便利的居住环境，居民可以享受到更高质量的服务，提高了他们的生活质量。
而国内物业管理模式的差距则使居民在服务体验上存在一定的不便和不满。
4.2 社区发展差异国际先进物业管理模式注重社区发展的整体规划和营造，为居民提供更多社区活动和文化娱乐设施。
浅谈国内外物业管理浅谈国内外物业管理1. 引言2. 国内物业管理的发展国内物业管理的起步相对较晚，在改革开放之后才得以迅速发展。
国内物业管理最早的形式是以居委会、村委会等社区组织为主体的自发管理，后来逐渐发展为由专业物业公司负责管理的模式。
目前，国内物业管理行业呈现出蓬勃发展的态势。
物业公司逐渐成为社区管理的主要力量，不仅提供基础服务如清洁、安保等，还承担起小区设施设备的维护与管理等职责。
国内物业管理也面临着一些挑战，如管理水平参差不齐、服务质量不一、居民参与度不高等问题。
3. 国外物业管理的经验借鉴与国内相比，国外物业管理发展较早，行业规范相对健全。
发达国家的物业管理以美国和欧洲国家为代表，其经验值得我们借鉴。
，国外物业管理注重居民参与和自治能力。
物业公司通常与居民委员会等形成合作机制，共同制定规章制度和管理方案，并通过居民大会等形式进行决策。
这种参与式的管理模式能够有效提升居民的满意度和参与感。
，国外物业管理注重专业化和细化服务。
物业公司在提供基础服务的，还会根据小区特点和居民需求，提供个性化的服务和保障。
这种多元化、差异化的服务能够满足居民多样化的需求。
，国外物业管理注重社区建设和环境保护。
物业公司不仅关注小区内部的设施设备维护，还积极参与社区公益活动、绿化与环保工作，努力创造宜居的生活环境。
4. 面临的挑战和发展方向无论是国内还是国外，物业管理都面临着一些共同的挑战。
人才培养和管理水平提升是物业管理的重要课题，需要加强从业人员的专业化培训和能力提升。
物业管理需要与科技手段相结合，提升服务效率，提供更便捷的服务体验。
物业管理还需要注重社区文化建设，提高居民的归属感和满意度。
物业管理的发展方向是更加注重居民参与和自治能力的提升，通过社区共治的方式，促进社区内部的和谐与共荣。
物业管理要充分利用科技手段，提高管理效率和服务水平，创造更加智能化、便捷化的居住环境。
5.。
国内物业管理与世界先进物业管理模式的差距国内物业管理与世界先进物业管理模式的差距中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区的差别。
但是，同中国的许多事情一样，只要一快，就会出现一些问题，物业管理也不例外。
一、市场化的差距(1)物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构物业管理公司，而不是行政性的组织。
其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。
我国的物业管理公司已经全部企业化了，其来主要有四部分:一是房管所改制成立的；二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业自己组建成立的；四是民营的、外资、合资的物业管理公司。
它们全都成为有限责任公司。
表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司，连基本的政企分开都未做到。
企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。
北京亿方物业管理有限责任公司，是北京城市开发集团的子公司，成立于1983年，当时称为房管公司，从成立之日起，就是完全的企业化性质。
1997年，按照现代物业管理模式和现代公司制的要求，改制成为物业管理有限责任公司。
经过20年的发展，已经成为拥有2000余名员工，物业管理面积达300万平方米的大型物业管理公司，获得建设部首批颁发的物业管理企业一级资质证书，通过了ISO9001:2000国际质量体系认证。
按照市场化理论，像这样的企业，应当成为市场经济的生力军。
但是，由于它没有第一、二部分企业的先天优势，又缺乏第四部分企业机制灵活的后天优势，因而在发展中感到困难很多。
这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。
(2)允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。
企业作为市场经济中的基本细胞和主体，其"经济行为就是在各种条件限制下，为追求利润最大化而采取的行动'。
他山之石，可以攻玉——对比国外，谈我国物业管理的现状与发展随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。
物业管理是房地产开发的最后一个阶段，是居民住房消费的一个方面。
随着我国城市化步伐的加快以及城市人口快速膨胀，将会有越来越多的家庭和个人的生活与物业管理密不可分。
自然，物业管理质量的好与差将对居民的生活影响甚大。
然而，相比于国外，尤其是欧美、日韩等发达国家，我国的物业管理显得“稚嫩”很多。
我国的物业管理起步较晚，较之一些发达国家成熟的物业管理，仍属于新兴行业，在它的成长壮大的过程中不可避免的会出现诸多问题。
因此，研究那些发达国家成熟的物业管理，可以为我国现阶段的物业管理提供良好的借鉴之处，并对其未来的发展提供帮助。
一、物业管理的涵义依据《物业管理条例》，物业管理是指物业管理企业接受业主委托，运用现代管理与服务技术，按照合同约定对物业和相关附属设施进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，为业主提供高效、优质和经济的服务，创造安全方便的居住和工作环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。
二、国外发达国家和地区的物业管理（一）英美的物业管理英美的物业管理起源最早，始于19世纪60年代的英国，当时英国正处在工业大发展时期，大量农民涌入城市，租住房屋。
为了维护业主的权利，需要一套有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。
自那以后，物业管理传遍了世界各地，并受到各国的普遍重视发展到今天，已经成为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。
其主要特点为：（1）政府在物业管理中发挥重要作用，但政府一般不会直接对物业管理进行干预，而是依靠详尽、完善的法律、法规来规范物业管理所涉及的各方的行为、权利与责任。
（2）物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可以从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。
并且，这些物业管理公司和机构绝大多数是自主经营、自负盈亏的经济实体而且其人员精干、效率高、固定人员少，尽量临时聘请人员以节省开支。
浅谈国内外物业管理一：引言物业管理是指对房地产项目进行综合性的规划、组织和协调，以实现良好生活环境和高效运营。
本文将从国内外两个方面浅谈物业管理。
二：国内物业管理概况1. 物业行业发展历程：介绍中国物业行业的起源与发展过程。
2. 目前形势分析：分析当前我国物管市场存在的问题及挑战，并提出相应解决措施。
3. 国内典型案例分享：选取几个成功的国内商务楼宇或住宅小区作为案例，详述其优秀之处并总结经验教训。
三：海外先进经验借鉴1. 美式公寓社区模式简介：介绍美式公寓社区在居民参与度等方面所具备的特点，并阐述如何适用于中国情景。
2. 欧洲绿色建筑标准推广情况：探讨欧洲各国在绿色建筑领域中采取了哪些政策举措来促进可持续发展，并思考这些做法是否可以被引入到我国。
3. 智能化设施运营方式剖析：介绍物业管理中智能化设施运营的先进经验，并分析其对提升效率和降低成本的作用。
四：国内外法律名词及注释1. 物权法相关条款解读：详细阐述我国《物权法》中与物业管理有关的重要条款，如共有部分使用等。
2. 合同法相关规定梳理：整理合同方面涉及到房地产项目开发商与居民之间以及服务供应商之间需要遵守的相应规定。
3. 建筑安全监管制度简介：说明建筑行业在保障人员生命财产安全方面所需遵从并执行哪些具体标准。
五：结论通过比较国内外不同模式下的优劣势，可以得出以下结论：1. 我们可以借鉴海外先进经验来改善我国目前存在问题；2. 在推动绿色可持续发展上还需加大力度；3. 法律意识培养是确保良好社区环境和高效运营必备条件。
附件：- 中国城市公寓小区案例图片集（见附件一）- 欧洲绿色建筑标准文档（见附件二）注释：1. 物权法：中华人民共和国物权法，是我国立法机关制定的一部保护财产所有者合法权益、规范不动产交易行为的基本性质。
2. 合同法：中华人民共和国合同法，是我国对于各类经济活动当事人之间订立、履行或变更等相关问题进行统一管理与调整的重要依据。
国内外物业模式的比较研究摘要：随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。
目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。
以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。
全国物业管理企业已超过3万家，其中一级资质企业300多家，从业人员超过300万人。
可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。
然而物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾。
关键字：物业管理物业管理模式国内外模式对比一、英美、新加坡及我国香港地区的物业管理(一)英美的物业管理英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。
为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。
发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。
除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。
在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。
据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。
英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。
英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。
这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。
(二)新加坡的物业管理新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。
为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务，以及物业管理部门的权利和责任等。
物业管理公司还根据所管辖区的具体情况，设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。
物业管理组织系统健全。
新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。
该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处一般管理10000～15000套(户)住宅。
新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。
(三)香港的物业管理香港物业公司数量非常多，政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书)，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。
香港的物业管理市场已经十分成熟，法制、法规也很健全。
实行大厦公契制度。
物业公司的权利来源于大厦公契或物业管理委托合同。
在香港，开发商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。
大厦公契制度的推行，大大减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者的合法权益。
物业公司的酬金有行规。
香港的物业管理费用模式主要是代理人制，即管理费用成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可以按比例提取。
另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。
完善的招投标制度。
香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制，因此，已形成了一套完善的招投标机制。
法规健全，操作性强。
香港的市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。
香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。
物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文中找到答案，有强制执行力度。
物业管理中的欠费问题，也得到了较好的解决。
二、国外物业管理的特征(一)管理法制化程度高新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点，那就是物业管理的法规制定得非常详尽，对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。
政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。
政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。
(二)自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。
(三)物业的所有权与管理权分离物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。
而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。
(四)物业管理及收费标准由市场形成通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少。
管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。
(五)各国(地区)的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式；香港则根据人多地少，物业由政府供应与市场供应“双轨制”，而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。
这一点对我国物业管理模式的选择有很大的借鉴意义。
3、国内外物业模式的比较比较这几种物业管理模式，万科以观念超前、服务精品见长，中海以管理优势和市场规模领先，把经营型管理作为企业的核心竞争力，形成了自身的特色和优势，对提高企业经济效益和开拓市场起到了重要的推动作用。
但当前国内的物业管理模式和国外的一些物业管理模式比较起来，国外的物业管理模式依然有可借鉴之处。
一，在法制方面，国外物业管理法制化程度高。
新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理，早在1967年，新加坡就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。
物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区管理委员会制定的规章制度，物业管理部门也编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章。
英国作为物业管理的诞生地在依法管理的特点上尤其令人关注。
据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。
英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。
对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。
政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。
而国内，现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。
“摸着石头过河”，凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源。
致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展。
二，国外的物业管理行业有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。
如美国物业管理职业经理人有三类：第一类是楼宇经理，他们负责楼宇日常的管理工作；第二类是物业经理，其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等；第三类是资产经理，负责地区物业战略发展规划，对市场进行调研，确定管理物业的整合和取舍。
而我国国内物业行业工资普遍不高，难以吸引高新技术人才进入物业市场，且我国物业管理是一个新兴的行业，由于它起步较迟，理论还不完备，实践经验还不多，高素质管理人才还很奇缺。
三、启示和借鉴从以上分析可看出，其他国家和地区的优秀的物业管理是以专业化、社会化为特征，以科学化和优质服务为目标，以健全的组织机构、财务制度、法制体系为保障，其做法与经验，无疑将为我国现代物业管理研究提供很好的启示。
(一)加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系法制不健全、法制环境较差已成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。
由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。
加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，应是我们工作的当务之急。
(二)逐步推进房地产开发与物业管理分业经营，鼓励物业管理企业向专业化方向发展从我国目前情况看，大约有三分之一的物业管理公司是从房地产开发公司派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司。
物业管理公司解决不了。
必然带来对业主的投诉相互推诿，矛盾和问题得不到及时解决。
此外，物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。
因此，要逐步推进房地产开发和物业管理分业经营。
改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况。
使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的弊端。
同时，要大力推进物业管理市场化进程。
按照会化服务与专业分工的要求，合理调整物业管理行业的企业结构。
引导一部分物业管理企业明确自身市场定位。
优化内部资源配置，向物业管理专营类企业发展。
并力求形成“精、特、新”服务特色，实现专业化、规模化经营，降低管理服务成本，提高管理效率，增强市场竞争能力。
在国内，提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的根本出路在于营造充满活力的市场和公平、公开的竞争环境，因此，借鉴香港物业管理的招标，从源头开始竞争，淘汰劣者，把市场机会留给管理服务综合水平高、有实力的物业管理企业，才能促进物业管理企业向专门化和集约化方向发展，降低管理服务成本，从而使物业所有权人和使用者受益。
(三)通过对国外物业管理分析可发现政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管各方面关系、人的行为与责、权、利。
