第七章土地增值税法

第七章房产税法、契税法和土地增值税法第七章课程目录：一、本章命题常规二、本章新增易考知识点三、本章重要考点示例四、跨章节知识点组合一、本章命题常规本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。

本章考试命题分值9分左右，其中房产税的分值能达到3分左右，土地增值税5分左右。

本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算题。

二、本章新增易考知识点1.不能忽视“营改增”对房产税、契税、土地增值税税基的影响2.契税税收优惠政策进行了调整【例题·单选题】安徽省某市居民王先生和太太2014年以30万元购买一套54平方米的住房用作结婚新房，2016年8月生子后，改善住房条件，以73.5万元（发票注明价款70万元，增值税3.5万元）购买了第二套88平方米的住房，则王先生一家两次共缴纳契税（）。

A.1万元B.1.08万元C.1.43万元D.1.5万元【答案】A【解析】第一套和第二套90平方米以下住房均按照1%税务税率征收契税。

王先生一家两次共缴纳契税=（30+70）×1%=1（万元）三、本章重要考点真题及题库示例考点1：房产税的纳税人和征税对象【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。

（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C【例题2·单选题】无租使用其它单位房产的，其房产税纳税规定是（）。

A.免征房产税B.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税C.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税【答案】C【例题3·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。

2015年注册会计师资格考试内部资料税法第七章　资源税法和土地增值税法知识点：税率——四级超率累进税率（需记忆）● 详细描述： 二、应税收入的确定 包括货币收入、实物收入、其他收入 三、扣除项目的确定 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金。

2.房地产开发成本： 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用等 【例题·计算题】（2012年节选）地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。

该项目的开发和销售情况如下： （1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。

（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。

（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月27日财政部财法字[1995]6号发布）2010-06-01 阅读次数：974 [ 字体大小：大中小 ]第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十四打的规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地、是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他单位。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物折迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

2015年注册会计师资格考试内部资料税法第七章　资源税法和土地增值税法知识点：扣缴义务人——收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人● 详细描述： 1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。

2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。

例题：1.下列收购未税矿产品的单位能够成为资源税扣缴义务人的有（）。

A.收购未税矿石的独立矿山B.收购未税矿石的个体经营者C.收购未税矿石的联合企业D.收购未税矿石的冶炼厂正确答案：A,B,C,D解析：资源税的扣缴义务人可以是独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位。

其他收购未税矿产品的单位包括个体户在内。

2.资源税的扣缴义务人包括（）。

A.收购未税矿产品的联合企业B.收购未税矿产品的集体炼铁厂C.收购未税矿产品的个体户D.收购未税矿产品的独立矿山正确答案：A,B,C,D解析：资源税的扣缴义务人包括收购未税矿产品的独立矿山、联合企业和其他单位。

其他单位包括收购未税矿产品的个体户。

3.以下关于资源税的表述，正确的有（）。

A.资源税的纳税人是开采和进口应税资源的单位和个人B.纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或者销售数量；未分别核算或者不能准确提供不同税目应税产品的销售额或者销售数量的，从高适用税率C.独立矿山收购未税矿产品适用该矿产品产地的税额标准计征资源税D.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天正确答案：B,D解析：资源税的纳税人仅涉及在中华人民共和国领域及管辖海域内开采或生产应税资源的单位和个人，不涉及进口应税资源的单位和个人，A选项错误。

独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购数量代扣代缴资源税，C选项错误。

4.下列关于资源税扣缴规定的说法中，正确的有（）。

第七章房产税法、契税法和土地增值税法一、单项选择题1.以下关于房产税纳税义务人的说法中，正确的是（）。

A.产权未确定的房屋，无需缴纳房产税B.纳税单位无租使用免税单位的房产，应由免税单位自行缴纳房产税C.产权出典的，由承典人缴纳房产税D.产权属于国家所有的，无需缴纳房产税2.下列有关房产税税率的表述中，正确的是（）。

A.个人出租商铺适用4%的房产税税率B.个人出租住房适用4%的房产税税率C.企业出租闲置办公楼适用1.2%的房产税税率D.企业拥有并使用的生产车间适用12%的房产税税率3.某企业购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1200平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业每年应缴纳房产税（）万元。

A.16.8B.22.57C.26.11D.27.844.某企业拥有一栋房产原值为1600万元的办公楼，2016年5月1日为该办公楼更换电梯，将原价值为100万元的旧电梯更换为价值300万元的新电梯，5月20日更换完毕。

自2016年10月1日起，企业将该栋办公楼对外出租，每月不含税租金收入40万元。

已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。

该企业此栋办公楼2016年应缴纳房产税（）万元。

A.12.95B.14.91C.14.42D.25.045.2016年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。

已知：该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。

则2016年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（）元。

A.10800B.7560C.1080D.144006.某企业2015年购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1800平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2016年应缴纳房产税（）万元。

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注册会计师考试辅导《税法》第七章讲义1
资源税法和土地增值税法
◆本章考情分析
本章中资源税法是考试中非重点税，主要命题为单选题、多选题，有时也可以与增值税结合进行计算题命题（2010年），一般分值2分左右。

本章中土地增值税法是考试中的重点税，命题除单选题、多选题外，每年都有计算题命题，个别年份还出现综合题（2011年），一般分值8分以内。

◆本章内容:7节
第一节资源税纳税义务人、税目与税率
第二节资源税计税依据与应纳税额的计算
第三节资源税税收优惠和征收管理
第四节土地增值税纳税义务人与征税范围
第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目
第六节土地增值税应纳税额的计算（含清算）
第七节土地增值税税收优惠和征收管理
◆本章新增及变化内容
除结构性变动外，增加了对资源税、土地增值税演变和作用的介绍。

◆本章内容讲解
第一节资源税纳税义务人、税目与税率
资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。

一、纳税义务人
资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和
个人。

注意：
1.资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。

2.资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或移作自用时一次性征收，属于价内税。

中华人民共和国土地增值税暂行条例(2011修订)【发文字号】中华人民共和国国务院令第588号【发布部门】国务院【公布日期】2011.01.08【实施日期】2011.01.08【时效性】现行有效【效力级别】行政法规中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第七章土地增值税一、单项选择题1、房地产开发公司支付的下列相关费用，不可以列入土地增值税加计20%扣除范围的是（）。

A、安置动迁用房支出B、支付建筑人员的工资福利费C、开发小区内的道路建设费用D、销售过程中发生的销售费用2、根据土地增值税相关规定，东部地区省份土地增值税预征率不得低于（）。

A、1%B、2%C、3.5%D、1.5%3、下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。

A、与国有企业换房的外资企业B、合作建房后出售房产的合作企业C、转让国有土地使用权的企业D、将办公楼用于出租的外商投资企业4、甲房地产开发企业于2018年3月份把其市场价值1000万元的商品房通过省政府无偿赠送给贫困小学，该商品房开发成本为800万元，甲企业应缴纳的土地增值税为（）万元。

A、0B、200C、50D、1005、下列行为属于土地增值税征税范围的是（）。

A、政府向国有企业划转土地使用权B、事业单位出租闲置房产C、村委会自行转让土地D、企业以房地产抵债6、下列项目中，不属于土地增值税的纳税人转让房地产取得应税收入的是（）。

A、无形资产收入B、货币收入C、实物收入D、租金收入7、2019年3月某市房地产开发公司转让5年前自建的一栋写字楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度为70%。

缴纳与转让该写字楼相关税金440万元（不含增值税和印花税）。

该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税（）万元。

A、573.50B、550.00C、556.80D、500.008、某机械制造企业2018年11月转让一栋旧的生产车间，取得不含税转让收入450万元，缴纳相关税费共计30万元（不含增值税）。

该生产车间原造价380万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的生产车间需700万元，该生产车间成新度为5成。

2015年注册会计师资格考试内部资料税法第七章　资源税法和土地增值税法知识点：应纳税额的计算● 详细描述： 注意问题： （1）以初级矿产品作为课税数量。

（2）与增值税之间的关系：应税矿产品也要交增值税，按价格交；资源税（只对初级矿产品），大部分矿产品按数量交。

两税区别：①征税范围不同； ②环节不同； ③和价格的关系不同； ④计税方法不同。

例题：1.2013年10月，某煤矿开采原煤400万吨，销售240万吨；将一部分原煤移送加工生产选煤48万吨，销售选煤30万吨，选煤综合回收率30%。

原煤资源税税率5元/吨。

2013年10月该煤矿应纳资源税（）万元。

A.1700B.]850C.2000D.2150正确答案：A 解析：对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的，可按加工产品的综计税方法计算公式适用范围从量定额征收应纳税额＝课税数量×单位税额煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐从价定率征收应纳税额＝（不含增值税）销售额×税率原油、天然气合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量作为课税数量。

该煤矿应纳资源税=(240+30+30%)X5=l700(万元）。

2.某油田2013年1月生产原油50万吨，其中20万吨用于销售，单价5000元/吨，收购联合企业同品种的已税原油3万吨，收购价3500元/吨。

该油田当月应纳资源税为（）万元。

（原油的资源税税率为5%)A.750B.5000C.5525D.5750正确答案：B解析：原油、天然气从价计征资源税。

该油田公司应纳资源税=5000X20X5%=5000(万元）。

3.某钨矿企业2012年10月共开采钨矿石原矿80000吨，直接对外销售钨矿石原矿4000.0吨，以部分钨矿石原矿人选精矿9000吨，选矿比为40%。

钨矿石选用税额每吨0.6元。

该企业10月份应缴纳的资源税为（）元。

A.20580B.26250C.29400D.37500正确答案：B解析：应纳资源税=(40000X0.6+9000+40%X0.6)X(1—30%)=26250(元）4.某省一独立核算的煤炭企业，下属一生产单位在外省。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第七章讲义5房地产开发企业土地增值税清算三、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

【考题·单选题】（近三年考题）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。

A.规划申报项目B.审批备案项目C.商业推广项目D.设计建筑项目[答疑编号5787070403]『正确答案』B（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

【例题·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。

A.直接转让土地使用权的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的[答疑编号5787070404]『正确答案』ABC【考题·综合题】（近三年考题）府城房地产开发公司2010年4月开始销售开发项目，可售总面积为45000m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。

2010年2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

第七章土地增值税考情介绍属于重点章，分值预计在20分左右，各类题型均会涉及，尤其要重点关注计算综合题。

知识点：征税范围（一）基本征税范围只卖地 1.限国有土地使用权转让,不含集体土地2.国有土地出让不征，转让征税3.权属不转让的不征（出租）4.有偿转让征税，无偿转让一般不征（继承）新房销售存量房销售（二）具体情况判定具体事项税法规定房地产继承不属于征税范围房地产赠予特定赠予不属于征税范围（仅限：公益性、直系亲属或直接赡养义务人）非公益性赠予，征税合作建房建成后按比例分房自用，暂免征税建成后转让的，征税房地产交换双方均征税个人互换自有居住用房地产，经核实可免征房地产抵押抵押期不属于征税范围抵押期满转让权属抵债，征税房地产出租不属于征税范围房地产评估增值不属于征税范围国家收回土地使用权、征用地上建筑物及附着物可享免税代建房不属于征税范围知识点：应税收入的确定1.实物收入，按收入时的市场价格折算。

2.无形资产收入，评估确认价值。

3.外币收入，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。

当月为分期收款方式，以实际收款日或收款当月1日汇率折合。

【提示1】注意视同销售收入，按同类价确定。

【提示2】应税收入＝营改增前含营业税的收入＋营改增后不含增值税的收入【提示3】不含增值税的收入简易计税：全额、差额一般计税：全额、差额知识点：新建房扣除项目情形可扣除项目房企新房销售1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.转让有关税金：城建税、教附、地方教附5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）其他企业新房销售1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税一、取得土地使用权所支付的金额1.出让：支付的土地出让金2.划拨：按规定补缴的出让金3.转让：支付的地价款【提示1】含登记过户费及契税。

【提示2】不包括土地闲置费。

土地转让的增值税计算方法摘要：一、土地转让增值税的定义与重要性二、土地转让增值税的计算公式与税率三、土地转让增值税的扣除项目四、土地转让增值税的纳税义务发生时间五、土地转让增值税的申报与缴纳六、降低土地转让增值税的策略与建议正文：土地转让增值税是企业在转让土地使用权时，按照增值额计算并缴纳的税款。

在我国，土地资源属于国家所有，企业和个人只有使用权，没有所有权。

因此，在土地使用权转让过程中，征收增值税是十分重要的。

以下将详细介绍土地转让增值税的计算方法、税率、纳税义务发生时间以及降低税负的策略。

一、土地转让增值税的定义与重要性土地转让增值税是指在土地使用权转让过程中，根据土地增值额征收的税款。

增值税的征收有利于调节土地市场，保障国家利益，同时也有助于促进房地产市场的健康发展。

土地转让增值税的重要性体现在以下几点：1.保障国家财政收入：土地使用权转让增值税是政府财政收入的重要来源，有助于支持国家基础设施建设和公共事业发展。

2.调节土地市场：通过征收增值税，可以促使土地资源合理配置，遏制投机炒地行为，稳定土地市场价格。

3.促进房地产行业公平竞争：增值税的征收有助于消除房地产行业中的不正当竞争，促使企业加强自身核心竞争力，提高产品质量和服务水平。

4.保护消费者权益：土地转让增值税的征收，有助于确保消费者在购买房产时获得合理的价格，避免因土地成本不明导致购房成本过高。

二、土地转让增值税的计算公式与税率土地转让增值税的计算公式为：土地增值额= 转让价格- 取得价格。

其中，转让价格指的是企业转让土地使用权所取得的收入，取得价格包括企业购买土地使用权所支付的金额、相关税费以及为取得土地使用权所付出的其他代价。

根据我国现行税收政策，土地转让增值税采用四级超率累进税率，具体税率如下：1.增值额不超过50万元的，税率为3%；2.增值额超过50万元至100万元的，税率为10%；3.增值额超过100万元至200万元的，税率为20%；4.增值额超过200万元的，税率为30%。